築30年の中古マンションは売れない？資産価値や築20年との違いについて解説

2022年以降は、築30年のマンションも売却しやすくなる可能性が出てきました。

その理由は、「登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日以降の家屋」であれば築25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除などの税制優遇を利用できるようになったからです。

今後は以前よりも築30年のマンションが売却しやすくなりますので、これからがチャンスといえます。

そこで今回の記事では「築30年のマンション売却」を中心に、築30年のマンションが売れないと言われている理由やマンション売却のコツなどについてお伝えします。

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築古マンションとは

築古マンションというものに正確な定義は存在しません。

広告の表示で規制があるのは、新築または中古だけであり、新築とは「未入居かつ建築後1年未満の物件」のことを指し、それ以外は全て既存住宅(中古住宅)と呼ぶこととなっています。

築浅物件というと築5年以下の物件が該当するケースが一般的です。

一方で、築古物件となると築30年超の物件をイメージする人が多いと思われます。

あくまでも見た目の問題ですが、鉄筋コンクリート造のマンションは築20年くらいまでは比較的新しく見えて、築30年を超えると不思議と古く見える物件が多くなる印象です。

次に築30年の中古マンションが売れないと言われる理由について見ていきましょう。

築30年の中古マンションが売れないと言われる理由

築30年の中古マンションが売れないと言われる理由についてお伝えします。

住宅ローン控除を利用できないことが多いため

従来は、築25年超のマンションは原則として買主が住宅ローン控除を利用できなかったことから、売却の大きな障害となっていました。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

中古住宅市場の活性化を阻害するような制度でしたが、ようやく撤廃され、2022年からは「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)1月1日以降の家屋」であれば、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

1982年築となると、2022年時点では築40年の物件です。

よって、築30年クラスの物件は、これから売却すると買主は住宅ローン控除を利用できるようになります。

2022年の住宅ローン控除の制度改正は、築25年超の物件を持っている人にとっては朗報です。

設備の老朽化によって不具合が増えやすいため

設備の老朽化によって、不具合が増えやすいことも売却しにくくなる要因の一つです。

設備は、概ね築15～20年程度で故障が出始めます。

交換や修繕を行っていないままだと、築30年の時点では使えない設備がかなり増えてしまいます。

スムーズにマンションを売却するためには、設備の故障は直しておくことが適切です。

建物の外観が古く見えるため

建物の外観が古く見えることも売却しにくくなる要因の一つです。

鉄筋コンクリート造のマンションは、不思議と築30年を過ぎると古く見え始めます。

単純に汚れが目立つというだけでなく、デザインもトレンドからズレ始めるため、なんとなく古臭く見える物件が多いです。

耐震基準を満たしているか不安なため

耐震基準を十分に理解していない買主の中には、築30年の時点で耐震基準を満たしているか不安に思う人もいます。

耐震性は1981年6月1日以降に建築確認申請を通したかどうかで変わります。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことです。

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。

2022年時点では1981年築は築41年です。

不動産会社も築30年の物件は耐震基準を満たしていると説明するため、耐震性に関しては売却に大きな影響はないといえます。

ここまで築30年の中古マンションが売れないと言われる理由について見てきましたが、次に築30年超えでも新耐震基準に適合していれば問題ないことについてお伝えします。

築30年超えでも新耐震基準に適合していれば問題ない

2022年より前は、築25年超の物件で買主が住宅ローン控除等を利用できるようにするには、耐震基準に適合していることを証明する必要がありました。

そのため、築30年超えでも新耐震基準に適合していれば売却しやすくなるという状況にありました。

ただし、2022年以降は、25年ルールが撤廃されたため、単純に「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)1月1日以降の家屋」であれば障害なく売却することが可能です。

よって、築30年クラスの物件を持っている人は、今後は耐震基準についてはあまり気にする必要はないでしょう。

次に築30年超の中古マンションの資産価値（売買相場）について見ていきましょう。

築30年超の中古マンションの資産価値（売買相場）

全国の主要都府県における築30年のマンション平均価格は下表の通りです。

出典：ウチコミ「中古マンションの想定取引価格」を元に編集部作成

全国的には2,000万円前後となっており、東京都だけ突出して高く3,000万円を超えている状況です。

寿命と資産価値は別

昨今は100年建築を掲げているゼネコンや大手ディベロッパーなども多く、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は100年と考えることもできます。

しかしながら、実際に住むことはできても、必ずしも住み心地が良いとは限りません。

時代遅れの設備や間取りであれば、快適性は損なわれてしまいます。

建物の資産価値が発生する年数は「経済的耐用年数」と呼ばれます。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、建物の経済的耐用年数は40～45年程度です。

