築30年の中古マンションは売れない？売却するコツや資産価値について解説

築30年のマンション売却を検討している方には、築古物件の印象や見た目の老朽化といった状況から、買い手が見つかるか不安になる方も多いのではないでしょうか。

確かに、築年数の浅い物件と比べれば、成約率や価格は不利になることは否定できません。

しかし、売却時の工夫や立地・環境次第で高く売ることは可能です。

この記事では、築30年のマンションについて、市場価値や売却するコツを具体的にお伝えします。

築30年の中古マンションが売れないと言われる理由

築30年の中古マンションが売れないと言われる理由についてお伝えします。

住宅ローン控除の対象外だと誤解されている

従来は、築25年超のマンションは原則として買主が住宅ローン控除を利用できなかったことから、売却の大きな障害となっていました。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

中古住宅市場の活性化を阻害するような制度でしたが、ようやく撤廃され、2022年からは「登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日以降の家屋」であれば、買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。

1982年築となると、2025年時点では築43年の物件です。

よって、築30年クラスの物件は、これから売却すると買主は住宅ローン控除を利用できるようになります。

2022年の住宅ローン控除の制度改正は、築25年超の物件を持っている人にとっては朗報です。

設備の老朽化による不具合が不安

設備の老朽化によって、不具合が増えやすいことも売却しにくくなる要因の一つです。

設備は、概ね築15～20年程度で故障が出始めます。

交換や修繕を行っていないままだと、築30年の時点では使えない設備がかなり増えてしまいます。

スムーズにマンションを売却するためには、設備の故障は直しておくことが適切です。

建物の外観が古く見える

建物の外観が古く見えることも売却しにくくなる要因の一つです。

鉄筋コンクリート造のマンションは、不思議と築30年を過ぎると古く見え始めます。

単純に汚れが目立つというだけでなく、デザインもトレンドからズレ始めるため、なんとなく古臭く見える物件が多いです。

住宅ローンの審査に通りにくい

一部の買主の中には、中古住宅は住宅ローンの審査に通りにくいという誤解があるようです。

確かに、極めて老朽化が進んでおり、早晩に朽廃が免れないような物件の場合には、住宅ローンの審査に通らない可能性はあります。

しかしながら、築30年程度の物件であれば、住宅ローンの審査の障害にはならないことが一般的です。

住宅ローンの審査は、本人の収入が重視されて審査の通過の可否が決まります。

中古マンションを購入する方は、元々、収入が低い場合も多く、物件が理由ではなく本人の収入が理由で住宅ローンの審査に通りにくくなっている可能性があります。

耐震基準を満たしているか不安

耐震基準を十分に理解していない買主の中には、築30年の時点で耐震基準を満たしているか不安に思う人もいます。

耐震性は1981年6月1日以降に建築確認申請を通したかどうかで変わります。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を受けた建物のことです。震度5強程度の地震動に対して、建物が倒壊・崩壊しないことを目標としています。

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物のことです。震度5強程度に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない震度6強から震度7程度に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。

2025年時点では1981年築は築44年です。

不動産会社も築30年の物件は耐震基準を満たしていると説明するため、耐震性に関しては売却に大きな影響はないといえます。

築30年のマンションは売れないわけではない

首都圏におけるマンションの成約物件の築年数別の割合を示すと下表の通りです。

成約物件とは実際に売却が決まった物件のことです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

築31年超の物件は、全体の中で29.7％となっています。

このデータから、築30年のマンションは十分売却可能であると言えます。

一方で、首都圏におけるマンションの登録物件の築年数別の割合を示すと下表の通りです。

登録物件とは成約前の売り出し中の物件(在庫物件)を指します。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

在庫物件では築30年超の物件の割合が44.7％にもなります。

成約物件の割合は築年数が新しい方が多く、在庫物件の割合は築年数が古い物件が多いという特徴があります。

築30年超の中古マンションの資産価値

築30年の中古マンションについて、エリア別の売買相場や実際にいつまで住めるかを紹介します。

エリア別築30年マンションの売買相場

全国の主要都府県における築30年のマンション平均価格は下表の通りです。

出典：ウチコミ「中古マンションの想定取引価格」を元に編集部作成

全国的には2,000万円前後となっており、東京都だけ突出して高く3,000万円を超えている状況です。

築年数毎のマンション売買相場

マンションの価格は築年数を追うごとに下がることが通常です。

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンション単価の推移は以下の通りです。

グラフ中のパーセンテージは築1～4年目の価格に対する下落率になります。

出典：土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期(東京都)のマンション」のダウンロードデータより編集部作成

