投資用マンションの売却タイミングは？高く売るコツを解説

マンション投資の出口戦略として、不動産売却を検討する時期はいずれ来ます。

投資用マンションの売却においては、「売り方」も大切ですが、最終的な収益に直結する「売るタイミング」が重要です。

そこで今回の記事では、投資用マンションを売る理由や売却を検討すべきタイミングを解説します。

また、投資用マンションの査定方法から売却にかかる費用・税金、高く売却する方法まで幅広くご紹介しますのでぜひ参考にしてください。

2026年は投資用マンションの売り時？

結論から言えば、2026年は「金利上昇」という新たな局面に入ったため、早めの売却検討が推奨されるタイミングです。

直近のデータを見ると、マンション価格指数は高水準を維持しています。

出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和7年12月分・季節調整値)」

しかし、市場環境は大きく変化しています。

これまでのような「異次元の低金利」時代から、日本銀行の政策変更により「金利のある世界」へと移行しつつあります。

金利が上昇すると、買主（投資家）が銀行から融資を受ける際の返済総額が増加します。

これにより、買主の購入意欲が減退したり、融資審査が厳しくなったりすることで、将来的に不動産価格が調整局面（下落）に入る可能性も否定できません。

「まだ上がるかもしれない」と待つのではなく、価格が高止まりしている現在のうちに売却し、利益を確定させることは合理的な選択肢の一つです。

投資用マンションの主な売却理由

マンションオーナーが投資用マンションの売却を決断するのはどういった理由からなのでしょうか。

スター・マイカの調査結果をまとめたところ、現金化や資産整理といった理由が上位を占めました。

※スター・マイカ株式会社が保有する物件に基づくデータ（2025年9月末時点）

アンケート調査では、売却理由の1位が「現金化」(30.3％)でした。

不動産を売却すればまとまった現金が得られるため、子供の学費やマイホームの購入費、事業資金、入院費、介護費等に対応することができます。

2位は「資産整理」(25.0％)です。

収益性の低い物件や遠方で管理の手間のかかる物件、築年数の古い物件等を売却して整理するといったことが資産整理に該当します。

収支がマイナスになりやすい物件は、保有コストが嵩むおそれがあるため、売却して手放すことが合理的といえます。

3位は「市況判断」(13.2％)です。

近年の日本の不動産市場は、10年超に渡り総じて上昇傾向が続いており、不動産の売りどきが続いています。

良好な市場は売りやすい環境を生み出しているため、売主の「売却したい」、「資産整理したい」といった動機を後押しする形となっています。

4位は「資産入替」(11.8％)です。

投資用マンションは、築年数古くなると空室も増え、修繕費等も増えることから収益が下がる傾向にあります。

物件を運用してきたことで自己資金が貯まっている場合は、それも追加してより大きな物件に買い替えると収入を増やすこともできます。

そのほか相続対策については、こちらの記事で詳しくご説明しています。

それ以外に発生する税金については以下の記事で解説しています。

投資用マンション売却を検討すべきタイミング

投資用マンションを永久に持ち続けるという選択は、資産運用の観点からリスクとなる場合もあります。

マンション投資は、建物の老朽化や減価償却期間の終了などで収益性が下がる傾向にあります。

適切なタイミングで売却することが、最終的なマンション投資の収益を最大化することにつながるでしょう。

ここでは、投資用マンションを売却すべきタイミングについて解説していきます。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性（実質利回り）が低下します。

修繕費が発生する時期として、「入居者の入替時」と「共用部の大規模修繕工事の前」があります。

入居者の入替時に空室対策としてリノベーションするか売却するか

区分所有の投資用マンションでは、入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行います。

経年劣化や通常使用による損耗については、賃貸人が修繕しなければなりません。

さらに築年数が経過したマンションでは、不具合箇所の修繕だけでなく空室対策を含めたリノベーションも検討する必要がでてきます。

たとえば、ユニットバスの交換をするにしても、一戸あたり100万円～150万円程度の費用が必要です。

加えて、空室対策のためにリノベーションが必要な物件は、経年劣化による不具合箇所も増える傾向にあり、一部の設備を交換しても収益悪化が解消されない可能性も高くなります。

空室対策のために修繕費の負担が大きくなる場合は、売却して手放すことも選択肢にいれましょう。

大規模修繕工事の実施前に売却を検討する

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する修繕工事のことです。建物の資産価値を維持するために、長期修繕計画にもとづいて実施されます。

区分所有の投資用マンションの場合、エントランスや外壁といった共用部分の修繕は月々支払っている修繕積立金を財源に管理組合で実施します。

とはいえ、共用部分の修繕は、日常的に発生する可能性のある不具合への対応の他に、長期修繕計画に沿って概ね10年～15年間隔で大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事の前後では、修繕積立金が値上げされるケースも多く、まとまった一時金が徴収されるケースもあるため、マンション投資の収益に影響します。

