リースバックの家賃が払えない場合はどうなる？退去までの流れ

自宅を売却した後も住み続ける方法にリースバックがあります。

リースバックは、売却時にまとまった現金を得られるメリットがありますが、その後は家賃の支払いが毎月続くことがデメリットです。

リースバック後の毎月の家賃の支払いが苦しくなった場合、どうなってしまうのでしょうか？

そこで今回の記事では「リースバックの家賃が払えない」を中心に家賃が払えなくなってから退去までの流れについて解説します。

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リースバックとは

リースバックとは、不動産を売却し、その不動産を借りることでそのまま住み続けることができる売却方法のことです。

リースバックは、リースバックサービスを展開しているリースバック会社(主に不動産会社)が買主兼貸主となります。

自宅の所有者はリースバック会社に家を売却し、その後はリースバック会社に家賃を払うことで住み続けられるという仕組みです。

リースバックは、売却でまとまった資金を得ることができます。

まとまった資金を得るだけであれば、普通に不動産売却して別の賃貸物件に引っ越せば効果は同じです。

しかしながら、リースバックは今の家に住み続けながら売却ができる特徴があります。

リースバックを使えば、新たな賃貸物件に引っ越す必要がないため、引っ越し代も不要となり、今の住環境をそのまま維持できます。

リースバックの詳細や大手リースバック会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの概要について見てみましたが、次にリースバックの家賃が払えなくなる理由について見ていきましょう。

リースバックの家賃が払えなくなる理由

リースバックの家賃が払えなくなる理由は主に以下の通りです。

リストラ

家賃が払えなくなる理由としては、収入が減ってしまうケースが挙げられます。

例えば、リストラによる退職や転職などは収入が減ってしまう原因の一つです。

リストラされなくても会社の業績が悪化し、給料が下がってしまうことも収入が減る原因と考えられます。

その他、会社の倒産も収入が減る原因の一つです。

病気や事故

病気や事故で退職を余儀なくされたときも、急に収入が減ってしまうケースに該当します。

本人が病気や事故に遭うだけでなく、最近では親の介護で離職せざるを得ない人も増えてきました。介護離職も大幅に収入が下がってしまう原因の一つです。

その他として、リースバックでは、当初の見込みが甘くて家賃の支払いができなくなるケースも多いといえます。

リースバックでは、元々住宅ローンの支払いが厳しくなり、任意売却とセットで利用する人も多いです。

任意売却

任意売却とは、競売以外の手段で債権者の合意を得た上で行う借金返済のための売却のことです。

任意売却は、買受人(買主)を指定できるため、リースバック会社を買受人に指定してそのまま家に住み続ける人もいます。

しかしながら、任意売却とセットで利用する人は、既に経済的に困窮している状況にあることから、すぐに家賃の支払いが厳しくなってしまう人も多いです。

住宅ローンの支払いが厳しい人は、家賃の支払いも厳しくなりやすいといえます。

そのため、任意売却とセットでリースバックを利用する人は、リースバック会社から提示された家賃を支払い続けられるかを十分に検討し、リースバックを選択することが必要です。

任意売却については以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックの家賃が払えなくなった場合について見ていきましょう。

リースバックの家賃が払えなくなったらどうなる？

リースバックの家賃が払えなくなったらどうなるかについてお伝えします。

契約解除までの目安期間は3ヶ月前後

リースバックの家賃が払えなくなった場合、すぐに退去させられるわけではありません。

理由としては、家賃の不払いが1～2ケ月程度では、貸主に賃貸借契約の解除事由が生じないからです。

リースバックでは、売却後、元所有者はリースバック会社と賃貸借契約を締結します。元所有者は借主、リースバック会社は貸主という関係です。

日本には、借地借家法という借主を守るための法律があり、借主である元所有者は法律によって借主の権利がある程度守られています。

借地借家法では、貸主から契約を解除するには、正当な事由(理由のこと)が必要とされています。

家賃不払いによって貸主から契約解除するには、借主との間で信頼関係が破壊されていることが正当事由の要件となります。

貸主と借主との間で信頼関係が破壊されるに至るには、家賃不払いが3ヶ月程度続いていることが一つの目安です。

3ヶ月の家賃滞納があったら絶対に信頼関係が破壊に至るとは限りませんが、過去の多くの判例が3ケ月を目安に貸主の契約解除事由を認めています。

そのため、実務上は3ケ月の家賃不払いが続いたら、貸主が借主に「退去しろ」ということができると考えられているのです。

ただし、リースバックの賃貸借契約書では、例えば「家賃を2ケ月滞納したら借主は退去するものとする」と規定されているケースも見られます。

この場合、2ケ月というのは3ケ月よりも短いため、仮に裁判で争ったらこの条文は無効とされる可能性は高いです。

しかしながら、無効とされるのは、あくまでも「裁判をしたら」という前提ですので、賃貸借契約書に2ケ月という規定があれば、貸主としては2ケ月滞納が続いたら「出て行け」と主張されることはあります。

