不動産投資のエリア別利回りランキング。東京と地方の相場を解説

収益物件の利回りは、地価の水準や賃貸需要の多寡等を反映して決まります。

利回りは、地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなることが一般的です。

利回りが高い物件はリスクも高いですが、割安感があり、投資効率も高いといえます。

法人や個人投資家所有の物件を買い替えるなら、利回りの高さも考慮していくことも、一つの考え方です。

この記事では、不動産投資の「利回りランキング」について解説します。

不動産投資の利回り相場

不動産の価格や家賃には一定の相場があることから、利回りにも必然的に相場が形成されます。

この章では、不動産投資の利回り相場について解説します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、「年間家賃収入あるいは年間収益」を「投資額」で割って求めた利率のことです。

年間家賃収入を投資額で割ったものを表面利回り、年間収益を投資額で割ったものを実質利回り(NOI利回り)と呼びます。

NOI

NOIとは、「Net Operating Income」の略で実質的な運用益のことです。

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」で、分母が「投資額」になります。

分子の「年間家賃収入または年間収益」は全国でそれほど大きな違いはありません。

そのため、分母の「投資額」の違いが実質的に利回りの違いを決めているといっても過言ではありません。

例えば、東京のような地価の高いところは、投資額が大きくなることから、利回りは低いです。

一方で、地方は地価が安いため、投資額が小さくなり、利回りは高くなります。

東京のような地価の高いところは、賃貸需要が強いことから、賃貸経営のリスクが低いです。

逆に、地方のような地価の安いところは、賃貸需要が弱いため、賃貸経営のリスクが高まります。

そのため、利回りはリスクを反映した数値となっており、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係となっているのです。

不動産投資の理想の利回り

投資効率の観点からすると、利回りは高ければ高い方が良いです。

一方で、リスクの観点からすると、利回りは必ずしも高ければ良いとは言えません。

東京のように利回りが低くても、リスクが低ければ結果的に安定した賃貸経営が見込める傾向にあります。

ただし、低過ぎても借入金を併用すると逆に収益性が低下してしまうこともあります。

不動産投資は、借入金を併用することでレバレッジ効果を得られることがメリットです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが上がる効果を指します。

レバレッジ効果を得るには、物件の実質利回り(NOI利回り)が借入金の金利よりもある程度高いことが必要です。

一般的にレバレッジ効果が得られるNOI利回りは「金利＋2～3％程度」と考えられています。

そのため、最低ラインとしてこの水準を確保することが望ましいとされます。

期待利回りやシミュレーションはこちらの記事で紹介しています。

不動産投資の高利回りランキングTop10【2025年下半期】

この章では、健美家が公開している「区分マンション」と「一棟マンション」、「一棟アパート」の3つのカテゴリーの利回りトップ10のランキングを解説します。

本章以降から表示される利回りは、全て表面利回りです。

区分マンション

順位	都市	利回り
1位	新潟市	16.37%
2位	浜松市	16.05%
3位	北九州市	15.86%
4位	静岡市	15.08%
5位	熊本市	14.79%
6位	岡山市	12.99%
7位	仙台市	11.49%
8位	札幌市	10.89%
9位	広島市	9.80%
10位	相模原市	9.12%

区分マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

利回りは新潟市から静岡市までの上位4つの地域が15％を超えており、これらの地域では比較的投資額を抑えて物件を購入できる傾向があります。

また、首都圏でも相模原市が10位にランクインしており、低リスク・高利回りであるから、投資先として検討しやすい地域であると判断できます。

一棟マンション

順位	都市	利回り
1位	新潟市	11.20%
2位	岡山市	10.45%
3位	北九州市	10.41%
4位	浜松市	8.85%
5位	静岡市	8.70%
6位	仙台市	8.33%
7位	札幌市	8.28%
8位	熊本市	8.28%
9位	広島市	8.01%
10位	神戸市	7.83%

