築50年の中古マンションは売れない？資産価値と売却するためのコツと注意点

日本のマンションの黎明期は60年前であるため、築50年超のマンションも少しずつ増えてきました。

築年数が古いマンションの場合、「本当に売れるか心配」「相場よりも安くならないか心配」といった不安の声もあります。

では、築50年超のマンションを売るにはどのようにしたらいいのでしょうか？

そこで今回の記事では「築50年超のマンション売却」を中心にマンション売却のコツや築50年以上のマンション買取事例などについてお伝えします。

築50年の中古マンションを早く売却したい方は、査定実績が24万件以上あるスター・マイカの買取サービスをご利用ください。

築50年のマンションが売れないと言われている理由

築50年のマンションが売れないと言われている理由についてお伝えします。

旧耐震基準だから

築50年のマンションは旧耐震であるため、売却が困難となります。

耐震性は1981年6月1日以降に建築確認申請を通したかどうかで変わります。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことです。

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。

2025年時点では1981年築は築44年となるため、築50年超のマンションは全て旧耐震基準のときに建てられたマンションということです。

住宅ローン控除が利用できない

築50年超のマンションは、原則として住宅ローン控除が利用できないため、売却しづらくなります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

2022年以降、住宅ローン控除のルールが変わりました。

以前は原則として築25年超のマンションは住宅ローン控除が利用できませんでしたが、2022年以降は「登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日より前の家屋」は住宅ローン控除が利用できなくなっています。

2025年時点では1981年築は築44年となるため、築50年超のマンションは全て旧耐震時代に建てられたマンションということです。

住宅ローン審査に通りづらい

住宅ローン審査に通りづらいという理由で売却できない可能性があります。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年であるため、銀行は築50年超の物件の建物価値をゼロ円で評価することが多いです。(ただし、土地価格は残ります。)

担保価値が低くなれば、住宅ローンを組みにくくなります。

ただし、住宅ローンが組めるかどうかは担保価値だけでなく、本人の収入や健康状態なども判断要素となります。

築50年超のマンションは物件価格が安いため、収入面で住宅ローンが組めないような人が購入検討者になっているケースも多いです。

そのため、住宅ローンの審査に通らない人が多く、結果的に売却しにくくなっているということは考えられます。

修繕積立金が高い

築50年超のマンションは修繕積立金が高いということも売却しにくい原因です。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2023年と想定して編集

上記グラフのうち、修繕積立金の傾向を示す線形近似直線(オレンジ色の点線)を見ると、修繕積立金は築年数が古くなるほど上昇することが分かります。

修繕積立金が高いと、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売りにくくなります。

管理組合が機能していない物件が多い

築50年超のマンションは、管理組合が機能していない物件が多いことも売りにくくなる理由です。

築50年超のマンションは、居住者も高齢化し、理事の担い手もいなくなります。

また、相続をきっかけに所有者が不明となる部屋が増え、管理費と修繕積立金が徴収できなくなり、管理不行き届きになるような物件も存在します。

空室だらけの「限界マンション」と呼ばれる物件になると、売却が困難となってしまうことが多いです。

築50年のマンションは売れないわけではない

築50年のマンションが売れにくいことは前述のとおりですが、売れないわけではありません。実際のデータをもとに売買状況をご紹介します。

成約物件のうち築50年のマンションの割合は？

中古マンションの築年数別の割合について解説します。

首都圏における成約した中古マンションの築年数別の物件の割合は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」

首都圏において、築40年超の成約物件は、18％存在します。

築50年超の物件は、日本のマンションにおける60年程度の歴史を踏まえると、さらに少ない割合であることが推測されます。

エリア次第で築50年のマンションの需要は高い

築50年のマンションであっても、エリア次第では強い購入需要が存在します。

例えば、JR山手線「原宿」駅の徒歩1分の好立地にコープオリンピアという物件があります。

当該物件は1965年に建てられた築50年超の建物です。

コープオリンピアはいまだに1億円超の価格で取引されており、売り出してもすぐに売却できる人気物件となっています。

利便性の高いエリアの物件は、築50年超でも問題なく売買されており、築50年だから全ての物件が売れないわけではないということです。

築50年の中古マンションの資産価値

つづいて、築50年マンションの売買相場について、エリア別・築年数別の推移を紹介します。

エリア別築50年マンションの売買相場

全国の主要都府県における築50年のマンション平均価格は、下表の通りです。

出典：ウチノカチ
※中古マンション価格計算より専有面積は70㎡、駅距離は10分で想定して筆者にて編集

全国の多くのエリアが築50年になると1,500～2,000万円程度となっています。

東京都と神奈川県は築40年になっても2,000万円を超えている状況です。

築年数毎のマンション売買相場

首都圏における中古マンションの築年数別の価格の推移を示します。

グラフ内のパーセントの数値は「築0～5年」の価格を100％としたときの価格の下落率です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」

