築50年の中古マンションは売れない？資産価値と売却するためのコツと注意点

築50年のマンション売却を検討している方には、耐震性の問題であったり、見た目が老朽化していたりして、買い手が見つかるか不安になる方も多いのではないでしょうか。

確かに、築年数の浅い物件と比べれば、成約率や価格は不利になることは否定できません。

しかし、売却時の工夫や立地・環境次第で高く売ることは可能です。

この記事では、築50年のマンションについて、市場価値や売却するコツを具体的にお伝えします。

築50年のマンションが売れないと言われている理由

築50年のマンションが売れないと言われている理由についてお伝えします。

旧耐震基準

築50年のマンションは旧耐震であるため、売却が難しくなります。

耐震性は1981年6月1日以降に建築確認申請を受けたかどうかで変わります。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を受けた建物のことです。震度5強程度の地震動に対して、建物が倒壊・崩壊しないことを目標としています。

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物のことです。震度5強程度に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない震度6強から震度7程度に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。

2025年時点では1981年築は築44年となるため、築50年超のマンションは全て旧耐震基準のときに建てられたマンションということです。

住宅ローン控除が利用できない

築50年超のマンションは、原則として住宅ローン控除が利用できないため、売却しづらくなります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

2022年以降、住宅ローン控除のルールが変わりました。

以前は原則として築25年超のマンションは住宅ローン控除が利用できませんでしたが、2022年以降は「登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日より前の家屋」は住宅ローン控除が利用できなくなっています。

2025年時点では1981年築は築44年となるため、築50年超のマンションは全て旧耐震時代に建てられたマンションということです。

住宅ローン審査に通りづらい

住宅ローン審査に通りづらいという理由で売却できない可能性があります。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年であるため、銀行は築50年超の物件の建物価値をゼロ円で評価することが多いです。(ただし、土地価格は残ります。)

担保価値が低くなれば、住宅ローンを組みにくくなります。

ただし、住宅ローンが組めるかどうかは担保価値だけでなく、本人の収入や健康状態なども判断要素となります。

築50年超のマンションは物件価格が安いため、収入面で住宅ローンが組めないような人が購入検討者になっているケースも多いです。

そのため、住宅ローンの審査に通らない人が多く、結果的に売却しにくくなっているということは考えられます。

修繕積立金が高い

築50年超のマンションは修繕積立金が高いということも売却しにくい原因です。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2023年と想定して編集

上記グラフのうち、修繕積立金の傾向を示す線形近似直線(オレンジ色の点線)を見ると、修繕積立金は築年数が古くなるほど上昇することが分かります。

修繕積立金が高いと、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売りにくくなります。

管理組合が機能していない物件が多い

築50年超のマンションは、管理組合が機能していない物件が多いことも売りにくくなる理由です。

築50年超のマンションは、居住者も高齢化し、理事の担い手もいなくなります。

また、相続をきっかけに所有者が不明となる部屋が増え、管理費と修繕積立金が徴収できなくなり、管理不行き届きになるような物件も存在します。

空室だらけの「限界マンション」と呼ばれる物件になると、売却が困難となってしまうことが多いです。

築50年のマンションは売れないわけではない

築50年のマンションが売れにくいことは前述のとおりですが、売れないわけではありません。実際のデータをもとに売買状況をご紹介します。

成約物件のうち築50年のマンションの割合は？

中古マンションの築年数別の割合について解説します。

首都圏における成約した中古マンションの築年数別の物件の割合は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」

