目黒区で中古マンションの売却や買取をする前に確認すべき売買相場

ハイセンスな街並みなのに温かさも感じる目黒区は、芸能人も多く住むエリアとして人気の高い区です。

目黒川のほとりを歩けば、「こんなところに住んでみたい」と思う人も多いと思います。

区の東側は渋谷区と港区に隣接し、職住近接を実現できることから目黒区は住宅地としては申し分のない条件を備えています。

では、そんな目黒区でマンションを売却すると、いくらくらいで売れるのでしょうか。

そこで今回の記事では「目黒区のマンション売却」を中心に目黒区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

目黒区にあるマンションを早く売却したい方は、マンション買取実績が15,000件以上あるスター・マイカのマンション買取サービスをご利用ください。

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東京都目黒区について

最初に目黒区の概要についてお伝えします。

人口

2022年1月1日現在における目黒区の人口は278,276人、世帯数は156,910世帯です。

昨年の2021年1月1日現在の人口は281,317人ですので、人口は若干減少しています。

2021年から2022年にかけて人口が減ったのは目黒区だけでなく、東京都全体でも減っています。

近年、東京は人口の一極集中が続いており、転入者が転出者を上回る社会増を背景に人口が増え続けていました。

東京都は、2021年も大学生や新社会人が移り住んだことで多くの転入者が生じています。

しかしながら、2021年は転出者が急激に増えたことで社会増の人数が大幅に減少しました。

転出者が急激に増えた主な原因は、リモートワークの普及です。

主に1LDKや2LDKなどの狭い間取りに住んでいた人が、仕事部屋を確保するために3LDKや4LDKなどの広い間取りを求めて、千葉県や埼玉県の郊外に移転しました。

また、新型コロナウイルスによって在日外国人が帰国するという事態も生じ、高齢者の死亡による自然減も加わったことで全体として人口が減少するに至ったのです。

目黒区においても、同様の理由から人口が減少に転じています。

目黒区は住宅価格が高いがゆえに広い間取りを確保しにくく、リモートワークの普及の影響を強く受けたものと推測されます。

目黒区の人口推移

目黒区の人口推移は以下の通りです。

目黒区の町名一覧

目黒区の町名一覧は以下の通りです。

行政・区の取り組み

2021年4月1日現在における目黒区の待機児童数は0人です。

目黒区は2020年に待機児童数0人を達成しており、0人は2年連続となります。

目黒区は、児童手当や児童育成手当、児童扶養手当、医療費助成等の様々な助成制度が充実していることも特徴です。

特筆すべき制度としては、認可外保育施設等の無償化があります。

また、目黒区では「みんなにやさしい街づくり」として、目黒川水質浄化対策や公園施設長寿命化計画等の取り組みを行っています。

景観法に基づき目黒区景観計画が策定されており、目黒区の美しい街並みが維持されるよう行政側も努力しています。

目黒川を中心として区内の住環境が保たれており、心安らぐ住みやすい街となっていることが特徴です。

交通事情（駅・道路）

目黒区は交通利便性の高い区ではありますが、鉄道の駅は少ない区です。

目黒区の代表的な駅は、東京メトロ日比谷線の中目黒駅になります。日比谷線の駅は、目黒区内には中目黒しかありません。

JR山手線の目黒駅は、住所が品川区にあるため、目黒区はJRの駅が一つもない区となります。

私鉄に関しては、東急東横線の「中目黒駅」「祐天寺駅」「学芸大学駅」「都立大学駅」「自由が丘駅」が目黒区内の駅です。

東急大井町線は「自由が丘駅」と「緑が丘駅」、東急目黒線は「洗足駅」が目黒区内の駅となります。

京王井の頭線は、「駒場東大前駅」だけが目黒区内の駅です。

目黒区は、駅数こそ少ないものの、東急田園都市線「池尻大橋駅」(世田谷区)やJR山手線「目黒駅」(品川区)も近接しています。

実質的には多くの路線が利用可能であり、交通利便性は非常に高いです。

また、高速道路に関しては区内に首都高速道路が通っています。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、目黒区の「注目の駅ランキング」（※2022年9月時点）は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「目黒区の注目の駅ランキング」

目黒区は、区全体が高級住宅街の様相を呈しており、どこを切り取っても住宅需要の高いエリアです。

上表は賃貸住宅を前提としたランキングであるため、賃貸として住みやすい地域がランクインしています。

一方で、目黒区には分譲住宅地として人気の高い地域がたくさんあります。

碑文谷や、青葉台、三田、駒場、八雲、柿の木坂、自由が丘等が目黒区の高級住宅街です。

目黒区は狭いエリアに高級住宅街が密集しており、ほとんどのエリアでマンションを高く売ることができます。

ここまで目黒区の概要について見てきましたが、目黒区の中古マンション平均売買相場について見ていきましょう。

目黒区の中古マンション平均売買相場

2020年度における目黒区の中古マンション平均売買相場は、下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

