高齢者がリースバックを利用する時の注意点や成年後見制度について

国土交通省がリースバックに関するガイドブック作成を発表しているように、近年では高齢者を中心にリースバックを利用する人が増えています。

リースバックは、世の中からの認知度が低いことに加え、一連の手続きが複雑であることから、契約内容について理解が不十分なまま契約をしてしまい、トラブルに巻き込まれる高齢者も多いようです。

そこで今回の記事では「高齢者のリースバック」を中心に、リースバック利用時の注意点やリバースモーゲージとの違いなどについて詳しく解説しています。

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高齢者から注目を集めているリースバックとは

リースバック

リースバックとは、住みながら今の家を売ることができる売却方法のことです。

リースバック利用時の買主および貸主は、いずれもリースバック会社となります。

一旦リースバック会社に対して家を売り、その後、リースバック会社に家賃を支払うことで、今の家に住み続けることができます。

リースバックは売却であるため、一度にまとまった資金を得ることができます。

今の家から引越しをしたくない、まとまった資金を得たい人にとってはおすすめの売却方法です。

リースバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

リバースモーゲージとの違い

不動産を使った資金調達方法の一つにリバースモーゲージと呼ばれるものがあり、売却ではなく融資での資金調達になります。

リバースモーゲージでは、主に土地を担保にしてお金を借り、死亡時に借りたお金を一括返済する形式が多いです。

一般的な住宅ローンは、最初にまとまったお金を借りて少しずつ返済します。

それに対して、リバースモーゲージは少しずつお金を借りて、最後にまとまったお金を返済します。

通常の住宅ローンとはお金の動きが逆(リバース)であることから、リバースモーゲージと呼ばれているのです。

元々のリバースモーゲージは、年金のように少しずつお金を借りることができる年金型と呼ばれるものが一般的でした。

しかしながら、近年のリバースモーゲージでは、最初にまとまった資金の融資を受けることができる一括型も増えてきています。

一括型の場合、リースバックと同様に一度にまとまった資金を得ることが可能で、毎月発生する費用は利息のみとなります。

一括型のリバースモーゲージは、毎月家賃が発生するリースバックよりも経済的な負担が軽いです。

よって、まとまった資金を得たい人は、「リースバック」と「一括型のリバースモーゲージ」のいずれか有利な方を検討することをおすすめします。

リバースモーゲージの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に老後2,000万円問題について見ていきましょう。

老後2,000万円問題とは

老後2,000万円問題とは、2019年に金融庁が人生100年時代を見据え、資産形成を促す報告書で指摘された内容のことです。

男性が65歳以上、女性が60歳以上の夫婦では、年金収入に頼った生活設計では毎月約5万円の赤字が出るとされています。

月約5万円の不足は、20年生きると1,300万円、30年生きると2,000万円不足するという計算になり、「老後2,000万円問題」が物議をかもしました。

その後、当時の金融担当大臣であった麻生氏が、金融庁の報告書の表現は不適切であったことを釈明しています。

次に高齢者が老後に資金を調達する方法について見ていきましょう。

高齢者が老後に資金を調達する方法

自宅の売却

老後の資金調達方法として、単純な自宅の売却があります。

単純な自宅の売却は、本質的にはリースバックと同じです。

自宅を売却して、賃貸物件に引っ越せば単純売却となり、自宅を売却しても引っ越さずに住み続けることがリースバックとなります。

単純な自宅の売却は、高く売れるというメリットがあり、場合によってはリースバックよりも安い賃料の物件を選択できることもあります。

単純な自宅の売却のデメリットは、引っ越さなければならないという点です。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りる手段のことです。

不動産を担保にお金を借りるという意味では、リバースモーゲージに近いといえます。

ただし、不動産担保ローンは、お金を借りた後に元本と利息の返済が毎月発生します。

不動産を担保にお金を借りるのであれば、毎月は利息払いのみで元本は最後に一括で返すリバースモーゲージの方が経済的な負担は軽いです。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、主に土地を担保にしてお金を借り、死亡時に借りたお金を一括返済するローンのことです。

