京都府京都市でマンション売却や買取をする前に確認すべき売買相場と高く売るコツ

世界的な観光地である京都は住宅地としての人気も高いですが、歴史的建造物が多いことから建築制限が厳しく、高層建物であるマンションは希少性が高く売却しやすい物件となっています。

では、京都市のマンション相場はどれくらいであり、高く売るにはどのようなことを意識すればいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「京都市のマンション売却」を中心に、京都のマンション売却相場やマンションを高く売るコツ、京都市内のマンション買取事例等について紹介します。

京都の街について

京都市は、清水寺や二条城等がある世界的な観光地で、毎年国内外から観光客が多く訪れる街です。

京都市内では、景観を維持するために様々な建築制限がかけられており、景観を害する恐れのある高層のマンションは建てにくくなっているため、他の政令指定都市と比べるとマンションそのものが希少です。

京都は古都であるため、地域コミュニティの結びつきが強い側面もありますが、京都に住みたいと憧れる人は多く存在します。

しかしながら、京都市は近年、転出超過の傾向が見られる状況です。

転入超過とは、市区町村又は都道府県の転入者数から転出者数を差し引いた数がプラスになっている状態のことです。逆に転入超過数がマイナスになっている状態のことを転出超過といいます。

京都市は観光業という確固たる産業が確立しており、関西圏の中でも独自の経済圏が成り立っています。

ただし、京都市は周囲を山に囲まれた盆地であり、マンションの建築規制も厳しいことから他市から人を継続的に流入させて住宅街が拡大できるような状況にありません。

そのため、人口は微増傾向に留まるものであり、市場の拡大スピードは緩やかなものとなっています。

京都市の人口推移

京都市の1月1日時点の人口推移は以下の通りです。

年次	世帯数	人口
2020年	728,481	1,470,690
2021年	730,057	1,462,579
2022年	730,410	1,450,660
2023年	739,522	1,447,051
2024年	745,914	1,441,419
2025年	752,402	1,435,781

※出典：京都市「推計人口」

京都市内の区域一覧

京都市内の区域は以下の通りです。

京都市の中古マンション売買相場の推移

京都市の中古マンション価格はここ数年、緩やかな上昇傾向にあります。

京都市における中古マンションの成約価格の推移を示すと以下の通りです。

成約価格とは、実際に取引が決まった価格のことです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2024年度年刊市況レポート」

京都市の土地売買の推移

京都市における住宅地の土地価格は上昇傾向が続いています。

京都市における地価公示の住宅地平均価格の推移を示すと以下の通りです。

出典：国土交通省「地価公示」

京都市のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では京都のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

京都市内のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、信頼性の高い情報サイトといえます。

一般的な不動産ポータルサイトでわかるのは売り出し価格の情報のみです。

一方、レインズであれば実際の成約価格に基づいた売買相場を把握できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に京都市内や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

京都市内のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に京都市内でマンションを売却する方法についてお伝えします。

京都市でマンションを売却する方法

この章では京都でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

京都市内のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3～5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

京都市内のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、70~90％前後になることが多いです。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

京都市でマンションを高く売る3つのコツ

この章では京都市内でマンションを高く売る3つのコツについて解説します。

大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼する

京都市でマンションを高く売るコツは、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼することがポイントです。

京都市のマンションを売却する場合、京都市内外の人や海外に住む外国人等が購入対象者となります。

京都市内の人に向けては、地元の不動産会社の方が訴求力はあります。

地元の不動産会社は京都の独特の街事情を良く把握しているため、京都市内の人からの信頼を勝ち取りやすいからです。

一方で、京都府外から転入してくる人たちにとっては、知名度の高い大手不動産会社の方が訴求力はあります。

また、大手不動産会社なら外国語対応できる会社も多いため、海外の人たちに売却することも可能です。

京都のマンションは希少性が高いため、地元の不動産会社も大手も高く売ってくれる可能性が十分にあります。

そのため、まずは大手の不動産会社と地元の不動産会社に査定を依頼し、高く売ってくれる不動産会社を見つけることが第一歩です。

査定の結果、どの不動産会社に依頼すべきか迷ったら、一般媒介と呼ばれる媒介契約によって複数の不動産会社に仲介を依頼することもできます。

一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる媒介契約のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めた1社のみで良いことになっています。

