リースバック契約までの流れや必要書類ついて

住みながら家を売却し、まとまった資金を得る方法としてリースバックがあります。

近年、高齢者を中心にリースバックを利用する人が増えてきました。

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を同時に締結することから、全体の流れを把握した上で利用することが望ましいです。

ではリースバックを始めるには、どのような手順が必要となるのでしょうか。

今回の記事では「リースバックの流れ」について、各手順や契約時の確認ポイントなどを詳しく解説します。

スター・マイカは、契約件数が300以上あるリースバックサービスを提供していますので、リースバックの売却金額や毎月の家賃を知りたい方は、下記フォームへ無料査定依頼をお願いします。

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リースバックとは

リースバックとは、一旦今の家をリースバック会社に売却し、そのままリースバック会社から家を借りて住み続けられるという売却方法です。

買主はリースバック会社(主に不動産会社)となり、売却後の貸主もそのままリースバック会社になります。

リースバックは、売却であることから一度にまとまった資金を得られる点がメリットです。

一方で、売却後に家賃が発生する点がデメリットとなります。

リースバックを利用する際は、売却価格が高く、かつ、家賃の安いリースバック会社を選ぶことが理想です。

リースバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックが利用されるケースについて見ていきましょう。

リースバックが利用されるケース

リースバックは以下のようなケースで利用されることがあります。

老人ホーム入居の一時金確保のため

入居待ちの老人ホームがある場合、リースバックで家を売却して入居一時金を確保しておき、老人ホームの空きが出るまで家を借りて住む場合に利用されることがあります。

実家の建て替え資金の捻出のため

高齢の親と二世帯住宅で同居することになり、実家の建て替えのためにリースバックで資金をねん出し、二世帯住宅が完成するまで家を借りて住む場合に利用されることがあります。

経営している会社の事業資金の捻出のため

会社経営者が、会社の資金繰りのために自宅をリースバックして会社に資金提供することもあります。会社の経営状況が悪く会社が直接融資を受けられないようなケースで利用されることがあります。