マンション価格は築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

築50年を過ぎると、新築から概ね5割強の価格が下がるものと推測できます。

築50年の中古マンションを売却する方法

築50年の中古マンションを売却する方法についてお伝えします。

マンション仲介による売却

築50年の中古マンションでも、第一に仲介による通常のマンション売却が考えられます。

仲介は売却までに一定の時間がかかるものの、高く売ることが可能です。

時間的な余裕があれば、まずは仲介で売却チャレンジしてみることをおすすめします。

仲介で売るには、最初に「仲介の査定」を依頼します。

仲介の査定では、仲介で売れる売却予想価格が算出されます。

査定価格がゼロ円でなければ仲介で売れるという証拠ですので、まずは仲介の査定で値段が付くかどうかを確認してみましょう。

マンション売却の注意点や流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取

マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る売却方法のことです。

築50年超のマンションはなかなか売れない可能性もあるため、買取も有益な選択肢となります。

マンション買取は、値段こそ安くなってしまいますが、すぐに売れるという点がメリットです。

買取を利用する場合、少しでも高く売るために複数の不動産会社に「買取の査定」を依頼することが適切となります。

買取はどの不動産会社も行っているわけではなく、査定を依頼する場合には、買取を行っている会社がどうかを確認することが必要です。

また、買取を行っていても築50年超のマンションは買い取らないという会社も存在します。

特に大手の不動産会社は築50年超のマンションは買い取らない傾向があり、中小の不動産会社の方が買い取ってくれるケースが多いです。

査定を依頼する場合には、「買取を行っているか」と「築50年超のマンションでも買い取ってもらえるか」の2点を確認することがポイントとなります。

マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで築50年の中古マンションを売却する方法について見てきましたが、次に築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

築50年のマンションを売却するコツ

築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

賃貸後に収益物件として売却する

賃貸後に収益物件として売却するというのも一つです。

特に、駅から徒歩5分以内にあるような物件は、賃貸物件として売った方が早く高く売れるケースもあります。

築50年超の物件は、ほぼ土地価格で取引されるため、今後ほとんど値下がりしない物件です。

値下がりリスクのないことから、一部の投資家の間では人気の物件となっています。

あくまで立地条件の良い物件に限りますが、もし所有しているマンションの立地条件が良ければ貸してから収益物件として売ることをおすすめします。

収益物件の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

温水洗浄便座を新品にして売却する

温水洗浄便座を新品にして、売却する方法も効果的となります。

中古マンションの購入者は、ほとんどリフォームしない人でも温水洗浄便座だけは交換する人が多いです。

できるだけコストを抑えたい買主にとっては、温水洗浄便座だけでも交換されているとありがたい物件となります。

1～3万円程度の費用はかかりますが、十分なアピール材料となります。

水回りをハウスクリーニングしてから売却する

水回りをハウスクリーニングしてから売却する方法も効果的です。

築古物件は水回りの部分に古さが目立つようになるため、水回りだけでもハウスクリーニングをしておくと、多少印象が改善されます。

水回りのクリーニング費用の相場は下表の通りです。

清掃箇所	金額
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
魚焼きグリル	4,000円程度
オーブンレンジ	6,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
鏡の水垢除去	3,500円程度
エプロン内清掃	3,500円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

