マンションの任意売却とは？競売との違いやメリットと注意点を解説

住宅ローンを返済できなくなったときの売却方法に任意売却があります。

任意売却は競売と比較すると自由度が高い売却方法で、競売ではできないことも行うことができます。

任意売却について知っておけば、住宅ローンの返済が厳しくなったときに、次にどう動けば良いのかが判断しやすくなるでしょう。

今回の記事では、任意売却の仕組みや競売との違い、メリットや注意点、手続きの流れを解説します。

マンションの任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン返済が困難になったときに、債権者の合意を得たうえで、一般の不動産市場でマンションを売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞り、そのまま何も対応しなければ、最終的に裁判所による「競売」で強制的にマンションを売却されてしまいます。

競売を回避し、所有者の意思で売却を進める方法を総称して「任意売却」と呼びます。

競売

競売とは、債権者（金融機関）の申し立てにより、裁判所が主導して行う不動産の強制売却手続きです。

競売が開始されると、売却価格や時期、引渡し日などはすべて裁判所が決定するため、所有者の意向はほとんど反映されません。

また、競売では物件情報が裁判所やインターネット上に公開されるため、近隣の方に経済的な事情を知られてしまうリスクがあります。

競売との違い

任意売却と競売の最大の違いは、所有者が売却条件を交渉できるかどうかです。

競売は法律に基づいて裁判所が手続きを進めるため、ルールが厳格で所有者に交渉の余地がありません。

一方、任意売却は債権者との話し合いで手続きを進めるため、売却価格や時期、引越し代の確保、残債の返済方法などを柔軟に決められます。

競売と任意売却の主な違いをまとめると以下のようになります。

比較項目	競売	任意売却
期間	約6〜8ヶ月（滞納開始からは約1年〜1年半）	約3〜6ヶ月
売却額の配分方法	決まっている	自由
売却方法	入札	自由
秘匿性	なし	あり
残債務の圧縮交渉	できない	できる
退去日	調整できない	調整できる
引越し代	ほとんど期待できない	債務者の合意があれば一部控除される場合がある