首都圏において、築40年超の成約物件は、20％存在します。

エリア次第で築50年のマンションの需要は高い

築50年のマンションであっても、エリア次第では強い購入需要が存在します。

例えば、JR山手線「原宿」駅の徒歩1分の好立地にコープオリンピアという物件があります。

当該物件は1965年に建てられた築50年超の建物です。

コープオリンピアはいまだに1億円超の価格で取引されており、売り出してもすぐに売却できる人気物件となっています。

利便性の高いエリアの物件は、築50年超でも問題なく売買されており、築50年だから全ての物件が売れないわけではないということです。

築50年の中古マンションの資産価値

つづいて、築50年マンションの売買相場について、エリア別・築年数別の推移を紹介します。

エリア別築50年マンションの売買相場

全国の主要都府県における築50年のマンション平均価格は、下表の通りです。

出典：ウチノカチ
※中古マンション価格計算より専有面積は70㎡、駅距離は10分で想定して筆者にて編集

全国の多くのエリアが築50年になると1,500～2,000万円程度となっています。

東京都だけは築40年になっても4,000万円を超えている状況です。

築年数毎のマンション売買相場

首都圏における中古マンションの築年数別の価格の推移を示します。

グラフ内のパーセントの数値は「築0～5年」の価格を100％としたときの価格の下落率です。

出典：新築マンション：「株式会社不動産経済研究所」、中古マンション：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」

マンション価格は築年数が経過するほど、概ね下がることがわかります。

築50年を過ぎると、新築から概ね5割強の価格が下がるものと推測できます。

なお、一般的にマンションの物理的な寿命は築60～70年程度と言われています。

近年の新築物件であれば、100年以上の寿命は期待されています。

適切なメンテナンスを実施していけば、建物の寿命はさらに伸びるため、築50年を超えても実際に住むことは可能です。

ただし、築50年以上の物件は、例えばエアコンが全室に付けられない等の現代ニーズに合致していない部分もあり、快適に暮らしにくいことも多いです。

そのため、実際に住めたとしても、住みやすさという面においては築50年のマンションは寿命を終えつつあります。

また、成約率も同様に築年数が経過するほど下がる傾向にあり、売却を考えている方は工夫が必要になります。

築50年の中古マンションを売却する方法

築50年の中古マンションを売却する方法についてお伝えします。

マンション仲介による売却

築50年の中古マンションでも、第一に仲介による通常のマンション売却が考えられます。

仲介は売却までに一定の時間がかかるものの、高く売ることが可能です。

時間的な余裕があれば、まずは仲介での売却にチャレンジしてみることをおすすめします。

仲介で売るには、最初に「仲介の査定」を依頼します。

仲介の査定では、仲介で売れる売却予想価格が算出されます。

査定価格がゼロ円でなければ仲介で売れるという証拠ですので、まずは仲介の査定で値段が付くかどうかを確認してみましょう。

マンション売却の注意点や流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取

マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る売却方法のことです。

築50年超のマンションはなかなか売れない可能性もあるため、買取も有益な選択肢となります。

マンション買取は、値段こそ安くなってしまいますが、すぐに売れるという点がメリットです。

買取を利用する場合、少しでも高く売るために複数の不動産会社に「買取の査定」を依頼することが適切となります。

買取はどの不動産会社も行っているわけではなく、査定を依頼する場合には、買取を行っている会社がどうかを確認することが必要です。

また、買取を行っていても築50年超のマンションは買い取らないという会社も存在します。

特に大手の不動産会社は築50年超のマンションは買い取らない傾向があり、中小の不動産会社の方が買い取ってくれるケースが多いです。

査定を依頼する場合には、「買取を行っているか」と「築50年超のマンションでも買い取ってもらえるか」の2点を確認することがポイントとなります。

マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで築50年の中古マンションを売却する方法について見てきましたが、次に築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