また、大規模修繕工事の実施サイクルは、給湯器の交換など水回り設備の更新時期とも重なることも多く、大規模修繕工事前は売却を検討するタイミングの一つです。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

金利上昇の兆候が見えたとき

2026年は金利上昇のトレンドにあります。

不動産投資ローンの金利が上がると、キャッシュフローが悪化します。

また、次に購入する人がローンを借りにくくなるため、売却価格を下げざるを得ない状況になる前に動くことを推奨します。

空室が埋まり入居率が上がったとき

投資用マンションの売却は、入居率が高いタイミングが有利です。

現状が満室、もしくは満室に近い状態であれば、購入希望者は「安定した賃料収入が見込める物件」と判断し安心して物件を購入しやすくなります。

逆に空室が多いと、「建物に何か問題があるのではないか」などの懸念を抱かせ、購入意欲を下げてしまう可能性があります。

そのため、入居率が低い場合は、フリーレントの活用や人気の高い設備への更新、内装リフォームをするなどの対策で、入居率を改善してから売りに出すのが得策です。

フリーレント

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月間の家賃を無料とするサービスのことです。

不動産市況が良く、物件が高く売却できるとき

不動産市況が好調で、高い売却益（キャピタルゲイン）を見込める場合には、早期売却も検討しましょう。

市況判断の参考になるのは、以下のような公的指標やデータです。

• 不動産価格指数（国土交通省）
• 路線価（国税庁）
• 地価公示（国土交通省）

これらに加え、定期的に不動産会社に査定を依頼することで、賃貸需要やターゲット層の変化も含めた市場価格を確認できます。

所有期間が5年を超えたとき

投資用マンションの所有期間が5年を超えたときも、売却を判断する基準の一つです。

なぜなら、売却で生じた譲渡所得（利益）にかかる税率が、「短期譲渡所得」から「長期譲渡所得」に変わり、低くなるためです。

所得の種類	所有期間	税率※
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

• 所得税および復興特別所得税、住民税の税率をまとめたもの

所有期間を判断する基準は、売却した年の1月1日時点で何年保有しているかです。

たとえば、2019年5月に購入した物件を2024年12月に売却すれば、実質的に保有期間は5年を超えていますが、売却年の1月1日（2024年1月1日）時点では5年以下のため、税金の計算上は短期譲渡所得となります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、売却時の税率は低くなります。

このため、売却を急ぐ必要がなければ、所有期間が5年を超えるタイミングを待って売却する方が、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

投資用マンションの税金については、下記の記事で詳しく説明しています。

減価償却が終了する前

投資用マンションの売却を検討する時期として、減価償却の終了時期も重要なポイントです。

減価償却とは、建物の取得原価を法定耐用年数に応じて分割し、毎年「減価償却費（経費）」として計上できる制度です。

減価償却費を計上することで、課税対象となる帳簿上の利益(不動産所得)が圧縮され、所得税・住民税の節税になります。

減価償却が続いている間は、手元のキャッシュフローが残りやすく、買主にとっても魅力的であるため、売却しやすいといえるでしょう。

減価償却費が計上できる期間は、建物の構造によって定められる法定耐用年数で決まります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

賃貸の運用が難しい、または手間になった時

投資用マンションの運用にかかる手間や時間的コストも見逃せません。

通常、オーナーは賃貸管理会社に運営を委託し、下記のような業務を代行してもらいます。

しかし、契約条件の見直しや修繕工事のタイミングや予算、滞納者への法的対応など最終的な判断はオーナー本人が行う必要があります。

本業が忙しくなってきたことや、所有物件から遠い場所への引越しをきっかけに、マンションの売却を検討する方もいます。

投資用マンション売却の流れ

この章では、投資用マンション売却の流れについて解説します。

1. レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、まずはレントロール等の必要書類の準備をすることから始めます。

レントロールとは、賃料や敷金などの賃貸条件一覧にした表のことです。

その他、修繕履歴も用意しておくと、買い手に対して適切に管理されてきた物件であることをアピールすることができます。

2. 価格査定

売却するには、いくらで売るかを決める必要があるため、最初に不動産会社に無料の価格査定を依頼することが一般的です。

また、価格査定は、信頼できる不動産会社を選ぶための重要なステップとなります。

不動産会社は、査定価格の高さだけでなく、投資用マンションの販売実績等を加味して選ぶことが適切です。

3. 媒介契約の締結

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

※自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけること

それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがあるため、物件の条件や売主の事情、不動産会社の提供するサービス等を加味して選択することが適切です。

