マンションの建て替えは実際ある？負担する費用や耐用年数について

1953年に東京都が分譲した「宮益坂(みやますざか)ビルディング」が日本最初のマンションとなり、日本のマンションの歴史は約60年程度ですが、築50年を超えるマンションが増えているため、今後建て替えが必要なマンションが増えていくことが予想されます。

今住んでいるマンションもいずれ古くなりますので、マンション建て替えは決して他人事ではありません。

そこで今回の記事では「マンションの建て替え」を中心にマンションの建て替え事例、マンション建て替えの流れなどについてお伝えします。ぜひ最後までご覧ください。

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マンションの寿命や耐用年数について

マンションの耐用年数には「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」という3つの考え方があります。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、会計上、減価償却費を計上できる期間のことです。

法定耐用年数は、建物の構造によって決まっており、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は47年になります。

法定耐用年数は、建物を十分に利用できる期間をある程度反映していますが、実際に利用できる期間や経済価値が生じる期間とは直接関係はありません。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、物理的に建物が利用できる期間のことです。

近年は建築技術が発展したため、鉄筋コンクリート造の建物であれば耐用年数が100年を超えるともいわれています。

ただし、50年前は今よりも建築技術が低いため、50年前に建てられたマンションは築60〜70年くらいが物理的耐用年数の限界と推測されます。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、建物に経済価値が残っている年数のことです。

マンションには土地価格もあるため、建物価格がゼロ円になってもマンション価格がゼロ円になるわけではありませんが、経済的耐用年数を過ぎるとほぼ土地価格のみで取引されるようになります。

マンションの経済的耐用年数は、一般的に40〜50年程度です。

そのため、築50年超のマンションには建物価格は残っておらず、ほぼ土地価格のみで取引されます。

経済的耐用年数が存在する理由としては、建物が古くなると現在の市場で求められる仕様とは合致しなくなっていくからです。

例えば、現代の築50年のマンションには、「エレベーターがない」「エアコンが設置できない部屋がある」「リビングが狭い」などの悪条件が多い物件があります。

エアコンが設置できなくても住もうと思えば暮らせますが、今の時代に好んで購入する人は少ないです。

いざ売りに出そうとしてもなかなか売れず、経済価値も生みにくくなります。

「住める」のと「住みやすい」のは別であり、住める年数が物理的耐用年数で、住みやすい年数が経済的耐用年数となります。

以下にそれぞれの特徴の違いを表にしたものを共有します。

耐用年数については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションの寿命や耐用年数について見てきましたが、次にマンションの建て替え件数についてお伝えします。

マンションの建て替え件数は多くはない

日本最初のマンションが誕生してから約60年が経過したことを冒頭にお伝えしましたが、実際に建て替えられたマンションの件数は決して多くはありません。

国土交通省によると、国内で建て替えられたマンションの実績数は2021年4月1日時点において累計で263件です。

2020年までの累計は254件でしたので、2021年に建て替えられたマンションは全国で9件ということになります。

画像出典：国土交通省「マンション建替えの実施状況(令和3年4月1日時点／令和3年6月21日更新)」

ここまでマンションの建て替え件数について見てきましたが、次にマンションの建て替えが少ない理由についてお伝えします。

マンションの建て替えが少ない理由

マンションの建て替えが少ない理由についてお伝えします。

費用の負担が重い

マンションの建て替えが進まない最大の理由は、建て替え費用の負担が重いということです。

マンションでは、管理組合が修繕積立金をストックしているため、ある程度のお金が積立されています。

しかしながら、貯蓄している修繕積立金の額だけでは、マンションの建て替え費用に足りず、多くのマンションが資金面で建て替えを断念しているのが実態です。

資金不足となっているのは、多くのマンションで見られる現象ですが、一部のマンションでは建て替えを成功させている例もあります。

建て替えに成功しているマンションは、建て替えによって新たな分譲床を生み出し、その分譲床を販売して建て替え資金を捻出しているケースが多いです。

例えば既存のマンションが100戸で建て替えによって150戸のマンションにできる場合、50戸を販売して建て替え資金に充てることができます。

しかしながら、このように新たな分譲床を増やせるのは全てのマンションにできるわけではありません。

新たな分譲床を生み出せるのは、容積率が余っているマンションであることが基本です。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。容積率が高いと、大きな建物を建てることができます。