築50年のマンションを売却するコツ

築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

1. 賃貸後に収益物件として売却する

賃貸後に収益物件として売却するというのも一つです。

特に、駅から徒歩5分以内にあるような物件は、賃貸物件として売った方が早く高く売れるケースもあります。

築50年超の物件は、ほぼ土地価格で取引されるため、今後ほとんど値下がりしない物件です。

値下がりリスクのないことから、一部の投資家の間では人気の物件となっています。

あくまで立地条件の良い物件に限りますが、もし所有しているマンションの立地条件が良ければ貸してから収益物件として売ることをおすすめします。

収益物件の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

2. 水回りをハウスクリーニングしてから売却する

水回りをハウスクリーニングしてから売却する方法も効果的です。

築古物件は水回りの部分に古さが目立つようになるため、水回りだけでもハウスクリーニングをしておくと、多少印象が改善されます。

水回りのクリーニング費用の相場は下表の通りです。

不動産会社の中には、専任媒介または専属専任媒介で仲介を依頼すると無料でハウスクリーニングをサービスしてくれる会社も存在します。

専任媒介または専属専任媒介とは、1社のみにしか売却を依頼できない契約のことです。

ハウスクリーニングを無料で行いたい人は、仲介の契約を締結する前に不動産会社にハウスクリーニングサービスの有無を確認するようにしましょう。

マンション売却時のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

3. 建て替えての予定があるなら終わってから売却する

建て替えが本当に行われるのであれば、売らずにそのまま住んだ方が新築住宅を安く手にすることができます。

それでも、相応の金額を負担しなければならず、修繕積立金の積み立て状況にもよりますが、1住戸あたりの実質的な負担額は2,000万円程度とされています。

また、計画から竣工まで何年もかかる例も多く、建て替え費用を捻出できない場合には、売却することをおすすめします。

4. 実績のある不動産会社に査定を依頼する

築古マンションの買取実績が豊富な不動産会社を探す際は、ウェブサイトに掲載されている実績のほか、保有物件の割合や社歴も参考になります。

なおマンション買取専門のスター・マイカは、保有するマンションの半数を築30年以上の物件が占めており、築古物件の買取に強みを持っています。

5. 売り出し価格を相場よりも安くする

あまりおすすめしませんが、売り出し価格を相場よりも安くするという方法もあります。

まず、マンションの場合、同じマンション内に他のマンション売却実績が蓄積されているため、相場が明確に形成されています。

築50年のマンションであれば、なおさら売却実績が豊富に積み上がっていることが考えられます。

そのため、築50年のマンションでも相場で売れば、基本的には売却できます。

どうしても早く売りたいという場合には、相場よりも安くするといったことも考えられます。

マンション売却の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

6. 耐震基準を満たしているか確認する

耐震基準を満たしているか確認することもポイントです。

耐震基準は単に建築年月日だけで決まるものではなく、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並の耐震性を有する物件が存在します。

マンション全体で耐震診断と行っており、新耐震基準に適合していることが証明されている物件もあります。

また、耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たしているケースもあります。

「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)１月１日より前の家屋」であっても、耐震診断や耐震補強工事等により新耐震基準に適合していることが証明できる物件は、買主が住宅ローン控除等を利用することが可能です。

よって、築50年超の物件でも、新耐震基準に適合していれば売却しやすくなります。

重要なアピールポイントとなりますので、必ず管理組合に新耐震基準に適合している否かを確認するようにしましょう。

7. リノベーションやリフォームはしない

リノベーションやリフォームはしないこともポイントです。

築50年のマンションは安く購入したいという人のニーズが高いため、リフォームして下手に値上げをするよりも、そのまま安く売った方が売りやすくなります。

リフォームしない状態で査定を依頼し、査定結果がゼロ円でなければ売れるということです。

まずは、リフォームする前に査定価格を確認することをおすすめします。

8. 瑕疵担保責任は全て免責にする

瑕疵(かし)担保責任は全て免責にすることもポイントです。

2020年4月の民法改正により、売主責任は瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっています。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

契約内容と異なったものを売ると、売主は売却後に買主から追完請求(主に修繕の請求)や契約解除、損害賠償といった責任を問われることになります。

契約不適合責任を回避するには、不具合事項を洗い出し、買主の了解を得た上で、その不具合部分について契約不適合責任を免責する旨を売買契約書に記載することが必要です。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

築50年マンションの買取ならスター・マイカ

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

築年数が古くなるほど成約率・成約単価が下がる

中古マンションは築年数が古くなるほど、成約率や成約単価が下がる傾向にあります。

仲介によるマンション売却では、売却までに想定以上に時間がかかるだけでなく、そもそも買い手がつかない可能性も高まります。

出典：公益社団法人　東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

スター・マイカは築古マンションも積極買取

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

築古マンションの買取も積極的に行っており、築30年以上の物件保有割合は半分以上である点が特徴です（平均築年数は32.4年）。

スター・マイカ社内データより作成

スター・マイカが築古マンションを積極買取できるのには理由があります。

スター・マイカでは、築年数や状態に応じたリノベーションで中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