次にリースバック契約までの流れについて見ていきましょう。

リースバック契約までの流れ

リースバック契約までの流れについてお伝えします。

1.リースバック会社の選定

リースバックを利用する際は、査定を依頼するリースバック会社の選定から始めます。

売却価格や家賃はリースバック会社によって異なるため、複数社に査定を依頼して極力条件の良い会社を選ぶことが望ましいといえます。

また、リースバックは賃貸借契約期間中に物件をさらに第三者へ売却されてしまうことが一つのリスクです。

新たな第三者が所有者になると、例えば賃上げ交渉や退去交渉がなされる可能性もあります。

そのため、リースバックを利用する場合には、第三者に売却される可能性の低い会社を選ぶことが必要です。

例えば、大手の不動産会社の場合、資金繰りのために途中で売却するような可能性は低いといえます。

よって、リースバック会社は企業体力の強い大手の不動産会社を優先的に選ぶことが基本となります。

大手リースバック会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.無料相談・査定依頼

依頼したいリースバックが見つかったら、無料相談もしくは査定依頼を行います。リースバックの査定依頼は無料です。

査定価格に納得がいかない場合には、断っても構いません。

リースバックの査定は、売却価格と家賃の2つが査定されます。

売却価格に関しては極力高いもの、家賃に関しては極力安いものを選ぶことが適切です。

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3.簡易査定（売却価格・家賃）

査定には簡易査定と訪問査定の2種類があります。

簡易査定

簡易査定とは、リースバック会社の営業担当者が物件を見ずに行う机上査定のことです。

訪問査定

訪問査定とはリースバック会社の営業担当者が物件を実際に見に来て行う査定のことです。

簡易査定は物件を見ずに行うことから、精度は訪問査定よりは劣ります。

そのため、簡易査定はリースバックに少しだけ興味があり、どの程度の金額になるのか概算額だけでも知りたいといった方におすすめの査定方法です。

4.訪問査定

訪問査定は最も精度の高い査定であることから、リースバックの利用時には必要となる査定です。

訪問査定はリースバック会社の営業担当者と直接面談するため、様々な疑問を質問できる点がメリットです。

不安に思っていることや、疑問に思っていることがあれば査定依頼時に質問することをおすすめします。

必要書類

訪問査定では以下の書類が必要となります。

5.買取価格（売却価格・家賃）の提示

査定依頼が終わったら、査定結果の提示となります。

査定結果はリースバック会社にもよりますが、即日から1週間程度で提示されることが一般的です。

リースバックでは、売却価格(買取価格)と家賃の2つの査定結果が提示される点が特徴となります。

満足のいく売却価格になっているか、また、支払い可能な家賃になっているかを確認していきます。

リースバックの売却価格(買取価格)の相場は、市場価格の60％～90％程度です。

都市部の条件の良い物件なら市場価格の90％程度、郊外の条件の悪い物件なら市場価格の60％程度という傾向があります。

また、リースバックの家賃は、売却価格に連動して決まります。

家賃はリースバックの売却価格に一定料率が乗じて決まる仕組みであるため、売却価格が高くなると家賃も高くなるという関係です。

リースバックの家賃や買取価格の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

6.保証会社の審査

保証会社とは、借主が家賃の不払いを生じさせたときに借主に代わって貸主へ家賃を保証する会社のことです。

近年では、賃貸物件を借りるときは借主が保証会社に加入させられることが一般的となっていますが、リースバックにおいても売主はこれから借主となるため加入が求められます。

保証会社に加入するには、保証会社の審査を通過することが必要です。

保証会社の審査はそれほどハードルの高いものではないことから、一般的には安定収入があれば通過できます。

なお、借主が保証会社に加入していたとしても、家賃の不払いを発生させれば代わりに支払った保証会社より後から請求が来ることになります。

保証会社はあくまで貸主を安心させるための会社であり、借主を安心させるものではありません。

必要書類

保証会社の審査に必要な書類は以下の通りです。

7.不動産売買契約

売却価格等の様々な条件が合意できたら、リースバック会社と不動産売買契約を締結します。

売買契約書では、リースバックの利用者が売主、リースバック会社は買主という立場です。

売買契約時点では、まだ所有権は移転していません。

所有権が移転するのは、後日行われる引渡日であり、リースバック会社からの入金も引渡日になることが一般的です。

なお、引渡日までは以下のことに対応しておくことが必要です。

必要書類

売買契約に必要な書類は以下の通りです。

8.お引き渡し（残金決済）+ 賃貸借契約

引渡日は所有権が移転し、リースバック会社から売買代金の入金が行われます。

売買契約時にリースバック会社から手付金が入金されるケースでは、引渡日に手付金を除く残代金が振り込まれます。

所有権が移転しますので、引渡日以降はリースバックの利用者が借主、リースバック会社が貸主という立場で賃貸借契約が開始されます。

必要書類

引渡に必要な書類は以下の通りです。

9.賃料の支払い開始

売却が終了したら賃料の支払い開始です。

リースバックの利用者は、借主という立場で今の家にそのまま住み続けることになります。

売却しても引越しをしなくて良いという点が、リースバックのメリットです。

次にリースバック契約時に確認する内容について見ていきましょう。

リースバック契約時に確認する内容

リースバック契約時に確認する内容についてお伝えします。

売買契約書の内容

売買契約書には、売却代金や引渡時期、契約解除の方法等が記載されています。

売主としてチェックしておきたいポイントは、契約解除の方法です。

万が一、気が変わってリースバックを止めたくなった場合、「いつまでにどのような方法であれば止められるか」を確認しておきます。

通常、不動産の売買契約では売主に手付解除が認められています。

手付解除

手付解除とは、売主は手付金の2倍の額を買主に返せば契約解除ができるという解除方法です。

売買契約時点では、売主は買主から手付金を預かります。

売主が契約解除をする場合、買主から預かっている手付金を戻すだけでなく、さらに手付金と同額のお金を支払うことで解除できるということです。

手付金は、通常、売却代金の10％程度ですのでかなりの高額なお金になります。

つまり、売買契約は容易には解除できないようになっていますので、売買契約は慎重に契約することが重要です。

賃貸借契約書の内容

賃貸借契約書には、賃料や契約期間、契約の種類等が記載されています。

借主として特にチェックしておきたい部分は契約の種類です。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約は更新という概念が存在し、基本的には買主が更新したい意思を示せば更新することができます。

