相続したマンションを売却する流れを解説。税金や利用できる特例とは？

近年は高齢者も終の棲家としてマンションに住む人が多いことから、相続で親からマンションを引き継ぐケースも増えています。

相続マンションは、遺産分割の目的で売却することも珍しくありません。

売却する場合は、名義変更が必要です。

また、利用できる節税特例が少ない点も特徴となっています。

相続マンションを売る場合には、あらかじめ手続きや税金の特例について知っておくことが望ましいです。

この記事では、相続マンションの売却方法や税金の支払いについて解説します。

親のマンションを相続した際の選択肢

マンションを相続したときは、主な選択肢として「自分で住む」、「賃貸に出す」、「売却する」の3つがあります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

選択肢	メリット	デメリット
自分で居住する	購入資金が不要となる 将来売却するときにマイホームの節税特例が利用できる	修繕積立金等の維持費が発生する 立地や築年数、間取りが選べない
賃貸に出す	家賃収入が得られる 将来、収益物件として売ることもできる	修繕積立金等の維持費が発生する 賃貸に適しているとは限らない
売却する	現金にすることで遺産分割や納税がしやすくなる 維持費の負担から免れる	売却に時間がかかることがある 共有の場合には共有者全員の同意が必要となる

1.自分で居住する

相続したマンションが、条件の良い物件であればマイホームとして快適に過ごすことができます。

しかしながら、立地や築年数、間取り等の条件が既に決まっているため、条件が悪ければマイホームとして住みにくい可能性はあります。

2.賃貸に出す

立地や築年数、間取り等の条件が賃貸に適していなければ、必ずしも貸せるとは限りません。

空室が長引けば維持費だけがかかることになるため、貸しにくい物件は売却の方がメリットは出てきます。

3.売却する

相続したマンションは、「平等に遺産分割を行う」または「相続税の納税資金を確保する」といった目的で売却を選択する人も多いです。

複数の相続人で共有によって引き継いだ場合は、売却に共有者全員の同意が必要です。

相続したマンションの売却までの流れ

この章では、相続したマンションの売却までの流れについて解説します。

1. 相続手続き

相続が開始したら、まず被相続人(死亡した人)の全財産を把握することが必要です。

借金もマイナスの財産として相続財産に含まれます。

相続税の計算過程では基礎控除額を計算するため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を漏れなく確認しておきましょう。

相続が発生すると、相続財産は相続人の共有で引き継がれます。

特定の相続人に財産を引き継がせるには、「遺言による分割」もしくは「遺産分割協議による分割」を行います。

遺言とは、被相続人の生前の最終意思を尊重し、その意思の実現を死後に図る制度のことです。

遺言書が残っている場合には、原則として遺言書に従って遺産を分割することになります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人同士で遺産の分け方を自由に決めることができる話合いのことです。

遺産分割協議は、「遺言書が残っていない場合」、もしくは「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に行います。

2. 相続登記で名義変更をする

相続登記は、2024年(令和6年)4月1日以降、義務化されています。

相続登記とは、相続を原因とした所有権移転登記のことです。

相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内に行うことが必要となります。

相続登記に必要な書類は、下表の通りです。

分割方法	必要書類
遺言による分割	遺言書 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本 相続人または受遺者の現在の戸籍謄本 遺言により相続または受贈する相続人・受贈者の現在の住民票または戸籍の附票 固定資産評価証明書
遺産分割協議による分割	遺産分割協議書 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続したすべての戸籍謄本など 被相続人の除住民票または戸籍の附票 相続人全員の現在の戸籍謄本 遺産分割により相続する相続人の現在の住民票または戸籍の附票 固定資産評価証明書
法定相続による分割	被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続したすべての戸籍謄本など 被相続人の除住民票または戸籍の附票 相続人全員の現在の戸籍謄本 被相続人の除住民票または戸籍の附票 固定資産評価証明書

出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

3. 相続税の計算と納付

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。

ただし、全ての人に相続税の納税義務があるわけではなく、被相続人の残した相続財産(正味遺産額)が基礎控除額を超える人に納税義務があります。

基礎控除額とは、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた価額のことです。

相続税は、まず各法定相続人が法定相続分で取得したものとして総額を計算します。その後、実際に取得した割合で案分して各人の税金を求めます。

法定相続人と法定相続分の関係は、下表の通りです。

法定相続人	法定相続分
配偶者と子どもの場合	配偶者1/2、子ども1/2
配偶者と直系尊属	配偶者2/3、直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹の場合	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