任意売却の手続きの流れとスケジュール

任意売却は、相談から売却完了までおおよそ3～6ヶ月の期間を要します。

ただし、物件の状態や債務状況によってはそれ以上かかるケースもあるため、早めに動き出しましょう。

なお、すでに競売開始決定の通知が届いている方も、入札期間が始まる前であれば任意売却に切り替えられる可能性があります。

「もう手遅れでは」とあきらめず、まずは不動産会社や専門機関に相談してみてください。

次に任意売却が完了するまでの8つのステップを解説します。

1. 督促状が届き一括返済を求められる

住宅ローンを滞納すると、金融機関からはがきや電話で支払いを促されます。

それでも滞納が3～6ヶ月ほど続くと「期限の利益の喪失通知」が届き、ローン残債の一括返済を求められます。

期限の利益とは、毎月分割で返済できる権利のことです。

期限の利益の喪失通知が届くと分割払いができなくなり、保証会社が金融機関へ一括返済する「代位弁済」が実施されます。

代位弁済後は保証会社が新たな債権者となり、競売の手続きが始まります。

任意売却を検討する場合、期限の利益の喪失通知が届いたタイミングが、タイムリミットの目安です。

2. 不動産会社への相談

督促状や期限の利益喪失通知が届いたら、できるだけ早く不動産会社へ相談しましょう。

任意売却は通常の売却とは手順が異なるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。

相談時に住宅ローンの滞納状況や残債額、届いている書類などを共有すると、適切な売却方法やスケジュールを提案してもらえます。

なお、滞納前の段階でも相談は可能です。「今後の返済が不安」と感じた時点で早めに動いておくと、選択肢が広がるでしょう。

3. 物件の査定

任意売却の計画が立てば、相談先の不動産会社にマンションの査定を依頼します。

査定では、近隣の取引事例や物件の築年数・立地などをもとに、市場で売れる見込み価格を算出します。

査定額が低すぎると残債が多く残り、高すぎると買い手がつかず売却期間が長引く恐れがあるため、可能であれば複数社に査定を依頼して、金額や対応を比較検討しましょう。

4. 債権者（金融機関）への任意売却の申し入れ・合意の取得

査定結果をもとに、不動産会社が債権者へ任意売却の申し入れを行います。

交渉では、査定価格に基づき販売価格や売却スケジュール、残債の返済方法などを協議します。

抵当権者が複数いる場合は、すべての債権者から許可を得る必要があるため、交渉に数週間～1ヶ月程度かかるケースもあります。

5. 売却活動の開始

債権者の合意が得られれば、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動がスタートします。

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社へ正式に依頼する契約です。

売却方法は通常の不動産売却と同じで、インターネットへの掲載や広告などで買主を募ります。

購入希望者が現れれば内覧の対応が必要になるため、あらかじめ室内を掃除したり整理整頓したりして、準備を整えておきましょう。

6. 購入者の決定・売買契約

買主が見つかれば、不動産会社が債権者に購入申込書と売買代金の配分表を提出します。

債権者が配分内容に合意すれば、正式に売買契約を締結する流れです。

配分表には、売却代金からローン残債の返済にあてる金額のほか、仲介手数料や抵当権抹消費用、管理費の滞納分などの経費も記載されます。

引越し代の控除が認められている場合は、その金額もここに盛り込まれます。

契約内容に不明点があれば、不動産会社の担当者に確認しましょう。

7. 決済・引渡し

売買契約の締結後、準備が整えば決済と引渡しを行います。

決済日には、売主・買主・金融機関・司法書士・不動産会社が集まり、売却代金の精算と書類の受け渡しが実施されます。

売却代金でローン残債を返済すると同時に、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記が行われます。

引越しは引渡し日までに済ませておく必要があるため、売買契約が締結された段階で新居の確保を進めておきましょう。

8. 残債の返済計画を策定

売却代金でローンを全額返済できなかった場合、残った残債を引き続き返済しなければなりません。

ただし、任意売却後は債権者と交渉した上で、無理のない分割払いに変更できるケースが一般的です。

返済計画の策定に不安がある方は、弁護士やファイナンシャルプランナーなどのサポートを検討してください。

売却後の残債はどうなる？

任意売却でマンションを売却しても、売却代金で返しきれなかったローンの残債は消えません。

ただし、任意売却では債権者（金融機関）と交渉の上、生活に無理のない範囲での分割払いに切り替えられます。

月々の返済額は収入や家計の状況に応じて決まりますが、月5,000円～20,000円程度で合意に至るケースもあります。

また、残債には消滅時効があり、債権者が権利を行使できると知った時（原則として期限の利益喪失時）から5年が経過し、その間に債権者が裁判上の請求や差し押さえなどを行わなかった場合、時効が成立する可能性があります。

