不動産・マンション売却時のリフォームは不要？費用相場や高く売る方法

中古の不動産やマンションでも、新築のようにきれいにリフォームされた物件が売りに出されることがあります。

しかし、一般の方が家やマンションをリフォームして売却することはおすすめしません。

不動産売却時にリフォームを検討している方の中には、なぜリフォームして売るのはおすすめできないのか、どのように売却するのが適しているのか、疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、不動産売却・マンション売却時のリフォームにフォーカスしてお伝えします。

マンション売却時にリフォームをするメリット・デメリット

この章では、不動産やマンションの売却時にリフォームをするメリットとデメリットについて確認しましょう。

メリット：リフォームで中古物件の印象を良くできる

住宅は、古くなると床や壁に、汚れや傷、へこみなどが出てきますが、リフォームをして床材やクロスを張り替えると、こうした悩みを解消できます。

また、キッチンやバス、洗面所の水栓金具などは、時代とともにデザインが古くなっていきます。

例えば30年以上前の住宅には、お湯と水を別々でひねるタイプの蛇口が多く採用されていました。

現在ではステンレス製のシングルレバー混合水栓が当たり前なので、お湯と水を別々でひねるタイプはかなり古く感じられます。

このように、蛇口一つをとってもリフォームするだけで古さを払拭でき、印象が良くなります。

リフォームをすることで中古物件のマイナス面が解消でき、結果的に売りやすくなるのです。

デメリット：リフォーム費用の回収は難しいことが多い

リフォームをするデメリットは、費用の回収が難しいことです。

たしかに物件は売りやすくなりますが、リフォーム費用の回収は難しく、結果的にそのまま売却したほうが有利になることが多いのです。

例えば、リフォームせずに売却した場合、3,000万円となる中古住宅について考えてみましょう。

この物件をフルリフォームすると800万円かかるとすると、少なくとも3,800万円以上で売却したいと思うのが通常です。

しかし、この物件が3,800万円以上で売却できるとは限りません。

3,800万円はおろか、3,300万円程度が関の山ということが多いでしょう。

なぜなら、当該マンションや周辺にはこれまでの取引相場があり、リフォームした金額がそのまま販売価格に転嫁できるとは限らないからです。

この物件は、リフォームしなければ3,000万円で売却できる物件です。

一方で、800万円のリフォーム費用を投資しても3,300万円でしか売れなかったとしたら、500万円損をしたことになります。

このような損失のリスクを考えると、そのまま売却したほうが手元に残る金額が多くなる可能性が高いといえます。

また、リフォームの際は、作る前に一度「壊す」というワンステップが加わるため、新築工事よりも工事費が割高になることが多いでしょう。

新築工事よりも割高な費用を販売価格に上乗せすると、売出価格がかなり高くなってしまい、かえって売却できなくなる可能性があります。

売却前にリフォームをする人は少ない

リフォームに関する調査結果を見ると、物件の売却前にリフォームをする人は少数であることがわかります。

リフォームのきっかけ

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のアンケート調査によると、リフォームのきっかけには下表の理由が挙げられます。

順位	リフォームのきっかけ	割合
1位	住宅の設備や構造を修繕したかったから	56.2％
2位	住宅の性能や設備を向上させたかったから	31.6％
3位	居住者の生活様式の変化、居住人数の変化があったから	17.7％
4位	近年の自然災害に対する不安があったから	5.9％
5位	妊娠、子どもの誕生で生活様式、居住人数に変化があったから	5.2％
6位	減税や補助、融資等の支援制度が利用できたから	5.1％
7位	資産価値を高めたかったから	5.0％
8位	その他	4.2％
9位	住宅ローンを完済し終えたから	3.1％

• 出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」

リフォーム理由の1位は、「住宅の設備や構造を修繕したかったから」です。

上位のリフォーム理由は、居住している自分たちのために行うものがほとんどです。

7位になると「資産価値を高めたかったから」という売却予定の人が考える理由がようやく登場します。

ただし、資産価値を高めるためにリフォームを行っている人はわずか5％程度であり、売却前のリフォームは決して一般的ではないことが分かります。

売買とセットでリフォームをする割合

実際に売買とセットでリフォームが行われるケースは少なく、大半の取引ではリフォームなしで取引されているのが実態です。

以下に、物件売買とリフォーム工事をセットで実施するかについて事業者に対してヒアリングしたアンケート結果を示します。

事業者の実施状況	割合
実施なし	65.5％
1割未満	14.2％
1割以上～2割未満	6.0％
2割以上～4割未満	3.6％
4割以上～6割未満	2.7％
6割以上～8割未満	2.6％
8割以上	5.4％

