リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

リースバックとは、不動産売却後も自宅に住み続けられるサービスのことです。

老後資金や住宅ローンの返済、医療費などといった資金が必要な方を中心に、ここ数年で利用者が増えてきています。

しかし、「リースバックという言葉を聞くけど、そもそもどんな仕組みなのか、どんな人に向いているのかよく分からない」という方も多いのではないのでしょうか。

• 自身が抱える不動産の悩みに、リースバックが有効なのか気になる
• リースバックの利用を検討しているが、どんなデメリットがあるのか心配

このような方に向けて今回の記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リースバックの買取価格・家賃事例などについて詳しくご説明します。

リースバックとは? 仕組みや通常の売却との違い

リースバックは別名「セール＆リースバック」とも呼ばれ、不動産を売却して借り直す手法を意味しています。

リースバックとは、所有する自宅などを第三者（主に不動産会社や投資家）に売却し、同時に売却先と賃貸借契約を締結することで同じ物件に住み続けることができる仕組みです。

つまり、リースバックは不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みといえます。

不動産を「売却」することで、まとまった資金を得ることができ、その不動産を「賃借」することで自宅に住み続けることができます。

では、リースバックがどのような背景で利用されているのか見ていきましょう。

老人ホームへ入所を希望する高齢者が増えている

高齢化が進むなか、老人ホームへの入所希望者が増加しています。

特に人気のある施設では、空きが出るとすぐに入所一時金を支払って契約する必要があり、事前の資金準備が必要となります。

この点、リースバックを利用すれば、自宅を売却してまとまった現金を確保しつつ、引き続き住み慣れた家に住み続けることが可能です。これにより、老人ホームに空きが出たとき、迅速に入所手続きを進められるだけでなく、急な医療費など予期せぬ支出にも備えられます。

このようにリースバックは、高齢者の老人ホームや介護施設へのスムーズな移行を支援する手段として活用されています。

リースバックの利用がおすすめな人とは？

リースバックの利用は、以下のような人に向いています。

リースバックは利用する人の様々なニーズを満たすことができるサービスといえます。

リースバックが利用されるケース

ここまで、リースバックのサービスの内容についてご説明しました。

この章では、リースバックの活用事例を5つご紹介します。

住宅ローンの返済

住宅ローンの返済が厳しい、ただしすぐに転居することが難しい、このまま住み続けたい、そんな人にリースバックは適しています。

売却することを周囲に知られにくい点も大きなメリットです。

ただし、住宅ローンの返済を目的としてリースバックを利用する場合、売却金額で住宅ローンを完済できるか注意が必要です。

売却金額で完済できない場合は、不足分を自己資金などで準備する、あるいは任意売却を検討します。

2020年、新型コロナウイルスの感染拡大は暮らしに深刻な影響を及ぼしました。多くの人々が収入の減少や失業といった経済的困難に直面し、「住宅ローンの返済が困難になった」「家計が立ち行かない」といった切実な声が各地で聞かれるようになりました。

こうした状況で、やむを得ず持ち家の売却を検討する方も少なくありません。しかし、住み慣れた家を離れることは、家族にとって大きな負担となることもあります。

そのようなときに選択肢として検討したいのが「リースバック」です。家計の再建や将来の住まい方を見据えるうえでも、リースバックは解決策の一つとして有効な方法です。

老後資金として

リースバックは、老後の生活資金を確保する手段として活用できます。リタイア後の収入減や年金だけでは不安という方にとって、自宅を売却してまとまった資金が得られるリースバックの仕組みは有効な方法です。

資金の使い道に制限がないため、老後資金に限らず、医療費や介護費用、あるいは自営業の方であれば事業資金として、幅広く活用できます。

また、短期間でまとまった資金が得られるため、事業資金や医療費などの急な出費に利用できるだけでなく、「元気なうちに売却して老後の資金計画を立てたい」「不動産市況が良いうちに現金化したい」といった考えの方にも支持されています。

