不動産・マンション売却時のリフォームは不要？費用相場や高く売る方法

中古の不動産やマンションでも、新築のようにきれいにリフォームされた物件が売りに出されることがあります。

しかし、一般の方が家やマンションをリフォームして売却することはおすすめしません。

不動産売却時にリフォームを検討している方の中には、なぜリフォームして売るのはおすすめできないのか、中古不動産はどうやって売るのが一番良いのか、疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却・マンション売却時のリフォームにフォーカスしてお伝えします。

不動産売却の際にリフォームすべきか迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却時にリフォームをするメリット

この章では、不動産やマンションの売却時にリフォームをするメリットについて確認しましょう。

リフォームをするメリットは売りやすくなることです。

住宅は、古くなると床や壁に、汚れや傷、へこみなどが出てきますが、リフォームをして床材やクロスを張り替えると、こうした悩みを解消できます。

また、キッチンやバス、洗面所の水栓金具などは、時代とともにデザインが古くなっていきます。

例えば30年以上前の住宅には、お湯と水を別々でひねるタイプの蛇口が多く採用されていました。

現在ではステンレス製のシングルレバー混合水栓が当たり前なので、お湯と水を別々でひねるタイプはかなり古く感じられます。

このように、蛇口一つをとってもリフォームするだけで古臭さを払拭でき、印象が良くなります。

リフォームをすることで中古物件のマイナス面が解消でき、結果的に売りやすくなるのです。

不動産の査定については、こちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認しておくと良いでしょう。

マンション売却時にリフォームをするデメリット

次にこの章では、リフォームのデメリットについて解説いたします。

リフォームをするデメリットは、費用の回収が難しいことでしょう。

リフォームをすると物件は売りやすくなりますが、リフォーム費用の回収は難しく、結果的にそのまま売却したほうが得になることが多いため、おすすめしません。

例えば、リフォームせずに売却した場合、3,000万円となる中古住宅について考えてみましょう。

この物件をフルリフォームすると800万円かかるとします。

3,000万円の物件を800万円かけてリフォームしたら、少なくとも3,800万円以上で売却したいと思うのが通常です。

しかし、この物件が3,800万円以上で売却できるとは限りません。

3,800万円はおろか、3,300万円程度が関の山ということが多いでしょう。

なぜなら、当該マンションや周辺にはこれまでの取引相場があり、リフォームした金額がそのまま販売価格に転嫁できるとは限らないからです。

この物件は、リフォームしなければ3,000万円で売却できる物件です。

一方で、800万円のリフォーム費用を投資しても3,300万円でしか売れなかったとしたら、500万円損をしたことになります。

このような損失のリスクを考えると、結局はリフォームせずにそのまま売却したほうが得と言えるのです。

また、リフォームの際は、作る前に一度「壊す」というワンステップが加わるため、新築工事よりも工事費が割高になることが多いでしょう。

新築工事よりも割高な費用を販売価格に上乗せすると、売出価格がかなり高くなってしまい、かえって売却できなくなる可能性があります。

マンションリフォーム費用の相場

この章では、マンションリフォーム費用の相場について解説します。

築年数別のマンションリフォーム費用の目安

築年数別にみるリフォームの予算と実施費用を示すと、下図の通りです。

出典：一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会「2024年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」p.9

マンションリフォーム費用は、平均で336.1万円となっています。

築年数別でみると、「5～10年未満」が最も高くなっており、2番目は「5年未満」が高いです。

築浅物件はそもそもリフォームしなくても売れるため、あえてリフォームをするということは新築以上の価格で売ることを狙った高額なリフォームを実施することがあります。

そのため、築10年未満の物件では、リフォーム費用が高くなっています。

一方で、築15年以上になるとリフォーム費用は300万円前後です。

築15年以上の物件は、壊れた箇所や水回り等を中心にリフォームしていると思われ、費用が平準化していく傾向があります。

水回りのリフォームにかかる費用

水回りは、築10年を過ぎると劣化が目立ち始め、設備の故障も発生しやすくなることから、売却前にリフォームすることが効果的です。

水回りのリフォーム費用の相場を示すと、下表の様になります。

実施箇所	相場
バス(浴室)	100～150万円
キッチン	50～150万円
トイレ	30～50万円
洗面所	30～50万円

買主からの印象が比較的高いのが、バスの交換です。

バスは交換費用が高いことから、売主側で実施されていると買主が前向きに購入を検討しやすくなります。

また、キッチンは物件に付加価値を与える部分であるため、デザイン性の高いキッチンにリフォームすると価格が上がる可能性があります。

ただし、デザインは人によって好みが分かれるため、過度に凝った仕様とするのは禁物です。

あくまでも使いやすさを重視し、利便性とデザイン性の調和が取れたキッチンを選択することが望ましいといえます。

内装のリフォームにかかる費用

内装のリフォーム費用の相場は、下表の通りです。

実施箇所	相場
クロスの張り替え	5～10万円／部屋
フローリングの交換	5～20万円／部屋
畳からフローリングへの交換	10～30万円／部屋
間取りの変更	50～300万円

