任意売却で買い手がつかないとどうなる？売れない理由と競売回避の方法

競売よりもメリットが多いとされる任意売却ですが、売れなければ任意売却でもメリットが半減してしまいます。

任意売却は売却後の残債を圧縮交渉できる点が最大のメリットであり、高く売れることが主たるメリットではありません。

粘って高く売るのではなく、多少安く売っても売却後の残債圧縮に注力すべきです。

任意売却で買い手が付かない場合には、どのように発想を転換すればいいのでしょうか？

この記事では「任意売却で買い手がつかないケース」について解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、競売以外の借金返済を目的とした売却方法のことです。

「任意」とは「自由」という意味であり、競売のような法的手段に頼らず、債権者との合意に基づいて自由に売却することを任意売却と呼んでいます。

任意売却も競売も、物件を売却してその代金を借金返済に充てるという目的は同じです。

競売とは？

競売とは、債権者が抵当権の実行をする際に裁判所が主導して行う強制的な売却のことです。

債権者とは、銀行等のお金を貸している人のことを指します。

抵当権とは、銀行などの債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

例えば、住宅ローンを組んでマイホームを購入する際は、マイホーム(土地と建物)に銀行の抵当権が設定されます。

銀行はマイホームに抵当権を設定することで、債務者(お金を借りている人)がローンの返済をできなくなったときに抵当権を実行することができます。

債権者は競売によって得られた売却代金から、借金を回収することが可能です。

抵当権は民法で定められている強力な権利であり、債権者が抵当権を実行するには裁判所に申し立てを行うことが必要です。

競売と任意売却の違い

競売は法的な手段であることから強制力がある一方で、手続きが厳格なルールに基づいているため融通が利きません。

実際の売却は裁判所の主導によって入札形式によって行われ、最も高い金額が落札価格となります。

一方で、任意売却は裁判所の関与もなく、法的拘束力もない自由な売却方法です。

競売のように法的なルールは存在せず、一般の売買と同じように自由に(任意に)売却活動を行うことができる点が最大の特徴となっています。

競売と任意売却との主な違いを示すと下表のようになります。

比較項目	競売	任意売却
期間	約6〜8ヶ月（滞納開始からは約1年〜1年半）	数ヶ月
売却額の債権者への配分方法	決まっている	自由
売却方法	入札	自由
秘匿性	ない	ある
残債務の圧縮交渉	できない	できる
退去日	調整できない	調整可能
引っ越し代	ほぼ期待できない	債権者の合意があれば一部控除される場合がある

競売と任意売却で、特に大きな違いは残債務の圧縮交渉の可否です。

まず、競売も任意売却も、売却後も残ってしまった残債についてはいずれも返済義務があります。

競売の場合、ルールが厳格であることから売却後に残った残債も全額返済することが必要です。

それに対して、任意売却の場合、売却後に残った残債の扱いは、債権者と話し合って返済方法を決めることができます。

任意売却では債権者との交渉によって売却後に残った残債を圧縮できることもよくあり、また実際の返済方法もかなり緩やかな条件に変更できることも多いです。

競売も任意売却も実際の売却価格は買主次第であるため、必ずしも競売だから安くなる、任意売却だから高く売れるとは限りません。

競売は入札であることから、やってみたら競売の方が高く売れるということは、もちろんあり得る話です。

ただし、競売はルールが厳格であり、交渉の余地がないことから、任意売却と比べると不測の事態が生じたときの柔軟性が低いといえます。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットとデメリットを示すと、下表の通りです。

メリット	デメリット
期間が短く解決するまでが早い 売却後に残った残債の圧縮交渉ができる 買主を選べる 退去日を交渉できる 交渉次第で引っ越し代を確保できる	債権者の合意が必要となる すべて交渉が必要となる 買い手がつかないこともある 一般的に専門業者に依頼する必要がある 悪徳業者に騙される場合がある

任意売却は、債権者との交渉次第ではあるものの、全て自由に決めることができるため、買主も選べる点が特徴です。

例えば、買主をリースバック業者に指定して、任意売却後もマイホームにそのまま住み続けることもできます。

リースバックとは、リースバック会社に不動産を売り、その後、リースバック会社から家を借りることでそのまま今の家に住み続けられる売却方法のことです。

競売は入札形式での売却であるため、誰が買主になるかはわかりません。

競売ではリースバックを利用したいと思っていても、現実的には難しいといえます。

任意売却で失敗するケース

任意売却では、以下のような失敗するケースが挙げられます。

債権者の合意が得られない

まず、任意売却を行う際には債権者の合意を得ることが必要です。

任意売却では、予定されている売却額が低いと債権者の合意を得られないことがあります。

また、住宅ローンを借りてからすぐに任意売却を行うことも、通常は合意を得られません。

お金を借りた直後に返せないから任意売却を申し出るということは、銀行にとっては最初から返済する意思がなかった（詐欺行為）と疑われたり、債権者を害する行為（詐害行為）に該当するとみなされたりする恐れがあるためです。

