マンションの住み替えタイミングやおすすめな時期はいつ？

マンションには、住み替えに適したタイミングやおすすめな時期が存在します。

マンション住み替えのタイミングの良否は、自分たちに置かれている状況や、築年数、所有期間によって変わることが多いです。

では、マンションはどのようなタイミングで住み替えれば良いのでしょうか。

そこで今回の記事では、「マンションの住み替えのタイミング」を中心に、住み替えでよくある理由、タイミングなどについて詳しく解説します。

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マンションの住み替えでよくある理由

マンションの住み替えでよくある理由についてお伝えします。

出産や子どもの進学

出産や進学は住み替えのタイミングの一つです。

妊娠や出産を機に広い家に住み替えたり、進学では、子どもが高校に入学する時点で住み替えるケースがよくあります。

高校は電車通学になることも多いため、今の家が駅から遠い場合には駅の近くに住みかえるパターンも多いです。

家の設備や周辺環境の変化

家の設備や周辺環境の変化も住み替えのタイミングの一つです。

例えば、古い物件だとキッチンに食洗器が置けない、ドラム式の洗濯機が置けない、浴室乾燥機がないといったことがあります。

共働き世帯にとっては、最新の便利家電が使えないことは不便になりやすいです。

そこでマンションの住み替えを行えば、自宅設備の不満を解消することができます。

また、周辺環境の変化としては、例えば目の前に新しいマンションができたことで、日照条件が悪くなってしまったというケースが挙げられます。

容認できない環境変化であれば、住み替えるのも選択の一つです。

住まいの老朽化

住まいの老朽化も住み替えのタイミングです。

古いマンションは、仕様が古くなるだけでなく、修繕積立金も上がり、維持費も高くなります。

また、管理組合が上手く機能しなくなると、管理不行き届きとなり、住みにくくなることも多いです。

管理組合も悪しき慣習が増え、理事になりたがらない人も増えていきます。

管理組合は築浅マンションの方が問題が少ないケースが多いので、新しいマンションに住み替えることをおすすめします。

子どもの独立

子どもの独立も住み替えのタイミングの一つです。

部屋が不要となった場合は、小さな間取りの部屋に住み替えると、維持費も安くなります。

コンパクトな家の方が掃除も楽になり、住みやすいと感じる人も多いです。

長期出張や転職

長期出張や転職も住み替えの理由となります。

海外出張の場合は、長期になることも多いため、日本の住まいを売却してしまう人もよくいます。

また、転職で職場が変わり、通勤しにくくなったら通勤しやすいところで住み替えるのも選択の一つです。

定年退職

定年退職も住み替えのタイミングとなります。

高齢者の住み替えのケースとしては、不便な場所から便利な場所への住み替えが多いです。

車が不要な場所に引っ越せば、免許を返納して車を持たずに生活することができます。便利な場所は病院も多いため、通院もしやすくなります。

リモートワークの増加

リモートワークの増加も住み替えの理由です。

ケースとしては、部屋数の少ない都市部のマンションから部屋数の多い郊外のマンションに引っ越すパターンが多いです。

首都圏においては東京から千葉や埼玉等の郊外に移り住む人の動きが一部に見られます。

ここまでマンションの住み替えでよくある理由について見てきましたが、次にマンションの住み替えに適したタイミングについてお伝えします。

マンションの住み替えに適した時期やタイミング

マンションの住み替えに適したタイミングについてお伝えします。

住宅ローン控除を利用している場合、購入後10年以降

マンション住み替えのタイミングとしては、購入後10年以降がおすすめです。

理由としては、住宅ローン控除を利用している人は、原則10年目で住宅ローン控除の適用期間が終了するからです。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、所得税から年末の住宅ローン残高に一定率を乗じた額を控除できる節税制度のことです。

