マンションは売却と賃貸どっちがお得？シミュレーション比較や選び方を紹介

マンションは立地の良い都市部に集中しているため、売却だけでなく賃貸に出すことも十分に考えられます。

売却と賃貸のどちらを選択すべきかについては、所有者の事情や物件の状況によって異なります。

2つの選択に明確な正解はないため、売却と賃貸の双方のメリットとデメリットを把握し、条件に照らし合わせて最適な方を選ぶことが望ましいです。

この記事では、マンションは売却すべきか賃貸に出すべきかについて解説します。

マンションは売却か賃貸に出すべきか

マンションの売却と賃貸には、主に下表のような違いがあります。

比較項目	売却	賃貸に出す
手元に入る現金	一度に大きな現金が入る	長期的に少しずつ現金が入る
継続コスト	発生しない	発生する
かかる手間	内覧対応や契約、引渡、確定申告等が発生する	大部分は管理会社に任せることができる
税制優遇	マイホームの売却は充実している	基本的に存在しない
リスク	ほとんどないが、契約不適合責任を負う可能性はある	空室や修繕、入居者トラブル等のリスクがある

金銭に関しては、売却は一度にまとまった現金を手にすることができます。

それに対して、賃貸は長期的に少しずつお金を得られる点が特徴です。

継続コストに関しては、売却は一度きりの取引であり、継続性がないため発生しません。

それに対して、賃貸は継続的取引であることから、固定資産税や損害保険料等の継続費用が生じます。

手間に関しては、売却は手続きが終了するまで売主が対応すべきことが多いです。

それに対して、賃貸は大部分の手間を管理会社に委託することができます。

ただし、賃貸でも退去後にクロスの張り替え等を行う場合は、貸主側に費用の捻出が必要です。

税制優遇は、マイホームのマンション売却であれば節税特例が充実しています。

それに対して、賃貸における税制優遇は基本的にないのが特徴です。

リスクに関しては、売却は基本的にほとんどありませんが、契約不適合責任という売主責任を負う可能性はあります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約の目的と異なるものを売却した際の責任です。引渡後に買主から修繕や損害賠償等を問われる可能性があります。

ただし、適切な不動産会社に仲介を依頼して売却する場合には、過度な契約不適合責任を負わずに済むような契約書の作成を行ってくれます。

それに対して、賃貸は継続的な取引であるため、賃貸期間中に空室や修繕、入居者トラブル等の様々なリスクが発生する可能性があります。

マンション売却のメリット・デメリット

マンション売却のメリットとデメリットを挙げると、以下の通りです。

メリット	デメリット
まとまった金額の現金を得ることができる 管理費・修繕積立金などの負担がなくなる 3,000万円特別控除が利用できる（※）	仲介手数料などが差し引かれ、資産価値がそのまま残るわけではない 将来値上がりした場合、今売ると損になることもある

• 3,000万円特別控除とは、譲渡所得(売却益)から3,000万円を控除し、課税対象の所得を減額できる節税特例のことです

賃貸に出すメリット・デメリット

賃貸に出すメリットとデメリットを挙げると、以下の通りです。

メリット	デメリット
毎月の家賃収入が得られる 将来的な売却も選択肢になる	空室リスクを負う 住宅ローン返済中の物件は原則賃貸に出せない（※） 入居者トラブルや原状回復の対応が必要となることもある

• 住宅ローンを返済中の物件は、転勤等の間に行う一時的な賃貸を除き、原則として賃貸に出すことができません。保有しているマンションを賃貸に出す場合には、住宅ローンは原則として完済していることが必要です

マンション売却と賃貸でかかる費用・税金

この章では、マンションの売却と賃貸で生じる費用や税金について解説します。

売却にかかる費用と税金

マンション売却には、下表のような費用が発生します。

費用項目	概算費用
仲介手数料	売却価格が400万円超：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税 売却価格が200万円超400万円以下：（売却価格×4％＋2万円）＋消費税 売却価格が200万円以下：（売却価格×5％）＋消費税
印紙税 ※2027年3月31日までの軽減税率	売却価格が1,000万円超5,000万円以下：1万円 売却価格が5,000万円超1億円以下：3万円
抵当権抹消費用	抵当権抹消の登録免許税：不動産1個につき1,000円 司法書士手数料：1.0～2.5万円程度
一括返済手数料	税込みで3.3～5.5万円程度
譲渡所得税	所有期間5年以下：譲渡所得の39.63% 所有期間5年超：譲渡所得の20.315% 譲渡所得は売却益、所有期間は売却した年の1月1日時点の期間のこと

