マンション売却で消費税は発生する？法人と個人の違いや課税対象

個人がマイホームとして住んでいるマンションを売る場合、消費税は発生しません。

一方で、個人が売主でも賃貸マンションなどの事業用のマンションを売却する場合には消費税が生じるなど、消費税のルールは複雑です。

マンション売却の消費税のルールについて知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

今回の記事では「マンション売却の消費税」を中心に、マンション売却時に消費税が発生するケース、発生する消費税などについて詳しく解説しています。

マンション売却時の消費税は法人と個人で違う

最初にマンション売却時の消費税の概要について解説します。

消費税の課税と非課税の基本

マンションを含む不動産の売買では、種類によって消費税が課税される「課税取引」と消費税が課税されない「非課税取引」に大別されます。

種類による課税取引と非課税取引の区別を示すと、下表の通りです。

課税取引	非課税取引
マイホーム以外の建物	土地 マイホームの建物

まず、土地に関しては売却しても消費税は発生しません。

法人や個人といった売主が誰かに関わらず、土地は誰が売っても消費税が発生しないことがルールです。

土地以外のもの、例えば建物を売却したときは、原則として消費税が課税されます。

ただし、例外的にマイホームの建物を売ったときは、消費税が課税されない(非課税取引)ことになっています。

マイホームとは、個人の自宅であるため、法人がマイホームの売主になることはありません。

そのため、マイホームを売ったときに、建物に消費税が課税されないのは売主が個人のときだけということになります。

マイホーム以外の建物とは、例えば賃貸マンションやアパート、店舗、オフィスビル、倉庫、ホテル、老人ホーム、病院等の建物です。

これらは売主が法人や個人といったことに関わらず、消費税が課税されます。

例えば、個人が売主であってもアパートを売ったときは、建物に消費税がかかるということです。

マンションの場合、個人が売主のときは、マイホームなら消費税は発生しませんが、賃貸マンションなら消費税が発生することになります。

法人と個人の消費税の違い

消費税は、売主が個人や個人事業主、法人という区別で課税や非課税が決まるわけではありません。

法人はマイホームの売主にはなり得ないため、原則として建物を売却する際には消費税が発生します。

例えば、社宅はマイホームではなく社員に貸している賃貸物件であるため、消費税が発生する建物です。

一方で、個人は事業を行っていない個人と個人事業主という2つの側面を持ち合わせます。

個人事業主

個人事業主とは、飲食店の店主や弁護士、芸能人、プロスポーツ選手、フリーランス等の法人化せずに収入を得ている人たちのことです。

例えば、ラーメン店の店主が個人事業主として店舗の建物を売る場合、それはマイホーム以外の建物の売却であるため、建物に消費税が発生します。

それに対して、ラーメン店の店主が個人としてマイホームの建物を売る場合、それはマイホームの建物の売却であることから、建物には消費税は発生しません。

また、会社員が個人としてアパートを売る場合、それはマイホーム以外の建物の売却であるため、建物に消費税が発生します。

それに対して、会社員が個人としてマイホームを売る場合、それはマイホームの建物の売却であることから、建物に消費税は発生しないということです。

消費税の納税義務がない事業者もいる

消費税の発生と納税義務は、また別の話になります。

消費税とは、課税事業者と呼ばれる事業者が消費者から預かった消費税と仕入れ先等に支払った消費税の差額を納税額として納める税金です。

事業者は、納税義務のある課税事業者と、納税義務のない免税事業者の2種類に分類されます。

法人や個人を問わず、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える事業者は課税事業者となります。

基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人なら前々年です。

免税事業者とは、課税事業者に該当しない事業者のことです。

売主が法人であっても、免税事業者であれば、消費税は納めなくて良いということになります。

例えば、法人がアパートを売っても、その法人が免税事業者であれば消費税を納める必要はありません。

マンション売却での消費税の課税対象

売却活動を通して、不動産会社や司法書士等からサービスの提供を受けた場合には、その手数料に消費税が発生します。

建物以外でマンション売却時に消費税がかかるものは以下の通りです。

仲介手数料

仲介手数料は消費税の課税対象です。

仲介手数料は、土地と建物の「税抜きの売買価格」を元に計算されます。

土地の売買そのものには税金はかかりませんが、土地だけの取引であっても仲介手数料には消費税がかかります。

司法書士手数料

司法書士手数料は消費税の課税対象です。

司法書士手数料は、司法書士のサービスに対する報酬であるため、一般的なサービスを利用したときと同様に消費税が発生します。

住宅ローンの一括繰上返済手数料

定額となっている住宅ローンの一括繰上返済手数料は課税対象です。

繰上返済が一件当たり定額となっているものは、解約手数料を対価とする役務の提供に相当するため、消費税がかかることになります。

一方で、繰上返済した額に一定率を乗じて手数料を計算される一括繰上返済手数料の場合には、逸失利益を補てんするために受け取る損害賠償金としての性格を有するということで、消費税の課税対象にはならないとされています。

マンション売却にかかる主な費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

消費税がかからない項目と理由

マンション売却で消費税が発生しないものがある理由について解説します。

土地は課税されない

不動産の売買では土地に消費税は課税されません。

理由としては、消費税は付加価値税の一つと考えられているからです。

消費税は、課税事業者が顧客から預かった消費税(預り消費税)と事業者が支払った消費税(支払消費税)の差額を納める税金です。

売上から仕入れを控除した利益(付加価値)の部分が納税対象となっていることから、付加価値税とも呼ばれています。

付加価値というのは人間が生み出す商品やサービスに対して生じる価値のことです。建物は人間が建てるため、付加価値があります。

一方で、土地は元々地球上にあったものであり、人間が生み出したものではないことから、土地を売買しても付加価値は生まれないという考え方があります。

よって、建物には消費税は発生しますが、土地には消費税は生じないのです。

建物は課税されない（個人売主の場合）

建物は原則として消費税は課税されますが、例外的に個人がマイホームやセカンドハウスを売ったときは消費税が非課税です。

セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの」や「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」になります。