マンション価格は、築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

築30年の中古マンションの寿命は？

昨今は100年建築を掲げているゼネコンや大手ディベロッパーなども多く、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は100年と考えることもできます。

しかしながら、実際に住むことはできても、必ずしも住み心地が良いとは限りません。

時代遅れの設備や間取りであれば、快適性は損なわれてしまいます。

建物の資産価値が発生する年数は「経済的耐用年数」と呼ばれます。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、建物の経済的耐用年数は40～45年程度です。

建物価値は40～45年程度でゼロ円となり、その後は土地価格のみが存在することとなります。

マンションの場合、築30年クラスであれば、建物価格は残っていることが一般的です。

築30年の中古マンションを売却する時のコツ

築30年の中古マンションを売却する時のコツについてお伝えします。

マンション売買の相場価格を把握する

マンションを売るなら、査定を依頼する前に相場価格をしっかり把握しておくことがポイントです。

相場を把握しておけば、査定価格が安過ぎる、または高過ぎるといった判断をすることができます。

マンションの相場把握で一番良いのは、同じマンション内の他の部屋の売却チラシを保管しておくことです。

マンションなら、通常、同じマンション内の他の部屋の売却チラシがポストに入っているはずなので、捨てずに参考資料として保管しておくことをおすすめします。

その他の方法としては、不動産ポータルサイトで条件の類似した物件広告を確認するという方法があります。

最寄駅が同じで、築年数や駅からの距離も近く、部屋の面積が類似した物件で比較することがポイントです。

ポータルサイトには物件の絞り込み検索機能が付いていますので、自分の物件に近い条件をどんどん追加していけば類似した物件を見つけることができます。

マンション売却の相場やチラシについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リフォームせずに売却する

リフォームせずに売却することもポイントとなります。

理由としては、リフォームしてもリフォーム費用を売却価格に転嫁できるとは限らないからです。

例えば、リフォームせずに4,000万円で売れる物件があるとします。

500万円のリフォーム費用を投じて4,600万円で売れるかというと、必ずしもそうはならず、4,200万円程度でしか売れないといったことがよくあります。

逆に損をしてしまう可能性があるため、何もせずに売ることをおすすめします。

マンション売却のリフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

買い手に対して分かりやすいメリットを提示する

買い手に対して分かりやすいメリットを提示するのもポイントです。

例えば、駅から徒歩7分となっている物件でも、「あの公園を通り抜けていくと5分で着きますよ」といった売主しか知らない情報等があります。

広告規制の関係で7分を5分とは書けませんが、内覧に来た人に対しては口頭で伝えることは可能です。

内覧とは購入検討者に物件の中を見せる販売行為のことを指します。

その他にもおすすめの近所のスーパーなどの住んでみないとわからない情報を伝え、買主の決断を促すこともコツです。

専任媒介で1社に売却を依頼する

専任媒介で1社に売却を依頼するという考え方もあります。

媒介とは不動産会社に依頼する仲介のことです。

不動産会社と締結する仲介の契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

一般媒介は複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができ、専任媒介または専属専任媒介は1社のみにしか売却を依頼できない契約です。