不動産会社の中には、専任媒介または専属専任媒介で仲介を依頼すると無料でハウスクリーニングをサービスしてくれる会社も存在します。

専任媒介または専属専任媒介とは、1社のみにしか売却を依頼できない契約のことです。

ハウスクリーニングを無料で行いたい人は、仲介の契約を締結する前に不動産会社にハウスクリーニングサービスの有無を確認するようにしましょう。

マンション売却時のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

建て替えての予定があるなら終わってから売却する

もし、マンションの建て替えの可能性があるのであれば、建て替えが終わってから売却した方が良いと主張する人もいるようです。

しかしながら、建て替え実績のあるマンションは2021年4月1日時点の国内累計で263件しかないため、建て替えはかなり非現実的な選択肢となります。

建て替えが本当に行われるのであれば、売らずにそのまま住んだ方が新築住宅を安く手にすることができます。

建て替え後に売るというのは、少しもったいない気がしますが、今よりは当然売りやすいです。

ただし、建て替えは計画が実行してから竣工するまで何年もかかります。

通常、建て替えでは主幹のディベロッパーが建て替え前に買取を行ってくれるため、そのタイミングでディベロッパーに売るのも選択の一つです。

また、建て替えは話がなかなか具体化しないため、現金が必要であれば今すぐ売ってしまうことをおすすめします。

マンション購入ターゲット層を把握する

マンション購入ターゲット層を把握するという主張もあるようです。

マンションの売却は狙ったターゲットに意図的に売るようなことはできませんが、想像力を働かせるという意味では多少の効果があるのかもしれません。

例えば、築50年のマンションの購入者として考えられるターゲットは、「安く住宅を買いたい人」が挙げられます。

安く住宅を購入したい人は、下手にリフォームされて価格が高くなっている物件を強く望んではいないです。

また、温水洗浄便座だけでも交換してあるとありがたいと感じます。

このように購入ターゲット層を把握することで、無駄なく効率的に売却できる可能性が高まります。

実績のある不動産会社に査定を依頼する

実績のある不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

実績のある不動産会社というのはなかなか分からないと思いますが、50年もそこに建っているマンションであれば、近所の社歴の長い不動産会社なら同じマンションの売却実績があるはずです。

迷ったら、なるべく近所、かつ、なるべく社歴の長い不動産会社に相談することをおススメします。

売り出し価格を相場よりも安くする

あまりおすすめしませんが、売り出し価格を相場よりも安くするという方法もあります。

まず、マンションの場合、同じマンション内に他のマンション売却実績が蓄積されているため、相場が明確に形成されています。

築50年のマンションであれば、なおさら売却実績が豊富に積み上がっていることが通常です。

そのため、築50年のマンションでも相場で売れば、基本的には売却できます。

築50年のマンションは、ほぼ相場通りの適正価格で査定結果が出てきますので、査定価格通りに売り出しても大丈夫です。

どうしても早く売りたいという場合には、相場よりも安くするといったことも考えられます。

マンション売却の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで築50年のマンションを売却するコツについて見てきましたが、築50年のマンションを売却するときの注意点についてお伝えします。

築50年のマンションを売却するときの注意点

築50年のマンションを売却するときの注意点についてお伝えします。

売れなかったとしても賃貸や空き家にしない

売れなかったとしても賃貸や空き家にしない点が注意点です。

駅から徒歩5分圏内の好立地の物件であれば、賃貸してから売る方法も適切です。

ただし、立地の悪い物件は、賃貸しても投資家からリスクの高い収益物件とみなされるため、売却しにくくなる可能性があります。

また、売る場合は空き家の方が売りやすいですが、長期間空き家にしてしまうと家の中が傷んでしまいます。

そのため、空き家にした場合、定期的に空気の入れ替えや排水を行うことをおすすめします。

また、売却を任せている不動産会社に管理を任せてしまうのも一つです。

半年以上売れていない物件は、定期的な管理が必要となります。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションを実施するのも一つです。

インスペクション

インスペクションとは、建物の専門家による目視調査のことです。

インスペクションは、不動産会社が適切なインスペクター(検査する人)を無料で紹介してくれることが通常です。

実施するのであれば、不動産会社からインスペクションの説明を受けた後で構いません。

インスペクションに合格すれば、購入希望者に一定の安心感を与えることができ、売却しやすくなります。

リノベーションやリフォームはしない

リノベーションやリフォームはしないこともポイントです。

築50年のマンションは安く購入したいという人のニーズが高いため、リフォームして下手に値上げをするよりも、そのまま安く売った方が売りやすくなります。

リフォームしない状態で査定を依頼し、査定結果がゼロ円でなければ売れるということです。

まずは、リフォームする前に査定価格を確認することをおすすめします。

瑕疵担保責任は全て免責にする

瑕疵(かし)担保責任は全て免責にすることもポイントです。

2020年4月の民法改正により、売主責任は瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっています。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

契約内容と異なったものを売ると、売主は売却後に買主から追完請求(主に修繕の請求)や契約解除、損害賠償といった責任を問われることになります。

契約不適合責任を回避するには、不具合事項を洗い出し、買主の了解を得た上で、その不具合部分について契約不適合責任を免責する旨を売買契約書に記載することが必要です。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

耐震基準を満たしているか確認する

耐震基準を満たしているか確認することもポイントです。

耐震基準は単に建築年月日だけで決まるものではなく、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並の耐震性を有する物件が存在します。