相続対策として

「将来その家に住む人がいない」「相続で子どもに負担をかけたくない」、このような方にもリースバックは相続対策の有効な方法の一つです。

相続において、不動産は、評価や分割、売却手続きに手間がかかる資産の一つです。あらかじめリースバックで現金化しておくことで、次のようなメリットが得られます。

• 相続人の間で分割しやすい（現金であれば均等に分けやすい）
• 相続税の納税資金に活用できる
• 相続人が売却処分で悩まなくて済む

また、空き家になる可能性が高い場合、生前に売却しておくことで「空き家問題」や「誰も住まないのに固定資産税がかかる」といった問題も回避できます。

離婚後の生活設計

離婚をきっかけに、夫婦の一方が家を出ていき、もう一方がその家に住み続けたいと考えるケースは少なくありません。

特に、所有者である夫が出て、妻と子どもがその家で生活を続けたい場合などです。

このとき「居住する妻に所有者を変更すればいいのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、現実的には簡単ではありません。

住宅ローンが残っていると、名義変更にはローンの借り換えや金融機関の承諾が必要となり、現実的には難しいケースがあります。

このような場合に、リースバックを活用し、下記の図のように自宅の売却と同時に妻を借主とした賃貸借契約を締結すれば、妻と子どもがそのまま住み続けることができます。

リースバックは、所有者と売却後に賃貸で居住する人が、必ずしも同じ人でなくても利用できます。

離婚後、すぐに新たな住まいを確保するのが難しい場合や、子供の学区を変えたくない場合でも、リースバックによって現在の住環境を維持する道が開けます。

借金の返済資金として

借金の返済が困難な場合、自宅を手放さずに生活を立て直す方法の一つとしてリースバックを活用できます。

金融機関や消費者金融などからの借入金が、長期間（おおよそ3ヶ月-6ヶ月）にわたり滞納してしまうと、債権者から法的手続きを取られ、裁判所による財産の差し押さえに発展する可能性があります。

差し押さえの対象には、「不動産」「動産（車や貴金属など）」「債権（預貯金や給与など）」が該当し、自宅も例外ではありません。

差し押さえが実行されれば、競売によって自宅が売却され、強制的に退去しなければならない場合もあります。

このような場合に、リースバックを活用すれば、自宅を売却して得た資金を借金返済に充てることができます。

住宅ローンを借りている場合は、売却代金でローンを完済することが前提となりますが、ローン残債と借金を合わせて整理できる資金が得られれば、債務整理と同時に住環境を維持することが可能です。

出典：裁判所「民亊執行手続」

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと同様に、自宅を利用した資金調達の方法として「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージとの違いを知ることで、リースバックの仕組みをより深く理解できるでしょう。

リバースモーゲージは、主に高齢者を対象とした商品で、自宅を担保に生活資金などを借りられるローン商品です。

利用者（債務者）の死亡時に、担保となっている持ち家を売却し、借入金を一括返済することで、金融機関は貸付金を回収します。

ここでは簡単に、リースバックとの主な違いについて確認していきましょう。

1. 資金の使い道の制限

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける商品であるため、資金の使い道は一定のものに限られます。

取り扱う金融機関によって資金使途は異なりますが、次のような用途に活用することができます。

• 老後の生活資金
• 介護費用
• 自宅のリフォーム費用
• 住宅ローン残債の支払い　など

たとえば、住宅金融支援機構が提供する「リバース60」では、住宅の購入・建設やリフォーム、住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金と、住まいに関する目的のみの使用に限定されています。

一方、リースバックは借り入れではなく、自宅の売却代金として現金を受け取るため、資金の使い道は自由です。

出典：住宅金融支援機構「リバース60 よくある質問」

2. 対象となる不動産の種類やエリアの制限

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける商品であり、毎月の返済は利息のみ、あるいは生存中の返済は不要としている金融機関もあります。

