親から相続したマンションの名義変更に必要な手続きと書類は？費用や相続登記について解説

マンションを相続したら、名義変更が必要です。

相続の名義変更は2024年4月から義務化されましたが、それより以前に発生した相続も全て義務化の対象となっています。

相続の名義変更は、一体どのように進めれば良いのでしょうか。

この章では「相続したマンションの名義変更」について解説します。

マンションの名義変更とは？変更しないとどうなる？

相続による名義変更とは、相続を原因として行う登記簿謄本の所有者変更のことです。

相続が発生すると、被相続人(死亡した人)の財産は、相続人の共有状態で引き継がれます。

名義変更がなされていないと、第三者は誰が所有者であるかがわかりません。

特定の相続人に引き継がれているのか、もしくは相続人全員で共有しているのかが分からない状態となります。

所有者が誰であるか判別できない物件は、売買を行うときに支障をきたします。

そのため、相続したマンションを売却するにあたっては、以前から名義変更は実質的に必須の状態となっていました。

2024年4月からはマンションの相続登記が義務化

2024年4月からは、売却するか否かに関わらず相続登記が義務化されました。

相続登記が義務化された背景は、所有者不明土地をなくすためです。

所有者不明土地とは、不動産登記簿等を確認しても所有者が直ちに判明しない土地のことです。

また、判明しても所有者に連絡が付かない土地も含まれます。

所有者不明土地が発生する原因は、相続登記がなされていないことが大きな理由でした。

相続登記は今までは義務ではありませんでしたが、所有者不明土地の問題を解消するために義務化されるに至ったのです。

この制度は2024年4月1日に開始されました。

2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象となります。

そのため、相続が発生した時期に関わらず、過去の相続も含めて今後は相続登記をしなければならないということです。

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処せられることになります。

マンションの相続登記はいつまでにすべきか

2024年4月1日以降は、相続登記をしなければいけない期限が設けられています。

相続登記の期限は以下の通りです。

相続したマンションの名義変更の流れ

この章では、相続したマンションの名義変更の流れについて解説します。

遺言書があるかどうか確認

相続では、遺言書がある場合には、遺言書に従って物件を引き継ぐ人が決まることが原則です。

そのため、相続が発生したら、まず遺言書を探す必要があります。

相続人・相続財産の調査

相続人や相続財産の調査も行います。

相続人の調査とは、例えば隠し子がいないか等を調査することです。

認知された非嫡出子などがいる場合、法定相続分が変動します。

そのため、戸籍謄本等による事前の相続人調査が重要です。

また、相続は被相続人の全ての財産を相続することから、相続財産も調査することが必要です。

例えば、借金もマイナスの財産として引き継ぐことになります。

そのため、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も把握する必要があります。

遺産の分配方法を決めて遺産分割協議書を作成(遺産分割協議)

特定の相続人に財産を引き継がせたくても遺言書がない場合、遺産分割協議を行う必要があります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。

遺産分割協議で決定した内容を書面化したものを、遺産分割協議書と呼びます。

また、遺言書がある場合でも、遺言書と異なる方法での財産分割が可能です。

その際は、相続人全員での遺産分割協議により分割方法を決定します。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。

