リースバックと任意売却の違いは？併用での売却方法

住宅ローンの支払いが難しくなった場合の選択肢として、任意売却と呼ばれる売却方法があります。

また、リースバックを併用すれば、任意売却後も今の家に住み続けることは可能です。

任意売却とリースバックは相性が良く、昔からセットで利用されることがよくあります。

リースバックと任意売却の違いには何があり、どのように併用するのでしょうか。

そこで今回の記事では「リースバックと任意売却」を中心に、任意売却と組み合わせてリースバックが利用できるケースについて詳しく解説しています。

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リースバックとは

リースバックとは、売却後も今の家に住み続けたい人が利用する売却方法のことです。

リースバック会社に一度売却した後、リースバック会社と賃貸借契約を締結することでそのまま住み続けることができます。

リースバック会社は、買主であり貸主でもあるということです。

リースバックは不動産売却方法の一つであり、リースバックの本質は「売却」です。

単純な売却であれば、売却後に引っ越しを行い、「他の家」を借りるか買うかの選択をする必要があります。

一方で、リースバックは、売却後に住む家が「今の家」になるということです。

他の賃貸物件に引っ越す必要がなく、まとまった売却資金を得られるという点がリースバックのメリットです。

リースバックの仕組み

リースバックは取引の相手方が買主兼貸主となります。

リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の2つの契約書を同時に締結します。

買主兼貸主となってくれる人であれば相手方は誰でも良いですが、一般的にはリースバック会社が取引の相手方となります。

リースバック会社とは、リースバックのサービスを提供している主に不動産会社のことです。

リースバックの概要やメリットとデメリットや大手リースバック会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

任意売却とは

任意売却とは、借金の返済をできなくなった人が債権者(お金を貸している人のこと)のために行う売却方法のことです。

借金の返済をできなくなった場合、原則としては競売によって不動産が売却されます。

競売

競売とは、裁判所が債権者のために行う法的な売却手続きのことです。

債権者は、最終的に競売を行えば、債権(ローン残債のこと)を回収することができます。

ただし、債権者の目的はあくまでも債権の回収であり、競売を行うことが目的ではありません。

債務者(お金を借りている人)が不動産を売却して残債を返済してくれればいいので、競売という手段にはこだわっていないのです。

そこで、競売以外の手段で任意に売却して残債を返済することを「任意売却」と呼んでいます。

任意売却の仕組み

任意売却は法的手段ではないことから、競売のように厳密なルールが存在しない点が特徴となります。

「売却して得たお金を債権者に返済する」ということ以外に決まったルールはなく、債権者との話し合いによって売却方法を自由に決めても良いのです。

例えば、競売は裁判所が入札方式で売却することが決まっていますが、任意売却であればどのような売却方法でも問題ありません。

競売は、入札形式であることから買主を事前に指定することはできませんが、任意売却であれば事前に買主を指定することも可能です。

そのため、任意売却を使って買主をリースバック会社に指定すれば、任意売却後もそのまま家に住み続けることもできるようになります。

金融機関（債権者）の合意が必要

任意売却は、債権者のために行う競売以外の売却方法であることから、任意売却を行うには債権者の合意が必要です。

債権者には「競売」という切り札があることから、債務者の申し出に合意できなければ最後は競売を実行します。

債権者に任意売却の合意を得るために、最も重要なことは「売却価格」です。

債務者の売却予定額があまりにも低ければ、債権者は回収できる額が少なくなってしまうため、任意売却には合意しません。

任意売却の合意を得るには、債権者が満足する価格で売却できることが最も重要となります。

例えば、任意売却でリースバックを選択したいと思っても、リースバック会社の提示する売却価格が低すぎれば債権者の合意を得られないということです。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックと任意売却の違いについて見ていきましょう。

リースバックと任意売却の違い

リースバックと任意売却の違いを示すと下表の通りです。

リースバックと任意売却は、いずれも売却方法の一つです。

任意売却は、競売以外の売却方法であるため、売却方法を自由に選ぶことができます。

任意売却をする人がリースバックを選べば、「任意売却とリースバックを併用した売却方法」となるのです。

次に任意売却と組み合わせてリースバックが利用できるケースについて見ていきましょう。

任意売却と組み合わせてリースバックが利用できるケース

任意売却と組み合わせてリースバックが利用できるケースについて解説します。

任意売却で自宅をリースバック会社に売却

リースバック会社への売却価格が債権者の合意を得られる金額であれば、任意売却でリースバックを選択することができます。

競売が実行された場合、誰が落札するかわからないため、競売では引き続き住み続けることは現実的に難しいです。(実際には親族が落札してリースバックをすることはあり得ます。)