例えば、容積率が300％と指定されているのにもかかわらず、現在のマンションが200％しか利用していない場合、建て替えで300％を使用すれば今よりも大きな建物を建築でき、新たな分譲床を生み出すことが可能です。

昨今の新築マンションは容積率が未消化の物件はほとんどありませんが、古いマンションの中には容積率が指定される以前に建築された物件もあり、容積率が未消化の状態になっている物件も存在します。

容積率が未消化の物件は、新たな分譲床によって建て替え資金をねん出できるため、建て替えに成功しやすいのです。

建て替え決定までの流れが複雑

マンションは、建て替え決定までの流れが複雑である点も、建て替えが進まない要因です。

マンションを建て替えるには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成決議が必要となります。

議決権

議決権とは、各区分所有者の共有部分の持分割合のことです。

建て替えのために5分の4以上の決議が必要なことを「建て替え決議」と呼びます。

マンションの建て替えでは、まずこの建て替え決議を取ることが極めて困難です。

マンションを建て替えるには、建て替え期間中、所有者は他の家に引っ越す必要があります。

修繕積立金も多く徴収されるケースもあり、区分所有者の経済的な負担は大きいです。

古いマンションには年金生活を行っている高齢者も多いため、区分所有者に一定の経済的負担を負わせる建て替えは、合意が得られないことがよくあります。

そもそも建て替え決議が得られないマンションが圧倒的に多く、管理組合の方向性が建て替えに向かわないケースがほとんどです。

また、理事にゼネコン出身者等の建物に詳しい人がいないと、議論が前向きに進まないことが多いです。建て替えでは理事に有能な人材がいることが重要なポイントです。

既存不適格な分譲マンションが多い

建て替えが困難な理由として、既存不適格な分譲マンションが多いという意見も一部にあります。

既存不適格

既存不適格とは、当時の法令には合致しているものの、現在の法令には合致していない建物のことです。

例えば、現在は容積率が200％と指定されている土地で、今の建物が250％の容積率を使ってしまっているようなケースが既存不適格に該当します。

古い建物の中には容積率が指定される前に建てられた物件もあるため、容積オーバーをしている物件も確かに存在します。

しかしながら、仮に容積オーバーをしていなくても、建て替えは困難です。

建て替えは容積率が余っている状況でないと難しいため、既存不適格建物か否かに関わらず、現行の法令を守っている建物ですら難しいといえます。

例えば、容積率が300％の土地で、現在の建物が300％の容積率を消化している場合は、合法であるため、既存不適格には該当しません。

しかしながら、容積率が余っていない状態では、合法的な建物であっても建て替えは難しいといえます。

つまり、既存不適格物件だけが建て替えが困難というわけではなく、実は現行法に合致した建物ですら建て替えは難しいといえます。

ここまでマンションの建て替えが少ない理由について見てきましたが、次にマンションの建て替えの流れについてお伝えします。

マンションの建て替えの流れ

マンションの建て替えの流れについてお伝えします。

準備段階

準備段階では、管理組合の中で建て替え検討チームのようなものを立ち上げ、勉強会を行うことから始めます。

勉強会はマンション管理士等の専門家に主導してもらうこともありますが、無償で対応してくれるゼネコンやディベロッパーに依頼する管理組合も多いです。

ゼネコンやマンションディベロッパーは、建築費や分譲の販売価格を具体的に明示してくれるため、現実的な計画を立てやすくなっています。

勉強会を通じてマンション建て替えの可能性が見えてきたら、理事会で報告する流れとなります。

検討段階

検討段階に入ったら、理事会で具体的な審議を進めていきます。

予算の配分もあるため、具体的に今後の大規模修繕の実施も含めて検討していきます。

建て替えを優先して大規模修繕を行わないというのは住民の理解も要するため、住民へのアンケートや共用部などでのアナウンスを通じて、徐々に区分所有者の建て替えの機運を高めていくことが必要です。