住宅ローン控除は、新たに物件を購入して住みかえると何回も利用できる点が特徴です。

再び住宅ローン控除を利用したい人は、条件を満たす物件に買い替えれば再適用することができます。

マンションの売却タイミングは築10年

新築でマンションを購入した人であれば、築10年目も売却の一つのタイミングです。

新築物件には、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の10年保証があります。

新築物件を最初に購入した人は、10年の間に物件に重大な不具合が生じた場合、品確法の保証により修繕を受けることが可能です。

この10年間の保証を受けられる人は新築で購入した人のみであり、例えば築2年目で中古物件として購入した人は10年間の保証を受けられないことになります。

つまり、品確法の保証は新築で購入した人のみに適用される特権であるということです。

10年保証を買主に引き継いでいれば10年以内に売ることに価値がありますが、引き継げないのであれば保証付きの築10年未満に物件をわざわざ手放すことは少しもったいない売り方といえます。

せっかく10年保証の権利を持っているのであれば、保証の切れる10年目を過ぎてから売るのが合理的です。

戸建ての売却タイミングは築20年

木造戸建て住宅の場合、築20年以内に売却することが適切です。

木造のような非耐火建築物の場合、築20年超となると買主が原則として以下の税制優遇を受けることができなくなります。

適用できなくなる税制優遇で特に影響が大きいのは、住宅ローン控除です。

買主が住宅ローンを組んでも節税できなくなることから、市場価値が下がり、急に売却しにくくなります。

なお、マンションにおいても買主が上記の税制優遇を適用できなくなる築年数が存在します。

マンションのような非耐火建築物で税制優遇が利用できなくなる築年数は「築25年超」です。

そのため、マンションの場合には少なくとも築25年以内に売ることが適切といえます。

マンション売却のタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

修繕積立金の増額前

修繕積立金の増額前も売却の一つのタイミングです。

修繕積立金は、築年数が増えるほど不足額が多くなり、住民からの徴収額が上がっていくことが一般的となっています。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2018年と想定して編集

修繕積立金は、築5年以内は安く、一時的に上昇した後はほぼ同額で推移していきます。

築45年を超えると、建て替えの問題も発生することとなり、修繕積立金は一気に上がってくる状況です。

修繕積立金が上昇すると、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売却しにくくなります。

マンションの修繕積立金は急に上がることはなく、マンション理事会の中で議論が繰り返されて上がることが一般的です。

理事会の議事録を見れば、修繕積立金が上がる可能性が見えてくるため、上昇の懸念があれば、修繕積立金が上がる前に売ることができます。

住宅ローンの金利が低い時

住宅ローンの金利が低いときも住み替えの一つのタイミングです。

住宅ローンが低いと住宅の購入需要が高まるため、住宅価格が高くなっていきます。よって、住宅ローンの金利が低いときは、中古マンションは売りどきです。

以下に、中古マンション価格と金利の動きを代表する10年国債利回りの動向を示します。

ここ10年間は金利が総じて下がっており、中古マンション価格も上昇傾向にあることがわかります。

出典：中古マンション「公益財団法人東日本不動産流通機構」、金利「財務省」

一方で、住宅ローンの金利が低いときは、住宅ローンも組みやすいことから買いどきでもあります。

売りどきでもあり、買いどきでもあることから住宅ローンの金利が低いときは住み替えの好機といえるのです。

築年数とマンション価格の関係

マンションの価格は築年数を追うごとに下がることが一般的です。

以下に首都圏における新築マンションと築年数別の中古マンションの価格の関係を示します。

出典：新築マンション「株式会社不動産経済研究所」、中古マンション「公益財団法人東日本不動産流通機構」

グラフ内のパーセンテージは新築価格を100％とした場合の下落率です。

下落率は「築21～25年」と「築26～30年」との間で大きく下がることがわかります。

理由としては、築25年超のマンションは買主が住宅ローン控除等の税制優遇が利用できず売却しにくくなるためです。

築25年超になると価格が大きく下がってしまうため、マンションを売るのであれば少なくとも築25年以内がおすすめとなります。

ここまでマンションの住み替えに適したタイミングについて見てきましたが、次にマンションの住み替え時の「売り」と「買い」についてお伝えします。

マンションの住み替え時の「売り」と「買い」

マンションの住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、基本的に経済的な負担が軽くなる売り先行を選択します。