戸建ての場合には、資金使途が自由になる年金型のリバースモーゲージが利用できます。

一方で、マンションの場合、資金使途が自由になる年金型のリバースモーゲージを扱っている銀行は少ないです。

マンションのリバースモーゲージは、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を利用したものが多くなっています。

住宅金融支援機構のリ・バース60は、一度にまとまったお金を借りる一括型であり、資金使途はリフォーム等の住宅関連資金に限られている点が特徴です。

リースバック

リースバックの本質は売却です。

今住んでいる自宅がそのまま賃貸物件になる点が単純な売却とは異なります。

リースバックの資金使途は自由であり、戸建てでもマンションでも利用できる点が特徴です。

ここまで高齢者が老後に資金を調達する方法について見てきましたが、次に高齢者がリースバックを利用する主な理由について見ていきましょう。

高齢者がリースバックを利用する主な理由

高齢者がリースバックをする主な理由は以下の通りです。

住宅ローンやその他借金の返済

リースバックを利用する人は、売却代金で住宅ローンやその他借金の返済を行うことが多いです。

年金だけで住宅ローンや借金の返済が困難になった場合には、リースバックを使えば住宅ローンを一括返済できることがあります。

リースバック後の家賃が毎月のローンの返済額よりも少ない場合には、リースバックをするメリットがあります。

生活資金の確保

生活資金の確保のためにリースバックを利用する人もいます。

まとまった一時金が手に入るため、海外旅行や手術代等に利用することができます。

リースバックは資金使途が自由であるため、マンションに住む人でリバースモーゲージを利用できない人には自由になるお金を手に入れる有効な手段です。

子どもの教育資金の確保

子どもや孫の教育資金の確保のためにリースバックを利用する人もいます。

例えば、孫が私立の医学部に進学することが決まった、孫の留学費用の捻出など、まとまったお金が必要になったときはリースバックが効果的といえます。

高齢者施設の入居金の確保

高齢者施設の入居金の確保のために、リースバックを利用する人もいるようです。

リースバックは自宅に住み続けられることがメリットであるため、高齢者施設へ入居予定の人は単純な売却も選択肢となります。

夫婦の一方が施設に入り、一方が残って住みたい場合には、リースバックが効果的といえます。

相続対策

相続対策でリースバックを利用する人もいます。

相続人が複数いる場合、遺産の中に不動産が存在すると、遺産を相続人間で平等に分けにくくなります。

リースバックで現金化しておけば、遺産を1円単位で平等に分け合うことが可能です。

そのため、リースバックは相続対策のうちの分割対策となります。

なお、一般的に相続税評価額は不動産よりも現金の方が高くなることから、相続税が課税される資産家の方は、リースバックを行うと相続税が増えてしまいます。

相続対策のうちの節税対策に関しては、リースバックは逆効果です。

住み替え資金の確保

リースバックは自宅に住み続けられることがメリットであるため、住み替え資金の確保のためには適さない手段です。

住み替えするなら、単純に売却して新しい家を購入した方が経済的にはメリットがあります。

次に高齢者がリースバックを利用する際の条件について見ていきましょう。

高齢者はリースバックを利用できる？条件について

リースバックの本質は売却ですので、高齢者でもリースバックを利用することは可能です。

取引相手は金融機関ではなく、リースバック会社(主に不動産会社)になります。

そのため、金融機関が融資のときに行うような審査はありません。

リースバックできるかどうかは、「売却可能な不動産であること」と「家賃が払えること」が主な条件です。

売却可能な不動産とは、以下のような不動産を指します。

また、リースバックでは家賃が払えることも条件です。

家賃に関しては、リースバックの売却価格に一定率を乗じて求められることが一般的となっています。

都市部の条件の良い物件なら6％程度、郊外の条件の悪い物件なら13％程度です。

リースバックの家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に高齢者がリースバックを利用するメリットとデメリットについて見ていきましょう。

