不動産投資の利回り相場や理想の利回りは何%？法人所有物件でシミュレーション

収益物件の価格は、利回りの水準に大きく左右されます。

法人や投資家などの買主が期待する利回りが低ければ、収益物件の価格は高くなります。

そのため、利回りの相場は不動産の価格を決める重要な要素です。

不動産投資の利回りはハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの関係にあり、リスクの低い物件ほど利回りは低くなる傾向があります。

不動産利回りは、地域や物件によってどのような相場が形成されているのでしょうか。

この記事では「不動産利回りの相場」について解説します。

不動産利回りの種類

最初に不動産利回りの種類について解説します。

想定利回り

想定利回りとは、想定される家賃収入をもとに計算する利回りのことです。

不動産投資では、満室時の家賃収入を前提にした利回りを「満室想定利回り」、もしくは略して「想定利回り」と呼ぶことがあります。

想定利回りは、空室がある物件や新築で未入居の物件などで用いられることがあります。

想定利回りの計算式を示すと以下のようになります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ることで求めた利回りのことです。

満室の場合は、表面利回りと満室想定利回りは同じ率になります。

空室がある物件では、満室想定利回りとは別に、現況の家賃収入をもとにした利回りが記載されているケースがあります。

表面利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回り（ネット・NOI利回り）

実質利回りとは、年間家賃収入から年間費用を差し引いた運用益を、物件価格で割って求めた利回りのことです。

NOI(Net Operating Income)利回りと呼ばれることもあります。

実質利回りは支出も反映した利回りであるため、物件の収益性をより実態に近い形で把握できる点がメリットです。

一方で、実質利回りは費用の内訳を自分で把握しなければならない点がデメリットとなります。

実質利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回りを求める際に年間家賃収入から差し引く一定の費用として、以下のものが挙げられます。

一定の費用の中には、「減価償却費」や「借入金の元本返済」「支払利息」を含まないのが計算のルールです。

不動産利回りの相場

この章では、不動産利回りの相場について解説します。

エリア別に見る不動産投資の期待利回り

一般財団法人日本不動産研究所では、投資家の「期待利回り」を定期的にアンケート調査し公表しています。

期待利回りとは、投資家が物件購入を検討する際に、投資採算に見合う水準として期待する利回りのことです。

日本不動産研究所の調査における期待利回りは、NOI利回り(実質利回り)を前提としています。

表面利回りではない点に注意が必要です。

賃貸住宅に対するエリア別の期待利回りを示すと、下表のようになります。

エリア	ワンルーム	ファミリータイプ
東京（城南地区）	3.7％	3.8％
東京（城東地区）	3.9％	3.9％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
さいたま	4.5％	4.5％
千葉	4.5％	4.6％
横浜	4.3％	4.3％
名古屋	4.5％	4.5％
京都	4.6％	4.6％
大阪	4.3％	4.3％
神戸	4.7％	4.7％
広島	5.0％	5.1％
福岡	4.5％	4.5％

• 出典：一般財団法人日本不動産研究所「第53回不動産投資家調査」

利回りはハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの関係にあります。

立地条件が良く賃貸需要が安定している物件ほどリスクが低いと見られやすく、利回りも低い傾向があります。

物件別の不動産利回り相場

利回りは物件の種類によっても若干異なる傾向があります。

物件の種類別に見る表面利回りは、下表の通りです。

区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
6.63％	8.04％	7.38％

• 出典： 不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向 マンスリーレポート（2026年4月期）」

利回りは、物件のリスクを反映する指標の一つです。

一般的に、投資リスクが高いと見られる物件ほど、投資家が求める利回りも高くなる傾向があります。

たとえば、一棟アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、一棟マンションは鉄筋コンクリート造が中心です。

木造や軽量鉄骨造の建物は、築年数の経過に伴い修繕や老朽化への対応が課題になりやすいため、一棟アパートの利回りは一棟マンションより高めになりやすいと考えられます。

また、区分マンションは単身者向けの物件が中心となるケースが多い一方、一棟マンションにはファミリータイプを含む物件も多く見られます。

賃貸需要は、エリアや物件の広さ、築年数、賃料水準などによって異なります。

そのため、物件種別ごとの入居者層や需要特性の違いも、利回り差に影響すると考えられます。

不動産投資の理想の利回りは？

投資家にとっては、利回りが借入金利を一定程度上回っていることが理想です。

つまり、「金利＋アルファ」の利回りを確保できる物件の方が、投資採算を取りやすいといえます。

借入金利を上回る利回りを確保できれば、借入金を活用して自己資金に対する収益性を高めるレバレッジ効果を期待できるためです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用して投資を行うことで、少ない自己資金でも投資規模を大きくし、自己資金に対する利回りを高める効果のことです。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉です。

レバレッジ効果を期待するには、NOI利回り(実質利回り)が借入金利を一定程度上回っていることが一つの目安となります。

一般的には、「金利＋2～3％程度」の利回りを確保できるかが判断材料とされることがあります。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りとしては4～5％（＝2％＋2～3％）程度が望ましい水準と考えられます。