マイホームやセカンドハウスの売却は、事業ではないことから例外的に消費税は課税されないというのが理由です。

尚、個人が売主でも賃貸マンションのような事業用の建物は消費税が生じます。

投資用の区分マンションも、消費税の課税対象です。

個人が売主だから消費税が課税されないということではありません。

セカンドハウスについては、以下の記事で詳しく解説しています。

印紙税は消費税が発生しない

印紙税や登録免許税のような税金には消費税は発生しません。

税金に税金はかからないため、売却で生じる所得税や住民税にも税金は生じないことになります。

次に法人や個人事業主がマンション売却した際の消費税について見ていきましょう。

土地も売却する際は按分（案分）が必要

マンションは、建物だけでなく土地も敷地権化された所有権を有しています。

敷地権とは、建物と所有権(敷地利用権)を分離して処分できなくなっている権利形態のことです。

マンションを売ると、建物と土地を同時に売却していることになります。

そのため、賃貸マンション等の建物に消費税が発生するマンションの場合、建物にかかる消費税を計算するために建物価格と土地価格を分ける必要があります。

通常、建物価格と土地価格を分けるには、土地と建物の固定資産税評価額を利用して按分することが多いです。

消費税の按分の算出方法の具体例を示すと、以下のようになります。

マンション売却時の消費税シミュレーション

この章では、マンション売却時の消費税シミュレーションを解説します。

法人の消費税額シミュレーション

法人はマイホームの売主になり得ないため、常に建物に消費税が発生します。

以下の条件にて、消費税のシミュレーションを示します。

個人事業主の消費税額シミュレーション

個人は純粋な個人にも個人事業主にもなり得るため、何を売るかによって消費税の有無が異なります。

マイホームを売れば消費税は非課税ですし、マイホーム以外を売れば消費税は課税です。

ここでは、個人が賃貸マンション（マイホーム以外）を売ったときのシミュレーションを紹介します。

マンション売却にかかる費用や税金を抑える方法

マンション売却にかかる費用や税金を抑える方法について解説します。

簡易課税制度を活用する

簡易課税とは、課税売上高から消費税の納税額を計算できる制度です。

基準期間の課税売上が5,000万円以下の事業者は、事前に簡易課税制度を適用する旨の届出書を提出することにより、簡易課税事業者を選択することができます。

基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。

簡易課税事業者の消費税の納税額は、以下のように計算されます。

簡易課税事業者が不動産を売却した場合、本業の事業の種類に関わらず、建物譲渡部分だけ第4種事業のみなし仕入れ率が適用されます。

第4種事業のみなし仕入れ率は、「60％」です。

例えば、以下の条件で消費税の納税額をシミュレーションしてみます。

上記の計算結果は、あくまでも消費税の納税額であり、買主から預かる預かり消費税の額とは異なります。

そのため、簡易課税事業者を選択したからといって、必ずしも消費税が節税できるとは限りません。

一般的に消費税は効果的な節税対策がほとんど存在しないため、簡易課税事業者の選択は慎重に行うべきです。

例えば、簡易課税を選択すると、支払い消費税が預かり消費税を上回ったときに消費税還付を受けられなくなるというデメリットが存在します。

簡易課税を選択するか否かは、税理士にも十分相談して慎重に決定することをおすすめします。

行政の補助金

マンション売却に関しては、国や自治体の補助金は存在しません。

補助金は購入物件にありますので、買い替えをする人であれば購入物件で補助金を利用することは可能です。

購入物件で利用できる補助金については、以下のようなものがあります。

購入物件で使える補助金は、新たに購入する物件が戸建てのケースのほうが選択肢が多いです。

それぞれの補助金を利用するには一定の要件を満たす必要があるため、補助金を利用したい場合には要件を十分に確認する必要があります。

また、一定のリフォームに関しては補助金があるため、一部の人の中には売却前のリフォームで補助金を使えないか検討する人もいるようです。