一方で、定期借家契約には更新という概念はなく、期間が満了すると原則として賃貸借契約は終了し、借主は退去することが必要です。

契約期間を満了しても住みたい場合には、貸主と協議して再契約する必要があります。

つまり、定期借家契約では、貸主の意向次第で住み続けられない可能性もあるということです。

賃貸借の契約期間は一般的に2年であるため、例えば2年以内に自主的に退去する予定であれば、普通借家契約でも定期借家契約でも構わないといえます。

しかしながら、契約期間を超えても住み続ける可能性が高い場合には、普通借家契約を選択しておく方が安全です。

なお、昨今のリースバック契約は定期借家契約のものが多くなっています。

普通借家契約のリースバック会社はなかなか見つからない可能性があり、普通借家契約の会社にこだわるとかえって売却価格や家賃の条件が悪くなってしまうこともあります。

そのため、普通借家契約にはあまり固執し過ぎないことも考え方の一つです。

買戻し事項

リースバック契約では、オプションで買戻しができる契約になっている場合もあります。

買い戻しを希望している人は、買戻しがどのような条件になっているかを確認することも必要です。

ただし、個人が利用するリースバック契約では、買戻しを利用する人はほとんどいないと言われています。

家賃を払いつつ、再び買い戻すための現金を貯めるのは、現実的に難しいのが理由です。

買戻しに興味のある人は、「いついくらで買い戻せるか」という点を確認することがポイントになります。

一方で、買戻しに興味のない人は、買戻しが必須になっていないことを確認しておくことがポイントです。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまでリースバックの流れについて解説してきました。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2023年現在で3,900室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

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リースバック契約の流れでよくある質問

リースバック契約の流れでよくある質問についてお伝えします。

リースバックの入金（決済）はどのタイミングですか？

リースバックの入金のタイミングは引渡日です。

入金は比較的早く実行してくれる会社もありますので、急いで現金が必要な人はリースバック会社にあらかじめ入金日を確認しておくことが適切といえます。

普通借家契約と定期借家契約の違いはなんですか？

普通借家契約は更新のある契約、定期借家契約は更新のない契約です。

普通借家契約

普通借家契約は、基本的には借主の一方的な意思で更新することができ、長く住みやすい契約になります。

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間満了後に住み続けたい場合は、再契約になります。

再契約とは新たな契約であるため、更新とは異なります。

貸主が新たに契約したくないとなれば、再契約はできません。

そのため、定期借家契約は、長くは住みにくい契約ということになります。

ただし、大手のリースバック会社は定期借家契約でも再契約してくれることが多いため、定期借家契約を選択する場合は大手のリースバック会社を選んでおくと安全です。

どういう会社にリースバックの依頼をすればいいですか？

基本的には売却価格が高く、かつ、家賃の安いリースバック会社が適切です。

ただし、小さなリースバック会社だと、賃貸借契約期間中に経営状態が行き詰まり、資金繰りのために物件を売却してしまう可能性が残ります。

そのため、途中で売却されるリスクを防ぐには、経営状態の安定した大手のリースバック会社の方が望ましいです。

リースバック後に退去させられることはありますか？

賃貸借契約では、家賃を3ヶ月以上滞納すると契約解除事由に該当すると解除されていることが一般的です。

つまり、家賃を3ヶ月以上滞納すれば、強制的に退去させられてしまう可能性があります。

その他、借主が契約の解除事由に該当することを行えば、解除されることはあります。

また、定期借家契約を選択している場合、契約期間満了時に貸主が再契約に応じない場合には、退去させられます。

リースバックで起こりやすいトラブル事例はありますか？

リースバックで起こりやすいトラブルは、賃貸借契約期間中に物件が売却されてしまうという点です。

売却には借主の同意が不要であるため、リースバック会社はいつでも売却することが可能です。

貸主が変わると、例えば新しい貸主が賃上げ交渉をしてくるといったトラブルが考えられます。

途中で売却されるリスクを防ぐには、財務内容が安定した大手のリースバック会社に依頼することが適切です。

法人でもリースバックを利用できますか？

法人でもリースバックは利用可能です。

むしろ、リースバックは従来法人を中心に利用されていたものであり、個人向けのリースバックが登場してきたのは最近になります。

リースバックは、一時的な資金繰りのために短期間で利用するケースに向いていますので、例えば製造業で顧客からの入金が遅いときに利用すること等が適しています。

リースバック後の買戻しは必須ですか？

買戻しはオプション(選択制)となっているケースが多いです。

買戻しの予定のない人は、念のため、買戻しが必須でないことを確認しておく必要があります。

個人のリースバックでは買戻しを選択しない人も多いです。

買戻しの予定のない人は初めからリースバック会社に買い戻す予定はないということを伝えておくと適切な契約書を作ってもらえることが期待できます。

まとめ

リースバックの流れについて解説してきました。

リースバックでは、売買契約と賃貸借契約を同時に締結していきます。

疑問や不安がある場合には、契約締結前にリースバック会社に十分確認してから契約を締結するようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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