マンション全体で耐震診断と行っており、新耐震基準に適合していることが証明されている物件もあります。

また、耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たしているケースもあります。

「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)１月１日より前の家屋」であっても、耐震診断や耐震補強工事等により新耐震基準に適合していることが証明できる物件は、買主が住宅ローン控除等を利用することが可能です。

よって、築50年超の物件でも、新耐震基準に適合していれば売却しやすくなります。

重要なアピールポイントとなりますので、必ず管理組合に新耐震基準に適合している否かを確認するようにしましょう。

ここまで築50年のマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

築50年マンションの買取ならスター・マイカ

これまで築50年のマンション売却についてお伝えしてきましたが、仲介手数料が発生しない買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計17,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より12年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2024年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国6拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

築50年のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では築50年以上の実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

東京都

項目	詳細
住所	東京都世田谷区池尻
最寄り駅	池尻大橋駅
最寄り駅からの距離	10分
築年数	築50年（昭和47年）
向き	北東
間取り	2LDK
専有面積	66.31㎡
買取価格	40,000,000円

項目	詳細
住所	東京都杉並区西荻北
最寄り駅	西荻窪駅
最寄り駅からの距離	5分
築年数	築51年（昭和46年）
向き	南西
間取り	2LDK
専有面積	55.14㎡
買取価格	38,600,000円

項目	詳細
住所	東京都世田谷区野沢
最寄り駅	学芸大学駅
最寄り駅からの距離	12分
築年数	築52年（昭和45年）
向き	南西
間取り	2LDK
専有面積	57.09㎡
買取価格	34,600,000円

項目	詳細
住所	東京都目黒区中根
最寄り駅	自由が丘駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築51年（昭和46年）
向き	南東
間取り	3LDK
専有面積	69.32㎡
買取価格	34,500,000円

神奈川県

項目	詳細
住所	神奈川県横浜市港北区綱島西
最寄り駅	綱島駅
最寄り駅からの距離	3分
築年数	築50年（昭和47年）
向き	南東
間取り	3LDK
専有面積	62.5㎡
買取価格	25,000,000円

神奈川県

項目	詳細
住所	神奈川県横浜市西区岡野
最寄り駅	横浜駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築51年（昭和45年）
向き	北東
間取り	2LDK
専有面積	50.49㎡
買取価格	17,500,000円

千葉県

項目	詳細
住所	千葉県八千代市勝田台
最寄り駅	勝田台駅
最寄り駅からの距離	1分
築年数	築50年（昭和47年）
向き	東
間取り	3LDK
専有面積	64.45㎡
買取価格	3,500,000円

愛知県

項目	詳細
住所	愛知県名古屋市千種区鹿子殿
最寄り駅	自由ヶ丘駅
最寄り駅からの距離	13分
築年数	築50年（昭和47年）
向き	南東
間取り	4LDK
専有面積	86.84㎡
買取価格	7,500,000円

これまでスター・マイカが買取した築50年超えのマンション事例をいくつか見てきました。

所有している築50年超えのマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

築50年のマンション売却でよくある質問

築50年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1. 築50年でも売れるマンションの特徴は？

築50年でも売れるマンションの特徴としては、「立地やアクセスが良い」や「しっかり管理されている」、「フルリフォームされている」等が挙げられます。

特に立地の良いマンションは、築年数が与える影響が少なく、売却しやすいです。

また、マンション全体が適切に管理されており、フルリフォームがされている物件は、売却しやすいといえます。

Q2. 中古マンションは築何年まで売れますか？

日本のマンションの歴史は60年程度であるため、今のところ築60年程度までであれば売却実績はあります。

立地や管理の状態が良ければ、今後、築60年超でも売れる物件は出てくるものと思われます。

Q3. 中古マンションの耐用年数はどれくらいですか？

会計上の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造なら47年です。実際に存続できる物理的耐用年数は80～100年程度と推測されます。

また、建物の市場価値が発揮される経済的耐用年数は約40～45年くらいまでです。

Q4. 築50年の中古マンションにはいつまで住めますか？

単純に住むだけなら築60～70年もなっても住むことは可能です。

ただし、「住みやすさ」や「快適性」は劣る物件が多いです。

また、限界マンションになると、管理不行き届きが加速し、住みにくくなっていきます。

Q5. 築50年を超えるマンションの成約数はどれくらいですか？

東京都では約3.5％の物件が存在します。

ただし、東京都は古いマンションも多いため、3.5％でも築50年超の物件の数は多い方です。

まとめ

築50年超のマンション売却について解説してきました。

築50年超のマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。