借主は、2ヶ月で退去が納得いかなければ裁判を行うということです。

一方で、もし賃貸借契約書上に契約解除に至る家賃の不払期間の定めがなければ、3ケ月程度が妥当と考えられます。

よって、家賃が払えなくなりそうになったら、まずは賃貸借契約書の内容を再確認することが必要です。

家賃の不払期間の定めがなくても、一般的に3ヶ月連続で家賃の不払いが続けば貸主に契約解除できる権利が生まれますので、3ヶ月以上の家賃不払いは避けるようにしましょう。

次にリースバックの家賃が払えなくなってから退去までの流れについて見ていきましょう。

リースバックの家賃が払えなくなってから退去の流れ

リースバックの家賃が払えなくなってから退去の流れは以下の通りです。

1.借主への督促

家賃を滞納すると、まずリースバック会社から借主(元所有者)に督促が行われます。督促されたら、すぐに払うのが最も適切な対策です。

すぐに払えない場合、例えば1ケ月後にまとめて支払える目処があれば、その旨を伝えることも適切な対策となります。

「完全に無視する」「全く反応しない」などはやってはいけない対応です。

2.保証人への督促

借主が家賃を払わない場合、保証人に督促が行きます。

リースバックの場合、家賃保証会社が保証人になっていることが多いです。

家賃保証会社が代わりに払った家賃は、すぐに家賃保証会社から借主に督促が行きます。

家賃保証会社の督促は強引なケースもあるため、可能であれば家賃保証会社が支払う前にリースバック会社に家賃を支払うことをおすすめします。

3.内容証明郵便の通知

滞納2ケ月目になると、内容証明郵便で通知が届きます。

内容証明郵便が届く理由は、リースバック会社が後日想定される裁判を想定して、督促の履歴を残しておくためです。

貸主としてきちんと督促したという証拠を残しておけば、いざ裁判となった場合に貸主の主張が認められやすくなります。

滞納2ケ月目であれば、まだ家賃を払えば住み続けられる可能性が十分にあるため、すぐに家賃を支払うことが適切な対応です。

4.契約解除通知

3ケ月続けば、貸主側に退去させる正当事由が備わるため、契約解除通知が出されます。

これでも退去しないと、最悪の場合、明け渡し訴訟を起こされます。

明け渡し訴訟の費用は訴えられた借主側が負担するという条件が一般的であることから、裁判を起こされる前に退去することが無難です。

5.退去

3ケ月の家賃滞納が続き、契約解除通知が来たら退去となります。

引っ越しには、引っ越し代と新たな物件に入居するための仲介手数料や敷金等のまとまった現金が必要です。

リースバック後の退去については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの家賃が払えなくなってから退去までの流れについて見てみましたが、次に家賃が払えなくなる前にやることについてお伝えします。

リースバックの家賃が払えなくなる前にやること

リースバックの家賃が払えなくなる前にやることは、給付金の利用が考えられます。

家賃の給付金の一つに 「住居確保給付金」があります。

住居確保給付金

住居確保給付金とは、離職や自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことで経済的に困窮し、住居を喪失または住居を喪失するおそれのある人を対象に、家賃相当額を支給する制度のことです。

ただし、住居確保給付金の支給期間は原則3ヶ月間となっています。一定の要件を満たす場合には、最長9ヶ月間まで延長が可能です。

永続的に給付を受けられるわけではないので、要件に合致しそうであれば早めに検討し、当面の緊急事態を乗り越えるためにご利用ください。

次にリースバックの家賃の決まり方について見ていきましょう。

リースバックの家賃(賃料)の決まり方

リースバックの家賃は、リースバックの売却価格に一定料率を乗じる形で決まります。

計算式を示すと、以下の通りです。

家賃を決める際に乗じる料率は物件によって異なります。

都市部の条件の良い物件なら6％程度、郊外の条件の悪い物件なら13％程度です。

リースバックの家賃は、周辺の家賃相場とは関係がなく、リースバックの売却価格に連動して決まるというのが特徴となります。

一方で、リースバックの売却価格は売却相場に連動して決まります。

リースバックの売却価格の決まり方は、以下の通りです。

リースバックの家賃と売却価格は連動することから、家賃は売却価格が高くなるほど高くなるという関係です。

つまり、リースバックの家賃を安くしたいのであれば、売却価格をある程度安くする必要があります。

ただし、家賃や売却価格に乗じる料率はリースバック会社によって異なります。

そのため、リースバック会社を選ぶ際は、複数のリースバック会社に査定を依頼し、なるべく高い売却価格で、かつ、安い家賃の条件の会社を選ぶことがポイントです。

リースバックの買取価格と家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

最後にスター・マイカのマンションリースバックについてお伝えします。

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ここまで、リースバックで家賃が払えない場合について解説してきましたが、最後にスター・マイカが提供するマンションリースバックについてお伝えします。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2022年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

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まとめ

「リースバックの家賃が払えない」をテーマに解説してきました。

リースバックの家賃が払えなくなったときの契約解除までの目安期間は3ヶ月前後になることが多いです。

家賃が払えなくなると、借主や保証人への督促から始まり、最終的には退去ということになります。

家賃を払い続けるには、最初に慎重な検討をすることが重要で、リースバック会社の提示する賃料条件を十分に検討してからリースバックを依頼するようにしましょう。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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