そのため、融資する金融機関にとって、貸し倒れを防ぐために、不動産の担保価値が非常に重要となります。

その結果、対象となる不動産の種類や立地条件に制限を設けていることが多くなります。

具体的には、土地や一戸建てのみが対象となったり、立地は首都圏や関西圏、主要都市の不動産に限定されたりなどです。

3. 所有権の移転の有無

リバースモーゲージは、不動産に抵当権を設定し、融資を受ける商品であり、契約後も自宅を所有し続けます。

一方、リースバックは売却に伴い、売主から買主へ所有権は移転します。

そのため、自宅を所有するうえで必要となる固定資産税・都市計画税など、維持費の負担の有無にも違いが生じます。

4. 不動産価格の下落や金利上昇のリスク

リバースモーゲージの場合、不動産を担保としてお金を借りるため、借入期間中、不動産価値の大きな下落による担保評価額の見直しや、金利が上昇した場合には借入額が担保評価額を超えてしまうリスクがあります。

不動産の評価額が大きく下がると、それに合わせ融資利用額が下がる可能性があり、また、金利上昇によって返済額が増えれば、利用限度額が引き下げられ融資を受けられなくなるリスクがあります。

ここまでリースバックとリバースモーゲージの違いについて見てきましたが、まとめとしてそれぞれの違いを表で紹介します。

リースバックとリバースモーゲージの細かい違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックを利用する5つのメリット

通常の売却方法に比べて、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、リースバックを利用する5つのメリットをご紹介します。

1. 売却後も自宅に住み続けられる

リースバックの一番の特徴でありメリットといえるのが、自宅を売却してもそのまま住み続けられることです。

家を売却した後も引越す必要はなく、通勤や通学、日常の買い物など、売却後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。

リースバックの場合、自宅を売却し所有権を失いますが、賃借権に基づいて生活を続けられます。

また、高齢者施設への住み替えに伴い、入居一時金を調達するためにリースバックを利用するケースでは、施設の空きが出るまでの間、賃貸借契約で住み続け、施設への入居可能となった段階で解約することも可能です。

2. 短期間で自宅を現金化できる

自宅を売却することで、短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。特に、資金調達に時間をかけられない場合には、リースバックは有効な売却方法です。

資金の使い道にも制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。

一方、一般的な売却方法（不動産仲介会社を通じて売却）の場合、以下のようなプロセスを踏む必要があります。

• 売却活動（広告・内覧・価格交渉）
• 買主との売買契約締結
• 決済・引き渡し

そのため、早くても3か月、平均的に半年程度の時間がかかるのが一般的です。

需要が高くない物件などでは、買い手を見つけるまでに半年～1年以上かかることもあります。

この点、不動産会社が直接買主となるリースバックであれば、買い手を探す必要がなく、短期間で現金を受け取ることが可能です。

3. 物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む

一般的な不動産会社の仲介による売却では、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトや不動産会社のホームページへの掲載、チラシでのポスティングなどで、広く買主を募集します。

そのため、自宅を売却することが周囲に知られてしまう可能性があります。

その点、リースバックでは、不動産会社と直接取引をするため、物件情報を広く拡散する必要はなく、売却情報が公開されることはありません。

近所の人や職場の人に物件を売却することを知られたくない場合、リースバックは有効な方法といえます。

4. 住宅の維持費を軽減できる可能性がある

自宅を所有する場合、住宅ローン返済以外にも、固定資産税・都市計画税、火災保険料、マンションであれば管理費・修繕積立金などの維持費が必要です。

しかし、リースバックによって所有権を手放すことで、住宅ローン返済のほか、これらの維持費の負担はなくなります。

その代わりに、賃貸借契約に基づく家賃の支払いが必要となりますが、所有していた場合の維持費より住居費の負担は軽くなるケースもあります。

5. 将来的に買い戻し（再購入)も可能

リースバックで売却した物件を条件次第では、将来的に買い戻す（再度購入）ことも可能です。

将来、売却した家を買い戻すためには、賃貸借契約とは別に再売買の予約契約書を締結する、あるいは、売却時の契約書に買い戻しの特約を付けておく方法があります。

再売買の予約契約書

再売買の予約契約書とは、売買で所有権を移転した不動産について、将来、売主側（再売買時には買主）側に買い戻す権利を与える契約書のこと

買い戻し特約（民法第579条）

買い戻し特約とは、不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約にかかった費用を返して、その不動産を取り戻すことができる特約のこと

