マンションの賃貸管理とは？具体的な管理業務や管理会社の選び方

マンションを貸し出すときは、賃貸管理もセットで検討することが適切です。

賃貸マンションは、どのような管理方式を選択するか、どの会社に管理を委託するかで収益性が異なってきます。

ご自身に適した賃貸管理は、物件の条件や所有者本人の事情によって異なります。

まずは賃貸管理について理解したうえで、適切な管理方式を選択することが望ましいです。

この記事では「マンションの賃貸管理」について解説します。

マンションの賃貸管理とは

最初に賃貸管理の3つの形式の概要と、それぞれがどんな人におすすめかを解説します。

自主管理

自主管理とは、貸主が自ら物件の管理を行う管理方式のことです。

管理会社に管理を頼まず、貸主自身が全て管理を行うことを指します。

自主管理は、貸主自身に賃貸経営の知識や経験があり、かつ、物件が家の近くにあるようなケースでおすすめです。

例えば、同じマンション内に自宅とは別にもう一つ部屋を持っているとします。

その部屋を貸すような場合は、自主管理に適しているといえます。

管理委託

管理委託とは、管理会社に管理を委託する管理方式のことです。

管理委託は、管理委託契約によって管理会社に管理を委託し、建物所有者は貸主として借主と賃貸借契約を直接契約します。

管理委託は、管理を全て管理会社に任せることができ、いざ管理会社を解約したいときも解約手続きの負担が少ないという点がメリットです。

また、管理費は家賃の5％程度が一般的であり、収益性は家賃保証型サブリースよりも高くなります。

管理委託は、立地条件が良い等、空室の発生しにくい物件でおすすめの管理方式です。

サブリース

サブリースとは、転貸による管理方式のことです。

サブリースは貸主が管理会社と賃貸借契約を締結し、入居者は管理会社と転貸借契約を締結します。

管理会社の立場は借主となり、いわゆる又貸しの状態となるのがサブリースの大きな特徴です。

サブリースは一旦、管理会社と賃貸借契約を締結します。

その後入居者が入れ替わっても、建物所有者がその度に賃貸借契約を締結する必要はありません。

そのため、一棟の賃貸マンションのように戸数が多い物件の場合には、サブリースがおすすめです。

なお、サブリースには空室状況に応じて賃料が変動するパススルー型サブリースと、空室状況に関わらず賃料が固定となる家賃保証型サブリースの2種類があります。

収益性は、パススルー型サブリースよりも家賃保証型サブリースの方が低くなることが一般的です。

また、パススルー型サブリースと管理委託の収益性は、ほぼ同じとなります。

マンション賃貸管理の具体的な内容

この章では、賃貸管理の具体的な内容について解説します。

入居者募集（リーシング業務）

空室が生じると、一般的には管理会社が入居者募集業務を行います。

入居者募集業務とは、具体的には不動産ポータルサイト(物件広告サイトのこと)に広告を出し、入居者を集めることです。

不動産ポータルサイトに掲載する内部や外部の写真、間取り図、アピールのための文言等に関しては、管理会社が作成します。

問い合わせのあった入居希望者に対しては、管理会社が物件の案内を行います。

入居者審査・契約・更新

物件を借りたいという人が現れたら、管理会社が入居審査を行います。

入居審査とは、収入や勤務先等を確認して適切な入居者であるか否かを見極めることです。

適切な入居者であれば、その後、賃貸借契約を締結します。

通常、管理会社は宅地建物取引業者であることが多いため、賃貸借契約の前に借主に対して管理会社が重要事項説明を行います。

また、契約更新業務も管理会社が行うことが一般的です。

更新時期が近付いたら、借主に更新の意向を確認し、更新の申し出があれば覚書等を締結して更新を行います。

原状回復・修繕工事

管理会社は、借主が退去する際に原状回復の必要性の確認と指示も行います。

原状回復とは、基本的には借主が借りたときの状態に戻すことを指しますが、経年劣化や通常損耗の部分は原状回復の範囲から除かれるのが原則です。

原状回復の範囲の確定は借主との間でトラブルになりやすいため、専門知識を有する管理会社に任せることが望ましいといえます。

借主側の原状回復が必要と判断すれば、借主の費用負担で修繕工事を行います。

修繕工事の業者に関しては、貸主からの特段の指示がない限り、管理会社が手配してくれることが一般的です。

なお、経年劣化や通常損耗に関しては貸主の費用負担で原状回復を行います。

例えば、経年劣化を原因とするクロスの張り替え等は貸主側で行いますが、その修繕業者も管理会社が手配してくれることが一般的です。

退去時の立ち会い・解約清算

退去時の立ち会いでは、管理会社が鍵の引渡しや残置物の有無を確認します。

また、借主が負担すべき原状回復の見極めも行うことが一般的です。

借主の費用負担で行う原状回復がある場合には、その費用を敷金から差し引きます。

解約時は、敷金から原状回復費用を控除し、残額があれば借主に返還する清算業務も行われます。

賃料集金・督促

管理会社は普段は賃料の集金業務を行います。

借主は一旦、管理会社の口座に家賃を振り込みます。

その後、管理会社の管理手数料が差し引かれた残額が貸主に振り込まれることが一般的です。

仮に入居者からの家賃の振り込みがなかった場合には、管理会社が入居者に対して家賃の支払いの督促業務を行います。

入居者トラブル対応

入居者トラブル対応も、管理会社の重要な業務です。