建物価値は40～45年程度でゼロ円となり、その後は土地価格のみが存在することとなります。

マンションの場合、築30年クラスであれば、建物価格は残っていることが一般的です。

次に築年数毎のマンション売買相場の推移について見ていきましょう。

築年数毎のマンション売買相場の推移

マンションの価格は築年数を追うごとに下がることが通常です。

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンション単価の推移は以下の通りです。

グラフ中のパーセンテージは築1～4年目の価格に対する下落率になります。

出典：土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期(東京都)のマンション」のダウンロードデータより編集部作成

マンション価格は、築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

次に築30年の中古マンションの数や割合について見ていきましょう。

築30年の中古マンションの数や割合

首都圏におけるマンションの成約物件の築年数別の割合を示すと下表の通りです。

成約物件とは実際に売却が決まった物件のことです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

築31年超の物件は、全体の中で29.7％となっています。

一方で、首都圏におけるマンションの登録物件の築年数別の割合を示すと下表の通りです。

登録物件とは成約前の売り出し中の物件(在庫物件)を指します。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

在庫物件では築30年超の物件の割合が44.7％にもなります。

在庫物件が44.7％もあるのに成約物件が29.7％しかないということは、それだけ築30年超の物件は売れ残っているということです。

成約物件の割合は築年数が新しい方が多く、在庫物件の割合は築年数が古い物件が多いという特徴があります。

ここまで築30年の中古マンションの数や割合に見てきましたが、次に築30年の中古マンションを売却する時のコツについて見ていきましょう。

築30年の中古マンションを売却する時のコツ

築30年の中古マンションを売却する時のコツについてお伝えします。

マンション売買の相場価格を把握する

マンションを売るなら、査定を依頼する前に相場価格をしっかり把握しておくことがポイントです。

相場を把握しておけば、査定価格が安過ぎる、または高過ぎるといった判断をすることができます。

マンションの相場把握で一番良いのは、同じマンション内の他の部屋の売却チラシを保管しておくことです。

マンションなら、通常、同じマンション内の他の部屋の売却チラシがポストに入っているはずなので、捨てずに参考資料として保管しておくことをおすすめします。

その他の方法としては、不動産ポータルサイトで条件の類似した物件広告を確認するという方法があります。

最寄駅が同じで、築年数や駅からの距離も近く、部屋の面積が類似した物件で比較することがポイントです。

ポータルサイトには物件の絞り込み検索機能が付いていますので、自分の物件に近い条件をどんどん追加していけば類似した物件を見つけることができます。

マンション売却の相場やチラシについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リフォームせずに売却する

リフォームせずに売却することもポイントとなります。

理由としては、リフォームしてもリフォーム費用を売却価格に転嫁できるとは限らないからです。

例えば、リフォームせずに4,000万円で売れる物件があるとします。

500万円のリフォーム費用を投じて4,600万円で売れるかというと、必ずしもそうはならず、4,200万円程度でしか売れないといったことがよくあります。

逆に損をしてしまう可能性があるため、何もせずに売ることをおすすめします。

マンション売却のリフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

買い手に対して分かりやすいメリットを提示する

買い手に対して分かりやすいメリットを提示するのもポイントです。

例えば、駅から徒歩7分となっている物件でも、「あの公園を通り抜けていくと5分で着きますよ」といった売主しか知らない情報等があります。

広告規制の関係で7分を5分とは書けませんが、内覧に来た人に対しては口頭で伝えることは可能です。

内覧とは購入検討者に物件の中を見せる販売行為のことを指します。

その他にもおすすめの近所のスーパーなどの住んでみないとわからない情報を伝え、買主の決断を促すこともコツです。

専任媒介で1社に売却を依頼する

専任媒介で1社に売却を依頼するという考え方もあります。

媒介とは不動産会社に依頼する仲介のことです。

不動産会社と締結する仲介の契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

一般媒介は複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができ、専任媒介または専属専任媒介は1社のみにしか売却を依頼できない契約です。