• 出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度住宅リフォームに関する事業者実態調査」

アンケート結果では、65.5％の事業者が物件売買とセットではリフォームを実施していないと回答しています。

売却のためにリフォームを行うケースは少数派であり、基本的にはほとんどの物件がリフォームせずに売却しているということです。

マンションリフォーム費用の相場

この章では、マンションリフォーム費用の相場について解説します。

築年数別のマンションリフォーム費用の目安

築年数別にみるリフォームの予算と実施費用を示すと、下図の通りです。

出典：一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会「2025年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」

マンションリフォーム費用は、平均で316.9万円となっています。

築年数別でみると、最も金額が高いのは「50年以上」の637.8万円となっており、2番目は「10年以上20年未満」、3番目は「10年未満」です。

1番目の「50年以上」の物件は、老朽化が相当進んでいる状況であり、設備や壁紙、収納等を含めて物件全体を改修する必要性が高くなっています。

築古物件は補修が必要な個所も多いため、必然的にリフォーム費用も高いです。

2番目の「10年以上20年未満」はバスやキッチン等の設備が損傷し始めている時期であり、補修の必要性が高いと判断される物件が多くなります。

10年以上20年未満はリフォームの希望者も増える築年数でもあり、必然的にリフォーム費用も高くなるケースが多いです。

3番目の「10年未満」が多いのは、資産価値を高める目的で行うリフォームが比較的多いことが理由として挙げられます。

水回りのリフォームにかかる費用

水回りは、築10年を過ぎると劣化が目立ち始め、設備の故障も発生しやすくなることから、売却前にリフォームすることが効果的です。

水回りのリフォーム費用の相場を示すと、下表の様になります。

実施箇所	相場
バス(浴室)	100～150万円
キッチン	50～150万円
トイレ	30～50万円
洗面所	30～50万円

買主からの印象が比較的高いのが、バスの交換です。

バスは交換費用が高いことから、売主側で実施されていると買主が前向きに購入を検討しやすくなります。

また、キッチンは物件に付加価値を与える部分であるため、デザイン性の高いキッチンにリフォームすると価格が上がる可能性があります。

ただし、デザインは人によって好みが分かれるため、過度に凝った仕様とするのは禁物です。

あくまでも使いやすさを重視し、利便性とデザイン性の調和が取れたキッチンを選択することが望ましいといえます。

内装のリフォームにかかる費用

内装のリフォーム費用の相場は、下表の通りです。

実施箇所	相場
クロスの張り替え	5～10万円／部屋
フローリングの交換	5～20万円／部屋
畳からフローリングへの交換	10～30万円／部屋
間取りの変更	50～300万円

内装のリフォームは、部屋の美観を大きく変えるため、効果的です。

ハウスクリーニングを実施しても落ちない汚れがある場合には、内装のリフォームを実施することも一つの選択となります。

リフォーム後のマンション売却にはノウハウが必要

一方で、家をリフォームして物件を再度販売するプロも存在します。

この章では、こうした会社がどのように利益を得ているのか、そのノウハウについて解説しましょう。

売物件の中には、「フルリフォーム済み」と書かれているリフォーム物件があります。

中には個人売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くの場合は買取再販会社と呼ばれる不動産会社がフルリフォームをして再度販売しています。

リフォームをして売却すると損をすることが多いとご説明しましたが、このようなリフォームを行って再度販売している会社は、きちんと利益を出しています。

しかし、そのためにはある程度のノウハウが必要なのです。

買取再販会社には、以下の2つのノウハウがあります。

1. 物件を厳選して購入している

買取再販では、まず買取を行います。

買取とは、再度販売することを目的として、プロの不動産会社が不動産を購入する行為です。

買取再販会社は周辺の相場価格より低い価格で購入します。

短期間で売却をする必要があるケースは、すぐに何千万円といった売買代金を支払うことができる個人の買主が少ないので、不動産会社の買取サービスが利用されることが多いです。

