【老後の住宅ローンの支払いが終わらない】定年（65歳）後に住宅ローンが残っているときの対策

超高齢化社会では、老後破産も深刻な問題です。

老後破産とは、定年後に年金生活となった高齢者が破産状態となり、生活に窮してしまうことを指します。

現役時代には不自由なく生活していても、定年後に老後破産に陥る可能性もあり、昨今2000万円問題が大きな話題となりましたが、とても老後になってから貯められる金額ではありません。

では、老後破産の主な原因にはどのようなものがあるのでしょうか。

この記事では、老後破産の原因と回避するための対策についてご説明します。

事前の対策で、老後の生活への不安を解消しましょう。

不動産売却を検討する前に、自宅を売却して現金化し、今の家から引越すことなく賃貸物件として住み続けることができるリースバックの利用も検討してみましょう。

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65歳以上の平均的な支出金額

最初に、老後生活をイメージするために、平均的な収入と支出についてご説明します。

総務省の統計によると、2019年の65歳以上における2人以上の無職世帯における1ヶ月の平均支出合計は、241,672円となっています。
それに対して、平均年金収入は202,746円です。

毎月38,926円の赤字です。

したがって、平均でみると年金だけでは老後の生活は赤字になるため、老後は貯金を切り崩しながら生活していくことになります。

平均支出の内訳は、以下の通りです。

上表の支出額の中の「住居」というのは、主に「設備修繕・維持」の費用のことで、住宅ローンの返済額は含まれていません。
定年後も住宅ローンの返済が残っている場合には、さらに支出が多くなります。

老後破産を防ぐには、年金生活に入る前に住宅ローンが完済し、さらに生活費を補填する貯金を十分に確保することが必要です。

老後破産の原因

老後破産を防ぐためにも、老後破産の原因を知ることが大切です。
この章では、５つの老後破産の原因についてご説明します。

１．過剰な住宅ローンを組んでいる

現役時代に組んだ無理な住宅ローンが、老後破産の大きな原因となってしまいます。

返済のスケジュールにより、状況は２パターンに分かれます。

定年後も住宅ローンの返済が終わらない

特に、完済が65歳を超える返済計画は、金額の有無に関わらずその時点で過剰なローンを組んでいる、つまりローン計画に無理があるといえます。

前章で示したように、住居費が設備修繕や維持のための費用のみでも、そもそも年金だけでは毎月赤字です。

そこに住宅ローンの返済も加わってしまえば、さらに生活が苦しくなります。

老後破産を防ぐには、住宅ローンは65歳以内に完済するように返済計画を立てる必要があります。

繰上返済し過ぎて貯金が貯められない

一方、完済年齢が65歳を超えている人が、慌てて65歳までに完済するために無理矢理、繰上返済を行うケースもあります。

上に述べたように、毎月平均でも4万円近くは貯金を切り崩さなければならないため、定年前に過剰に繰上返済を行うと、今度は貯金を貯めることができなくなり、老後破産に結びついてしまいます。

そのため、やはり住宅ローンは最初から完済年齢を65歳以内で組むことが基本です。

繰上返済は、借りた当初に行うと利息が減るため、一定のメリットがあります。

しかしながら、やり過ぎると貯金が貯められないというデメリットがありますので、最初から無理なローンを組まないことが一番重要な対策となります。

2．退職金や年金が少ない

予想以上に退職金や年金が少ないという点も、老後破産の原因です。

特に、転職を繰り返した人は、転職する度に年収等の条件が悪くなってしまったり入社時と会社の経営状況が変わることも十分ありえます。

住宅ローンを組んだ当初は大企業に勤めていた人でも、定年時は中小企業に勤めているという人も多いです。

転職を繰り返した人は、条件がかなり変わっている可能性もあるので、注意が必要です。

貯金やローンの返済は、退職金を当てにせず計画することが対策となります。

3．医療費がかかる

老後には、突発的な医療費によりで老後破産に繋がるケースがあります。

高齢者が医療費が膨らんでしまうケースは、がんなどで保険適用外治療を実施するようなケースです。
日本の保険制度は世界でも手厚い方ですが、それでも保険外治療が必要となると高額な医療費が生じることになります。