つまり、仲介は1社に依頼しても複数社に依頼しても売主の経済的な負担は同じです。

購入ターゲットを広げるためにも、一般媒介を使って大手にも地元の不動産会社にも同時に依頼してみるのも良いでしょう。

ハウスクリーニングを行う

京都市は高層マンションの建築規制が厳しいため、マンションの新規供給量はそれほど多くはないというのが特徴です。

京都市内ではマンション自体に希少性があるため、古いマンションであっても十分に高く売れます。

ただし、古いマンションを売却する場合には、売却前にハウスクリーニングを行うことをおすすめします。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による家の掃除のことです。

ハウスクリーニングを行うタイミングは、査定前ではなく、購入希望者に家の中を見せる「内覧前に行う」ことがポイントとなります。

不動産会社はプロですので、査定時にハウスクリーニングの有無によって査定価格を上下させるようなことはありません。

しかしながら、購入希望者は一般人ですので掃除の有無によって物件の良否を判断しがちです。

特に、キッチンやバス、トイレ等の水回りは古さが目立つ部分であるため、ハウスクリーニングを行っておくと効果的となります。

ハウスクリーニングの費用は、水回りだけなら5～6万円程度です。

ハウスクリーニングに関しては、専任媒介契約で依頼すると無料でサービスしてくれる会社もあります。

専任媒介契約とは、1社にしか依頼できない契約のことです。

専任媒介を契約すると一般媒介は選択できなくなりますが、古い物件で家の汚れが気になり、ハウスクリーニング費用を抑えたい人は、ハウスクリーニングを無料で対応してくれる不動産会社を選ぶことをオススメします。

マンション売却時のハウスクリーニングや内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

新耐震基準などの条件を意識して売る

京都市でマンションを高く売るには、新耐震基準などの条件を意識して売ることがコツとなります。

2022年の税制改正により、住宅ローン控除の築年数要件（築25年以内など）は撤廃されました。

現在は「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された新耐震基準適合住宅」等であれば利用可能です。

住宅ローン控除とは、買主が住宅ローンを組んで自宅を購入すると、買主の所得税が一定期間節税できる制度のことです。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

京都市の物件相場は比較的底堅いことから、住宅ローンを組んで購入する人が多くいます。

買主としては、住宅ローン控除を利用できる物件の方が節税効果が見込めるため、需要が集まりやすくなります。

なお、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の物件であっても、既存住宅売買瑕疵保険への加入や耐震基準適合証明書の取得などにより、要件を満たすことができる場合があります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、売却後、物件の構造耐力上主要な部分などに契約不適合（隠れた欠陥など）が発見された場合、その補修費用の一部を保険金によってまかなうことができる保険のことです。

これを付ければ、売却後に欠陥が発見されても一定期間は保証されますし、買主の安心感にもつながります。

京都市内の旧耐震マンションを売る際の効果的な手段ですので、要件に当てはまる場合はぜひ検討してみてください。

既存住宅売買瑕疵保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの京都市内のマンション買取事例

項目	詳細
住所	京都市中京区西洞院通姉小路下る姉西洞院町
最寄り駅	烏丸御池駅
最寄り駅からの距離	7分
築年数	築45年（昭和56年）
向き	東
間取り	3LDK
専有面積	66.54㎡
買取価格	40,200,000円

京都市下京区の買取事例

項目	詳細
住所	京都市下京区西洞院通松原下る永倉町
最寄り駅	五条駅
最寄り駅からの距離	9分
築年数	築36年（平成2年）
向き	西
間取り	1DK
専有面積	37.8㎡
買取価格	12,000,000円

項目	詳細
住所	京都市下京区油小路通五条下る中金仏町
最寄り駅	五条駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築30年（平成8年）
向き	南
間取り	1LDK
専有面積	55.26㎡
買取価格	23,800,000円

項目	詳細
住所	京都市下京区油小路通五条下る中金仏町
最寄り駅	五条駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築30年（平成8年）
向き	南
間取り	3LDK
専有面積	60.91㎡
買取価格	28,100,000円

これまでスター・マイカが買取した京都市内のマンション事例をいくつか見てきました。

京都市内で所有しているマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

次に京都市内の不動産会社一覧についてお伝えします。

京都市内の不動産会社一覧

京都市内の不動産会社は以下の通りです。

京都市の不動産買取業者については、以下の記事でより詳しく紹介しています。

まとめ

京都市のマンション売却について解説してきました。

京都市のマンション売却相場は上昇傾向にあり、活発に取引されています。
マンション売却相場を調べる方法としては、レインズ・マーケット・インフォメーションがおススメです。

京都市におけるマンション売却方法としては、「仲介による売却」と「買取による売却」の2種類があります。

京都市でマンションを高く売るコツとしては、「大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼する」や「新耐震基準などの条件を意識して売る」等がありました。
京都市の市場動向を意識しながら、マンション売却を成功させましょう。