出典：e-COV法令検索「民法第579条」

リースバックの契約締結時に、買い戻しの条件や価格をしっかりと確認し、契約書に明記しておくことで、のちのち買い戻しにまつわるトラブルを防ぐことにつながります。

ここまでリースバックを利用するメリットについて見てきましたが、次にリースバックを利用するデメリットについてお伝えします。

リースバックを利用する5つのデメリット

リースバックを検討するにあたり、デメリットについても踏まえておく必要があります。

ここでは、売却価格や賃貸借期間、家賃、住宅ローンにまつわるデメリットなどについてご説明します。

1. 売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックを利用した際の売却価格は、通常の不動産会社を介した売買契約による売却価格より安くなる傾向にあります。

これは、買い取った不動産会社は、リースバック期間中の価格変動を考慮する、また、将来賃借人が退去した後に不動産を売却して利益を確保する必要があるためです。

そのため、住宅ローンの返済を目的としてリースバックを利用する場合、売却金額で住宅ローンを完済できるかの確認が重要です。

売却価格が低く住宅ローンを完済できなければ、債権者（銀行などの金融機関）が設定した抵当権を抹消することができません。

抵当権を抹消できなければ売却できず、リースバックを利用することは困難になります。

売却代金だけで住宅ローンの完済が困難な場合、金融機関と抵当権抹消の条件を交渉し合意を得たうえで売却を行う、「任意売却」という方法もあります。

任意売却

住宅ローンの返済が困難になった場合、あるいは売却しても住宅ローンを完済できないときに、金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却では、金融機関と交渉し、抵当権の抹消に合意してもらうことで、住宅ローンの残債がある状態でも売却が可能です。

ただし、任意売却では債権者である金融機関と交渉する時間や手間がかかるうえ、必ずしも同意してもらえるとは限りません。

また、売却後に残った債務についても、金融機関と交渉した条件のもと返済しなければなりません。

金融機関との交渉は、任意売却を依頼した不動産会社が行ってくれます。任意売却の知識や実績が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

2. 賃貸借期間は無期限ではない

リースバックで売却後も長く住み続けたいと思っても、長期間住み続けることができないケースも多いのが現実です。

これは、リースバックで締結される賃貸借契約の多くが、2～3年以内の契約期間で、契約更新がない「定期賃貸借契約」であるためです。

実際に、株式会社価値総合研究所による調査でも、8割の事業者が定期賃貸借契約を採用しているという結果になっています。

出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

定期賃貸借契約

一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り契約の更新を拒めません。一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。

双方合意のもと、再契約することで住み続けることも可能ですが、貸主は正当事由がなくても再契約を拒むことができます。

正当事由とは、賃貸人側から賃貸借契約を終了させようとする場合に要求される事由です。賃貸人・賃借人双方の建物の使用を必要とする事情やこれまでの賃貸借契約の経緯などを踏まえて総合的に判断されます。

将来的に買い取った物件を第三者へ売却し、利益を上げることを目的とするリースバック事業者などは、売却までの期間を短くするために、賃貸借期間を制限することがあります。

出典：国土交通省「大家さんのための定期建物賃貸借契約」

3. 家賃が相場よりも高い場合がある

リースバックにおける家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なります。

算定方法は事業者によって異なりますが、多くの場合、周辺地域の賃料相場、買取価格からの利回りなどをもとに査定されます。

一般的には、以下の計算式が目安とされています。

買取価格が高くなるほど家賃も高くなるため、結果的に、周辺地域の相場よりも高い家賃を支払い続ける可能性があります。

4. 買取価格がローン残債を下回る場合は利用できない

リースバックの買取価格が、住宅ローンの残債を下回る場合、自己資金で不足分を補填しない限り、住宅ローンを完済できず、リースバックを利用できません。

住宅ローンの契約では、融資する金融機関は、万が一、契約者が返済できなくなった場合に備えて抵当権を設定しています。リースバックを利用するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、金融機関が融資の担保として不動産に設定する権利のこと

