マンション売却の税金はいくらかかる？譲渡所得税等の計算方法とシミュレーション例を解説

これからマンション売却をする人は税金について知りたい人も多いと思います。

マンション売却した時の譲渡所得に対する税金は、売却で利益が出た人だけにかかり、売却した全ての人に生じるわけではありません。

また、自宅の売却であれば、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例も用意されています。

その他、マンション売却の手続きでは印紙税や登録免許税といった税金も生じますが、マンション売却では税金がどれくらい生じるのでしょうか？

そこで今回の記事では、マンション売却でどのような税金が発生するのかをご説明します。

マンション売却で税金がかからないケース

マンション売却で税金がかからないケースは主に以下の2つです。

マンションの購入価格より売却価格の方が低い

マンションの購入価格より売却価格の方が低いときは税金が生じません。

取得費と呼ばれる「購入価格よりもやや下がった金額」と比較して、売却価格の方が低ければ税金は生じないことになります。

国土交通省による調査によると、マンション(集合住宅)の売却の平均では、売却価格は取得価格を下回っており、売却損を出していることがわかります。

出典：「令和２年度住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）

平均的に見るとマンションは売却損が出ることが多いため、税金は生じないケースが一般的です。

マンションの譲渡所得が3000万円以下

マイホームのマンションの譲渡所得(売却益のこと)が3,000万円以下の場合も、税金が生じないことが多いです。

マイホームのマンション売却では、「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例を利用できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円を控除することで譲渡所得がゼロ(マイナスもゼロとなる)となります。

よって、譲渡所得が3,000万円以下であれば3,000万円特別控除を使うことで税金は生じないということです。

ただし、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、売却物件で3,000万円特別控除を利用できないというルールがあります。

3,000万円特別控除を利用できない場合は、譲渡所得が3,000万円以下でも税金は生じます。

3,000万円特別控除の利用要件については、【マンション売却時に利用できる節税の特例】の章で詳しく解説しています。

ここまでマンション売却で税金がかからないケースについて見てきましたが、次にマンション売却時にかかる4種類の税金についてお伝えします。

マンション売却時にかかる4種類の税金

まずはじめに、マンション売却をする際にかかる4種類の税金についてご説明します。

マンションを売却する際は以下の税金がかかります。

それぞれの詳細について見ていきましょう。

1．譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）

不動産を貸し出して得られた家賃収入が不動産所得であるのに対し、不動産を売却して得られた所得（買値より高く売れた場合）を譲渡所得と呼びます。

この譲渡所得には所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。

これらを総称して譲渡所得税と呼ぶこともあります。

マンションを売却したときは、譲渡所得がプラスのときのみ税金が発生し、譲渡所得がマイナスのときは、税金は生じません。

そのため、マンションの売却で税金の有無を知るには売却価格から譲渡所得を計算することが必要となります。

ご自宅がいくらで売れる分からない方は、ご自宅の売却価格を把握しましょう。

売却価格を知るには、査定依頼をして査定価格を出してもらう必要があります。

累計約19,000件のマンション買取実績を誇るスター・マイカでは、無料で査定価格をご提示します。

以下のフォームからマンションの売却価格を無料で査定することができますので、ぜひご利用ください。

また、譲渡所得税の税率は5年以上の所有することによって大きく変わります。

譲渡所得税の詳しいの計算方法については、次の章の「譲渡所得税の計算方法」で詳しく解説します。

2．印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことです。

印紙税の金額は取引額（消費税抜き）に応じて以下のように決まっています。

印紙税は2022年3月31日まで軽減税率が適用されますので、下表の右側の軽減税率の数値が実際の印紙税額です。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	200円	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2022年3月31日まで

3．登録免許税

登録免許税とは、登記をするためにかかる税金のことです。

抵当権が付いているマンションを売却するときは、売却時に抵当権抹消の登記を行います。

抵当権抹消登記は売主の負担となります。

所有権移転登記も行いますが、所有権移転登記の登録免許税は一般的に買主が負担します。

抵当権

住宅ローンを借りる際、金融機関がマンションに付けた担保権のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。

マンションでも土地と建物に分かれていますので、土地1筆、建物1つで構成されている場合は、2,000円となります。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