共有者や連帯保証人の同意が得られない

任意売却か否かに関わらず、共有物件の売却には法律上、共有者全員の同意が必要です。

共有者の一人でも反対すれば、売却そのものができないことになります。

また、任意売却では債権者が連帯保証人に同意を求めることがあります。

連帯保証人の同意は法律上の義務ではありませんが、連帯保証人の同意が得られないことで債権者が任意売却に合意をしないことは多いです。

悪徳業者に騙される

任意売却では、債務者を狙った悪徳業者も存在します。

債務者はお金に困っているため、冷静な判断ができず、悪徳業者に騙されてしまうこともあります。

例えば、本来なら認められない着手金等を債務者から騙し取るといったケースもあるようです。

買い手がつかないままだとどうなる？

任意売却まで進めたものの、買い手がつかないこともあり得ます。買い手がつかないままだとどうなるのでしょうか。

競売までの流れ

競売と同時並行で進めるケースでは、任意売却で売れなくなるとそのまま競売が実施されることが多いです。

また、競売の申し立て前に任意売却を行っても、一定期間売れなかったら債権者の判断で競売が申し立てられることもあります。

任意売却は、大きく分けて債権者が競売の申し立てを行う前に実施されるケースと、競売を申し立てた後に実施されるケースがあります。

競売を申し立てた後に実施されるケースが存在するのは、競売は申し立てても開札期日の前日までなら取り下げることができるからです。

そのため、債権者によっては、万が一任意売却で売れないことに備えて競売の申し立ても行いつつ、同時並行で任意売却を進めていく場合があります。

競売後も残債の返済が続くことが多い

競売では、売却しても残債を完済できないことがよくあります。

競売は任意売却とは異なり、債権者と合意して売却後の残債を圧縮したり、返済額を減額したりすることができません。

そのため、競売では売却後に残債が残ってしまうと返済が続きます。

維持費が発生し続ける

不動産は保有しているだけで、固定資産税や火災保険料、マンションの場合は管理費および修繕積立金といった維持費が発生します。

これらの維持費は、借金の返済とは関係なく発生する費用です。

なかなか売却ができないと、維持費の負担が重くなっていきます。

任意売却で買い手がつかない理由

この章では、任意売却で買い手がつかない理由について解説します。

事前に買主候補を探していない

任意売却で売れない主な理由としては、事前に買主候補を探していないケースが多いです。

任意売却では、例えば事前に買取業者に価格を打診し、価格を握ってから債権者の合意を得ることがよくあります。

買取でも債権者の合意を得られる理由は、債権者は早期に確実に債権を回収したいため、手堅く売れる売却を好むからです。

もちろん、債権者が任意売却を合意するには、買取業者の価格が債権者の許容範囲であることが必要です。

一方で、都市部の市場性の高い物件であれば、事前に買主を確定せずに通常の仲介と同様に売却するケースもあります。

ただし、通常の仲介では確実に売却できる保証はないため、買い手が見つからないこともあり得ます。

設定価格が高すぎる

事前に買主を確定せず通常の仲介と同様の売却を行う場合、売れない理由としては売り出し価格(設定価格)が高過ぎることが理由であることが多いです。

特に近年は、相場自体が高過ぎることから、相場で売りに出したとしても売却期間が長期化することがよくあります。

任意売却は債権者から早期売却を求められることが多いため、価格は保守的に設定することが適切です。

物件の状態が悪い

任意売却の物件は、所有者にお金がない人も多いことから、物件が適切に管理されていないことがあります。

例えば、雨漏りがしているのに修繕していない等の物件は、管理の状態が悪過ぎて売れないことが多いです。

なお、物件の状態が若干悪い程度であれば、買取業者なら買ってくれる可能性はあります。

ただし、問題を抱えている物件は買取業者の買取金額がさらに安くなることが通常です。

買取金額が安過ぎると、債権者の合意が得られず、任意売却が成立しないこともあります。

任意売却で買い手がつかないときの対策4選

この章では、任意売却で買い手がつかないときの対策について解説します。

1. 売却価格を見直す

任意売却で売れないときは、まずは売り出し価格を見直すことが必要です。

債権者は、一定以上の価格で売却できないと任意売却を認めてくれません。

そのため、価格を下げる前に、債権者にいくら以上で売らなければならないかを確認することが必要です。

債権者の最低金額が分かれば、その金額まで下げて売ることができます。

2. 複数の不動産会社に売却を依頼する

売れない場合は、複数の不動産会社に売却を依頼することも効果的な対策です。

任意売却では、任売業者(不動産会社)とは通常の売却と同様の仲介の契約(媒介契約)を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に売却を依頼できる契約のことです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけにしか依頼できない契約になります。