高齢者がリースバックを利用するメリット

高齢者がリースバックを利用するメリットを挙げると以下の通りです。

リースバックはローンではないため、銀行の審査のようなものはなく、年齢に関係なく利用できます。

引っ越さなくても良いことから、住環境を変えなくて済むことは高齢者にとってメリットです。

リースバックの本質は売却ですので、売却で得られたお金は自由に使うこともできます。

高齢者がリースバックを利用するデメリット

高齢者がリースバックを利用するデメリットを挙げると以下の通りです。

リースバックは、売買契約と賃貸借契約の2つを締結するため、仕組みが複雑であり、理解が不十分なまま契約を締結してしまう高齢者も多いようです。

特に高齢者は、不動産トラブルに巻き込まれやすいことから、周りの人が十分にサポートしてあげる必要があります。

また、リースバックでは売却後に家賃が発生するため、年金生活の高齢者にとっては経済的な負担が重いです。

さらに、リースバックは通常の売却よりも価格が1～3割程度安くなります。

リースバックよりも単純に売却した方が、より多くのお金を得ることができます。

リースバック契約書の記載内容については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックでよくあるトラブル例については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に高齢者がリースバックを利用する時の注意点について見ていきましょう。

高齢者がリースバックを利用する時の注意点

高齢者がリースバックを利用する時の注意点は、主に以下の通りです。

迷惑な勧誘、長時間の勧誘や嘘に注意する

リースバックでは、高齢者を対象とした悪質な営業もあります。

迷惑な勧誘や、長時間の勧誘、嘘などには注意することが必要です。

高齢者は「お金」「健康」「孤独」に不安を抱えています。

お金や健康、孤独の不安に付け込んでリースバックを売り込んでくる営業には、警戒するようにしてください。

契約内容をちゃんと理解しないで契約しない

高齢者の中には、契約内容をちゃんと理解しないで契約してしまう人もいます。

トラブルになるケースでは、以下のようなことをチェックしていない高齢者が多いです。

• 契約解除はできるか
• 賃貸借契約終了後も住み続けることができるか

契約の際は、リースバック会社の言うことだけを信用するのではなく、親族や不動産に詳しい知人等に相談することをおすすめします。

判断能力が衰えている場合、家族に相談する

高齢者になると、認知症までに至らなくても判断能力は知らずに衰えていくこともあります。

リースバックは、一度に2つの契約(売買と賃貸)をすることから、いずれにしても契約前は可能であれば息子夫婦や親戚などに相談することが望ましいです。

リースバックは、安く売って、その後も決して安くない賃料を払い続けます。

普通に高く売って安い賃貸物件に引っ越すケースと比較すると、経済的に損をします。

リースバックを検討する際は、一度立ち止まって「自分は騙されているのではないか」と考えてみることも必要です。

実績のある大手リースバック会社に依頼する

リースバックでは、実績のある大手リースバック会社に依頼することが重要になります。

リースバックで懸念すべきことは、賃貸借契約の途中で家がリースバック会社から別の会社に売却されてしまうケースです。

貸主が変わると、場合によっては賃料の値上げ交渉をされたり、立ち退き交渉をされたりする可能性があります。

実績のある大手リースバック会社であれば、途中で物件が売却されるリスクは少ないです。

賃貸物件は、法律上、貸主は借主の同意を得なくても売却ができてしまいます。

小さな会社の場合、資金繰り等に窮して途中で物件が売却される可能性はゼロではありません。

ずっと物件を持ち続けてもらうためには、資金力のある大手リースバック会社に買ってもらう方が安全です。

大手リースバック会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

親が認知症になった場合について

親が認知症になった場合、原則として本人(親)は不動産の売却のような法律行為はできなくなります。

認知症になった人が不動産の売買を行うには、代理人が行うことが必要です。

代理人には、「法定代理人」と「任意後見契約に基づく代理人」の2種類があります。

法定代理人

法定代理人とは、法定後見制度により裁判所が定めた成年後見人や保佐人、補助人のことです。

認知症になった場合は、成年後見人が指定されます。

成年後見人は、司法書士や弁護士がなることが一般的です。

法定代理人の特徴としては、認知症になった「後」に代理人が立てられるという点になります。