住宅ローン契約者である債務者が、返済困難となった場合に、金融機関は抵当権に基づき、強制的に不動産を売却し、他の債権者より優先的に返済を受けることができます。

そのため、ローンが残っている状態でリースバックを利用する際は、ローン残債に対してどれくらい金額で買い取ってもらえるかをしっかりと確認することが重要です。

5. 物件の所有権が買取業者に移転する

リースバックを使って自宅を売却すると、物件の所有権は買取業者に移転します。

そのため、固定資産税・都市計画税やマンションの管理費・修繕積立金などの負担はなくなります。

その一方で、賃貸借契約で定められた目的以外に使用することはできません。また、自らが所有するときは、自由にできていたリフォームやリノベーションも、所有者の許可なしにできなくなります。

リースバックを利用する流れ

リースバックを利用する流れについて詳しくご説明します。

以下の手順を踏まえたうえで、不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。

1. 売却のご相談／問い合わせ

まずリースバックサービスを提供している不動産会社に問い合わせます。

ホームページの査定依頼フォームや電話で申し込むことが多いです。

リースバックを希望する物件の無料査定のみを依頼できますし、不安や疑問がある場合も気軽に相談することができます。

2. 机上査定価格の提示

問い合わせ後、電話またはメールにて「机上査定価格」（簡易査定価格）が提示されます。

机上査定とは、登記簿謄本や地図など物件の基本的な情報から簡易的に査定することです

不動産会社から提示された机上査定価格に納得できた場合は、次のステップとして現地調査（訪問査定）を依頼します。

3. 現地調査（訪問査定）

現地調査では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、室内の状態や周辺環境などを確認します。具体的には、以下のような点をチェックします。

• 建物の劣化状態
• リフォーム・修繕履歴や必要性
• 日当たりや通風
• 騒音や道路などの周辺環境　など

現地調査の結果を踏まえ、より正確な買取金額が提示されます。

4. 買取金額の提示

現地調査が完了すると、希望する賃料や契約期間などの条件、現地調査の結果や市場価格を踏まえた最終的な買取金額が、不動産会社の担当者から提示されます。

5. 不動産売買契約の締結

買取金額や賃料に納得できれば、不動産売買契約を締結します。

契約に先立ち、不動産会社（宅地建物取引業者）から重要事項説明が行われます。

重要事項説明は、不動産取引において、契約締結前に重要な事項を説明するもので、宅地建物取引業法に基づき必ず実施される手続きです。内容に同意したうえで売買契約書に署名・捺印します。

リースバックといっても、通常の売買契約や賃貸契約と内容が大きく変わるわけではありません。

しかし、2つの契約を同時に進めるため必要書類も多く混乱しがちです。

分からない点はそのままにせず、必ず担当者に質問しながら、納得したうえで契約に進みましょう。

6. 残金決済／引き渡し及び賃貸借契約の締結

不動産会社が売主に残代金の支払いを行います。

※残代金は、売買代金から売買契約時に受領した手付金を引いた金額。

売主側が入金を確認したうえで、物件の引き渡しを行います。

このとき、同時に固定資産税や管理費などの清算、売主から不動産会社へ所有権移転登記、抵当権抹消登記の手続きを行います。

また、引き渡しと同時に賃貸借契約を締結するため、賃貸借契約に必要な敷金や賃貸保証会社加入料の支払いも合わせて行うことが一般的です。

リースバックといっても、通常の売買契約や賃貸契約と内容が大きく変わるわけではありません。

しかし、2つの契約を同時に進めるため必要書類も多く混乱しがちです。

分からない点はそのままにせず、必ず担当者に質問しながら、納得したうえで契約に進みましょう。

7. 賃料の支払いスタート

リースバック完了後は、賃料の支払いがスタートします。

引き渡し後は、住宅ローン返済だけでなく、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金の支払いはなくなります。

リースバックの手続きの詳細は【リースバックの流れ】にて詳しく解説しています。

リースバックを利用する時のポイント

リースバックは、「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みであるため、それぞれの契約の条件をしっかりと確認することが重要です。

売却時の売買契約では、「売買金額」のほか、「引き渡し（決済）日」、「買い戻しに関する取り決め」など、目的に応じてしっかり確認が必要です。

一方、売却後の賃貸借契約では、「契約種別（普通賃貸借か定期賃貸借か）」や「家賃」、「契約期間」、「途中解約の方法」「退去時の原状回復」など一つひとつ丁寧に確認しましょう。