ただし、実際には債権者が時効を迎える前に法的手段を取ることがほとんどのため、時効の成立を前提にした計画はおすすめできません。

残債額が大きく分割返済でも生活が立ち行かない場合は、自己破産などの債務整理をする選択肢もあります。

弁護士に相談すれば、任意売却とあわせて適切な方法を提案してもらえるでしょう。

「借金が残る＝人生が終わる」と感じる方もいるかもしれませんが、決してそうではありません。

任意売却で毎月の返済負担を軽くし、ライフプランを見直すことで、生活を再建している方は多くいます。

一人で抱え込まず、専門家に相談するところから始めてみてください。

マンションの任意売却のメリット

この章からは、マンションで任意売却するメリットについて解説します。

任意売却のメリットは、以下の5点です。

1. 住宅ローン残債の圧縮の交渉ができる

任意売却では、債権者との話し合いにより住宅ローンの残債を減額してもらえる可能性があります。

例えば、ローン残債が3,000万円の場合、交渉の結果2,800万円まで圧縮されることがあります。

債権者側も、競売より多くの金額を回収できるのであれば、ある程度の譲歩に応じる姿勢を取るためです。

一方、競売では裁判所の手続きにより機械的に売却が進むため、残債について交渉する余地がありません。

売却価格が残債を下回った場合、差額はそのまま返済しなければならず、債務者の負担が大きくなってしまいます。

2. 引越し代を捻出できる場合がある

任意売却では、売却代金の一部を引越し費用にあてられるよう債権者と交渉できます。

必ず認められるわけではありませんが、債権者も債務者の経済状況を理解しているため、交渉次第で応じてもらえることがあるでしょう。

競売の場合は、売却代金が全額返済にあてられるため、引越し代を売却代金から確保することができません。

ただし、競売であっても売却価格がローン残債を上回った場合は、その差額を受け取れるため、引越し代にあてることは可能です。

3. 売却時期が調整できる

任意売却は、債権者との合意のうえで売却の時期をある程度調整できます。

競売の場合、手続きはすべて裁判所が主導するため、所有者の都合は考慮されません。

裁判所が定めたスケジュールに従って売却が進み、落札されれば速やかに家を明け渡す必要があります。

一方で、任意売却であれば、すぐに売却に移行できますので、自分で売却の時期を調整できるというメリットがあります。

ただし、競売の入札開始よりも後に引き延ばすことはできません。

あくまでも競売よりも早い段階での売却が前提であり、その範囲内で柔軟に対応するための売却方法です。

4. 売却後に住み続けられる可能性がある

任意売却は、リースバックという売却方法と組み合わせることで売却後に住むことができます。

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却した上で、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を払いながら同じ物件に住み続ける仕組みです。

引越しの負担や子どもの転校を避けたい方におすすめの方法です。

ただし、リースバックを利用するためには、債権者の合意が得られる売却価格であることが前提です。

十分な金額を提示できる買主が見つかって初めて実現するため、すべてのケースで利用できるわけではありません。

競売であっても親族が落札して賃貸として住み続ける可能性はゼロではありませんが、入札形式のため確実性に欠けます。

住み続ける可能性を少しでも高めたい方は、任意売却とリースバックの併用を検討してください。

5. 周りに知られることなく売却できる

任意売却の販売活動は、通常の不動産売却と同じ方法で進められます。

インターネットや広告に物件情報が掲載されますが、それだけでは任意売却だとはわからないため、ご近所やマンションの住人に任意売却と知られにくいでしょう。

しかし、競売の場合は裁判所が物件情報を公告するほか、BIT（不動産競売物件情報サイト）に住所や外観写真が掲載されます。

さらに、競売前には裁判所の執行官が現況調査のためにマンションを訪れるため、管理人や近隣の住人に気づかれる恐れもあるでしょう。

任意売却であれば、売却後の退去も「引越し」として自然にふるまえます。

「転勤で」「住み替えで」などの説明で済むため、周囲に詮索される心配がほとんどありません。

プライバシーを守りながら売却を進められる任意売却は、住宅ローンの問題を誰にも知られたくない方におすすめです。

マンションの任意売却の注意点

次にマンションで任意売却する注意点について解説します。

1. 任意売却に失敗するケースがある

任意売却を選んだからといって、必ず売却に成功するわけではありません。

具体的な失敗例として、債権者の合意が得られないケースが挙げられます。

売却価格が低すぎる場合や、ローンを借りてから間もない時期に申し出た場合は、金融機関から同意を得るのが難しくなります。

借入直後の任意売却は「最初から返す意思がなかった」と疑われる恐れがあるため、特に注意が必要です。

次に、共有者や連帯保証人の同意が得られずに任意売却に失敗するケースです。

共有名義のマンションは、共有者全員の同意がなければ売却できません。

また、債権者が連帯保証人の同意を求めることもあるため、共有者や連帯保証人の同意が得られなければ、売却そのものができなくなります。

悪徳業者に騙されて任意売却ができないケースも考えられます。

「着手金」や「調査費」などの名目で事前に費用を請求する業者は違法の可能性が高いため、依頼先を選ぶ際は、実績と費用体系を必ず確認しましょう。

2. 売却価格が安くなる

任意売却の売却価格は、通常の仲介相場よりも安くなる傾向にあります。

「任意売却なら高く売れる」と誤解されることがありますが、正確には「競売よりも高くなる可能性がある」という意味です。

任意売却は、スケジュールに制限があり、買主からの契約解除を避ける必要があるため、諸条件を受け入れてくれる不動産会社が買主（買取）となるケースが多くなります。

買取価格は仲介での相場価格より低くなる（市場の概ね7〜9割程度となる）のが一般的ですが、築年数が古い物件や条件に制約がある物件の場合は、買取と仲介の価格差が縮まる傾向にあります。

任意売却に踏み切るかどうかを判断するには、まず「いくらで売れるのか」を把握しましょう。

売却価格がわからなければ、引越し代や残債の返済方法など、条件の交渉が進められません。

3. 債権者との交渉が必要となる

任意売却は、一通りの条件を交渉できる反面、すべての事項について債権者である金融機関との合意を取り付ける必要があります。

債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えているため、引越し代の控除や残債の返済条件について、こちらから申し出なければ有利な条件は引き出せません。