リフォームで価値が上がるかという観点でも物件を厳選します。

どの程度の付加価値を望めるかは買取再販会社の力量によって異なるため、買取価格に差がでます。

リフォームの力量がある買取再販会社が、高く買える会社ともいえます。

買取不動産会社の場合、リフォーム後に売却しても利益が出るのは、安く購入できる物件やリフォームで価値が上がる物件を厳選しているというのが大きな理由だといえます。

2. 必要かつ効果的なリフォームを行う

買取再販会社は、効果的なリフォームしかしない傾向があります。

実績のある買取再販会社は、どこをリフォームすれば効果的かということを熟知しています。無駄なリフォームはしないのです。

対して一般の方は、住み心地や価格に反映されない不要な部分もリフォームしてしまうことがあります。

例えば、一般の方がフルリフォームに600万円かけてしまう物件でも、プロのリフォーム会社は400万円程度で済むことがあります。

プロは腕の良いリフォーム工事会社もよく知っていますし、ここまでやれば十分というさじ加減も分かっています。

買取再販会社については以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

リフォームしても良いのは1,000万円未満の物件

原則として売却のためのリフォームは不要ですが、例外的に価格が低い物件であればリフォームしても良い場合があります。

例えば、価格が1,000万円未満の物件は、元々の総額が小さいため、リフォーム費用を販売価格に転嫁できる可能性がある価格帯です。

ただし、リフォームは費用をかけたとしても買主のニーズに合わなければ、価格を伸ばすことはできません。

売却物件のリフォームには豊富な経験と知識が必要であることから、総額が小さい物件であってもリフォームの実施は慎重に判断すべき内容です。

少しでも不安を感じる場合には、一括査定サイト等を使って複数の不動産会社に査定を依頼し、様々な会社の意見を聞いた上で必要性を判断することをおすすめします。

リフォームせずにマンションを高く売却する方法

中古のマンションや家などの不動産を購入したい人のなかには、購入後にリノベーションを検討している方も多いです。

リノベーションでは、部屋の間取りや内容を自由に決めることができるため、比較的値段が安い中古物件が人気です。

そのため、リノベーションしてから売却するのではなく、そのままの状態で売却することをおすすめします。

それでは、1,000万円以上のマンションを高く売却したい場合、何をすべきでしょうか。

この章では、リフォームせずにマンションを高く売却する方法について解説します。

ハウスクリーニングを依頼する

リフォームせずに高く売るには、ハウスクリーニングを利用することが効果的です。

ハウスクリーニングは、専門の清掃業者による掃除のことを指します。

ハウスクリーニングは、内覧前に実施することが適切なタイミングです。

クロスや床に関しては、よほどひどい汚れでない限り、リフォームせずともハウスクリーニングだけで十分である可能性があります。

また、水回りもハウスクリーニングだけでも効果的なことが多いです。

なお、油料理をしていた方は、キッチンだけでなく、キッチンの周辺の床や壁もクリーニングしておくことが望ましいです。

マンション買取再販業者に売却する

買取で売却する場合は、リフォームせずに売ることができます。

買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。

買取再販業者は、買い取った後に自分たちでリフォームすることを前提としているため、買取による売却ではリフォームは不要となります。

買取は仲介で売るよりも売却価格が安くなってしまう点が特徴です。

しかしながら、複数の買取再販業者に査定を依頼して相見積を取れば、より良い条件で買い取ってくれる業者を見つけやすくなります。

そのため、買取を利用する場合には、複数の買取再販業者に査定を依頼することが望ましいです。

スター・マイカのマンション買取ならリフォームは不要

マンション買取業者は全国に多数ありますが、なかでもマンション専門のスター・マイカは豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