また、リースバック事業者を選ぶ際に、買取をする事業者側の目的も意識することが大切です。

リースバックを行う事業者が収益を得る方法として、買い取った不動産を売却して収益を上げる方法と賃貸経営における家賃収入で収益化を図る方法があります。

1. 将来的に物件を第三者へ売却することが目的の会社

買い取った不動産を売却し、利益（売却益）を得ることを目的としているため、賃貸借契約の期間に制限があるケースが多い傾向です。

買い替えや高齢者施設へ入居予定の場合など、引越しの目途が立っている方にはおすすめです。

2. 家賃による収益が目的の会社

家賃収入を目的としているため、賃貸期間に制限はないケースが多い一方、投資利回りを重視しているため家賃は高くなる傾向にあります。

事業資金が必要なものの引越しはできない方や、住み慣れた場所に長く住み続けたいが、生活資金や老後資金に不安がある方などは、利用しやすいでしょう。

リースバック業者の見分け方

リースバックを利用するにあたって、売却価格の高さや家賃の安さも大切ですが、契約後に安心して住み続けられるかも大きなポイントです。

特に注意したいのが、リースバック物件が、オーナーチェンジ物件として第三者に売却されるケースです。リースバックでは、借主が住み続けている状態でも、物件を自由に第三者に売却できます。

そのため、賃貸借契約の期間中に物件が転売され、「家賃の値上げ」、「契約更新の拒否」などのリスクが生じる可能性があります。

こうした事態を極力避けるために、次の点に注意して事業者を選びましょう。

また、金融機関からの信用が高い事業者は、低金利で融資を受けやすいため、高い買取金額を提示してもらえる可能性があります。

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スター・マイカは、マンションを専門にリースバックを提供しています。

スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定した収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定やライフプランに合わせた賃貸借契約が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

手続きの流れや契約内容についても丁寧にご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

運営会社はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様の声

スター・マイカにリースバックでマンションをご売却されたお客様からの声をご紹介します。

スター・マイカにマンションを売却した理由を教えてください。

スター・マイカ

60代 男性

決め手はこちらの希望する賃貸期間でリースバック契約できた点です。
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一番の理由は、スピード感と対応の良さです。
個人事業を営んでいますが、短期間でまとまったお金を用意する必要があったため、いくつかの不動産会社へ査定依頼を出しました。その中でもこちらの会社が簡易査定の段階で一番レスポンスが早く、また、先行して保証会社への審査をかけてくれていたので正式回答時にすぐ契約できる状況を作ってくれたりと、とても対応が丁寧なところも印象が良く、契約までスムーズに話を進めることができました。

40代 男性

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スター・マイカ

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リースバックの買取価格と家賃(賃料)の事例

ここまでスター・マイカのリースバックサービスについて見てきましたが、ここではスター・マイカのリースバックサービスで過去に買取した全国の主要エリアの買取価格と家賃(賃料)の事例についてお伝えします。

東京都

埼玉県

神奈川県

千葉県

愛知県

大阪府

兵庫県

福岡県

最後にリースバックでよくある質問について回答します。

リースバックでよくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1. 住宅ローンが残っていてもリースバックできますか？

はい。住宅ローンが残っている場合でも、買取価格が住宅ローンの残債より高ければリースバックの利用は可能です。

しかし、リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回り、住宅ローンを完済できない場合は、リースバックを利用できません。

そのため、リースバックを検討される際は、最初に無料査定を依頼し、住宅ローン残債に対して買取価格で完済できるかを確認しましょう。

Q2. リースバック後、今の自宅に住み続けられる期間はどれくらいですか？

リースバック後、今の家に住み続けることができる期間は「賃貸借契約の期間」によって変わります。

リースバックでは、1～3年の契約期間を設けることが多い傾向です。

賃貸借期間延長の相談はできます。

Q3. リースバックした物件は買い戻しできますか？

はい、契約内容によっては将来的に買い戻しすることも可能です。

Q4. リースバックの相談や査定にはお金がかかりますか？

リースバックの相談や査定は無料です。お金はかかりません。

Q5. リースバックの買取価格はどのように決まりますか？

リースバックの買取価格は、次のような複数の要素を総合的に判断して決められます。

• 周辺の不動産相場
• 再販時のリフォーム費用
• 将来の売却想定価格
• 賃貸借契約の条件（賃料・更新の有無・契約期間など）
• お客様の希望条件

家賃収入が目的の会社であれば、利回りを重視して金額を決めるケースもあります。

買取価格と家賃については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q6. リースバックで起こりうるトラブルはありますか？