建て替え決議を確実に得るためには、建て替えするという方針を区分所有者全体で確認することがポイントとなります。

この建て替え方針を区分所有者全体で確認する手続きを、俗に「建て替え推進決議」と呼びます。

建て替え推進決議は区分所有法で定められた「建て替え決議」とは異なるため、必須ではありませんが、4分の3以上の賛同を得ていることが望ましいとされています。

計画段階

多数の区分所有者の意見が建て替えの方向に向かったら、具体的な計画に入っていきます。

ゼネコンやマンションディベロッパーを正式に決定し、事業者の協力を得ながら建物設計や建築費、新たな分譲床で得られる収入などの具体的な数値を固めていきます。

計画の見える化ができたら、いよいよ管理組合の総会で建て替え決議を取ります。

建て替え決議には、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要であり、ここが最初にして最大の関門です。

区分所有者の建て替えに対する気運の醸成や理事による住民への根回しが不十分だと、建て替え決議は取れないことになります。

実施段階

実施段階に入ったら、新たに「マンション建て替え組合」が設立され、マンション建て替え組合が主体となって建て替えを推進していきます。

マンション建て替え組合は、建て替えの不参加者に対し売渡の請求をしたり、建て替え後元の住民の権利をどのように配分するかの権利変換計画を策定したりします。

権利変換計画が利害関係者に承認されれば、住民に仮住まいへ移転してもらい、建物を取り壊して建て替えを実施していく流れです。

建物が竣工したら、元の住民に再入居してもらい、新しいマンションで新たな管理組合を設立します。

ここまでマンションの建て替えの流れについて見てきましたが、次にマンションの建て替え費用の相場についてお伝えします。

マンションの建て替えの費用や負担額の目安

マンションの建て替え費用と負担額についてお伝えします。

マンションは、専有部の他にエントランスホールやエレベーター、集会室、階段、共用廊下があります。

共用部もあわせた全体の面積は専有部の1.4倍程度になることが一般的です。

例えば、1戸が65平米のマンションを建て替える場合、その1戸は共用部も含めると91平米(＝65平米×1.4)程度の建築費を負担することになります。

91平米は、坪数に換算すると27.5坪です。

マンションの建築費相場は坪120万円程度ですので、27.5坪を建て替えるとすると1戸あたり3,300万円の費用負担が発生することになります。

また、解体費用は新築工事費の10％程度が相場となるため、3,300万円を1.1倍すると取り壊し費用を含めた負担額を概算できます。

取り壊し費用も含めると、1戸あたりの負担額は3,630万円(＝3,300万円×1.1)です。

ただし、マンションの建て替えは管理組合がストックしてきた修繕積立金も使用するため、これらの建築費を区分所有者が全て負担するわけではありません。

修繕積立金の積み立て状況にもよりますが、1戸あたりの実質的な負担額は1,000〜2,000万円程度とされています。

また、容積率が余っている場合には、新たに生まれる分譲床で得た利益を建築費に充当できるため、1戸あたりの負担額はさらに下がるという仕組みです。

昨今のように新築マンションの価格が高い時期であれば、分譲床の利益も増えるため、容積率が余っているマンションは建て替えやすくなります。

次にマンションの建て替え事例について見ていきましょう。

マンションの建て替え事例

マンションの建て替えに関して、2020年に行われた千葉県最大規模の事例を紹介します。

ここまでマンションの建て替え事例について見てきましたが、次に建て替えが実施されないマンションの今後について見ていきましょう。

建て替えが実施されないマンションの今後

建て替えが実施されないマンションの今後についてお伝えします。

定期的な大規模修繕

建て替えをしないマンションは、定期的な大規模修繕を継続していくことが最も現実的な選択肢です。

大規模修繕であれば、今まで積み立ててきた修繕積立金の中で実行できることが多くあります。

バリアフリー工事や防犯カメラの設置などの工事は区分所有者及び議決権の2分の1以上の普通決議で実行できるため、住民の賛同も得やすいです。

マンション敷地売却制度

マンション敷地売却制度とは、資金不足で建て替えができないマンションを都道府県知事の認定を受けた買受人(主にマンションディベロッパー)が買い受けてくれる制度のことです。