ただし、NOI利回りが借入金利を上回っていても、借入期間や返済方法、自己資金比率、空室・修繕リスクなどによって、期待どおりの効果が得られない場合があります。

このように理想的な利回りは、借入金利だけでなく、借入条件や物件のリスク、投資家の資金計画によっても変わります。

不動産利回りのシミュレーション

この章では、不動産利回りのシミュレーションについて解説します。

中古の区分マンションの場合

5年間保有した場合

5年間保有し、年間支出が24万円から36万円に増えた場合をシミュレーションします。

今すぐ売却した場合

近年は投資家の期待利回りが低水準で推移していることから、高く売却できる可能性があります。

今すぐ売却した場合のシミュレーションを行います。

法人が所有する不動産の売却タイミング

法人が所有する不動産を売るタイミングとしては、主に以下の2点が挙げられます。

資産の組み替えとは、主に築年数の古い物件を新しい物件に買い替えることを指します。

築年数の古い物件は、家賃の下落や修繕費の増加により、収益性が低下することがあります。

築年数の新しい物件に買い替えることで、不動産の収益改善を図りやすくなります。

資金繰りを目的とする売却は、主に本業でまとまった現金が必要となったときなどに行われます。

不動産を売却することでまとまった資金を確保できれば、本業の資金繰り改善にも大きく寄与します。

法人が不動産の売却を成功させるためのポイント

法人は、一棟マンションのような規模の大きな収益物件を保有していることがよくあります。

規模の大きな物件は、入居者が多いことから、賃貸状況を把握するための確認項目も多くなります。

そのため、売却時にはレントロールを準備しておくことが望ましいといえます。

レントロールとは、賃料や敷金、契約期間、入居状況などの賃貸条件を一覧にした表のことです。

各部屋の契約内容や空室の有無を整理して把握できるため、購入希望者に物件の収益状況を伝えやすくなります。

こうした情報が整理されている物件は、購入希望者の判断材料が増えるため、より良い条件で早期に売却できる可能性が高まります。

また、法人の場合、一度に複数物件を売却するケースも多いです。

そのため、依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数物件の売却や収益物件の取引に対応した実績・体制があるかも確認しておきたいところです。

例えば、上場している不動産会社であれば、スタッフやノウハウも充実していることから、安心して売却を任せることができます。

法人所有物件はスター・マイカのマンション買取へ

マンションを保有している事業者さまの中には、「保有物件の利回り低下による資産の組み替え」を考える方がいます。

また、「収支の悪化により手放したい」といった方も多いのではないでしょうか。

早期の売却や組み替えをご希望の方は、マンション専門スター・マイカの買取サービスがおすすめです。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に、買取実績を積み上げてきました。

当社のマンション査定のプロが、市況や約28万件以上の査定実績に基づく弊社独自のデータベースをもとに買取価格を算出するため、納得感のあるご提案が可能になるのです。

決算期を見据えた引渡しタイミングの調整など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

入居者がいるマンションも高く評価

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、ファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過している築古物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

不動産利回りの相場でよくある質問

この章では、不動産利回りの相場でよくある質問について解説します。

Q1. マンションの構造によっても利回りは異なりますか？

一般的に、木造や軽量鉄骨造よりも、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の方が法定耐用年数や市場評価の面で有利に見られやすく、利回りが低くなる傾向があります。

利回りが低い物件は、同じ家賃収入を前提とした場合、収益価格が高くなります。

マンションは、一般的に鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。

そのため、木造等のアパートに比べると利回りが低く、高く売却しやすいといえます。

Q2. 不動産利回りの最低ラインは何%ですか？

不動産利回りの最低ラインは、借入金利や借入期間、返済方法、自己資金比率、物件のリスクなどによって変わります。

投資家がレバレッジ効果を期待する場合、NOI利回り(実質利回り)は、一般的に「金利＋2～3％程度」が一つの目安になります。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りで4～5％程度を確保できるかどうかが、判断材料になります。

Q3. 法人が不動産を売却するメリットは何ですか？

資産の組み替えを目的としている場合は、新たに条件の良い物件に買い替えできる可能性があることがメリットです。

また、資金繰りを目的としている場合は、まとまった現金を確保し、本業の資金繰り改善につなげやすくなる点がメリットとなります。

まとめ

以上、不動産利回りの相場について解説してきました。

不動産の利回りには、地域や物件によって一定の相場があります。

不動産の利回りは、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクが高い物件ほど利回りも高いことが特徴です。

買主が期待する利回りは、物件の状態が悪くなるほど高くなり、結果として価格が安くなってしまいます。

法人の不動産売却は資産の組み替えや資金繰りを目的としたものが多いです。

しかし、少しでも高く売るには物件の状態が良いうちに売る判断をすることも大切です。

収益物件の売却を検討している企業の方は、不動産市場の環境が良好なうちに売却を進めていただければと思います。