不動産会社が得ることのできる仲介手数料は成功報酬であるため、売主が複数社に一般媒介で依頼した場合、不動産会社が仲介手数料を得るには早い者勝ちとなります。

専任媒介または専属専任媒介で依頼してあげると、不動産会社は確実に仲介手数料を得ることができるため、喜んで対応してくれることが通常です。

やる気を出して売却活動を進めてくれることから、専任媒介や専属専任媒介で売却した方が売れるという考え方もあります。

ただし、一般媒介で複数社に依頼すれば、不動産会社同士に競争原理が働くため、早く売れるという考え方も存在します。

どちらが正解というのはありませんが、原則として売主は一般媒介の方が有利です。

信頼できる不動産会社であれば、専任媒介または専属専任媒介でじっくり売ってみるという方法でも良いでしょう。

マンション売却の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

優秀で信頼できる不動産会社に依頼する

優秀で信頼できる不動産会社に依頼することもポイントです。

売却する物件を今さら変えることはできませんが、売ってくれる人を変えることはできます。

不動産に限らず、同じ商品でも優秀なセールスマンが売ると良く売れるといったことはあります。

不動産も営業担当者が異なると売れ行きが変わりますので、信頼できる不動産会社に依頼することがコツです。

できれば空き家の状態で売る

できれば空き家の状態で売ることをおすすめします。

空き家の状態で売れば、雑多な生活感を無くすことができ、家をきれいに見せることができます。

また、内覧も不動産会社に任せることができ、売主はとても楽です。

売主の都合に関わらず、買主の都合でいつでも内覧を開催できるため、チャンスを逃さずに売却することができます。

「住みながら売る」よりも「空き家にしてから売る」方が圧倒的に売りやすくなるため、空き家にできるようであれば空き家にしてから売るようにしましょう。

瑕疵担保保険を付保してから売る

2021年までは築25年超のマンションは瑕疵担保保険を付保してから売るという方法が効果的でした。

瑕疵担保保険

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に不具合が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

2021年までは築25年超のマンションは原則として買主が住宅ローン控除等を利用できませんでしたが、例外的に瑕疵担保保険を付保すると買主が住宅ローン控除等を地用できるというルールがありました。

しかしながら、2022年以降は25年ルールが撤廃され、「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)1月1日以降の家屋」であれば買主が住宅ローン控除等を利用できるようになっています。

そのため、築30年クラスの物件は、今後は瑕疵担保保険を付保しなくても十分売却できると考えられます。

ただ、瑕疵担保保険を付保すれば、保証付き物件として付加価値がつきますので、なかなか売れないようであれば保険の付保を検討してみるのも一つです。

瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

どうしても売れないならマンション買取がおすすめ

どうしても売れないならマンション買取がおすすめです。

買取とは転売を目的とした不動産会社への下取り価格による売却のことです。

買取の売却相場は、仲介で売れる価格の80％程度です。

買取は売却価格こそ安くなりますが、早く確実に売れるというメリットがあります。

築30年クラスの物件であれば、喜んで購入する買取会社も多いので、仲介でなかなか売れないような場合には、買取も検討してみてください。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

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ここまで築30年のマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまで築30年のマンション売却についてお伝えしてきましたが、仲介手数料が発生しない買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2021年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国9拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国9拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

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築30年の中古マンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では築30年以上の実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

東京都

埼玉県

神奈川県

千葉県

北海道

宮城県

愛知県

大阪府

京都府

兵庫県

福岡県

これまでスター・マイカが買取した築30年超えのマンション事例をいくつか見てきました。

所有している築30年超えのマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

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築30年の中古マンション売却でよくある質問

築30年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1.築30年の中古マンションを買った場合、いつまで住めますか？

古いマンションの中には、建て替えに成功しているマンションもあります。

建て替えに成功しているマンションは築50～60年程度で建て替えしているため、築30年の物件を買えば20年以上は住めると考えられます。

ただし、建て替え実績のあるマンションは2021年4月1日時点の国内累計で263件しかありません。

ほとんどのマンションが建て買えられないため、住もうと思えば50年以上住むというケースもあり得ます。

Q2.築20年と築30年の中古マンションでは、売却価格は変わりますか？

築20年と築30年のマンションでは、売却価格は変わります。

首都圏における築年数別の中古マンションの成約価格は下表の通りです。

首都圏では、「築21～25年」が3,202万円であるのに対し、「築31年～」になると1,904万円となります。

Q3.築30年の中古マンションを売却せずに賃貸にした方がいいですか？

住宅ローンを完済している物件であれば、賃貸に出すことも可能です。

例えば駅から徒歩5分圏内のような好立地の物件であれば、貸しても良いといえます。

駅に近い収益物件は家賃が下がりにくいため、売却価格も下がりにくく、将来売っても今の値段とほとんど同じ価格で売れるようなこともあります。

一方で、立地の悪い物件は賃貸経営に苦労するため、売却することをおすすめします

Q4.大規模修繕がある場合、どのタイミングで売却するのがいいですか？

築30年クラスの物件であれば、大規模修繕「後」に売ることをおすすめします。

大規模修繕は全体のリフォームのようなものであるため、大規模修繕を行った後は売却しやすくなるからです。

まとめ

築30年のマンション売却について解説してきました。

築30年クラスのマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です