4．子供や孫の教育費がかかる

子供や孫の教育費がかかることで老後破産に繋がるケースがあります。

特に40歳以上になってから生まれた子供がいる場合には、定年退職ギリギリまで教育費がかかってしまうため、老後破産に繋がりやすくなります。

老後の貯金は、子育ては50代前半で終わってから、50代後半から定年にかけてのラストスパートの期間で貯めるのが一般的です。

50代後半のラストスパートの時期に、子供が私立大学等に通っていると、貯金を作ることができません。

たった5～6年の差ですが、老後の貯金を貯めるにはこの5～6年の差が実はとても大きいのです。

50代後半でも子育てが残っている人は、教育費を意識して老後の貯金を貯めることが対策となります。

5．自宅の設備の修繕費等が発生する

老後では、想定外の大きな出費として自宅の設備の修繕が発生することがあります。

20年、30年住んでいると、給湯器や浴室などの住宅設備も劣化し、突発的な修繕が発生する可能性が高くなります。

築年数が古くなるとこういった事が頻発するので、設備の修繕で貯金を大きく切り崩したことにより、その後の生活に支障をきたすことも多いです。

設備の修繕については、なるべく現役時代から定期的に実施し、老後に突然大きな修繕が生じないように建物を維持しておくことが対策となります。

老後に備えて、まとまったお金が必要な場合には「自宅を売却してまとまった資金を得ながら、そのまま賃貸契約をして住み続ける」リースバックがおすすめです。

老後破産の対策方法とリースバックについては次章で詳しくご説明します。

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老後破産の対策

前章では、老後破産の原因を５つご説明しました。

定年時に住宅ローンの完済していることと、生活費や突発的な出費に対応する貯金がポイントです。

この章では、住宅ローンの完済と貯蓄ができていない方向けに、その他の老後破産の対策について3つご説明します。

1．仕事を探す

老後破産の対策をするなら、まずは仕事を探すのが一番です。

仕事があれば、とりあえず収入は増えます。

仕事で忙しくなれば、暇がなくなり出費を抑えられる効果もあります。

何よりも、社会との一定の繋がりを維持することができますので、張り合いも出てきます。

今日一日何をすべきか悩む必要もありませんので、気が紛れる点もメリットです。

老後に仕事を探す方法としては、会社の「再雇用制度」や「勤務延長制度」を利用するのが一般的となっています。

「再雇用制度」や「勤務延長制度」がない場合には、新たに仕事を探すことが必要です。

今どきは、「シニア専門の求人サイト」や「クラウドソーシング」などもありますので、以前よりも仕事を見つけやすくなっています。

クラウドソーシング

インターネット上で仕事を獲得できる仕組みのこと。
今後市場が拡大していくことが予想されている。
在宅でできるものが多いため、自分の時間が自由に使いやすくなる。

仕事を得る方法も多様化していますので、まずは仕事を見つけ、収入を増やすことを考えてみてください。

2．住宅ローンの借り換えを検討する

もし、住宅ローンを一度も借り換えていないのであれば、住宅ローンの借り換えを検討するのも一つです。

住宅ローンの金利が高い場合、返済額を圧縮できる可能性があります。

住宅ローンの借り換えには、銀行へ支払う事務手数料や繰上返済手数料、抵当権設定および抹消の費用等の諸費用が必要です。

住宅ローンの借り換えの目安

住宅ローンの借り換えでメリットがある人には一定の目安があります。

一般的に、住宅ローンの借り換えを検討する価値のある人は、以下のいずれかに当てはまるケースが目安とされています。

特に、老後で老後ローンが残っている場合、「借り換えの前後で金利に1％以上の差があるケース」が当てはまることが多いです。

20年以上前に組んだ住宅ローンを一度も借り換えていないときは、金利が1％以上離れているケースがあるので、借り換えを検討してみてください。

定年後に住宅ローンの借り換えが可能かどうかは、「年齢」と「年収」がポイントです。

まず、年齢については、70歳までであれば一般的に住宅ローンの借り換えができます。

年収についても、住宅金融支援機構のフラット35であれば年金も収入として認めてくれますので、住宅ローンの借り換えの申込が可能です。

民間の銀行では、多くの金融機関は年金を収入とは認めてくれません。

しかし、私的年金のような公的年金以外の収入がある人は、民間の銀行でも住宅ローンの借り換えができる可能性があります。

私的年金