リフォームのノウハウと実績が強み

スター・マイカがリフォーム不要でマンションを積極買取できるのには理由があります。

築年数や状態に応じたリノベーションで中古マンションの魅力を最大限に引き出すノウハウがあり、新築に引けを取らない付加価値を生み出します。

リフォーム事例1：2面採光を活かした開放的な空間演出

3DKからゆとりある1LDKに変更し広さを演出しました。また、アイランド風キッチンや間接照明で内装のグレードも大きく向上させています。

リフォーム事例2：マルチルームの活用

書斎としては暗く、収納としては広すぎるため、カウンターとウォークインクローゼットを設置。ワークスペースや家事スペースとして活用できるようにしました。

このようにスター・マイカ側でニーズを見越した対応を行うため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

買取をご検討の方はぜひご相談ください。査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

不動産売却のリフォームでよくある質問

Q1. 不動産を売却する前にリフォームはした方が良いですか？

基本的に、不動産を売却する前のリフォームはおすすめしません。

リフォームにかかった費用を、そのまま売却価格に上乗せして回収することが難しいためです。

不動産の価格は立地や築年数、周辺の取引相場などから総合的に決まるため、リフォームで物件がきれいになっても、投資額に見合う価格上昇は期待しにくいのが実情です。

例えば、3,000万円の物件に500万円のリフォームを施しても、3,500万円で売れるとは限りません。

費用倒れのリスクを考えると、そのままの状態で売却するほうがよいケースが多いといえます。

Q2. リフォームをして売却したら確定申告はすべきですか？

リフォームの有無に関わらず、売却で譲渡所得が発生した場合には、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得とは売却益のことを指します。

ただし、一定の要件を満たすマイホーム(居住用財産という)を売却する場合には、3,000万円特別控除等の節税特例を利用することができます。

また、マイホームでなくても一定の要件を満たす相続物件を売却する場合には、取得費加算の特例と呼ばれる節税特例を利用できる場合もあります。

これらの特例を使う場合には、結果的に税金が発生しなくても確定申告が必要です。

Q3. マンションのリフォーム費用の相場はどのくらいですか？

マンションのリフォーム費用の相場は、平均で約316.9万円です。

ただし、この金額はあくまで目安であり、工事の範囲や物件の築年数によって変動します。

例えば、築10年以上15年未満の物件の場合が約433万円であるのに対し、築20年以上25年未満の場合は約285万円という調査結果が出ています。

部分的な工事では、浴室のリフォームに100～150万円、キッチンが50～150万円ほどかかります。

リフォーム費用は工事内容によって左右されるため、まずはリフォーム会社に見積もりを依頼し、正確な金額を確認するのがよいでしょう。

Q4. リフォームをせずに物件を高く売却する方法はありますか？

はい、リフォームをせずとも高く売却する方法はあります。

代表的な方法として、専門業者によるハウスクリーニングが挙げられます。

ハウスクリーニングで室内を徹底的に清掃することで、リフォームに比べて費用を抑えながら、物件をきれいに見せることができます。

特に、キッチンや浴室などの水回りは汚れが目立ちやすいため、プロが清掃するだけでも印象は大きく改善します。

もう1つの方法は、買取再販業者への売却です。

買取再販業者は自社でリフォームすることを前提に物件を買い取るため、現状のままで売却できます。

複数の業者に査定を依頼して、ご自身の希望に合う条件を提示した業者を選ぶとよいでしょう。

Q5. 買取で売却する場合はリフォームは必要ですか？

いいえ、買取で売却する場合、リフォームは必要ありません。

買取再販業者は、物件を買い取ったあとに自社でリフォームやリノベーションを行い、価値を高めてから再販売することを事業としているためです。

買取再販業者は不動産のプロであり、室内の状態が多少悪くても、それを修理・改善するためのコストを織り込んだうえで査定価格を提示します。

そのため、売主が事前に費用をかけてリフォームをする必要はないのです。

買取は、手間や費用をかけずに物件を現状のままで手放したい方におすすめの売却方法です。

まとめ

家を売却する際、リフォームをすることはあまりおすすめできません。

リフォーム費用は新築工事よりも割高となることが多く、プロでない限り、売却費用によってこの出費をまかなえるケースは少ないでしょう。

リフォームしたほうが良いのか迷う場合は、そのまま売却することをおすすめします。

それでもリフォームを迷う時は、不動産会社の担当者に相談しましょう。

また、ご自身で、売却の流れや注意点についても理解しておくと良いでしょう。