不動産会社が得ることのできる仲介手数料は成功報酬であるため、売主が複数社に一般媒介で依頼した場合、不動産会社が仲介手数料を得るには早い者勝ちとなります。

専任媒介または専属専任媒介で依頼してあげると、不動産会社は確実に仲介手数料を得ることができるため、喜んで対応してくれることが通常です。

やる気を出して売却活動を進めてくれることから、専任媒介や専属専任媒介で売却した方が売れるという考え方もあります。

ただし、一般媒介で複数社に依頼すれば、不動産会社同士に競争原理が働くため、早く売れるという考え方も存在します。

どちらが正解というのはありませんが、原則として売主は一般媒介の方が有利です。

信頼できる不動産会社であれば、専任媒介または専属専任媒介でじっくり売ってみるという方法でも良いでしょう。

マンション売却の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

優秀で信頼できる不動産会社に依頼する

優秀で信頼できる不動産会社に依頼することもポイントです。

売却する物件を今さら変えることはできませんが、売ってくれる人を変えることはできます。

不動産に限らず、同じ商品でも優秀なセールスマンが売ると良く売れるといったことはあります。

不動産も営業担当者が異なると売れ行きが変わりますので、信頼できる不動産会社に依頼することがコツです。

できれば空き家の状態で売る

できれば空き家の状態で売ることをおすすめします。

空き家の状態で売れば、雑多な生活感を無くすことができ、家をきれいに見せることができます。

また、内覧も不動産会社に任せることができ、売主はとても楽です。

売主の都合に関わらず、買主の都合でいつでも内覧を開催できるため、チャンスを逃さずに売却することができます。

「住みながら売る」よりも「空き家にしてから売る」方が圧倒的に売りやすくなるため、空き家にできるようであれば空き家にしてから売るようにしましょう。

瑕疵担保保険を付保してから売る

2021年までは築25年超のマンションは瑕疵担保保険を付保してから売るという方法が効果的でした。

瑕疵担保保険

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に不具合が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

2021年までは築25年超のマンションは原則として買主が住宅ローン控除等を利用できませんでしたが、例外的に瑕疵担保保険を付保すると買主が住宅ローン控除等を地用できるというルールがありました。

しかしながら、2022年以降は25年ルールが撤廃され、「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)1月1日以降の家屋」であれば買主が住宅ローン控除等を利用できるようになっています。

そのため、築30年クラスの物件は、今後は瑕疵担保保険を付保しなくても十分売却できると考えられます。

ただ、瑕疵担保保険を付保すれば、保証付き物件として付加価値がつきますので、なかなか売れないようであれば保険の付保を検討してみるのも一つです。

瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

築30年の中古マンションを売却する方法

この章では、築30年の中古マンションを売却する方法について解説します。

マンション仲介による売却

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて、買主に対して時間をかけて市場価格で高く売る売却方法のことです。

仲介のメリットは市場価格で高く売れるという点であり、デメリットは売却までに時間がかかるという点になります。

仲介は、とにかく高く売ることが希望で、売却に多少の時間はかかっても構わないという人に適した売却方法です。

マンション買取

買取とは、転売を目的とした不動産会社に対して早く下取価格で安く売る売却方法のことです。

買取のメリットは早く売れるという点であり、デメリットは売却価格が市場価格よりも安くなるという点になります。

買取は、とにかく早く現金が必要で、価格は多少犠牲にしても構わないという人に適した売却方法です。

どうしてもマンションが売れない場合には、買取を選択することをおすすめします。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

築30年マンションの買取ならスター・マイカ

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

築年数が古くなるほど成約率・成約単価が下がる

中古マンションは築年数が古くなるほど、成約率や成約単価が下がる傾向にあります。

仲介によるマンション売却では、売却までに想定以上に時間がかかるだけでなく、そもそも買い手がつかない可能性も高まります。

出典：公益社団法人　東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

スター・マイカは築古マンションも積極買取

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

築古マンションの買取も積極的に行っており、築30年以上の物件保有割合は半分以上である点が特徴です（平均築年数は32.4年）。

スター・マイカ社内データより作成

スター・マイカが築古マンションを積極買取できるのには理由があります。

スター・マイカでは、築年数や状態に応じたリノベーションで中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