4．消費税

自宅のマンションの売却の場合、消費税は生じません。

不動産の売却では、通常であれば建物に消費税がかかりますが、自宅は「例外的」に消費税が発生しない不動産となっています。

他にマンション売却では、仲介手数料や司法書士報酬費用に消費税が課税されます。

マンション売却でかかる消費税については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションにかかる税金をまとめると、以下の通りです。

税金の種類	税率
譲渡所得税 （所得税、住民税、復興特別所得税）	所有期間5年以下の場合：39.63％ 所有期間5年超の場合：20.315％ 10年超所有するマイホームの場合：14.21％ （利益のうち6,000万円まで）
印紙税	売買価格（消費税抜き）に応じて決定
登録免許税	不動産の個数あたり1,000円（土地と建物の場合2,000円）
消費税	建物価格のみに対して10％

ここまでマンション売却時にかかる4種類の税金について見てきましたが、次に譲渡所得税の計算方法についてお伝えします。

譲渡所得税の計算方法

前章でお伝えした通り、譲渡所得税の有無を知るには、譲渡所得を計算することが必要となります。

譲渡所得とは、以下の式で計算されるものです。

そこで、ここからは具体的に譲渡所得の計算方法と、譲渡所得にかかる税率について解説します。

譲渡所得の計算方法

「譲渡価額」「取得費」「譲渡費用」の求め方をそれぞれ確認していきましょう。

譲渡価額

まず、譲渡価額を求めます。

譲渡価額を計算で表すと以下のようになります。

マンション売却では固定資産税の精算を行います。

固定資産税精算金

固定資産税精算金とは、引渡し日以降の固定資産税及び都市計画税相当額を、売主が買主から受領するお金のことです。

譲渡価額は「価額」と表記されており、厳密には売却「価格」ではないです。

価額とは品物の値打ちに相当する金額を表す言葉であり、価格とは値段を表す言葉になります。

そのため、マンション売却で固定資産税の精算を行った場合には、売却価格に固定資産税精算金を足したものが譲渡価額となります。

取得費

譲渡価額が計算できたら、次に取得費を求めます。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

取得費を計算式で示すと以下のようになります。

ここで、自宅のマンションの減価償却費は以下の式で求めることになります。

減価償却費

減価償却費とは、年月と共に劣化していく建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用のことです。

建物購入価額は、購入当時の売買契約書に記載された建物価格を用います。

償却率については建物の構造によって数値が定められています。

マンション構造は「鉄筋コンクリート造」と「鉄骨鉄筋コンクリート造」が多く、償却率はともに「0.015」となります。

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡しから売却の引渡しまでの所有期間のことです。

6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

譲渡費用

最後に、譲渡費用を求めます。

譲渡費用には以下のような費用を含むことができます。

なお、抵当権抹消費用に掛かる「抵当権抹消登録免許税」や「司法書士手数料」はといった登記費用は、譲渡費用に含まれないことになっています。

このように、マンションを売却したときは、譲渡価額 から取得費と譲渡費用を引いた額がプラスのときのみ税金が発生します。この額がマイナスであれば、税金は生じません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得を出して税金の有無がわかったところで、実際に税金がいくらかかるかを以下の式で計算することができます。

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まるのが特徴です。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

復興特別所得税に関しては、上記税率で計算した所得税に対し、一律に2.1%を乗じて求めます。

復興特別所得税の税率は所有期間による違いはありません。

譲渡所得税の計算シミュレーション

ここでは、以下の例で税金の具体的シミュレーションを行います。

計算の流れは以下の通りです。

それでは実際に計算していきましょう。

1．譲渡価額

譲渡価額は、売却価格と固定資産税精算金から計算します。

2．取得費

取得費を計算するために、まずは減価償却費を算出します。
鉄筋コンクリート造にの償却率は、「0.015」となります。

減価償却費が計算できたので、次は、土地と建物の購入価格をもとに取得費を計算します。

3．譲渡所得（3,000万円特別控除）

譲渡価額と取得費が算出できたので、譲渡所得を計算します。

今回は、居住用財産（マイホーム）なので、3,000万円特別控除を適用して譲渡所得を求めます。

4．所得税・住民税

最後に、所得税と住民税を計算していきます。

経過年数が20年ですので、軽減税率の特例も使うことができます。

3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が6,000万円以下ですので、軽減税率の特例により所得税率は10％、住民税率は4％を採用します。