一棟マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

一棟マンションは複数戸からなる物件であるため、空室リスクが区分マンションよりも緩和されることから上位エリアでも利回りは10％前後です。

新潟市や北九州市、浜松市は区分マンションでも上位にランクインしており、一棟マンションだけでなく区分マンションも比較的投資額を抑えて検討しやすいといえます。

一棟アパート

順位	都市	利回り
1位	新潟市	13.18%
2位	北九州市	12.70%
3位	浜松市	10.60%
4位	札幌市	9.83%
5位	神戸市	9.26%
6位	岡山市	9.20%
7位	静岡市	9.11%
8位	仙台市	8.96%
9位	広島市	8.66%
10位	熊本市	8.62%

アパートの利回りも、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

アパートは、札幌市や神戸市といった大きな都市でも5位以内に入っている点が特徴です。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

区分マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における区分マンションの利回り推移について解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における区分マンションの利回りは、直近過去5年間において総じて低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	10.89%
2021年上期利回り	11.75%
増減ポイント	-0.86pt
5年間平均利回り	11.26%
政令指定都市内順位	8位

5年平均利回りは「11.26%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「10.89％」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「8位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	11.49%
2021年上期利回り	12.29%
増減ポイント	-0.80pt
5年間平均利回り	11.72%
政令指定都市内順位	7位

5年平均利回りは「11.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「11.49%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.40%
2021年上期利回り	8.25%
増減ポイント	-0.85pt
5年間平均利回り	7.68%
政令指定都市内順位	14位

5年平均利回りは「7.68%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.40%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	8.68%
2021年上期利回り	10.40%
増減ポイント	-1.72pt
5年間平均利回り	9.62%
政令指定都市内順位	11位

5年平均利回りは「9.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.68%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「11位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	5.18%
2021年上期利回り	6.02%
増減ポイント	-0.84pt
5年間平均利回り	5.62%
政令指定都市内順位	-

5年平均利回りは「5.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.18%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国で有数の地価の高い地域であることから、他の主要都市と比較すると利回りは非常に低い水準となっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.06%
2021年上期利回り	8.17%
増減ポイント	-1.11pt
5年間平均利回り	7.49%
政令指定都市内順位	17位

5年平均利回りは「7.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.06%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	6.52%
2021年上期利回り	7.63%
増減ポイント	-1.11pt
5年間平均利回り	6.96%
政令指定都市内順位	18位

5年平均利回りは「6.96%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.52%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	5.84%
2021年上期利回り	6.52%
増減ポイント	-0.68pt
5年間平均利回り	6.28%
政令指定都市内順位	20位

5年平均利回りは「6.28%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.84%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.07%
2021年上期利回り	7.41%
増減ポイント	-0.34pt
5年間平均利回り	7.37%
政令指定都市内順位	16位

5年平均利回りは「7.37%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.07%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「16位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

一棟マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における一棟マンションの利回り推移ついて解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における一棟マンションの利回りは、直近過去5年間において全体としては低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	10.89%
2021年上期利回り	11.75%
増減ポイント	-0.86pt
5年間平均利回り	11.26%
政令指定都市内順位	8位

5年平均利回りは「8.22%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.28%」であることから、利回りはほぼ一定の傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	11.49%
2021年上期利回り	12.29%
増減ポイント	-0.80pt
5年間平均利回り	11.72%
政令指定都市内順位	7位

5年平均利回りは「8.17%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.33%」であることから、利回りは近年上昇傾向にあります。

政令指定都市内順位は「6位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.40%
2021年上期利回り	8.25%
増減ポイント	-0.85pt
5年間平均利回り	7.68%
政令指定都市内順位	14位

5年平均利回りは「7.31%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.58%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	8.68%
2021年上期利回り	10.40%
増減ポイント	-1.72pt
5年間平均利回り	9.62%
政令指定都市内順位	11位

5年平均利回りは「7.82%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.02%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「15位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	5.18%
2021年上期利回り	6.02%
増減ポイント	-0.84pt
5年間平均利回り	5.62%
政令指定都市内順位	-

