抵当権がついている家やマンションでもリースバックは利用できる？

リースバックは、一旦家を売り、その後、家を借りることでそのまま住み続ける売却方法です。

リースバックは融資ではなく、不動産の売却になります。住宅ローンが残っている不動産でも一般的な売却が可能であるのと同様に、リースバックも原則として可能です。

抵当権付きの不動産をリースバックするには、抵当権についてある程度知っておく必要があります。

そこで今回の記事では「リースバックと抵当権」について詳しく解説します。

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リースバックとは

リースバック

リースバックとは、今の家に住み続けながらまとまった現金を得たい人が利用する売却方法のことです。

リースバックを利用するには、リースバックのサービスを扱っている不動産会社(リースバック会社)に依頼します。

リースバックでは、売却の売買契約と、借りるための賃貸借契約を同時に締結する点が特徴です。

リースバック会社は、買主であり、貸主でもあります。

売却によってまとまった現金を得た後、そのまま家に住み続けるために、売却後はリースバック会社に家賃を支払います。

リースバックのメリットは、「まとまった現金を得ることができる」「引越さなくて良い」という点です。

一方で、デメリットは「一般の売買より売却価格が低い」「家賃が相場より高い傾向がある」といった点が挙げられます。

リースバックの概要や流れなどについては、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権とは

抵当権

抵当権とは、債務者(お金を借りている人)が、不動産を自分の手元にとどめたまま、債務の担保として提供し、債権者(銀行)がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

つまり、債務者が担保物件を利用できる状態のまま、担保に入れることができるのが抵当権になります。

担保の提供方法として、他にあるのは質権です。

質権

質権とは、質権者が債務者から受け取ったものを占有し、その物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利になります。

質屋に高級時計を質に入れるというのは、高級時計を実際に担保物件として提供してお金を借りているということです。

たまに「質屋に売った」という表現をする人がいますが、実際には質屋に売っているのではなく、質屋に実際に担保物件を提供しお金を借りていることになります。

返せなければ、担保物件がそのまま没収(質流れ)され、質屋が債権を回収するために担保物件を質屋で転売します。

質権では担保物件を実際に債権者に提供することが必要ですが、抵当権では担保物件を実際に債権者に提供しなくても良い点が大きな違いです。

不動産のような持ち運びできない資産の場合、質権より抵当権の方が適しています。

そのため、一般的に不動産を担保に入れる場合には、抵当権を設定するのです。

抵当権は、担保物件を実際に債権者に提供しないことから、債務者(お金を借りている人)が自由にその不動産を使うことができます。

住宅ローンを借りて担保を設定したとしても、債務者がそのまま住み続けることができるのは担保の形態が抵当権だからです。

抵当権は住宅ローンの返済という債務のために、家を担保として提供しています。

そのため、住宅ローンを約束通り返済している限り何も問題ありませんが、住宅ローンを滞納すると債務不履行を犯したことになり、抵当権が実行されることになります。

抵当権の実行

抵当権の実行とは、いわゆる物件を競売にかけて強制的に売ることです。

質屋が担保物件を店頭で転売するのと同様の行為が、抵当権では競売ということになります。

抵当権は、債権者がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利であるため、債務者が債務不履行を犯せば競売によって優先的に債権を回収できることとなっています。

抵当権や住宅ローン滞納については、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権抹消の手続き

リースバックも含め、一般的な不動産の売買においても売却する際は、売却する抵当権の権利を抹消することが必要です。

抵当権抹消

抵当権抹消とは、不動産を担保から外すことを意味します。

抵当権と所有権は別の権利であることから、理屈の上では抵当権が付いたままでも不動産を売却することは可能です。

例えば、Aの所有である甲物件にAを債務者とするＢ銀行の抵当権が設定されたとします。

甲物件をＢの抵当権が付いたままAから第三者Cへと売却することは、理論上は可能です。

しかしながら、Ｂの抵当権がついたままCが所有者となると、その後もAは債務者であり続け、Aは住宅ローンの返済を続けます。

仮にAが住宅ローンの返済を滞り債務不履行を犯してしまうと、甲物件は競売にかけられ、Cは家を失うことになります。

CがＢの抵当権がついたままの甲物件を購入すると、Aのせいで家を失う可能性があることから、通常、第三者であるCは抵当権付きのままの物件は購入しないのです。

そのため、不動産の売買では売却時に抵当権を外すことが一般的となっています。

リースバックにおいても、元所有者の抵当権が付いたままだとリースバック会社が元所有者のせいで物件を失うリスクを負うことになるため、売却時は抵当権を抹消することが必須です。

では、抵当権を抹消するにはどうしたら良いかというと、住宅ローン残債を完済することが必要となります。

住宅ローンを完済すれば銀行の有する債権が消滅し、担保物件に抵当権を設定しておく必要がなくなります。

実際に抵当権を抹消するには銀行が有する抵当権抹消書類が必要となり、住宅ローン残債を一括返済すると銀行は抵当権抹消書類を渡してくれます。

ここで、住宅ローン残債の完済は、売買代金の入金をもって行うことになります。

売主としては、売却しないと抵当権は外せないということです。

一方で、買主としては抵当権が外れていない状態でないと物件を購入することはできません。

つまり、売主は抵当権を外すためには売却が必要で、買主は抵当権が外れていないと購入できないという関係になります。

そのため、両者の利害が対立してしまうことから、不動産の売却では決済(買主がお金を支払うこと)と抵当権の抹消(住宅ローンの完済)は同時に行うことが通常となっています。