スター・マイカのマンション買取サービスには、ほかにも特徴があります。

スター・マイカの築50年マンション買取事例

この章では築50年以上の実際のマンション買取価格の事例を紹介します（2025年10月時点）。

No.	間取り	専有面積	買取価格	住所	築年数	最寄り駅と距離	向き
1	3LDK	71.15㎡	65,800,000円	東京都港区三田5丁目	築53年（昭和47年）	白金高輪駅 徒歩7分	南
2	3LDK	56.79㎡	34,000,000円	東京都江東区越中島1丁目	築52年（昭和48年）	門前仲町駅 徒歩5分	南西
3	3DK	53.04㎡	16,000,000円	埼玉県川口市栄町3丁目	築51年（昭和49年）	川口駅 徒歩3分	南西
4	3LDK	59.07㎡	11,000,000円	神奈川県藤沢市鵠沼海岸2丁目	築55年（昭和45年）	鵠沼海岸駅 徒歩7分	南東
5	2LDK	77.12㎡	12,100,000円	北海道札幌市中央区南十一条西1丁目	築51年（昭和49年）	中島公園駅 徒歩6分	西
6	2LDK	76.58㎡	8,700,000円	宮城県仙台市青葉区二日町7丁目	築51年（昭和49年）	勾当台公園駅 徒歩5分	北東
7	3LDK	73.16㎡	26,000,000円	愛知県名古屋市千種区鹿子町2丁目	築51年（昭和49年）	桜川駅 徒歩5分	南
8	3LDK	60.77㎡	21,800,000円	大阪府大阪市西区南堀江4丁目	築51年（昭和49年）	元町駅 徒歩3分	南
9	4LDK	84.24㎡	18,500,000円	兵庫県芦屋市東山町7	築52年（昭和48年）	芦屋駅 徒歩10分	南
10	3LDK	68.75㎡	18,000,000円	福岡県福岡市中央区今泉2丁目	築51年（昭和49年）	薬院大通駅 徒歩7分	南東

このようにスター・マイカでは築50年以上の物件も積極的に買取しています。

「築古マンションだからどうせ売れないだろう」とあきらめている方で、どれか1つでも該当する物件をお持ちであれば、下記無料フォームよりお問い合わせください。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

築50年のマンション売却でよくある質問

築50年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1. 築50年でも売れるマンションの特徴は？

築50年でも売れるマンションの特徴としては、「立地やアクセスが良い」や「しっかり管理されている」、「フルリフォームされている」等が挙げられます。

特に立地の良いマンションは、築年数が与える影響が少なく、売却しやすいです。

また、マンション全体が適切に管理されており、フルリフォームがされている物件は、売却しやすいといえます。

Q2. 中古マンションは築何年まで売れますか？

日本のマンションの歴史は60年程度であるため、今のところ築60年程度までであれば売却実績はあります。

立地や管理の状態が良ければ、今後、築60年超でも売れる物件は出てくるものと思われます。

Q3. 中古マンションの耐用年数はどれくらいですか？

会計上の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造なら47年です。実際に存続できる物理的耐用年数は80～100年程度と推測されます。

また、建物の市場価値が発揮される経済的耐用年数は約40～45年くらいまでです。

Q4. 築50年の中古マンションにはいつまで住めますか？

単純に住むだけなら築60～70年もなっても住むことは可能です。

ただし、「住みやすさ」や「快適性」は劣る物件が多いです。

また、限界マンションになると、管理不行き届きが加速し、住みにくくなっていきます。

Q5. 築50年を超えるマンションの成約数はどれくらいですか？

東京都では約3.5％の物件が存在します。

ただし、東京都は古いマンションも多いため、3.5％でも築50年超の物件の数は多い方です。

まとめ

築50年超のマンション売却について解説してきました。

築50年超のマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。