例えば、「お湯が出なくなった」、「隣の住民がうるさい」、「備え付けの設備が壊れた」等のトラブルが発生した場合に管理会社が窓口となって対応します。

入居者トラブルは、土日や夜間に発生することも多いため、管理会社に管理を任せておくと、安心して賃貸経営を続けることができます。

空室対策提案

管理会社によっては、貸主に対して空室対策提案を行ってくれる会社も存在します。

実績の豊富な管理会社は、空室対策の成功例や失敗例を多く経験しています。

そのため、貸主に対して適切なアドバイスをしてくれる傾向があります。

投資用マンションの賃貸管理を行う「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」では、上記サービスのほかに物件購入から売却までサポートします。

不動産投資や経営が初めてという個人投資家や企業にもおすすめのサービスです。

マンション賃貸管理会社の選び方

この章では、マンション賃貸管理会社の選び方について解説します。

実績

実績は管理会社を選ぶにあたり、重要な指標です。

実績が豊富であるということは、多くの貸主から選ばれてきたという客観的な指標となります。

最近は、自社のホームページで管理実績を公表している管理会社も増えてきました。

管理会社を選ぶ際は、一度、その会社のホームページを確認することをおすすめします。

集客力

集客力とは、空室が発生した際に次の入居者をすぐに決めることができる能力のことを指します。

賃貸仲介に注力している会社は、集客力に優れている傾向があります。

また、マンションならマンション、戸建て賃貸なら戸建て賃貸に特化している会社も集客力は高いといえます。

その他、地域を絞り込んでいる会社も集客力が高いケースが多いです。

トラブル対応力

トラブル対応力も管理会社の重要な指標です。

実績の豊富な会社は、経験してきたトラブルの数も多いため、トラブル対応力も備わっている傾向があります。

また、24時間フルサポート等の相談窓口体制を整えている会社も、トラブル対応力は高いといえます。

管理会社によっては、トラブルを未然に防ぐために借主のマナー管理を業務として行っている会社も存在し、このような会社はトラブル対応力が高いです。

安定した経営状態

管理会社は安定した経営状態であることも必要です。

万が一、管理会社が倒産してしまうと、管理会社から家賃が振り込まれなくなるという最悪の事態も発生します。

例えば、上場している会社であれば、安定した経営状態と判断できる会社です。

事前に管理会社のホームページを見て、上場しているか否かを確認することもおすすめします。

賃貸管理に困ったらスター・マイカに相談

近年は不動産価格が上昇する一方で、物価上昇に伴う管理費の高騰も起きています。

不動産オーナーの中には、「利益確定のため物件を売却したい」「利回りが悪化しているので買い替えたい」という投資家・企業様もいるのではないでしょうか。

マンション売却の際に壁となるのが、「入居者がいる場合は売りにくい」という点です。

そんな場合は、スター・マイカのオーナーチェンジがおすすめです。

オーナーチェンジなら入居者のいるマンションも売却可能

オーナーチェンジとは、物件のオーナーが賃貸人としての地位を引き継いだまま、不動産の所有権を新オーナーに移転する形態を指します。

入居者には事前告知を行いません。

売却後に売主と買主が連名でオーナー変更を通知し、家賃の振込先や連絡先を管理会社を通じて報告するのが一般的です。

スター・マイカはオーナーチェンジのパイオニア企業として、長年取引実績を積み上げてきました。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています（※）。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べ

全国6拠点に展開しており、各都市部のマンション買取を強化中です。

スター・マイカにオーナーチェンジで売却した方の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

マンションの賃貸管理でよくある質問

この章では、マンションの賃貸管理でよくある質問について解説します。

Q1. マンションを賃貸管理してもらうメリットは何ですか？

賃貸管理してもらう最大のメリットは、オーナーの負担が楽になるということです。

管理会社に賃貸管理を任せると、オーナーは実質的にやることはほとんどありません。

また、管理会社は専門知識を有しているため、賃貸経営の知識がほとんどないオーナーでも、安定した賃貸経営のサポートを受けられます。

管理会社は単に管理業務を行っている会社ではなく、賃貸経営の質を決める重要なパートナーです。

Q2. マンションの賃貸管理の費用相場はいくらですか？

管理委託やパススルー型サブリースの場合、管理費用の相場は家賃の5％程度です。

一棟賃貸マンション等の戸数が多い物件の場合、管理費用が家賃の3％程度となることもあります。

一方で、家賃保証型サブリースの場合、管理費用の相場は満室想定家賃の10～20％です。

立地が良い等の空室リスクの低い物件は10％程度、空室リスクの高い物件は20％近くになります。

まとめ

以上、マンションの賃貸管理について解説してきました。

賃貸管理は、単に管理業務を任せるだけでなく、物件の収益力をも左右する重要な役割があります。

管理会社を選ぶ際は、実績や集客力等を加味して決定することが適切です。

物件の条件や所有者本人の事情に合わせて最適な管理方式と管理会社を選んでいただければと思います。