リースバックにおいても、引渡日にリースバック会社が売買代金を支払い、売主はそのまま住宅ローン残債を完済して抵当権の抹消も行うのです。

引渡と抵当権の抹消は、同時履行(双方が同時に義務を負うこと)を行うものとされています。

抵当権抹消については、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権抹消の費用

抵当権は、本来、被担保債権が消滅すれば抵当権も抹消します。

被担保債権の抹消

被担保債権の抹消とは、具体的には住宅ローンの完済が挙げられます。

被担保債権の消滅によって抵当権も自動で抹消する性質のことを抵当権の付従性と呼びます。

抵当権には付従性があるため、住宅ローンを完済すれば理論的には抵当権は抹消するものの、これではまだ不十分といえます。

理由としては、物件の登記簿謄本に抵当権の記載がまだ残っているからです。

抵当権が消滅しているにも関わらず、登記簿謄本に抵当権の記載が残ったままだと、買主が不利益を被ります。

抵当権は設定した順番で回収の優先順位も決まるため、外形上、登記簿謄本に抵当権が残っているように見えると買主が十分なお金を借りにくくなってしまうからです。

そのため、不動産の売買では住宅ローンを完済したら、通常は登記簿謄本に記載されている抵当権の内容も削除するところまで行います。

登記簿謄本から抵当権の記載を削除する手続きを、抵当権抹消登記と呼びます。

抵当権抹消登記を行うには、抵当権抹消のための登録免許税を法務局に支払う必要があります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

例えば、土地2つ、建物1つに抵当権が設定されている場合は、3,000円となります。

マンションは土地1つと建物1つで構成されていることが一般的です。

よって、マンションの抵当権抹消の登録免許税は2,000円が通常となっています。

また、抵当権抹消の手続きは、司法書士が代行することが一般的です。

司法書士手数料は1.0〜2.5万円程度が相場となっています。

司法書士は、通常の不動産売買では不動産会社が手配してくれます。

リースバックでも、リースバック会社が司法書士を手配してくれることが多いです。

次に抵当権がついていてもリースバックは利用できるのかについて見ていきましょう。

抵当権がついていてもリースバックは利用できるのか

抵当権がついている不動産は、一般的な売却が可能であるのと同様に、リースバックも原則として利用が可能です。

ただし、条件によってはリースバックを選択できない場合があります。

この章では、抵当権がついていてもリースバックは利用できるかどうかを解説します。

オーバーローンについて

オーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態のことです。

オーバーローンの状態では、売却価格だけでは住宅ローンを完済することができません。

不動産の売買を成立させるには、住宅ローンを完済することが必要でした。

そのため、リースバックによる売却価格に貯金を加えて住宅ローンを完済できるようであれば、オーバーローンでもリースバックを利用することは可能です。

アンダーローンについて

アンダーローン

アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を下回っている状態のことです。

アンダーローンであれば、売却価格によって住宅ローンを完済することができます。

そのため、アンダーローンの場合には、問題なくリースバックを利用することができます。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまでリースバックと抵当権について解説してきました。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2023年現在で3,900室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

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抵当権でよくある質問

抵当権でよくある質問について解説します。

任意売却ならオーバーローンでもリースバックを利用できますか？

任意売却

任意売却とは、債権者の合意を得て借金返済のために行う売却方法のことです。

任意売却は、オーバーローンのときに利用する売却方法になります。

任意売却は、借金を返済しきれない状態での売却となるため、簡単にいうと「借金を踏み倒した状態」での売却となります。（売却後に残った残債も原則として返済義務はあります。）

借金を踏み倒すことは、債務不履行(約束を破ったこと)を生じさせたことになるため、債務者はブラックリストに名前が載ります。

ブラックリスト

ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報名簿」のことです。

ブラックリストに名前が記載されると、今後5～7年間は新たな住宅ローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすること等ができなくなります。

まず、債権者の合意を得られたら、オーバーローンでも任意売却によって不動産を売却することは可能です。

次に、任意売却物件でもリースバックを行ってくれるかどうかは、リースバック会社のスタンスによります。

一部の大手フランチャイズの不動産会社では、任意売却物件はNGとしている会社も存在します。

近年は、大手フランチャイズのリースバックの参入により、任意売却物件はNGとする不動産会社が以前よりも増えてきた印象があります。

以前は任意売却でもリースバックを可能とする会社は多くありましたが、昨今では任意売却でリースバックを利用できる不動産会社をきちんと探し出す必要性が出てきました。

よって、任意売却でリースバックを利用するには、任意売却物件でもリースバックを可能としている会社を選んでから依頼することが必要です。

リースバックと任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ

リースバックと抵当権について解説してきました。

リースバックにおいても、売却時は抵当権の抹消手続きをすることが一般的です。

アンダーローンであれば問題なくリースバックできますが、オーバーローンの場合はリースバック会社によって利用の可否が異なります。

住宅ローンが残っている物件をリースバックする際の参考にして頂けると幸いです。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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