相続人のうち一人でも反対すれば、遺産分割協議は成立しないことになります。

相続税の申告と納付

相続税が発生する人は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付をすることが必要です。

相続税は、現金納付が原則となります。

納税するための現金がない場合には、それまでにマンションを売却して現金を作る必要があります。

売却するためには、事前に名義変更をしておくことが必要です。

名義変更（相続登記）

2024年4月1日以降に相続が発生した場合は、相続で取得したことを知った日から3年以内に名義変更をすることが必要です。

相続で取得したことを知った日は、相続が発生した日（亡くなった日）と異なる場合があります。

例えば、相続では被相続人の近親者が全員相続放棄を行い、いつの間にか遠戚者が相続人になったというケースがあります。

このようなケースでは、相続が発生した日よりもかなり後に相続で取得したことを知ることが考えられます。

そのため、相続登記の期限は、「相続で取得したことを知った日」から3年以内となっているのです。

相続したマンションの名義変更で必要な書類

相続の名義変更で必要な書類は下表の通りです。

法定相続による分割とは、民法で定められた割合で共有する名義変更のことです。

不動産を売却して現金を分け合う場合や、遺産分割協議がまとまらないためとりあえず相続登記をする場合に、法定相続による分割が用いられることがあります。

そのほか、財産分与や生前贈与などで必要になる書類については以下の記事で詳しく紹介しています。

相続したマンションの名義変更にかかる諸費用

相続したマンションの名義変更にかかる諸費用は、下表の通りです。

マンションの調査費用

依頼する司法書士によっては、マンションの登記簿謄本を取得するための調査費用が請求される場合があります。

司法書士はインターネットで登記情報を取得することが一般的であるため、情報取得費用は不動産1個につき330円となることが多いです。

必要書類の取得費用

各必要書類の取得費用の相場は、下表のようになります。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きを行う際に法務局(国)に対して支払う税金のことです。

相続を原因とする名義変更の登録免許税は、以下の式で計算されます。

司法書士

相続登記は、司法書士に依頼することも多いです。

司法書士に相続登記を依頼した場合、手数料は5～8万円程度が相場となります。

マンションの相続税の計算方法

相続税は、一旦法定相続分で財産を取得したと仮定して相続税総額を計算し、その後に各人の取得した財産の割合に応じてそれぞれの税金を計算します。

以下の条件で、相続税を計算します。

※基礎控除額の計算式は、以下の通りです。

法定相続分に応じた取得金額と税率の関係は、下表の通りです。

上表の税率を用いて相続税を計算すると、下表のようになります。

相続したマンションで使える控除や特例

この章では、相続したマンションで使える控除や特例について解説します。

相続税の配偶者控除

配偶者控除とは、以下の金額のいずれか多い金額までは配偶者に相続税がかからないという特例です。

配偶者は、配偶者控除によって相続税がかからないケースも多いです。

小規模宅地等の特例

小規模宅地の特例とは、相続財産のうち、一定の要件を満たす土地について限度面積までの部分について80％または50％減額するという制度です。

小規模宅地等の特例が適用される土地の区分と減額割合、限度面積は下表のようになります。

空き家の特例

空き家の特例とは、通常、空き家を売却したときに節税できる特例のことを指します。

空き家の特例は、相続税とは関係がありません。

また、マンションでは利用できず、戸建てのみで利用できる特例となります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続開始の翌日から起算して、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合に適用されます。

譲渡所得（売却益）から一定額を控除し、節税を図る特例です。

取得費加算の特例を利用するには、その財産を取得した人に相続税が課税されていること等が要件となります。

配偶者居住権

配偶者居住権とは、相続開始時に被相続人（死亡した人）が所有する建物に配偶者が住んでいた場合に認められる権利です。

終身または一定期間、その建物を無償で使用できます。

配偶者居住権は、相続税を節税できる特例ではありません。

配偶者居住権を利用することで、配偶者の住まいを確保しながら財産をより公平に近い形で分割しやすくなります。

例えば、子には家の所有権を相続させ、配偶者は配偶者居住権と現金を相続します。

これにより、遺産分割の割合を公平に近い形に調整できます。

相続したマンションのその後

相続したマンションのその後について解説します。

自分で住む

相続したマンションに自分で住むという選択もあります。

メリット・デメリット・税金

メリットは、親からマイホームを譲り受けることができるという点です。

デメリットは、親が住んでいたマンションは往々にして築年数が古いことがあるため、自身が築年数の古い物件に住むことになる点が挙げられます。

税金に関しては、相続税が課税される人に相続税が生じます。

物件を保有するため、固定資産税や都市計画税も発生します。

マンションを売却する

相続したマンションを売却する選択もあります。

メリット・デメリット・税金

メリットは、まとまった現金が入るという点です。

デメリットは、立地条件の良い物件の場合には賃貸による資産運用という選択肢も考えられるため、家賃収入を得られなくなる点が考えられます。

税金に関しては、相続税が課税される場合は、相続税が生じます。

また、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じる場合には、売却時の税金も発生します。

業者へのマンション買取を利用する

相続したマンションを業者に買い取ってもらうという選択もあります。

メリット・デメリット・税金

メリットは、仲介で売却する場合に比べて、早く売却できることが多いという点です。

相続税の納税期限まで売却しなければならない人にとっては、有用な選択肢といえます。

デメリットは、業者買取による売却は、仲介で売却する場合に比べて、売却価格が安くなってしまうという点です（買取価格の相場は、一般的に仲介での売却価格の7～9割程度となります）。