内装のリフォームは、部屋の美観を大きく変えるため、効果的です。

ハウスクリーニングを実施しても落ちない汚れがある場合には、内装のリフォームを実施することも一つの選択となります。

リフォーム後のマンション売却にはノウハウが必要

一方で、家をリフォームして物件を再度販売するプロも存在します。

この章では、こうした会社がどのように利益を得ているのか、そのノウハウについて解説しましょう。

売物件の中には、「フルリフォーム済み」と書かれているリフォーム物件があります。

中には個人売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くの場合は買取再販会社と呼ばれる不動産会社がフルリフォームをして再度販売しています。

リフォームをして売却すると損をすることが多いとご説明しましたが、このようなリフォームを行って再度販売している会社は、きちんと利益を出しています。

しかし、そのためにはある程度のノウハウが必要なのです。

買取再販会社には、以下の2つのノウハウがあります。

1. 物件を厳選して購入している

買取再販では、まず買取を行います。

買取とは、再度販売することを目的として、プロの不動産会社が不動産を購入する行為です。

買取については、後ほど詳しく紹介しています。

買取再販会社は周辺の相場価格より低い価格で購入します。

室内の状態が悪い物件や短期間で売買代金を支払う必要がある場合のように個人の購入検討者が嫌う物件を選んでいるためです。

短期間で売却をする必要があるケースは、すぐに何千万円といった売買代金を支払うことができる個人の買主が少ないので、買取が利用されることが多いです。

リフォームで価値が上がるかという観点でも物件を厳選します。

どの程度の付加価値を望めるかは買取再販会社の力量によって異なるため、買取価格に差がでます。

リフォームの力量がある買取再販会社が、高く買える会社ともいえます。

買取不動産会社の場合、リフォーム後に売却しても利益が出るのは、安く購入できる物件やリフォームで価値があがる物件を厳選しているというのが大きな理由だといえます。

2. 必要かつ効果的なリフォームを行う

買取再販会社は、効果的なリフォームしかしない傾向があります。

実績のある買取再販会社は、どこをリフォームすれば効果的かということを熟知しています。無駄なリフォームはしないのです。

対して一般の方は、住み心地や価格に反映されない不要な部分もリフォームしてしまうことがあります。

例えば、一般の方がフルリフォームに600万円かけてしまう物件でも、プロのリフォーム会社は400万円程度で済むことがあります。

プロは腕の良いリフォーム工事会社もよく知っていますし、ここまでやれば十分というさじ加減も分かっています。

買取再販会社については以下の記事でも解説していますので、合わせてご覧ください。

リフォームしても良いのは1,000万円未満の物件

しかし、リフォームをしてもプラスになり得る物件もあります。

次にこの章では、売却の際にリフォームをしても良いと言える物件について解説しましょう。

一般の方がリフォームをしても良いと言えるのは、リフォーム前の金額が1,000万円未満の物件です。

1,000万円未満の物件は元々の金額が非常に安いため、リフォームした時の価格の伸びが大きいという性質があります。

600～800万円程度の物件なら、リフォーム費用を回収できる可能性があるでしょう。

例えば、800万円の物件に500万円のリフォームを施すと、費用を回収できる価格は1,300万円以上です。

1,300万円程度ならまだまだ安いと言える価格帯ですから、1,500万円程度でも買主が現れる可能性があります。

反対に、査定をしてみて1,000万円以上の価格が付く物件の場合、リフォーム費用を回収することは難しいと考えてください。

1,000万円以上の物件は、そのまま売ったほうが損をせずに済むことが多いでしょう。

リフォームせずにマンションを高く売却する方法

中古のマンションや家などの不動産を購入したい人のなかには、購入後にリノベーションを検討している方も多いです。

リノベーションでは、部屋の間取りや内容を自由に決めることができるため、比較的値段が安い中古物件が人気です。

そのため、リノベーションしてから売却するのではなく、そのままの状態で売却することをおすすめします。

それでは、1,000万円以上のマンションを高く売却したい場合、何をすべきでしょうか。

この章では、リフォームせずにマンションを高く売却する方法について解説します。

ハウスクリーニングを依頼する

リフォームせずに高く売るには、ハウスクリーニングを利用することが効果的です。

ハウスクリーニングは、専門の清掃業者による掃除のことを指します。

ハウスクリーニングは、内覧前に実施することが適切なタイミングです。

クロスや床に関しては、よほどひどい汚れでない限り、リフォームせずともハウスクリーニングだけで十分である可能性があります。