しかしながら、リフォームで得られる補助金は、耐震改修やCO2削減を目的としたものに対して出されるものがほとんどであるため、売却のためのリフォームには馴染まないものがほとんどになります。

耐震改修やCO2削減は、売却を目的とするには過剰なリフォームとなりますので、補助金を使ってリフォームをすることは検討しなくても良いでしょう。

譲渡益が出た際の特例

マンション売却では、譲渡益が生じたときに税金が発生します。

譲渡益とはプラスの譲渡所得のことで、譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のことです。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のことです。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1％となります。

売却したマンションがマイホームの場合、一定の要件を満たせば以下の3つの特例を利用できます。

 

特例の性質	特例名称
譲渡益が生じたときの節税特例	3,000万円特別控除 【国税庁】No.3302 マイホームを売ったときの特例
	所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 【国税庁】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
	特定の居住用財産の買換え特例 【国税庁】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

尚、上記の3つの特例は、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には同時に併用することができません。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると、所得税が一定期間節税できる制度のことです。

一般的には、売却物件の特例よりも、購入物件の住宅ローン控除による節税効果の方が大きくなります。

そのため、売却物件では税金を払い、購入物件で住宅ローン控除を利用する人が多い傾向にあります。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

譲渡損失が出た際の特例

譲渡損失とはマイナスの譲渡所得のことで、売却したマンションがマイホームの場合で譲渡損失が出て、一定の要件を満たせば以下の2つの特例を利用できます。

なお、譲渡損失が生じたときの特例は、買い替えにおける購入物件で住宅ローン控除と併用することが可能です。

消費税以外に法人のマンション売却で発生する税金と節税方法はこちらにまとめてあります。

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法人のマンション売却時の消費税でよくある質問

法人のマンション売却時の消費税でよくある質問について解説します。

Q1. 投資用マンションを売却した場合も消費税はかかりますか？

投資用マンションはマイホーム以外の建物であるため、消費税が発生します。

売主が消費税の課税事業者の場合、消費税を納税する必要があります。

Q2. 建物と土地の金額があいまいな場合の按分はどうすべきですか？

土地と建物の按分方法は、固定資産税評価額を用いることが一般的です。

その他の方法として、不動産鑑定士による鑑定評価を取得して按分する方法がありますが、鑑定評価の取得にはコストがかかるというデメリットがあります。

一方で、簿価で按分することは認められません。

例えば、償却しつくされた建物簿価を使って消費税を小さくすることはできないということになります。

Q3. 消費税を納税するタイミングはいつですか？

法人の場合、消費税の申告期間は事業年度の決算日から2ヶ月以内です。

例えば、6月末が決算月の会社は、8月末が納期限となります。

なお、法人ではなく個人事業主の消費税の申告期限は、翌年の3月31日までです。

まとめ

マンション売却の消費税について解説してきました。

個人の方がマイホームを売る場合には、マンションに消費税はかかりません。

マンション売却と消費税の関係がわかったら、早速査定を依頼して売却に取り掛かりましょう。