私的年金とは、公的年金の上乗せの給付を保障する制度のことです。民間の保険会社などが販売している年金保険や確定拠出年金のことを指します。

親子リレーローンによる借り換え

70歳を超えてしまっている場合には、親子リレーローンによって借り換えるという方法もあります。

親子リレーローンとは、主たる債務者が親、後継者の子供が連帯債務者になり、親子で一つの住宅ローンを返済していくローンです。

親子リレーローンは少し裏技的な方法になりますが、子供が十分に納得しているケースであれば、使っても良い方法といえます。

親子リレーローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの返済条件を緩和

返済条件を緩和とは、返済期間の延長をすることで、毎月の返済額を減らすといった対処法になります。

しかし、返済期間を先延ばしにしているだけなので、返済額は変わらないので注意が必要です。

老後破産寸前の人の中には、銀行と交渉して住宅ローンの返済条件を緩和してしまう人がいます。

一度でも住宅ローンの返済条件を緩和してしまうと、他行への借り換えができなくなってしまうので、注意が必要です。

他行への借り換えで利息を減らせれば、トータルの返済額を減らすことができます。

したがって、銀行に条件変更の相談を行く前に、他行への借り換えを検討することをおすすめします。

3．リースバックを検討する

「今の家に住み続けたいけれど、買い替えのお金がない・ローンの返済金額を減らしたい」という場合はリースバックをおすすめします。

リースバックとは今の家を第三者に売却し、その第三者から今の家を借りて住み続ける方法のことです。

売却によってまとまった資金が得られ、家賃を払うことで今の家に住み続けることができます。

売却により得た資金を、住宅ローン返済のために利用することができます。

住宅ローンの返済がない場合でも、医療費や介護費、老後の生活費の備えとして、老後破産の対策となります。

また、今の家に住み続けることができるので、生活環境を変えなくて済むという点もメリットです。

リースバックでは、買取価格とともに、その後の家賃がいくらになるかもポイントです。

リースバックについては、こちらの記事で詳しく説明しています。

リースバックによる売却金額でも、住宅ローンの返済が困難な場合は、任意売却と組み合わせる方法もあります。

任意売却とは、銀行などの債権者の同意を得て不動産を売却し、住宅ローンを返済する売却方法になります。

基本的に住宅ローンの支払が困難になった人が行う債務の返済方法です。

通常、住宅ローンが残っていたら、不動産を売却してその残債を満額返済することが必要です。

任意売却では、債権者である銀行と交渉して、残っている住宅ローン残債を圧縮してもらうことができます。

ただし、任意売却を選択すると、その時点で住宅ローン滞納者という扱いになります。

今の収入や貯蓄だけでは、住宅ローンの返済や老後の備えが不安な方は、リースバックという売却方法も検討しましょう。

スター・マイカの「マンションリースバック」

前章で、老後破産の対策にリースバックが有効であることをお伝えしました。

リースバックであれば、売却によって得た資金の使用用途や条件はありません。

住宅ローンの残債の整理、医療費や老後の生活資金の貯蓄など、幅広く使うことができます。

そこでこの章では、スター・マイカの「マンションリースバック」というサービスをご紹介します。

スター・マイカは、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

スター・マイカの「マンションリースバック」の特徴は、以下の通りです。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

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まとめ

老後破産についてご説明してきました。

老後の収支は、一般的には年金だけで賄うことはできません。

老後は貯金も切り崩しながら生活する必要があるため、まずは老後に備えて貯金をしておくことが必要です。

また、老後破産の対策として、住宅ローンの借り換えやリースバックの検討もしていきましょう。

これらを上手く活用することで、老後破産を防ぐことができます。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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