任意後見契約に基づく代理人

任意後見契約に基づく代理人とは、任意後見契約に基づいてあらかじめ指定される代理人のことです。

任意後見契約は、本人が認知症になる前に締結する必要があり、代理人には家族や親族等、誰でも指定することができます。

任意後見契約に基づく代理人の特徴としては、認知症になる「前」に代理人を指定しておかなければならないという点です。

よって、親が認知症になってしまった後では任意後見契約に基づく代理人を立てることはできず、代理人は必然的に法定代理人のみとなります。

成年後見人は、家族が成れないことが一般的であるため、裁判所から指定された司法書士や弁護士が法定代理人として売買を行うことになります。

なお、成年後見人が本人(認知症になった親)の家を売却する場合には、裁判所の許可が必要です。

成年後見人が勝手に家を売却することはありません。

ここまで高齢者とリースバックについて詳しく解説してきましたが、最後にスター・マイカのマンションリースバックについて見ていきましょう。

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スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

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次に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

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次に高齢者のリースバックでよくある質問について見ていきましょう。

高齢者のリースバックでよくある質問

高齢者のリースバックでよくある質問を紹介します。

高齢で年金受給していてもリースバックは利用できますか？

年金受給者でもリースバックを利用することは可能です。

ただし、家賃を払い続けることができるかは十分に考慮する必要があります。

認知症でもリースバックは利用できますか？

認知症になった本人は不動産の売却をできないため、リースバックを利用することはできません。

代理人が成年後見人の場合も、リースバックを利用することは難しいといえます。

理由としては、成年後見人は本人(認知症の人)の財産を守ることが目的だからです。

リースバックのように市場価格よりも安く売る行為は本人の財産を減らす行為であることから、裁判所の許可を得られない可能性が高いといえます。

一方で、任意後見契約に基づく代理人の場合には、リースバックを利用できるケースもあります。

認知症になる前に締結する任意後見契約の中に、不動産の売却も代理権の範囲に加えておけば、代理人が売却することができます。

リースバック後も長く住み続けることはできますか？

家賃を払い続けていれば、リースバック後も長く住み続けることは可能です。

ただし、一般的には家賃を3ヵ月以上滞納してしまうと貸主に賃貸借契約を解除できる権利が発生します。

貸主に契約を解除できる権利が発生し、契約解除の申し出があれば退去しなければなりません。

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できますか？

住宅ローンが残っていてもリースバックは売却できます。

ただし、原則として住宅ローン残債が売却額を下回っていることが必要です。

一方で、住宅ローン残債が売却額を上回っている場合には、任意売却と呼ばれる特殊な売却方法を選択する必要があります。

任意売却を行うには、債権者(お金を貸している人)の合意を得ることが条件です。

任意売却の合意を得られ、任意売却物件でも扱っているリースバック会社であれば、リースバックを利用することができます。

リースバックで得た資金は何に使えますか？

リースバックで得た資金は、自由に使うことができます。

リースバックの本質は売却ですので、通常の売却で得た資金が自由に使えるのと同じようにリースバックで得た資金も自由に使えます。

まとめ

高齢者のリースバックについて解説してきました。

リースバックは「売却可能な不動産であること」と、「家賃が払えること」を満たせば利用できます。

親が認知症になった後は、成年後見人等の代理人によって不動産を売却することとなります。

高齢者はリースバックのトラブルに巻き込まれることも多いため、内容を十分に理解した上で契約手続きをするようにしてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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