そこで、借金返済後も今の家に住み続けたい場合には、まずは買主を自由に指定できる任意売却を選択します。

そのうえで、債権者が納得してくれる売却価格を提示できるリースバック会社を探し出し、最終的に債権者の合意を得ることが必要です。

なお、リースバック会社の中には任意売却物件をNGとしている会社もあります。

任意売却でリースバックを選択したい場合には、任意売却物件も取り扱ってくれるリースバック会社を探すことも条件です。

リースバック会社と賃貸借契約を結ぶ

債権者の合意を得ることができたら、リースバック会社を買主とする任意売却を実行します。

リースバック会社とは、売買契約と賃貸借契約の2つを同時に締結します。

なお、任意売却では売却で返済しきれなかった残債は、その後も返済することが必要です。

そのため、任意売却後に残債が残るケースでは、「残債の返済」と「リースバックの家賃」の2つが発生することになります。

任意売却でリースバックを選択する場合には、「残債の返済」と「リースバックの家賃」の両方を払い続けられるか、慎重に検討する必要があります。

2つの支払いが難しいということであれば、リースバックは諦め、もっと安い賃貸物件を探した方が賢明です。

ただし、任意売却後の残債の返済は、交渉によって任意売却前よりも少なくしてもらえることが多いです。

毎月の返済額は、債権者と協議しながら極力安く抑えるようにしましょう。

次に任意売却でリースバックを利用するメリットについて見ていきましょう。

任意売却でリースバックを利用するメリット

任意売却でリースバックを利用するメリットは主に以下の通りです。

自宅に住み続けることができる

任意売却でリースバックを利用する最大のメリットは、今の家に住み続けることができるという点です。

今の家に住み続けることを希望していない人は、無理にリースバックを選択する必要はありません。

売却後に引っ越しても良いという人は、任意売却で「リースバック会社よりも高い金額で買ってくれる会社」を探す方が売却後の残債を減らすことができます。

また、「リースバックよりも安い賃貸物件」に引っ越せば、任意売却後の家賃の負担も軽くすることができます。

経済的にはリースバックを選択しない方がメリットは出てくることも多いため、今の家に強いこだわりのない人は、リースバック以外の選択肢を検討することをおすすめします。

オーバーローンでも売却できる

任意売却ならオーバーローンでも売却できます。

オーバーローン

オーバーローンとは、ローン残債が売却額を上回っている状態のことです。

通常の売却を選択するには、アンダーローンであることが必要です。

アンダーローン

アンダーローンとは、ローン残債が売却額を下回っている状態のことです。

アンダーローンであれば、売却金額でローン残債を一括返済することができるため、問題なく売却することができます。

しかしながら、オーバーローンで無理矢理売却しようとすると、借金を満額返済できないという債務不履行を発生させたことになります。

債務不履行とは、約束を破ったということです。

借金を返済できないという債務不履行は金融事故に相当し、ブラックリストに名前が記載されることになります。

ブラックリスト

ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報名簿」のことです。

ブラックリストに名前が載ると、5～7年間は新たな住宅ローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることができなくなります。

オーバーローンで売却する場合、銀行は先に債務者をブラックリストに記載します。

その後、納得のできる金額の提示があれば任意売却に合意するのが流れです。

逆に言えば、オーバーローンの場合、ブラックリストに名前が載ることを引き換え条件に任意売却ができるということになります。

アンダーローンの売却であれば、債務不履行にはならないためブラックリストにも名前は載らず、通常の売却が可能です。

アンダーローンなら、銀行の合意を得なくても普通にリースバックを選択することもできます。

よって、オーバーローンの状態でどうしても売却後に住み続けたいという場合には、「任意売却とリースバック」をセットで利用する必要があるのです。

周囲に知られずに売却できる

リースバックには、周囲に知られずに売却できるというメリットがあります。

周囲に知られずに売却できる点は、任意売却というよりもリースバックに備わった特徴です。

リースバックは、買主がリースバック会社となることから、チラシやインターネット広告を行うことなく売却が完了します。

しかも、そのまま家に住み続けられるため、周囲の人には何事もなかったようにみえます。

将来的に買戻しができる

リースバックは、将来的に買戻しができる点もメリットです。

元々、リースバックの「バック」は「買戻し」という意味になります。

ほとんどのリースバック契約では、買戻しは必須ではなく、オプションの選択性になっていることが多いです。

個人の場合、実際に買戻しが実行されるケースは少ないようですが、買い戻せる可能性がある人であれば、買戻しはメリットといえるでしょう。

リースバックの買戻しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に任意売却でリースバックを利用するデメリットについて見ていきましょう。