法定相続分に応ずる取得金額と税率の関係は、下表の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	-
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

例えば、法定相続人が配偶者と子1人、正味遺産額が1億円のケースを考えます。

法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円(＝3,000万円＋600万円×2人)ですので、課税遺産総額は以下の通りです。

法定相続人が配偶者と子1人の場合、法定相続分は配偶者が50％、子が50％です。

そのため、相続税の基礎となる税額は下表のようになります。

相続人	取得金額	計算式	税額
配偶者(50％)	2,900万円	2,900万円×15％－50万円	385万円
子(50％)	2,900万円	2,900万円×15％－50万円	385万円
相続税の総額			770万円

法定相続分に応ずる取得金額はいずれも3,000万円以下であるため、税率は15％、控除額は50万円です。

なお、各人が納める相続税は、財産を取得した人の課税価格に相続税の総額を案分して税額を計算することになります。

4. 不動産会社に依頼して売却する

売却を行う場合は、不動産会社に売却の依頼をすることが通常です。

売却には、買取と仲介、買取保証の3種類があります。

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で早く売る方法のことです。

買取は売却価格が安くなりますが、1週間～1ヶ月程度で現金化することができます。

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて市場価格で高く売る方法のことです。

仲介は売却価格が高くなりますが、現金化まで3～6ヶ月程度の時間がかかります。

買取保証とは、一定期間仲介による売却を試み、期限まで売れなかったら最終的に不動産会社に買い取ってもらう方法のことです。

相続後の売却では、相続税の納税資金の確保のためにマンションを売らなければならないこともあります。

理由としては、相続税は現金納付が原則だからです。

相続税の納期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。そのため、すぐに買取を選択しなければならないほど短期間ではありません。

しかしながら、万が一、売れないことに備えて期限までに売却を完了させる必要があります。

そのため、納税のための売却であれば、仲介で高く売ることを試すことができ、かつ、最後は買取へと移行できる買取保証もおすすめです。

5. 売買契約締結と引き渡し

売却活動を通じて買主が決まったら、売買契約を締結します。

売買契約はあくまで「いつ、いくらで売るか」かを書面で契約するだけであり、その時点で所有権が移転するわけではありません。

不動産の売却では、引き渡し時に所有権が移転し、売買代金も引き渡し時に受領します。

引き渡しは、売買契約の1～1.5ヶ月後に行うことが通常です。

相続税の納期のために売却を検討している人は、引き渡しまでの期間も考慮してスケジュールを組む必要があります。

6. 確定申告

売却により譲渡所得(売却益のこと)が発生する人は、所得税および住民税、復興特別所得税を納税するために確定申告が必要です。

確定申告は、売却の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

また、税金の特例を利用する人も、確定申告が必要となります。

税金の特例によって税金が発生しない場合でも、特例を利用するために確定申告の手続きが必要です。

相続したマンションの売却でかかる税金・費用

この章では、相続したマンションの売却でかかる税金・費用について解説します。

登録免許税

相続登記は相続で取得したことを知った日から3年以内に行う義務がありますが、それより以前に売却する場合には売却前に名義変更が必要となります。

理由としては、相続登記によって売主を明確にする必要があるからです。

相続登記の登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。

司法書士手数料

名義変更を司法書士に依頼する場合、5～8万円程度の司法書士手数料が発生します。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書となります。

印紙税は売買契約書に記載する売買代金に応じて決まり、主な印紙税は以下の通りです。(2027年3月31日までの軽減税率)

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

マンション売却では、譲渡所得が生じると、税金が発生します。

譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

所得税および住民税、復興特別所得税を合算した原則的な税率は以下の通りです。

※所有期間は売却した年の1月1日における保有期間のこと
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

仲介手数料（仲介のみ）

仲介で売却した場合、もしくは買取保証の仲介期間中に売却した場合は、不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売買代金に応じて上限額が決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

また、仲介手数料には別途消費税がかかります。

相続マンションの売却で使える特例

この章では、相続マンションの売却で使える特例について解説します。

3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例のことです。

3,000万円特別控除には、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームの3,000万円特別控除」の2種類があります。

まず、相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるのは一定の要件を満たす「戸建て」だけであり、マンションは利用できません。

一方で、マイホームの3,000万円特別控除はマンションでも利用できますが、マイホームとして住んでいる人が売る場合に限られます。

そのため、マイホームの3,000万円特別控除は、相続マンションを自宅として住み、その人が将来売却するときに利用できる特例となります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、売主が相続税を納税した人であれば一定期間内に売ることで節税できる特例のことです。