マンションの種類が居住用財産のため3,000万円特別控除を、また、経過年数は20年のため軽減税率の特例も使うことができました。

上記はあくまでも計算方法を示すために価格を設定しています。

実際のところ、4,000万円で購入したマンションが20年経って7,500万円で売れるようなことはほとんどありません。

一般的には譲渡所得はマイナスとなることが多いので、マイホームの売却では税金が生じないことが多いです。

ここまで譲渡所得税の計算方法について見てきましたが、次にマンション売却時に利用できる節税の特例について見ていきましょう。

マンション売却時に利用できる節税の特例

マンションを売却する際に、特例を利用することができます。

これらを利用することで、マンション売却時の税金を安くすることができるので確認していきましょう。

1．3,000万円特別控除

マンションがマイホーム(自宅)の場合、3,000万円特別控除が利用できます。

3,000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の求め方は以下の通りです。

上記の計算の結果、譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得はゼロとみなされ税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、マンションが居住用財産であることが必要です。

居住用財産とは、マイホームのことです。

例えば賃貸のワンルームマンションやアパート等の他人に貸している住宅は居住用財産ではないことになります。

マンションでは、以下のいずれかの要件を満たすものが居住用財産となります。

賃貸マンションは居住用財産ではありません。

しかし、元自宅なら、他人に貸しても転居してから3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産とみなされることになります。

2．10年超所有軽減税率の特例

3,000万円特別控除の特例を適用しても、なお譲渡所得がプラスとなる場合は、10年超所有軽減税率の特例が利用できる可能性があります。

この軽減税率の特例の適用要件は、「居住用財産で所有期間が10年超となるもの」です。

軽減税率の特例の税率は以下の通りです。

譲渡所得金額※	所得税	住民税
6,000万円以下の部分	10%	4%
6,000万円超の部分	15%	5%

※譲渡所得は、3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

所有期間が10年超であれば、長期譲渡所得よりもさらに税率が下がるため、節税することができます。

10年超所有軽減税率の特例を利用するには、「所有期間が10年を超え」、かつ、以下のいずれかの要件を満たした居住用財産であることが必要です。

相続したマンションの売却時に利用できる節税の特例

相続したマンションを売却した場合でも、譲渡所得がプラスになる場合は譲渡所得税の課税対象となります。

ここでは、相続財産を売却したときに利用できる特例を紹介します。

1．相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

この特例は、相続後3年10か月以内に相続財産を売却した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費用に加算できる特例です。

この特例を利用することにより、譲渡所得にかかる税金を節税することができます。

親から相続したマンションを売却したときに取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で求められます。

2．被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例

この特例は、相続により空き家になった不動産（マンション除く）を相続人が売却し、いくつかの適用要件を満たした場合に、売却時の譲渡所得から3,000万円までを控除することができます。

平成28年4月1日から令和5年12月31日の期間のみ適用される特例です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例の主な要件は以下の通りです。

この特例と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は併用できず、どちらかを選択することになります。

マンションを相続した場合の手続きに関しては、以下の記事で詳しく説明していますので、合わせてご覧ください。

その他利用できる特例制度

マンション売却時に利用できる節税の特例について見てきましたが、紹介した特例以外にも、節税制度がいくつかあります。

売却益が出た場合だけでなく、損失が出た場合に使える制度もありますので、参考にしてみてください。

特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例

この特例は、居住用の不動産の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。

自宅の売却代金よりも大きい金額で新しい家に買い換える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得税の課税を先送りすることができます。

特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、所有期間が5年を超える居住用不動産の買換えの際、古い家の売却により損失が出た場合に一定の用件を満たすと、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。

平成16年1月1日から令和3年12月31日の期間のみ適用される特例です。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、所有期間が5年を超える居住用不動産を、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が出た場合に一定の用件を満たすと、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。

平成16年1月1日から令和3年12月31日の期間のみ適用される特例です。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