譲渡所得税は、売却価格や特例を使うことにより発生しないこともあります。

譲渡所得税を除いた場合の売却に要する費用の合計は、売却価格の3.5～4％程度です。

詳しい税金のシミュレーションは以下の記事をご覧ください。

賃貸に出すときにかかる費用

賃貸に出すときは、下表のような費用が発生します。

費用項目	概算費用
仲介手数料	家賃の1ヶ月分(入居者が決まったときに支払う)
管理委託料	家賃の5％程度
物件維持費	固定資産税および都市計画税、管理費および修繕積立金、損害保険料
修繕費	寿命で壊れた設備やクロスの張り替え費用等
税金	所得税および住民税、復興特別所得税

家賃の金額にもよりますが、賃貸に出したときの所得税および住民税等の税金以外の費用は合計すると家賃収入に対して概ね15～30％程度となります。

マンション売却と賃貸でシミュレーション

この章では、売却と賃貸でどちらがお得かシミュレーションをします。

マンションを売却した場合の手残り

売却に要する費用は売却価格の4％、譲渡所得税は発生しないものと仮定します。

手残りを計算すると、以下の通りです。

マンションを5年間賃貸に出した場合

賃貸に出すため住宅ローンは完済しているものとし、賃貸に出したときの費用の合計は家賃収入の20％、税金は考慮外と仮定します。

空室リスク・退去時の原状回復を考慮した場合

空室リスクは年間5％、退去時の原状回復を考慮して賃貸に出したときの費用合計は年間に均して家賃収入の30％、税金は考慮外と仮定します。

マンション売却か賃貸かの選び方

この章では、売却と賃貸を選ぶポイントについて解説します。

マンション売却が向いているケース

売却が向いているのは以下のようなケースです。

住宅ローンが残っている場合は原則として賃貸に出せないため、売却が選択肢となります。

賃貸需要が弱いエリアは、入居者がなかなか決まらず、維持費ばかり生じる可能性が高いことから、売却が適しています。

築年数が古く、修繕費の負担が大きい場合も、今後資産価格が下落する恐れがあるため、早めに売却することが望ましいです。

賃貸に出すのが向いているケース

賃貸に出すのが向いているのは、以下のようなケースです。

住宅ローンが残っていても、転勤等のやむを得ない事情がある場合には、例外的に賃貸に出すことができます。

数年後に戻る予定がある場合には、賃貸に出すことが適しています。

一方で、住宅ローンが完済しており、物件が賃貸需要の強い好立地に存在する場合には、賃貸に出すのが向いています。

また、相続税対策が必要な人は、売却せずに賃貸に供したまま収益物件として保有し続けた方が有利です。

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マンション売却か賃貸かでよくある質問

この章では、マンションの売却と賃貸でよくある質問について紹介します。

Q1. 住宅ローンが残っていてもマンションを賃貸に出せますか？

原則として住宅ローンが残っているマンションは賃貸に出すことはできません。

理由としては、住宅ローンは銀行との契約で資金使途がマイホームの購入と定められているからです。

賃貸に出すと投資物件の購入と同じことになり、銀行との間で契約違反になります。

ただし、例外的に転勤等のやむを得ない事情がある場合には、銀行も一時的な賃貸をすることを認めてくれることが一般的です。

転勤等で賃貸に出す場合には、事前に銀行の了解を取っておく必要があります。

Q2. マンションを売って賃貸に住み替えるのは損ですか？

必ずしも損とは言えません。

しかし賃貸物件は家賃を払い続けても所有権を得られないため、物件が手に入らないという意味で損とする考えはあります。

ただし、損得の価値判断は人によって様々です。例えば、劣悪な住環境の分譲物件から、より良い住環境の賃貸物件に引っ越せば、得をしていると考えることもできます。

Q3. 賃貸中のマンションを売却することはできますか？

賃貸中のマンションも売却することは可能です。

賃貸中の物件を売却することは、オーナーチェンジと呼ばれます。

オーナーチェンジの主な買主は投資家であり、マイホーム売買とは市場参加者が異なります。

そのため実績豊富な不動産会社に依頼することが望ましいです。

まとめ

以上、マンションを売却すべきか賃貸に出すべきかについて解説してきました。

売却か賃貸かは、所有者の事情や物件の状況によって取るべき選択が異なります。

まとまったお金が必要な人や住宅ローンが残っている人、賃貸に適さない場所に物件がある場合等は売却に適しています。

一方で、住宅ローンが残っていても転勤等で一時的に貸し出したい場合や、相続税対策が必要な人は賃貸に出すことが望ましいです。

所有者や物件の条件に応じて、最適な方を選択していただければと思います。