また、水回りもハウスクリーニングだけでも効果的なことが多いです。

なお、油料理をしていた方は、キッチンだけでなく、キッチンの周辺の床や壁もクリーニングしておくことが望ましいです。

マンション買取再販業者に売却する

買取で売却する場合は、リフォームせずに売ることができます。

買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。

買取再販業者は、買い取った後に自分たちでリフォームすることを前提としているため、買取による売却ではリフォームは不要となります。

買取は仲介で売るよりも売却価格が安くなってしまう点が特徴です。

しかしながら、複数の買取再販業者に査定を依頼して相見積を取れば、高く買ってくれる買取再販業者を見つけることができます。

そのため、買取を利用する場合には、複数の買取再販業者に査定を依頼することが望ましいです。

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不動産売却のリフォームでよくある質問

Q1. 不動産を売却する前にリフォームはした方が良いですか？

基本的に、不動産を売却する前のリフォームはおすすめしません。

リフォームにかかった費用を、そのまま売却価格に上乗せして回収することが難しいためです。

不動産の価格は立地や築年数、周辺の取引相場などから総合的に決まるため、リフォームで物件がきれいになっても、投資額に見合う価格上昇は期待しにくいのが実情です。

例えば、3,000万円の物件に500万円のリフォームを施しても、3,500万円で売れるとは限りません。

費用倒れのリスクを考えると、そのままの状態で売却するほうがよいケースが多いといえます。

Q2. 売却前にリフォームをするメリット・デメリットは何ですか？

売却前にリフォームをするメリットは、物件の印象が良くなり、購入希望者が見つかりやすくなる点です。

壁紙の張り替えや設備の交換によって古臭さがなくなり、内覧時の印象がアップします。

一方、デメリットはリフォームにかかった費用を回収できない可能性があることです。

買主の好みに合わないデザインだと、かえって売れにくくなるケースもあります。

リフォーム済みの物件は買主がすぐに住めるというメリットがありますが、投資した費用が無駄になるリスクもはらんでいます。

そのため、メリットとデメリットを考慮して慎重に比較検討しましょう。

Q3. マンションのリフォーム費用の相場はどのくらいですか？

マンションのリフォーム費用の相場は、平均で約336万円です。

ただし、この金額はあくまで目安であり、工事の範囲や物件の築年数によって変動します。

例えば、築10年以上15年未満の物件の場合が約433万円であるのに対し、築20年以上25年未満の場合は約285万円という調査結果が出ています。

部分的な工事では、浴室のリフォームに100～150万円、キッチンが50～150万円ほどかかります。

リフォーム費用は工事内容によって左右されるため、まずはリフォーム会社に見積もりを依頼し、正確な金額を確認するのがよいでしょう。

Q4. リフォームをせずに物件を高く売却する方法はありますか？

はい、リフォームをせずとも高く売却する方法はあります。

代表的な方法として、専門業者によるハウスクリーニングが挙げられます。

ハウスクリーニングで室内を徹底的に清掃することで、リフォームに比べて費用を抑えながら、物件をきれいに見せることができます。

特に、キッチンや浴室などの水回りは汚れが目立ちやすいため、プロが清掃するだけでも印象は大きく改善します。

もう1つの方法は、買取再販業者への売却です。

買取再販業者は自社でリフォームすることを前提に物件を買い取るため、現状のままで売却できます。

複数の業者に査定を依頼して、最も良い条件を提示した業者を選ぶとよいでしょう。

Q5. 買取で売却する場合はリフォームは必要ですか？

いいえ、買取で売却する場合、リフォームは必要ありません。

買取再販業者は、物件を買い取ったあとに自社でリフォームやリノベーションを行い、価値を高めてから再販売することを事業としているためです。

買取再販業者は不動産のプロであり、室内の状態が多少悪くても、それを修理・改善するためのコストを織り込んだうえで査定価格を提示します。

そのため、売主が事前に費用をかけてリフォームをする必要はないのです。

買取は、手間や費用をかけずに物件を現状のままで手放したい方におすすめの売却方法です。

まとめ

家を売却する際、リフォームをすることはあまりおすすめできません。

リフォーム費用は新築工事よりも割高となることが多く、プロでない限り、売却費用によってこの出費をまかなえるケースは少ないでしょう。

リフォームしたほうが良いのか迷う場合は、そのまま売却することをおすすめします。

それでもリフォームを迷う時は、不動産会社の担当者に相談しましょう。

また、ご自身で、売却の流れや注意点についても理解しておくと良いでしょう。