税金に関しては、相続税が課税される場合は、相続税が生じます。

また、譲渡所得が生じる場合には、売却時の税金も発生します。

賃貸物件として貸す

相続したマンションは賃貸物件として貸すという選択もあります。

メリット・デメリット・税金

メリットは、家賃収入が得られるという点が挙げられます。

デメリットは、相続で引き継いだマンションは往々にして築年数が古いことがあり、修繕費が発生しやすいという点です。

税金に関しては、相続税が課税される人には相続税が生じます。

物件を保有するため、固定資産税や都市計画税も発生します。

不動産所得(収益物件から得られる利益)に対しては、所得税や住民税、復興特別所得税が生じます。

相続したマンションの名義変更でよくある質問

相続したマンションの名義変更でよくある質問について解説します。

Q1. 相続したマンションが賃貸中だった場合、借主に伝えることはありますか？

借主に伝える必要があります。

相続によって家賃の振込先が変わることが通常であるため、新しい振込先を伝える必要があります。

また、敷金の返還債務も相続人が引き継ぎます。

借主には、相続人が敷金の返還債務を引き継いだことも知らせる必要があります。

Q2. 相続したマンションの名義変更は自分でできますか？司法書士に頼んだほうがいいですか？

必要書類があれば、自分でもできます。

自分で行う場合は、事前に法務局に問い合わせて手続きの方法を確認することをおすすめします。

Q3. 相続したマンションの相続放棄はできますか？

相続放棄とは、はじめから相続人でなかったこととする制度です。

相続放棄をすると、全ての財産を相続できなくなります。

そのため、マンションだけを相続放棄することはできません。

Q4. 相続してもマンションを売却できないことはありますか？

分割協議が整わず、複数の相続人が共有で持っている場合、売却できないことも考えられます。

共有物件の売却は共有者全員の同意が必要であるため、誰か一人でも反対すれば売却することはできません。

Q5. 相続以外にマンションの名義変更をするタイミングはありますか？

相続前に売買や贈与が行われれば、売買や贈与のタイミングで名義変更が行われます。

Q6. 兄弟で親のマンションを相続した場合、特別にすることはありますか？

法定相続分以外の割合で遺産を承継する場合には、どのような持分で取得するか決めることが必要です。

遺言書があれば、遺言書に従って名義変更を行います。

遺言書が存在しない場合には、遺産分割協議を行って誰がマンションの所有者になるか、どのような持分で取得するかを決めます。

また、マンションを売却して現金を兄弟で分けたい場合は、法定相続で共有し、共有のまま売却を行うことが多いです。

まとめ

以上、相続したマンションの名義変更について解説してきました。

相続したマンションの名義変更は、2024年4月から義務化されたことが最大の特徴です。

名義変更の期限は、相続で取得したことを知った日から3年以内となります。

マンションを相続した際の参考にして頂けると幸いです。

この記事の執筆者

竹内 英二Eiji Takeuchi

株式会社グロープロフィット 代表取締役。大阪大学出身。
不動産鑑定士、中小企業診断士、公認不動産コンサルティングマスター等、多数の高度な資格を有する。不動産鑑定業を軸に、土地活用や賃貸借、相続対策など年間多くの相談に応じている。実務経験に基づいた信頼性の高いWebライティングを手掛けている。

詳しいプロフィール

この記事の監修者

岩壁 美莉Miri Iwakabe

弁護士法人 東京新宿法律事務所所属。
2012年早稲田大学法学部卒業。2014年慶應義塾大学法科大学院修了。第二東京弁護士会所属（2015年弁護士登録）。
弁護士法人 東京新宿法律事務所にて、相続、離婚、労働問題、刑事事件、交通事故、企業法務など幅広い分野に注力。
「依頼者ファースト」の姿勢で一人ひとりの悩みに寄り添った法律サービスを提供。

詳しいプロフィール

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“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時約4,000戸保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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