参考：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

次に税金以外にかかるマンション売却費用について見ていきましょう。

税金以外にかかるマンション売却費用

税金以外にかかるマンション売却費用には以下のものがあります。

費用項目	手数料の相場
仲介手数料	400万円超なら「売買金額の3％＋6万円」 200万円超400万円以下なら「売買金額の4％＋2万円」 200万円以下なら「売買金額の5％」
司法書士費用	抵当権抹消登記：1.5万円前後
繰上返済手数料	都市銀行なら1～3万円程度
引っ越し代	3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円 2月～4月の繁忙期は20万円程度

マンション売却時の費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション売却後の各税金の納付期限と納付方法について見ていきましょう。

各税金の納付期限と納付方法

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書を提出します。

※令和8年（2026年）分の確定申告の期限は、令和9年（2027年）3月15日（月）になります。

税務署への提出方法は、主に「直接持参する」「郵送する」「e-Taxを利用する」の3つの方法があります。

e-Taxを利用する場合には、「マイナンバーカード」とマイナンバーカードに対応した「IC カードリーダライタ」が必要となります。

IC カードリーダライタは家電量販店で購入することが必要です。

また、e-Taxソフトをダウンロードしてインストールすることが必要です。

e-Taxは個人事業主のような毎年確定申告を行う人向けですので、マンション売却で1回限りの確定申告を行う人にはコストがかかるため適さない申告方法です。

1回だけの確定申告の人は、国税庁確定申告書等作成コーナーで作成した申告書を郵送する方法がおすすめとなります。

国税庁確定申告書等作成コーナーであれば、マイナンバーカードもIC カードリーダライタも不要となり、e-Taxよりも簡単に申告できます。

次にマンション売却後の確定申告について見ていきましょう。

マンション売却後の確定申告

確定申告の主な流れは以下の通りです。

確定申告の流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却ならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、マンション売却にかかる税金ついてご説明しました。

すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（82.5日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、13年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、販売戦略の見直しを検討すべきタイミングと言えます。 いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

 

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。

「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。 仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。 参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション売却の確定申告でよくある質問

この章では、リースバックでよくある質問についてまとめました。

Q1.特別控除や特例が受けられない場合はありますか？

各特例の要件を満たしていなければ、適用できません。

また、特定の親族や同族会社への売却は居住用財産の特例は受けることができないです。

さらに、居住用財産の特例が適用できるのは3年に1度だけであり、3年間の間に2回以上利用することはできなくなっています。

Q2.特別控除・特例の併用はできますか？

買い替えの場合、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の3つの特例は併用できないことになっています。

また、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」は併用できず、選択制になります。

Q3.3,000万円特別控除を繰り返し適用できますか？

繰り返し利用できますが、3年に1度だけしか利用できません。

Q4.店舗併用住宅を売却したときも3,000万円特別控除が適用できますか？

店舗併用住宅では、基本的に自宅部分のみ3,000万円特別控除が適用できます。

ただし、自宅部分が90％以上ある場合には、全体を自宅として3,000万円特別控除を適用できます。

Q5.賃貸併用住宅を売却したときも3,000万円特別控除が適用できますか？

賃貸併用住宅では、自宅部分のみが3,000万円特別控除の適用が可能です。

Q6.マンション売却に消費税はかかりますか？

マイホーム売却では消費税は課税されません。

また、仲介手数料や司法書士手数料、ハウスクリーニング、引っ越し代等のサービス料に対しては消費税が発生します。

マンション売却時のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

Q7.共有物件の譲渡所得は誰のものになりますか？

共有物件の譲渡所得は共有持分割合に応じて共有者それぞれに発生します。

50％ずつの共有の場合、100万円の譲渡所得が生じたら、それぞれ50万円ずつ譲渡所得が生じることになります。

Q8.相続したマンションの取得費用が不明な場合はどうすればいいですか？

取得費が不明の場合は概算取得費を用います。概算取得費は「譲渡価額の5％」です。

まとめ

マンション売却にかかる税金について、計算方法とシュミレーションを解説しました。

実際に計算をしていくと、具体的な売却のイメージが沸いてくると思います。

売却活動が始まると内覧の対応や手続きなど、手間がかかるため、机上でできるシュミレーション等は事前に済ませておくと良いでしょう。

自宅のマンションの売却であれば、3,000万円特別控除も利用できますので、要件を確認した上でしっかりと節税も行いましょう。