5年平均利回りは「5.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.15%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国的にみても地価が非常に高いエリアであり、地価の高さを反映して利回りも低くなっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.06%
2021年上期利回り	8.17%
増減ポイント	-1.11pt
5年間平均利回り	7.49%
政令指定都市内順位	17位

5年平均利回りは「6.78%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.39%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	6.52%
2021年上期利回り	7.63%
増減ポイント	-1.11pt
5年間平均利回り	6.96%
政令指定都市内順位	18位

5年平均利回りは「6.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.25%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「19位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	5.84%
2021年上期利回り	6.52%
増減ポイント	-0.68pt
5年間平均利回り	6.28%
政令指定都市内順位	20位

5年平均利回りは「7.86%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.05%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

項目	数値
2025年下期利回り	7.07%
2021年上期利回り	7.41%
増減ポイント	-0.34pt
5年間平均利回り	7.37%
政令指定都市内順位	16位

5年平均利回りは「6.36%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.14%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

利回りから見る不動産の売却タイミング

この章では、利回りから見る不動産の売却タイミングについて解説します。

利回りの低下は不動産価格上昇のサイン

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」、分母が「投資額」です。

そのため、利回りが低下しているということは、分母の「投資額」が大きくなっていることを意味します。

投資額が大きくなるということは、価格が高くなっているということです。

つまり、利回りが低下傾向にあるときは、価格が上昇傾向にあるということになります。

価格が上昇期のときは、不動産を高値で売却できる可能性があります。

そのため、売却するのであれば、利回りが下落傾向にあるときが「売却に適した時期の一つ」といえます。

高利回りマンションへの買い替えも選択肢

収益物件は、築年数が古くなったら売却し、築年数の新しい物件に買い替えながら運用していくことが望ましいといえます。

理由としては、収益物件は築年数が古くなると家賃が下がるだけでなく修繕費も増えてしまい収益性が下がってしまうからです。

近年は、不動産価格が上昇傾向にあることから、築年数の古い物件でも高く売れるため、売却を検討しやすいタイミングとなっています。

新たな物件を買う場合には、利回りも参考にしながら、リスクを許容できる範囲で高利回りの物件を買うのも投資戦略の一つです。

例えば、政令指定都市であれば相応の賃貸需要が期待できるため、利回りは高くても比較的空室リスクを抑えながら賃貸経営を行うことが期待できます。

自分がよく知っている自治体であれば、地方の政令指定都市でも物件を検討してみる価値があります。

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不動産投資の利回りでよくある質問

この章では、不動産投資の利回りでよくある質問について解説します。

Q1. 高利回りな地方都市の不動産は購入すべきですか？

高利回り物件は一般的にリスクの高い物件であることから、基本的に慎重に検討することが望ましいです。

ただし、地方都市でも自分が良く知っている地域であれば、立地の良否を見極めることができるため、検討してみても良いといえます。

地方都市には、それほどリスクは高くないのに利回りが高い物件も存在します。

目利きができる場所であれば、狙ってみるのも一つの戦略です。

Q2. 東京は今後も利回り低下が続きますか？

東京は今後も利回り低下が続く可能性があります。

理由としては、東京の不動産は世界の主要都市の中ではまだ価格が低い方だからです。

海外投資家の視点からすると、東京の不動産はまだ上昇する余地があります。

海外投資家の需要が続くことで価格がさらに上がることが予想され、利回りはさらに低くなる可能性があるのです。

Q3. マンション売却をすべき利回りの目安は何%ですか？

利回りは地域によって相場が異なります。

地域の利回り相場程度で売却できれば、及第点です。

例えば、東京23区の区分マンションの表面利回りは5％程度であるため、5％程度が売却すべき利回りの目安といえます。

まとめ

以上、利回りランキングについて解説してきました。

利回りはリスクの高さを反映していますが、同時に割安感や投資効率の高さも反映している指標です。

利回りが低下傾向にある時期は、物件価格が上がっていることから売却のチャンスです。

高く売却出来たら、利回りの高い物件へ買い替えることも投資戦略の一つといえます。

物件の買い替えの際には、利回りランキングも参考にしていただけると幸いです。