目黒区の中古マンションの平均価格は「5,838万円」となっています。

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

東京23区の中では5位となっており、高水準の価格帯です。

目黒区のマンションは、首都圏の他の地域と比べるといかに高いかがわかります。

首都圏の各地域と目黒区との価格の違いを示すと下表の通りです。

東京都区部(23区)では「5,325万円」であり、目黒区は「5,838万円」です。

東京都区部の平均価格を500万円以上も上回っており、都内でもかなり高い価格水準で取引されていることがわかります。

次に目黒区のマンション売買相場推移について見ていきましょう。

目黒区の中古マンション売買相場の推移

目黒区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

目黒区のマンション価格は、2013年以降上昇傾向が続いています。

過去10年間における底値は、2012年の「3,781万円」です。

2020年は「5,838万円」となっているため、わずか9年で2,000万円以上も価格が上昇しています。

2012年頃に購入した人であれば、売却すると売却益が生じるものと思われます。

2013年以降に価格の上昇が続いているのは、住宅ローンの低金利化の影響が大きいです。

日銀は2013年以降から異次元金融緩和政策を導入しており、このあたりから住宅ローンの金利が安くなっています。

住宅ローンの金利が安くなったことで、マンション価格が上がってきたわけですから、逆に言えば住宅ローンの金利が高くなるとマンション価格が下がる可能性があります。

住宅ローンの金利は、2022年に入ってから徐々に上がり始めています。

まだ本格的に上がっている段階ではありませんが、日銀も近いうちに金利を上げてくる可能性は高いです。

日本とは異なり、アメリカはインフレ対策のために政策金利を上げ始めています。

ドルの金利が上がれば、ドルで運用した方が有利になるため、円を売ってドルを買う動きが生じます。

その結果、日本は円安に陥ってしまい、様々な輸入価格が上がってきた状況です。

このまま円安が続けば日本でも物価が上がってしまうことから、日本も金利を上げる可能性が高くなっています。

金利が上がれば住宅ローンの金利も上がり、住宅需要が落ち込むため、マンション売却を検討している場合、タイミングが重要になってきます。

次に目黒区の間取り別の中古マンション価格について見ていきましょう。

目黒区の間取り別の中古マンション価格

目黒区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

目黒区のマンション単価は「1Kと1LDK」が同水準、2LDKが最も高いという結果になっています。

一般的に「1Kや1LDK」は面積が小さいため単価が高くなりやすいですが、目黒区の場合、面積の広い2LDKの方が単価は高くなっています。

つまり、目黒区では2LDKの需要が非常に高く、売りに出すと高単価で売却できるということです。

一方で、2DKだけ極端に単価が低いのは、統計の母集団の中に築年数が古い物件が多く含まれていることが理由となります。

今どきはリビング(L)のないマンションは流行らないため、2DKのような「リビングなし」の間取りは新築物件でほとんど供給されません。

よって、2DKは古い物件に多く偏在することになり、結果的に単価が安くなっているのです。

間取り別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に目黒区の築年数別の中古マンション価格について見ていきましょう。

目黒区の築年数別の中古マンション平均価格

目黒区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

中古マンションの単価は、築年数が経過するほど低くなることが一般的です。

目黒区のマンションも、築年数が古いほど単価が下がっています。

目黒区のマンションでは、「築1～9年」の単価「140.12万円／㎡」に対し、「築50年～」の単価「79.42万円／㎡」となっており、約43％しか下落していないのが特徴です。

郊外や地方の物件になると、7割以上も下がるケースがあるため、約43％という下落率は少ない方であるといえます。

マンション価格は、土地価格と建物価格の合計で構成されています。

目黒区は土地価格が高いため、新築時に土地価格が占める割合が大きく、建物価格が占める割合が小さいです。

築年数の経過によって下落する部分の建物価格の割合が少ないため、目黒区のマンションは価格が下がりにくくなっています。

築年数別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に目黒区の土地売買価格について見ていきましょう。

目黒区の土地売買の推移

目黒区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

「100～200㎡」の土地は、主に注文住宅を建てる人が購入する規模の土地です。

目黒区は土地価格が高いため、注文住宅を建てる人が少なく、需要が不安定な傾向があります。そのため、「100〜200㎡」の土地は上下しやすいです。

マンションは一貫して上昇しており、目黒区は土地よりもマンションの方が売却しやすいといえます。

ここまで目黒区の売買相場について見てきましたが、次に目黒区の人気エリアについてお伝えします。

売買実績から見る目黒区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る目黒区で人気のエリアは以下の通りです。

次に目黒区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

目黒区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「目黒区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に目黒区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ティハウス中目黒ステーションコート

シティハウス目黒ザ・ツインNORTH

The目黒

リビオ目黒ザ・プレイス

テラス恵比寿の丘

ドレッセ目黒大橋プレヴィ

パークハウス諏訪山プレゼンス

中目黒アトラスタワー

ブリリア目黒東山

クロスエアタワー THE SMART

ここまで目黒区の人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの目黒区のマンション買取事例

スター・マイカのマンション買取サービスについて紹介しましたが、この章では目黒区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

不動前

大岡山

武蔵小山

祐天寺

神泉

中目黒

代官山

学芸大学

池尻大橋

目黒

自由が丘

都立大学

まとめ

目黒区のマンション売却について解説してきました。

目黒区の中古マンションの平均価格は「5,838万円」で、東京23区では5位となっています。

目黒区のマンション相場について把握できたら、最初にマンションの査定依頼から始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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