4. 売却活動の開始

媒介契約を締結すると、いよいよ売却活動の開始です。

賃貸中の投資用マンションは購入希望者が内部を見ることは基本的になく、あくまでもレントロール等の資料だけで物件を判断していきます。

購入希望者が前向きに検討しやすくするためにも、賃貸借契約書等の物件の状況が分かる資料を準備しておくことが必須です。

5. 契約条件の交渉

物件を本気で買いたい購入希望者が現れると、買付証明書と呼ばれる書面を受領します。

買付証明書は購入希望者の正式な購入の意思表示が示されていますが、購入希望条件も記載されていることが通常です。

一般的に購入希望価格も記載されており、購入希望価格が売り出し価格よりも下回っていれば値引きを要求しているということであるため、条件交渉を行っていきます。

6. 売買契約の締結

売買の条件が妥結したら、買主と売買契約書を締結します。

売買契約では、買主から手付金を受領することが一般的です。

手付金は、売買代金の10％程度が相場となります。

7. 引渡し

引渡しは、売買契約の1～1.5ヶ月後くらいに行うことが一般的です。

引渡しでは、買主が売買代金から手付金を除いた残代金の決済を行います。

ローンが残っている物件は、引渡しと同時に売買代金によってローンを完済し、抵当権の抹消登記をすることが必要です。

引渡しでは司法書士も立ち会うため、決済とローンの完済が終わると、司法書士がすぐさま法務局に向かい所有権移転登記と抵当権抹消登記を行う形となります。

また、投資用マンションの引渡しでは、固定資産税や都市計画税、管理費及び修繕積立金、家賃、敷金等の精算も行うことが一般的です。

8. 賃貸人の地位承継通知

投資用マンションの売却では、売却後に売主と買主が連名で借主に対して賃貸人の地位承継通知を行います。

賃貸人の地位承継通知とは、貸主の地位が売主から買主へと移転したことを借主に知らせる通知のことです。

9. 確定申告

不動産は売却して譲渡所得(売却益のこと)が生じると、確定申告を行って税金を納税する必要があります。

譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

税額は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率は売却する年の1月1日時点における所有期間によって異なり、以下の通りです。

投資用マンション売却の詳しい流れや失敗しないコツは以下の記事で解説しています。

投資用マンションを高く売る方法

この章では投資用マンションを高く売る方法についてご説明します。

1. 金利が低い時期に売る

投資用マンションは金利が低い時期に売るのがコツです。

なぜなら、金利が低いほど収益価格の算出等に用いられるNOI利回り（キャップレート）も連動して低くなる傾向にあり、収益価格が高くなるためです。

前述のとおり、収益価格は、次の計算式で求められます。

NOI利回りは、金利（一般的には10年国債利回りの利率）とリスクプレミアムの合計とされています。

リスクプレミアムとは、立地や築年数等の違いから不動産投資のリスクを数値化したものです。築年数が古く、立地が悪いほどリスクプレミアムの数値は高くなります。

例えば、金利が2％でリスクプレミアムが3％だとすると、NOI利回りは5％となります。

一方、低金利の状況で金利が1％であれば、NOI利回りは4％です。

つまり、金利が低いほどNOI利回りも連動して低くなり、収益価格は高くなるのです。

NOI利回りに影響する金利が低い時の方が投資用マンションを高く売ることができます。

2. 空室を埋めてから売る

投資用マンションは、空室を埋めてから売ることも高く売るコツです。

前述のとおり、収益還元法における収益価格は、次の計算式で求めます。

空室が多いマンションだと、購入希望者は「本当にこの賃料で入居者がつくのか」と不安に感じます。

その結果、想定より低い家賃収入（年間収益）で計算され、結果として売却価格を安く見積もられやすくなります。

実際に入居者が埋まれば想定通りの家賃収入を得られるマンションだったとしても、購入時点では想定でしか判断できないため、価格は低く判断されます。

加えて、空室の物件は、強気の値引き交渉が入る可能性が高まります。

高値での売却を狙うのであれば、入居者を埋めた状態で売りに出すことを考えましょう。

3. 外国人投資家の可能性も探る

投資用マンションの売却では、購入者となるターゲットを日本人だけに絞るのでなく、外国人投資家も探ることがポイントです。

特に中国人や台湾人等のアジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが低いため、日本の不動産に関心を寄せる傾向があります。

例えば、台湾の賃貸利回りは1～2％程度と、東京の4～5％程度よりかなり低い水準です。

つまり、台湾投資家から見れば、日本のマンションは、相対的に高利回りに映り、割安と捉えやすいといえるのです。

その結果、仮に少し利回りが低い物件でも、中国人や台湾人の投資家は、日本人投資家よりも購入判断をしやすく、高い価格を提示することが期待できます。

高く売却するには、国内市場だけでなく、外国人投資家も含めて買主候補とすることが重要です。

4. 複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定価格は、不動産会社によって異なり百万円単位で差が出ることも珍しくないため、1社だけだと売り出し金額の設定を見誤るリスクがあります。