リースバックでよくあるトラブルは以下のものがあります。

トラブル例の詳細は以下の記事にて詳しく解説しています。

Q7. リースバック以外に不動産を活用した資金調達方法はありますか？

リースバック以外に不動産を活用した資金調方法には、主に以下のものがあります。

Q8. リースバックを提供する会社にはどんな不動産会社がありますか？

リースバックを提供する大手不動産会社には、以下のような会社があります。

大手リースバック会社のサービス詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q9. リースバックの審査をまとめて複数社に依頼する方法はありますか？

複数のリースバック会社にまとめて一括査定を依頼できるサービスに「家まもルーノ」があります。

リースバックの一括査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q10. リースバックは銀行での取り扱いはありますか？

銀行は、銀行法によって不動産業などの他業を行うことが禁止されていることから、銀行が直接リースバックを提供することはできません。

ただ、宅地建物取引業法の免許を有している不動産会社と提携することでリースバックを提供している銀行も一部あります。

参照：e-GOV法令検索「銀行法第12条」

Q11. リースバックの利用後に生活保護を受けることはできますか？

リースバックを利用すれば必ず生活保護を受けられるというものではありません。

自宅を保有している人でも、リースバックを利用しなくても生活保護を受けられる場合もありますし、リースバックを利用することで生活保護を受けられる場合もあります。

Q12. 地方在住ですが、リースバックを利用できますか？

リースバックサービスを提供している不動産会社は全国にあります。各地域でリースバックに対応している不動産会社にお問い合わせください。

Q13. リースバックの家賃が払えなくなったら、どうなりますか？

リースバックの家賃が払えなくなった場合でも、すぐに退去を求められるわけではありません。

一般的に、家賃の滞納が1～2ケ月程度では、貸主による賃貸借契約の解除が認められる可能性は低く、直ちに契約終了とはなりません。

過去の判例では、3ケ月以上の継続的な滞納があった場合に、貸主と借主の信頼関係の破壊が認められ、契約解除が有効と判断されるケースが多くみられます。そのため、実務上は3ケ月以上の家賃を滞納した場合に、、貸主は退去を求めることができると考えられています。

ただし、滞納の期間や額、支払い状況、賃借人の事情などによって判断は異なるため、状況に応じて柔軟に対応されることもあります。

Q14. リースバックの利用時に消費税はかかりますか？

個人が売主となりマイホームを売却する場合、消費税は課税されません。

土地については、もともと消費税の対象外です。また、建物については、個人が自宅を譲渡する場合、消費税はかかりません。

Q15. 法人でもリースバックを利用できますか？

リースバックは、法人でも利用できます。

リースバックは会社の業績とは関係なく利用できる資金調達手段であることから、銀行から融資を受けられない法人は、特におすすめといえます。

リースバックで自宅の資金化を検討しよう

リースバックは、自宅を早期に現金化できる一方で、売却価格が低くなる傾向にあったり、賃料や賃貸借期間などで不安を抱えたりと気になる点もたくさんあります。

一方で、「急な資金が必要」「住み替えの準備をしたい」「老後の生活資金を確保したい」など、抱える事情次第ではいち早く対応をすすめるべきです。

リースバックが最適な選択肢かどうかを検討するために、まずは実績豊富な信頼できる不動産会社に相談し、売却価格や家賃、賃貸借期間などの条件を確認しましょう。

この記事の監修者

吉満 博Hiroshi Yoshimitsu

これまでの建築設計・不動産売買仲介業務の実務経験や自社サイトでの集客をもとに、ライターとして不動産・金融ジャンルを中心に記事を執筆するほか、不動産会社や士業などの集客支援を行う。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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