専属専任媒介契約では、自己発見取引と呼ばれる売主が自分で買主を見つけてくる行為が禁止されています。

一般媒介契約を選択すれば、複数の任売業者に売却を依頼することができます。

複数の任売業者が動けば買主が見つかる確率が上がるため、売却できる可能性が高まります。

3. リースバックと併用する

一部のリースバック業者(不動産会社)は、任意売却物件も買取の対象としていることがあります。

任意売却物件にも対応しているリースバック業者に依頼すれば、売却することは可能です。

ただし、リースバックでは売却後に今の家に住み続けるために買主であるリースバック業者に支払う家賃が発生します。

リースバックの家賃は、周辺の相場家賃よりも割高であることが一般的です。

そのため、リースバックを利用する際は、売却後の家賃を支払うことができるかどうかも含めて検討する必要があります。

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4. 買取業者に相談する

任意売却の買い手がつかない場合、有効な対策の一つとしては買取業者へ売却するということです。

実際、任意売却では買主が買取業者となることがよくあります。

ただし、買取業者の買取金額は、仲介の70～90％程度であり、価格が安いことが特徴です。

債権者は一定金額以上の金額で売れないと任意売却を認めないため、買取業者の買取金額によって債権者の合意を得られるかが鍵となります。

特にローン残債が多い物件は、債権者が要求する最低売却価格が高いです。

ローンの返済が十分に進んでいない物件では、買取業者の買取金額が債権者の要求水準に満たないことがあります。

そのため、買取業者に相談する際は、事前に銀行に最低売却価格を確認しておくことが適切です。

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任意売却で買い手がつかない場合によくある質問

この章では、任意売却で買い手がつかない場合によくある質問について解説します。

Q1. 任意売却の成功率は何割ですか？

成功確率は、残債額や市況によって異なります。

一般的に残債額が少ない状態で任意売却に踏み切れば、安い金額で売ったとしても銀行の要求する最低売却価格を上回りやすいため、成功確率は高いです。

また、不動産市況が良好で高く売れる時期も、銀行の要求する最低売却価格を上回りやすいため、成功確率は高くなります。

例えば、残債額が少なく、買取業者の買取金額でも債権者の合意が得られる場合には、任意売却が成功する可能性は高くなります。

Q2. 任意売却中の住宅ローンは払わないといけませんか？

任意売却に移行する人は、既に数ヶ月のローンを滞納し、期限の利益を喪失しているケースがほとんどです。

任意売却の手続き中は、月々のローン返済が事実上停止した状態になります。

ただし、返済義務が免除されるわけではなく、遅延損害金は加算され続けている点に注意が必要です。

Q3. 任意売却に強い不動産業者の選び方を教えてください

基本的には、任意売却専門の不動産会社が任意売却に強いといえます。

任意売却は専門的な知識が必要であるため、一般的な不動産会社は任意売却そのものを扱っていないことも多いです。

また、任意売却専門業者は、普段から銀行の担当者と情報交換をしていることも多く、銀行の担当者は任意売却専門業者を知っていることがよくあります。

そのため、銀行に信頼できる任意売却専門業者を紹介してもらうことも、適切な方法です。

Q4. 任意売却で買い手がつかない時は誰に相談すべき？

任意売却で買い手がつかないときは、まずは債権者に相談すべきです。

債権者がもっと低い金額で売っても良いと考えている場合は、値段を下げることができるため、売却しやすくなります。

債権者も売却の状況を気にしていることから、債権者とは頻繁に情報交換をするべきです。

場合によっては、債権者が知っている信頼できる任意売却業者を紹介してもらえることもあります。

まとめ

以上、任意売却で買い手がつかないケースについて解説してきました。

任意売却で売れなくなると、最終的には競売に移行することが多いです。

任意売却で買い手がつかない場合には、債権者と相談しながら売り出し価格を下げることが効果的な対策となります。

また、任意売却を確実に実行するためには、あらかじめ買取業者に打診をし、その売却金額で任意売却が可能かどうかを債権者に確認することが望ましいです。

債権者も早期に確実に残債を回収したいことから、最低売却価格以上で売れれば買取業者に売っても任意売却に合意をしてくれます。

無理に通常の仲介と同様の形式で売るのではなく、最初に買取業者の買取ありきで話を進め、銀行の合意を得るという流れにすると任意売却の成功確率を上げることができます。

任意売却で買い手がつかない場合には、参考にして頂けると幸いです。