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マンションから戸建てに住み替えするメリットと具体的な流れ

マンションから戸建てに住み替えするメリットと具体的な流れ

マンションに住んでいる人のなかには、「戸建てにすれば良かった」と購入したことを後悔している人もいます。

マンションから戸建てへの住み替えは、比較的よく行われますが、マンションから戸建てに住み替える場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで今回の記事では「マンションから戸建てに住み替え」を中心に、メリット・デメリットや住み替えの流れやタイミングについて詳しくお伝えします。

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マンションと一戸建ての比較

はじめにマンションと一戸建ての比較し、それぞれの違いについてお伝えします。

維持費

マンションと戸建ての維持費の考え方についてお伝えします。

(1)保険料

住宅を購入すると建物に火災保険を掛けることが通常です。

火災保険の保険料は、建物の耐火性能によって異なります。

保険料の計算方法は、M構造(マンション構造)、T構造(耐火構造)、H構造(非耐火構造)の3つに分類され、M構造が最も安く、H構造が最も高いです。

一般的なマンションはM構造に分類されるため、保険料が安くなります。

それに対して、木造戸建て住宅は、H構造に分類されるため、保険料が高くなります。

戸建て住宅でも、例えば鉄筋コンクリート造や鉄骨造の戸建てにするとT構造に分類され、保険料は若干安くなります。

(2)管理費・修繕積立金

管理費及び修繕積立金は、マンションに発生し、戸建てには発生しない費用です。

管理費
管理費とは、共用部を維持していくために所有者がマンション管理組合から毎月徴収される費用のことです。
修繕積立金
修繕積立金とは、将来行う共用部の修繕に備えるために所有者がマンション管理組合から毎月徴収される費用のことです。

管理費と修繕積立金は、戸数が多いマンションほど安い傾向があります。

ただし、タワーマンションは共用部が多く、かつ、大規模修繕も特殊な工事となることから管理費と修繕積立金が一般的なマンションよりも高いです。

タワーマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

(3)駐車場代・駐輪場代

マンションでは、駐車場代や駐輪場代などの費用が発生することが一般的です。

駐車場は、周辺の月極駐車場の相場に対して、7~8割程度の金額で設定されていることが多く、マンション敷地外の月極駐車場や駐輪場で借りるよりは安くなっています。

また、駐輪場代は、毎月数百円の金額であることが通常です。

戸建てなら自分の土地に車も自転車も置くことができるため、駐車場代も駐輪場代も発生しないことになります。

(4)修繕費

マンションは毎月、修繕積立金が徴収されているため、大規模修繕を行うときに別途費用が発生しないことが通常です。

修繕積立金
修繕積立金とは、分譲マンションなどの区分所有建物で、大規模修繕工事のために月々積み立てられるお金のことです。

一方で、戸建ては修繕積立金が徴収されないため、大規模修繕を行う場合には、その都度費用が発生します。

戸建ての大規模修繕の費用の目安を示すと下表の通りです。

リフォーム・修繕箇所相場修繕頻度
外壁塗装100万円~150万円10~15年に1度
屋根塗装50万円~80万円15~20年に1度
軒先・軒裏塗装30万円~50万円15~20年に1度
樋・床下メンテナンス30万円~50万円15~20年に1度
シロアリ防除20万円~40万円5年に1度
クロス張り替え20万円~40万円7~10年に1度
サッシまわりコーキング30万円~50万円7~10年に1度

リフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

固定資産税

固定資産税に関しては、土地の立地や規模、建物面積などによって異なります。

同じ地域の戸建てとマンションであれば、基本的にそれほど大きな違いはありません。

ただし、新築建物に関しては固定資産税に戸建てとマンションで違いがあります。

新築物件では、一定の要件を満たす戸建て住宅は3年間、建物の固定資産税が半額になるという新築住宅の減額制度があります。

一方で、一定の要件を満たす地上階数3以上の中高層耐火建築物については、建物の固定資産税が半額となる期間は5年間です。

つまり、3階以上の新築マンションの場合は、建物の固定資産税が5年間は半額となります。

耐用年数

耐用年数とは、建物を十分に利用できる期間、または建物の耐久性を表した年数のことです。

耐用年数は、木造の戸建て住宅よりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が長いです。

耐用年数には、会計で減価償却と呼ばれる計算手続きを行う「法定耐用年数」というものも定められています。

法定耐用年数と実際に建物を利用できる耐用年数は異なりますが、法定耐用年数は建物の耐久性をある程度反映した数字です。

参考までに、法定耐用年数を示すと、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年となっています。

耐用年数については、以下の記事で詳しく解説しています。

バリアフリー

バリアフリー性に関しては、基本的には戸建てよりもマンションの方が高いといえます。理由としては、戸建ては建物内に階段があるからです。

階段は、高齢者等にとってはハードルとなっており、階段がない方が住みやすいといえます。

マンションの場合、基本的に室内はフルフラット構造であるため、高齢者等も生活しやすいです。

マンションは、バスやトイレ、キッチン等にも段差が設けられていない物件が多く、バリアフリー性が高くなっています。

日当たり

日当たりに関しては、どちらかというと戸建ての方が良い物件は多いといえます。

戸建ては、東西南北に窓を設けることができるため、日照を確保しやすいです。

一方で、マンションはバルコニーの向きと階数が日当たりの良さを大きく決定してしまいます。

バルコニーが南向きで高層階の物件であれば、日当たりは良好です。

それに対して、バルコニーが北向きまたは西向きの物件や、低層階の物件であれば戸建てよりも日当たりは悪いといえます。

リセールバリュー

リセールバリューとは、中古としての価格のことです。

近年はマンションの人気が高く、リセールバリューは戸建てよりもマンションの方が高くなっています。

以下に、首都圏における過去10年間の中古マンションと中古戸建ての価格の推移を示します。

中古マンションと中古戸建ての成約価格

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)

かつては中古マンションよりも中古戸建ての方が価格は高かったですが、2017年より逆転し近年はマンションの方が高い傾向があります。

2012年から2021年にかけての10年平均の価格は、マンションが3,120万円、戸建てが3,069万円です。

マンションの売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションと一戸建ての比較について見てきましたが、次にマンションから戸建てに住み替えするメリットについてお伝えします。