交渉を自力で進めるのは精神的にも実務的にも負担が大きいため、任意売却は経験豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

債権者との交渉に慣れた担当者であれば、引越し代の確保や残債の分割払いなど、条件を有利にまとめてくれる可能性があります。

4. 離婚時には手続きが複雑になる

離婚に伴う任意売却では、通常よりも手続きが複雑になるケースがあります。

夫婦共有名義のマンションを売却するためには、配偶者の同意が必要です。

離婚後に関係が悪化していると、元配偶者と連絡が取りにくくなったり、話し合い自体を拒否されたりすることがあります。

そうなると任意売却の手続きが進められなくなるため、できれば離婚前の段階で売却の方向性について合意を取っておくのがおすすめです。

また、配偶者が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚しただけではその責任は解消されません。

名義人がローンを滞納すれば、離婚後であっても元配偶者に返済の請求が届くのです。

離婚と任意売却が重なる場合は、不動産会社だけでなく弁護士にも相談し、財産分与や残債の負担割合について離婚協議書に明記しておくと、後からのトラブルを防げるでしょう。

任意売却は税金・諸費用を売却価格に含められる

任意売却は、売却にかかる税金や諸費用を売却代金から差し引く形で精算できるため、原則として手持ちの現金を用意する必要がありません。

任意売却では、通常の不動産売却と同様に以下の費用が発生します。

不動産を売却した場合、本来は上記の費用を負担しなければなりませんが、任意売却では債権者の同意を得た上で、売却にかかる諸費用を売却代金から精算することが可能です。

債権者も、売主が住宅ローンを滞納するほど経済的に厳しい状況であることを理解しているためです。

「手元にお金がないから売却すらできない」と悩んでいる方は、まずは不動産会社に相談してみてください。

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マンションの任意売却でよくある質問

Q1. 任意売却後に残債が払えないとどうなりますか？

残債を放置すると、給与や預貯金を差し押さえられる恐れがあります。

それでも返済が難しい場合は、自己破産などの債務整理を検討しなければなりません。

「返済できないから何もしない」ではなく、返済の目処が立たなくなった時点で、弁護士や司法書士などの専門家に相談して、状況に応じた最適な方法を提案してもらいましょう。

Q2. 連帯保証人と連絡がつかないマンションはどうすべきですか？

連帯保証人と連絡が取れない場合、任意売却の手続きが止まってしまう恐れがあります。

連帯保証人の同意は法律上の義務ではないものの、同意がないと債権者が任意売却に応じないケースが多いためです。

連帯保証人と連絡がつかない場合は、任意売却の実績が豊富な第三者（不動産会社など）が間に入ることで、手続きが進展することがあります。

離婚後に元配偶者と連絡が途絶えているケースでは、弁護士を通じた連絡も有効な手段です。

Q3. 任意売却で個人の信用情報はどうなりますか？

任意売却そのものは、信用情報機関への事故登録の対象にはなりません。

信用情報に傷がつく原因は、任意売却ではなく住宅ローンの滞納で、一般的に滞納が3ヶ月以上続いた時点で信用情報に「異動情報」が登録されます。

そのため、任意売却を検討する段階では、すでに登録されているケースがほとんどです。

登録期間は完済から5年（または自己破産等の場合は手続き開始から最大7年）程度が目安で、その間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成が難しくなります。

ただし、期間を過ぎれば情報は削除されるため、永遠に生活が再建されないわけではありません。

住宅ローンの返済に困ったら、まずは売却の検討を

この記事では、マンションの任意売却について解説してきました。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった方が、債権者の合意を得て市場で売却する方法です。

競売はルールが厳格で所有者の意向が反映されませんが、任意売却は売却価格や時期、残債の返済方法など、多くの条件を交渉で決められます。

住宅ローンの返済に不安を感じたら、まずは住んでいるマンションがいくらで売れるのかを把握するところから始めましょう。

督促状が届いている方も、競売の入札が始まる前であれば任意売却に切り替えられる可能性があります。

一人で抱え込まず、住宅ローンを借りている金融機関や、任意売却の実績がある不動産会社に早めに相談してみてください。