任意売却でリースバックを利用するデメリット

任意売却でリースバックを利用するデメリットは主に以下の通りです。

売却価格が安くなる可能性がある

リースバックは、売却価格が安くなる可能性がある点がデメリットです。

リースバックの売却価格は、市場価格の70％〜90％となります。

都市部の条件の良い物件なら市場価格の90％程度、郊外の条件の悪い物件なら市場価格の70％程度です。

売却価格が安くなってしまう場合、債権者に任意売却の合意が得られないケースも考えられます。

債権者の合意が得られなければ、リースバックを諦め、他の買主を探すことが必要です。

また、仮に債権者の合意が得られたとしても、売却価格が安いと任意売却後に残る残債が増えてしまいます。

任意売却では売却後に残った残債は、返済義務があります。

任意売却を実行しても、借金が全て免責されるわけではありません。

任意売却後に残る借金の返済を減らしたければ、リースバックにこだわらず、できるだけ高く売った方が良いことになります。

毎月家賃の支払いが発生する

リースバックでは、毎月家賃の支払いが発生する点がデメリットです。

家賃はリースバックの売却価格に一定料率を乗じる形で決まります。

都市部の条件の良い物件なら6％程度、郊外の条件の悪い物件なら13％程度です。

リースバックの家賃はリースバックの売却価格と連動して決まるため、市場の家賃相場とは無関係に決まります。

場合によっては、他の物件を探した方が家賃は安くなることも多いです。

任意売却を利用すると、ブラックリストに載った状態になるため、当面の間は新たに住宅ローンを組むことができなくなります。

そのため、任意売却を利用する人の次の住まいは基本的に「賃貸物件」です。(ただし、実家に戻る場合を除きます。)

リースバックを選択しなくても、任意売却では基本的に賃貸物件に引っ越すことになり、いずれにしても家賃は発生します。

任意売却後の家賃負担を軽くしたい場合には、「リースバックの家賃」と「他の物件の家賃」を比較して、安い方を選ぶという検討が必要です。

次に任意売却とリースバックの組み合わせがおすすめなケースについて見ていきましょう。

任意売却とリースバックの組み合わせがおすすめなケース

任意売却とリースバックの組み合わせがおすすめなケースは主に以下の通りです。

離婚後の一戸建ての処分でトラブルになった

オーバーローンの状態で離婚後に今の家に住み続けたい場合には、任意売却とリースバックのセット利用がおすすめです。

マイホームを夫婦で共有している場合、共有関係を解消するためには残債を返済しなければなりません。

オーバーローンの状態で無理矢理売却する場合には、任意売却を選択することが必要です。

また、子どもを転校させたくない場合などの引っ越したくないことも考えられます。

今の家に住み続けたい場合には、リースバックを選択することが必要です。

このように、離婚では「オーバーローンの状態で売却したいけれども引っ越しをしたくない」というケースがよくあります。

離婚時の売却では、任意売却とリースバックのセット利用が適していることが多いといえます。

高齢者が子どもに自宅を相続させたい場合

高齢者が子どもに自宅を相続させたい場合は、リースバックが考えられます。

理由としては、リースバックであれば将来買い戻せる可能性があるからです。

相続は所有している財産が対象であるため、リースバックをした状態で所有権がない物件に関しては、子供に相続させることはできません。

しかしながら、何とか買い戻すことができ、所有権を元に戻すことができれば子供に相続させることはできます。

なお、リースバックの買戻し価格の相場は以下の通りです。

リースバックは、売却では市場価格より1～3割程度安く売り、買戻しではリースバックの売却価格より1～3割程度高く買うことになります。

将来買い戻すまでの間も家賃の支払いが発生するため、実際には買戻しのハードルはかなり高いです。

よって、子どもに自宅を相続させたい場合には、実現可能性を十分に考慮した上でリースバックを選択する必要があります。

住宅ローンが払えないことを近所に知られたくない

任意売却とリースバックのセット利用では、外部からは何事もなかったように映ります。

そのため、住宅ローンが払えないことを近所に知られたくない方にもおすすめです。

リースバックでは、本人がそのまま住み続けていることから、売ったことすら気付かれません。

ましてや、任意売却によってブラックリストに載ってしまったことも近所の人にはわからないのです。

ここまでリースバックと任意売却について詳しく解説してきましたが、最後にスター・マイカのマンションリースバックについて見ていきましょう。

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スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2022年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

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まとめ

リースバックと任意売却について解説してきました。

任意売却では、債権者の合意を得られれば売却方法としてリースバックを選択することが可能です。

任意売却とリースバックのセット利用は、「オーバーローンの状態で売却したいけれども引っ越しをしたくない」人に向いています。

買主を選択できるという点は任意売却のメリットの一つですので、今の家に住み続けたい場合には、リースバックのセット利用も検討してみてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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