マンション敷地売却制度は、建て替えではなく、全体を売却することから資金がなくても実行することができます。

マンション敷地売却制度を利用できるマンションは、耐震性不足のために除去すべきであると行政に認定されたマンションです。

仮に認定されたとしても、売却するには区分所有者の頭数、議決権および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の賛成が必要となります。

単なる売却であるため、資金のハードルは低いですが、賛成数は建て替え決議と同等の数が必要であり、簡単に決定できるものではないといえます。

マンション敷地売却制度を実行するには、建て替えと同様に住民への十分な周知と意識の醸成活動が必要です。

次にマンションの建て替えが決まった際の対処法について見ていきましょう。

マンションの建て替えが決まった時の対処法

マンションの建て替えが決まった時の対処法についてお伝えします。

建て替えに賛成して再入居する

1つ目は、建て替えに賛成して再入居するという選択肢があります。

マンションの建て替えには区分所有者にも一定の費用負担があることが通常ですが、一般的には建て替え後に再入居した方が安いです。

土地の権利は既に持っていますし、建築費の一部は修繕積立金の中から充当されるため、新築物件の建物代金の一部を支払うだけで新築マンションを購入できるイメージになります。

また、住み慣れた環境を変える必要もありませし、経済的にも精神的にも再入居した方がメリットは大きいといえます。

建て替えに反対して立ち退きする

少しもったいないですが、建て替えに反対して立ち退きするという選択もあります。

建て替え決議は5分の4以上の賛成で可決されるため、最大でも5分の1の反対者は存在します。

反対者に対しては、建て替え組合による売渡請求という手続きが存在します。

売渡請求を受ければ、そのマンションを時価で売却することが可能です。

ただし、建て替えが必要なマンションの時価はかなり安いと考えられます。売ったとしても、その売却代金では新築物件を到底買えません。

経済的にはデメリットが多いことから、反対して立ち退く選択肢は一度冷静になり、慎重に選ぶことをおすすめします。

建て替え費用の負担が大きい時はマンション売却も検討

建て替え費用の負担が大きくて反対しても、最終的には売渡請求によって時価で売却できます。

しかしながら、建て替え時期はいつになるかわかりませんし、反対者になって嫌われ者になるのも考えものです。

そのため、反対はしたくないけれども、賛成もしたくない場合には今のうちに売ってしまうことをおすすめします。

今売っても、反対者になって売渡請求によって売っても、売れる価格は時価です。

いずれにしても時価よりも高く売れるということはないので、今売っても同じといえます。

反対者になるのが性に合わない人は、今のうち売却してしまいましょう

ここまでマンションの建て替えについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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マンションの建て替えでよくある質問

マンションの住み替えでよくある質問についてお伝えします。

Q1.建て替えが決まった時に利用できる制度や補助金はありますか？

マンション建て替えでは、自治体で補助金制度を設けている場合があります。

東京都には「都市居住再生促進事業」という制度があり、補助金を受けるには一定の要件を満たすことが必要です。

Q2.建て替えに必要な住民の賛成人数はありますか？

マンションの建て替えには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

Q3.建て替えられたマンションの平均築年数はどれくらいですか？

公式な統計はないため、平均築年数はわかりません。

事例の数も少ないため、何とも言えませんが、公表されている建て替えプロジェクトでは、新築から建て替え決議を取るまでの平均築年数は40年となっています。

建て替えは容積率が余っている等のその他の条件が良くないとできないため、築年数だけでは建て替え時期を一概に判断できないといえます。

Q4.マンションの建て替えにはどれくらいの期間がかかりますか？

準備段階から竣工までは10年程度かかると予想されます。

記事内で紹介した千葉県の若潮ハイツの大規模建て替えの事例では12年かかっています。

まとめ

マンションの建て替えについて解説してきました。

マンションの建て替えは簡単にできるものではなく、実績数も少ないです。

もし建て替えされるようであれば、賛成者に回った方が経済的にはメリットがあります。

反対者になりたくないけれども、経済的な負担が重いという方は、今のうち売却を検討するのも良いでしょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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