一方で、住宅ローンが完済している物件を売る場合には、売りやすく、引っ越しも一回で済む買い先行を選択することが通常です。

売り先行と買い先行については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの住み替え時の「売り」と「買い」について見てきましたが、次にマンションの住み替えの流れについてお伝えします。

マンションの住み替えの手順や流れ

「売り先行」による住み替えの流れは下図の通りです。

売り先行は、「売却の引渡」を「購入の引渡」よりも先に行います。

名前からすると売却を先に行う印象がありますが、実際には売却も購入も並行して進めていく住み替え方法です。

売り先行では、売却と引渡のタイミングが合わないと、仮住まいが発生し、引っ越し代が2回分生じます。

「買い先行」の買い替えの流れは下図の通りです。

買い先行は売り先行よりも流れがスッキリとしています。

購入と売却を同時並行で行う必要はなく、購入と売却を完全に切り分けて進めていくことが可能です。

マンション住み替えの流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションの住み替えの流れについて見てきましたが、次にマンションの住み替え時の住宅ローンの注意点についてお伝えします。

マンションの住み替え時の住宅ローンの注意点

マンションの住み替えは、原則としてアンダーローンの状態で行うことが注意点です。

アンダーローン

アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回っている状態のことです。それに対して、オーバーローンとは住宅ローン残債が売却額を上回っている状態を指します。

住宅ローンは、元利均等返済と呼ばれる方法で返済するため、返済当初はなかなか住宅ローン残債(元本)が減っていかないことが一般的です。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の元金と利息の合計額が一定となる返済方法のことです。

元利均等返済では、返済の経過期間が浅いうちはオーバーローンとなっていることがあります。

オーバーローンとなっている場合には、原則として売却は取り止め、アンダーローンの状態になってから住み替えることが適切です。

住宅ローンは返済を続けるといつか必ずゼロ円となりますが、マンション価格は土地価格が残るためゼロ円にはなりません。

よって、オーバーローンはいずれ時間が必ず解決する問題です。

ただし、オーバーローンであっても住み替えローンを利用すれば、住み替えることはできます。

住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかったローン残債を購入物件の住宅ローンに上乗せして借りることができるローンのことです。

オーバーローンでもどうしても住み替えをしたい場合には、住み替えローンを検討してみることも一つです。

しかしながら、住み替えローンは、銀行が担保価値以上のお金を融資することになることから、審査が厳しいという特徴があります。

住み替えローンを利用したい場合には、住み替えの前に事前に銀行に融資を受けられるかどうかを確認することが適切です。

住み替えローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの住み替えでよくある質問

この章では、マンションの住み替えでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.マンションの住み替えで失敗しないためコツはありますか？

マンションの住み替えで失敗しないコツは、売却を計画通りに進めることです。

購入は自分の意志でタイミングを調整できますが、売却は相手が見つからないと行うことができません。

スケジュール調整が難しいのは「売却」ですので、適正価格で売り出して想定期間内に売ることがポイントです。

Q2.マンションの住み替えにかかる費用はいくらくらいですか？

売却に要する費用は、売却時の税金が発生しなければ売却価格の3.5～4％程度です。売却時の税金は発生しないことも多くなっています。

一方で、購入に要する費用は、新築物件なら購入価格の4％程度、中古物件なら購入価格の7～8％程度、注文住宅なら購入価格の10％程度です。

ここまでマンションの住み替えのタイミングや時期について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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これまでマンション住み替えのタイミングや時期についてについてお伝えしてきましたが、売却ではなく、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

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まとめ

マンションの住み替えのタイミングについて解説してきました。

自分の状況が住み替えのタイミングに適していると感じたら、早速に住み替えを検討してみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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