マンションから戸建てに住み替えするメリット

この章ではマンションから戸建てに住み替えするメリットについてお伝えします。

毎月の固定費を減らすことができる

マンションから戸建てに住み替えると、毎月の固定費を減らすことができる点がメリットです。

少なくとも管理費及び修繕積立金を減らすことができます。

国土交通省によると、マンションの管理費と修繕積立金の平均額は下表の通りです。

種類管理費修繕積立金合計額
金額(月額)10,862円12,268円23,130円

管理費と修繕積立金の合計額は、平均で23,130円となり、年間にすると277,560円です。

また、駐車場代を仮に月1万円とした場合、管理費と修繕積立金と合わせると月額は33,130円になります。

管理費や修繕積立金、駐車場代は戸建てには発生しない費用であるため、戸建ての方が維持費を大きく節約できます。

土地を所有できる

戸建ては土地を所有できる点もメリットです。

厳密にはマンションも敷地利用権として土地を共有していますが、自由に使えるという意味で、戸建ては土地を所有しています。

戸建ての場合、その土地を駐車場や庭などにすることができます。

また、土地さえあれば、最終的に建物を取り壊して再建築することも可能です。

マンションは建て替えが極めて難しいですが、戸建ては建て替えができるため、次世代に渡って不動産を利用し続けることができます。

よって、相続財産としての利用価値は、マンションよりも戸建ての方が高いです。

趣味や暮らしを充実できる

戸建ては趣味や暮らしを充実できる点もメリットです。

土地を自由に利用できることから、家庭菜園やガーデニングを行うことができます。

広い庭ではゴルフのスウィング練習もしやすく、大型犬も飼いやすいです。

また、駐車場も広く取ることができるため、サイズを気にせず大型の外国車を購入することもできます。

サーフボードやスキー板を保管する物置も設置できることから、戸建てでは趣味や暮らしを充実させやすいです。

間取りの自由度が高い

戸建ては間取りの自由度が高いという点がメリットです。

注文住宅であれば、ゼロから建物を設計できるため、自分のこだわりで建物を建てることができます。

また、将来、リフォームによって間取りを変更できる自由度も戸建ての方が高いです。

階下や周囲への物音を気にしなくて良い

戸建ては、階下や周囲への物音を気にしなくて良い点もメリットです。

小さなお子さんのいる家庭では、子供の足音が気になる人もいます。

戸建ては、階下に住戸がないため、子供がはしゃいでも近隣に迷惑をかけることが少ないです。

隣戸とも距離が離れていることから、マンションよりも音を気にしなくてよい生活ができます。

家族間のプライバシーが保てる

戸建ては家族間のプライバシーが保てる点もメリットです。

1階にリビング、2階に子供部屋や寝室などを配置することで、家族が集まる空間と個室の動線を分けることができます。

フルフラットなマンションの場合、家族が顔を合わせる機会が多いため、戸建てよりもプライバシーは保ちにくいといえます。

リバースモーゲージが利用できる

戸建ては、リバースモーゲージが利用できるという点もメリットです。

リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。

自宅の土地を担保にし、借りたお金は本人が死亡時に住宅を売却して返済する仕組みです。

リバースモーゲージを使えば、将来、年金とは別にお金を受け取ることができます。

リバースモーゲージは、一部にマンションも扱っている金融機関もありますが、利用できるのは基本的に戸建てです。

マンションは都市部の条件の良い物件でないと取り扱ってくれません。

よって、リバースモーゲージの利用可能性を考えると、マンションよりも戸建ての方が経済的には有利です。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