まず、相続税は全ての人に課税されるわけではないため、相続税の納税義務のなかった人には取得費加算の特例は利用できません。

取得費加算の特例を利用するための要件は、以下の通りです。

売却期間も限られており、特例を利用するには相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが必要となります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例も、マイホームとして売ったときに利用できる特例です。

そのため、相続人がマイホームとして引き継がず、相続後、そのまま売っても軽減税率の特例は利用できません。

軽減税率の特例とは、所有期間が10年超のマイホームを売却した際に利用できる特例です。適用要件を満たすと長期譲渡所得よりも税率が下がります。

軽減税率の特例を適用したときの税率は、下表の通りです。

課税譲渡所得金額	所得税	住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％

• 復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます

軽減税率の特例はマイホームの売却特例であり、マイホームの3,000万円特別控除との併用が可能です。

なお、相続人がマイホームとして住む場合、所有期間に関しては被相続人(死亡した人)が住んでいた期間も加算することができます。

例えば、親が既に9年間住んでいれば、相続で引き継いだ人がマイホームとして1年超住めば所有期間は10年超の物件としてカウントすることが可能です。

相続マンションが売れない理由と対策

この章では、相続マンションが売れない理由と対策について解説します。

相続マンションがなかなか売れない理由

相続マンションが売れない理由としては、以下のような点が挙げられます。

相続マンションが売れない場合の対処法

相続マンションが売れない場合の対処法としては、以下のような対策が効果的です。

売却が極めて困難なマンションに関しては、相続放棄という選択肢も考えられます。

相続放棄とは、はじめから相続人でなかったこととする制度であり、現金や不動産、借金もすべて放棄することです。

相続放棄をするには、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

また、相続放棄は全ての財産を相続放棄する必要があり、都合よくマンションだけを相続放棄することはできません。

その他として、他人に無償でマンションを与える無償譲渡も考えれます。

ただし、無償譲渡は贈与と同じであるため、他人に譲ったとしても相手に贈与税が生じてしまう点が難点です。

贈与税は、マンションの相続税評価額を元に計算されます。

贈与税も踏まえると無償譲渡も簡単には成立しにくいことから、売れないマンションは最終的には買取業者に売ることが現実的な選択肢といえます。

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相続したマンションの売却でよくある質問

この章では、相続したマンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 相続したマンションは3年以内に売却すべきですか？

特にいつまでに売却すべきという期限はありません。

ただし、取得費加算の特例が使える人は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

取得費加算の特例は利用できない人も多いため、利用できなければいつ売却しても良いといえます。

Q2. マンション相続は不動産か現金のどちらがいいですか？

不要なマンションや、立地等が悪く貸しにくいマンションは、売却して現金化した方が良いといえます。

マンションは修繕積立金等の維持費がかかります。そのため、活用できない物件を持ち続けると維持費の負担が重くなっていくからです。

一方で、立地等の条件が良く、マイホームとして住みたい、または貸すことができるマンションは、そのまま不動産として保有した方が良いといえます。

Q3. 相続マンションが売れない場合は賃貸に出すべきですか？

一般的に、売却よりも賃貸の方が入居者探し等の難易度が高い傾向にあります。

売れないマンションは、賃貸に出しても借主が見つからないことが一般的といえます。

そのため、売れない場合には、買取業者に買取を依頼するなどの対策を検討し、早めに手放した方が良いといえます。

Q4. 相続人が複数人の場合はどうすればいいですか？

相続人が複数人いるケースで、マイホームとして住むか賃貸に出す場合は注意が必要です。できる限り単独の所有者に引き継がせることが望ましいでしょう。

単独の所有者にするには、遺言書もしくは遺産分割協議によって所有者を単独にする必要があります。

一方で、売却であれば複数の相続人で共有する形でも、共有者の全員の同意があれば売ることは可能です。

共有のまま売却すれば、相続財産を現金で平等に分け合うことができます。

まとめ

以上、相続マンションの売却について解説してきました。

マンションを売却するには、事前に相続登記によって名義変更を行うことが必要です。

相続したマンションは、マイホームのマンションとは異なり利用できる節税特例は多くはありません。

相続マンションは相続税の納税資金確保のために売却するケースが多いため、まずは相続税が発生するか否かを確認することが適切です。

売却が必要となった場合には、買取も含めて検討して頂ければと思います。