また、収益物件専門の不動産会社を選ぶことも大切です。

彼らは、既に「利回り〇％でこのエリアの物件を探している」といった具体的な顧客ニーズを把握しているため、査定から売却までスピーディに進められる可能性が高くなります。

買い替えで物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれるでしょう。

5. 管理料を下げてから売る

投資用マンションの売却価格は、家賃収入から経費を差し引いた「純利益（NOI）」をもとに評価します。

そのため、経費の一つである管理委託費を下げることで、純収益が増え、売却価格を上げることにつながります。

賃貸マンションの管理手数料の相場は家賃収入の3～7％程度が一般的です。

5％以上で契約している場合は、交渉によって下げられる余地があります。

ただし、無理な交渉で管理サービスの質が下がっては本末転倒です。

管理内容の詳細なども踏まえて適切な管理料を把握することが重要です。

6. 修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、必要に応じて、修繕を実施しておくことが重要です。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができ、積極的に検討してもらいやすいでしょう。

売却を見据えるのであれば、軽微な修繕は済ませておき、修繕履歴を整理して提示できる状態にしておくことが大切です。

入居者がいる投資用マンションの場合は？

投資用マンションは、入居者が住んでいる状態で売却することが一般的です。

そのため買主は実際に部屋の中を内覧できず、収益性や契約条件などの資料をもとに判断します。

また、賃料収入や敷金がすでに発生しているため、売却時には売主と買主との間で前払いの賃料や敷金の精算を行うことが必要です。

入居者がいる状態で売却するマンションは、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

売却をスムーズに進めるには、オーナーチェンジ特有の売却方法を理解しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件の売却タイミング

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は、借主が退去してから売った方が売却しやすくなる場合があります。

借主が退去後のファミリータイプの物件は、投資家だけでなくマイホーム購入目的の人にも売却できる可能性があるからです。

賃貸借契約には、更新がある普通借家契約と更新がない定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約は貸主側から簡単に借主を退去させることはできないことから、自然退去を待ってから売ることが望ましいです。

一方で、定期借家契約は契約期間満了時に確実に借主を退去させることができるため、契約期間満了後に売ることが望ましいといえます。

入居者がいる物件はスター・マイカのオーナーチェンジ

スター・マイカでは、買い手がつきにくい賃貸中の投資用マンションも積極的に買い取っています。

スター・マイカの強みは、オーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた独自の事業スキームです。

退去後のリノベーションを見越して買取価格を決めるため、市場価格以上の査定価格を提示できるのです。

また、マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績もございます。

当社のマンション査定のプロが、市況や約28万件以上の査定実績に基づく弊社独自のデータベースをもとに算出するため、納得感のあるご提案が可能になるのです。

「管理費の増加で利回りが低下した」「築年数の経過で価値が下落した」「ファミリータイプで買い手がつかない」といった投資用マンションのお悩みがある方はぜひ一度、スター・マイカまでご相談ください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

投資用マンションの売却でよくある質問

この章では、投資用マンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 投資用マンションがなかなか売れない場合はどうすべき？

最終的には値下げをすることが現実的な調整方法です。

値下げに抵抗がある場合には、例えば一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼し、人海戦術で売却を試みるといった対策も考えられます。

一般媒介とは複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約のことです。

仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼すると不動産会社の間で競争原理が働き、早く売れる可能性が高まります。

Q2. 投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは？

投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは、主には「買主が中を見ずに買うこと」と「売却後に賃貸人の地位承継通知を行うこと」、「賃料や敷金の精算を行うこと」の3つです。

投資用マンションの売却は、買主が中を見ずに買うため、賃貸借契約書や間取り図面等の買主が物件の概要を把握できる資料はしっかりと用意しておく必要があります。

また、賃貸人の地位承継や賃料等の精算といった特別な手続きを行うことから、不動産会社は投資物件の扱いに慣れた会社を選ぶことが適切です。

Q3. 査定額に満足できないときはどうすればいい？

まずは、しっかり査定の根拠を説明してもらうことが望ましいです。

不動産会社が参考にした売買事例があれば、見せてもらうことが適切といえます。

また、他社にも査定を依頼することも実施すべきです。

複数社の査定結果を比較することで、安過ぎるか否かを客観的に判断することができます。

投資用マンションの運用は売り時も重要なポイント

投資用マンションをいつ売却するかというのは、きわめて大きな問題です。

あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回の記事で紹介した定期的に査定を依頼し不動産市況の変化を確認したり、修繕費が増えるタイミングに注意して売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。