スター・マイカのマンション買取サービスには、ほかにも特徴があります。

築30年の中古マンション買取事例

この章では築30年以上の実際のマンション買取価格の事例を紹介します（2025年10月時点）。

No.	間取り	専有面積	買取価格	住所	築年数	最寄り駅と距離	向き
1	3LDK	53.92㎡	64,500,000円	東京都目黒区目黒本町2丁目	築30年（平成7年）	学芸大学駅 徒歩10分	北東
2	2LDK	67.24㎡	70,500,000円	東京都港区白金3丁目	築29年（平成7年）	白金高輪駅 徒歩5分	南
3	3LDK	62.31㎡	36,000,000円	埼玉県さいたま市南区南本町2丁目	築29年（平成7年）	南浦和駅 徒歩4分	南西
4	2LDK	71.84㎡	57,800,000円	神奈川県川崎市川崎区東田町	築35年（平成2年）	川崎駅 徒歩8分	北西
5	3LDK	76.57㎡	24,110,000円	北海道札幌市中央区北一条東	築29年（平成7年）	苗穂駅 徒歩10分	南西
6	3LDK	62.07㎡	18,000,000円	宮城県仙台市宮城野区西宮城野6丁目	築30年（平成7年）	榴ヶ岡駅 徒歩8分	南東
7	3LDK	70.04㎡	26,000,000円	愛知県名古屋市昭和区阿由知通5丁目	築30年（平成7年）	御器所駅 徒歩6分	南
8	3LDK	68.76㎡	32,000,000円	大阪府大阪市福島区鷺洲2丁目	築30年（平成7年）	福島駅 徒歩6分	南
9	3LDK	74.70㎡	37,500,000円	兵庫県神戸市東灘区御影2丁目	築30年（平成6年）	御影駅 徒歩5分	南
10	3LDK	66.65㎡	31,500,000円	福岡県福岡市中央区桜坂1丁目	築32年（平成5年）	桜坂駅 徒歩6分	南西

このようにスター・マイカでは築30年以上の物件も積極的に買取しています。

「築古マンションだからどうせ売れないだろう」とあきらめている方で、どれか1つでも該当する物件をお持ちであれば、下記無料フォームよりお問い合わせください。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

築30年の中古マンション売却でよくある質問

築30年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1. 築30年の中古マンションを買った場合、いつまで住めますか？

古いマンションの中には、建て替えに成功しているマンションもあります。

建て替えに成功しているマンションは築50～60年程度で建て替えしているため、築30年の物件を買えば20年以上は住めると考えられます。

ただし、建て替え実績のあるマンションは2021年4月1日時点の国内累計で263件しかありません。

ほとんどのマンションが建て買えられないため、住もうと思えば50年以上住むというケースもあり得ます。

Q2. 築20年と築30年の中古マンションでは、売却価格は変わりますか？

築20年と築30年のマンションでは、売却価格は変わります。

首都圏における築年数別の中古マンションの成約価格は下表の通りです。

築年数	価格
築0～5年	5,883万円
築6～10年	5,071万円
築11～15年	4,484万円
築16～20年	4,174万円
築21～25年	3,202万円
築26～30年	1,884万円
築31年～	1,904万円

首都圏では、「築21～25年」が3,202万円であるのに対し、「築31年～」になると1,904万円となります。

Q3. 築30年の中古マンションを売却せずに賃貸にした方がいいですか？

住宅ローンを完済している物件であれば、賃貸に出すことも可能です。

例えば駅から徒歩5分圏内のような好立地の物件であれば、貸しても良いといえます。

駅に近い収益物件は家賃が下がりにくいため、売却価格も下がりにくく、将来売っても今の値段とほとんど同じ価格で売れるようなこともあります。

一方で、立地の悪い物件は賃貸経営に苦労するため、売却することをおすすめします

Q4. 大規模修繕がある場合、どのタイミングで売却するのがいいですか？

築30年クラスの物件であれば、大規模修繕「後」に売ることをおすすめします。

大規模修繕は全体のリフォームのようなものであるため、大規模修繕を行った後は売却しやすくなるからです。

Q5. 築30年のマンションは築古ですか？

築古マンションというものに正確な定義は存在しません。

広告の表示で規制があるのは、新築だけであり、新築とは「未入居かつ建築後1年未満の物件」のことを指し、それ以外は全て既存住宅(中古住宅)と呼ぶこととなっています。

築浅物件というと築5年以下の物件がイメージされえることが多いです。

一方で、築古物件となると築30年超の物件をイメージする人も多いと思われます。

ただし、近年は中古マンションの高経年化が進んでおり、築50年超の物件も珍しくなくなってきました。

そのため、築30年の物件は、以前に比べると相対的に築古物件という印象は減りつつあります。

Q6. 築30年のマンションは新耐震基準ですか？

新耐震基準とは、一般的に1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。

2025年時点において1981年築の建物は、築44年に相当します。

そのため、築30年の建物は2025年時点では全て1981年6月1日以降に建てられた建物であり、新耐震基準のマンションとなります。

まとめ

築30年のマンション売却について解説してきました。

築30年クラスのマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。