自由度が高い庭が手に入る

自由度が高い庭が手に入る点もメリットです。

マンションにも共用庭がありますが、自分で自由に使えることはできません。

戸建てであれば、庭に樹木を植えたり、全て芝生や砂利敷きにしたりすることも可能です。

リフォームに着手しやすい住居部分が広くなる

リフォームに着手しやすいという点も戸建てのメリットです。

マンションは、使用細則や管理規約によって、リフォームで使用してはならない素材等が規定されています。

戸建てなら使用したい建材や素材を自分で自由に決めることができます。

また、隣戸や上下階への騒音も気にする必要がないため、大掛かりなリフォームもしやすいです。

住居部分が広くなる

戸建ては住居部分が広くなる点もメリットです。

注文住宅であれば自由に設計できるため、法律の制限の範囲で住戸面積を最大化することができます。

災害時に避難しやすい

戸建ては災害時に避難しやすい点もメリットとして挙げられます。

タワーマンションの場合、停電が発生するとエレベーターが動かず、高層階からの避難が困難となります。

戸建ては、低層であることから、すぐに逃げ出すことが可能です。

光回線を利用しやすい

戸建ては光回線を利用しやすいというメリットもあります。

光回線はマンションでも利用できますが、一部の古いマンションにおいては利用できない物件も存在します。

中古マンションで光回線にできず通信速度に不満を感じている人であれば、戸建てに引っ越した方が通信速度は改善しやすいです。

ここまでマンションから戸建てに住み替えするメリットについて見てきましたが、次にマンションから戸建てに住み替えするデメリットについてお伝えします。

マンションから戸建てに住み替えするデメリット

マンションから戸建てに住み替えするデメリットについてお伝えします。

セキュリティの強化が必要

戸建てはセキュリティの強化が必要です。

泥棒の浸入確率は、高層階の物件ほど低くなるため、高層階のマンションのセキュリティは自然と良くなります。

一方で、戸建ては泥棒の侵入経路が多いことから、防犯セキュリティを強化する必要があります。

ホームセキュリティシステムは、マンションよりも戸建ての方が導入の必要性が高いです。

修繕・掃除などは自己管理

戸建ては修繕や掃除などが自己管理となります。

マンションは修繕積立金を支払っているため、修繕に関しては組織的かつ計画的に行われます。

また、掃除についても、マンションは管理組合が専門の会社を雇って実施していることが通常です。

戸建ての場合、管理組合という存在がないため、修繕や管理は全て自分で計画的に行わなければいけない点がデメリットとなります。

階段の上り下りなどが必要

戸建ては階段の上り下りなどが必要なのがデメリットです。

高齢になると、家の中の階段も移動が億劫となります。

戸建ては若いうちは住みやすいですが、高齢になると住みにくさを感じる人が多いです。

バリアフリー設計ではない

戸建てはバリアフリー設計をしにくい点もデメリットです。

家の中の階段だけでなく、戸建てには門扉から玄関までや、玄関内にも段差があることが通常です。

また、車いす用のスロープや、廊下や階段の手すりのない物件も多くなっています。

ゴミを毎日捨てられない

戸建ては、ゴミを毎日捨てられない物件がほとんどです。

マンションも基本的に毎日ゴミを捨てることはできませんが、キッチンにディスポーザーが備え付けられている物件であれば、生ゴミを毎日捨てることができます。

交通の利便性が下がりやすい

戸建てはマンションに比べると交通の利便性が劣る立地の物件が多いです。

高層建物であるマンションは、都市部に多く存在し、また郊外でも駅に近い場所にあることが多くなっています。

一方で、戸建ては駅に近い場所で建てようとすると価格が高くなってしまうため、少し利便性の劣る場所に建てることが多いです。

そのため、立地条件は相対的に戸建ての方が劣る傾向があります。

二重ローンのリスクがある

住宅ローンの残っている物件を住み替えると、売却物件と購入物件との間で二重ローンが発生するリスクがある点がデメリットです。

住宅ローンは基本的に1人が1本のローンを組むことしかできませんが、住み替え期間中は二重にローンが組める「ダブルローン」という商品があります。

ダブルローンを組むことができれば、購入を先に行い、売却を後で行うことができるため、住み替えがしやすくなります。

ただし、ダブルローンは審査が厳しく、全員が利用できるわけではありません。

ダブルローンが利用できず、二重ローンを避けたい場合は、売却を先に行い、購入を後で行う住み替え方法を選択します。

近所付き合いで悩まされることがある

戸建ては、近所付き合いで悩まされることがある点がデメリットとなります。

戸建ての場合、ゴミステーションがあり、住人同士でゴミステーションの管理をすることが通常です(地域にもよります)。

マンションはゴミ捨て場の管理を管理会社に委託しているため、住人が自主管理を行う必要がありません。

戸建ては、ゴミステーションを住人が管理することから、住人同士のトラブルは発生しやすいといえます。

戸建てに引っ越す前は、ゴミ置場のルールもしっかり確認しておくことがポイントです。

ここまでマンションから戸建てに住み替えするデメリットについて見てきましたが、次にマンションから戸建てに住み替えする時の流れについてお伝えします。

マンションから戸建てに住み替えする時の流れ

マンションから戸建てに住み替えする時の流れ

マンションから戸建てに住み替えする時の流れについてお伝えします。

マンションから戸建てに住み替えする時の流れ

  1. 資金計画を立てる
  2. マンションの価格査定
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. マンションの売り出し
  5. 売買契約の締結
  6. マンションの引き渡し
  7. 戸建ての売買契約
  8. 住宅ローン手続き
  9. 仮住まいからの引っ越し

1.資金計画を立てる

住み替えは、最初に資金計画を立てることがポイントです。

マンション売却で得た手取りは、次の戸建てへの購入資金とすることができます。

手取りの計算式は以下の通りです。

手取り = 売却価格 - 諸費用 - 税金 - 住宅ローン残債

諸費用は、売却価格の4%程度です。

税金は発生しないことも多くなっています。

そのため、手取りを決める最大のポイントは住宅ローン残債です。

売却前は住宅ローン残債をしっかり確認する必要があります。

2.マンションの価格査定

マンションを売るにあたっては、最初に価格査定を行います。

価格査定は、基本的には高く売ってくれる会社を探すために行うため、複数の不動産会社に依頼することが通常です。

マンション査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼したい不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。

媒介契約
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

4.マンションの売り出し

査定結果を元に売り出し価格を決めたら、マンションの売り出しを行います。

販売期間中は購入希望者が家の中を見に来ますので、住みながら売る場合には、マンションを売り出す前にきちんと掃除や片付けをしておくことが必要です。

5.売買契約の締結

購入希望者が現れ、条件が整ったら売買契約を締結します。

売買契約時は、契約を証する証として、買主から手付金が支払われます。

手付金は、最終的には売買代金の一部となります。

6.マンションの引き渡し

売買契約が終わったら、1ヵ月後くらいに引渡しを行います。

住みながら売る場合は、売主は売買契約から引渡しまでの間に引っ越しを行います。

引渡し時点は全てガランドウの状態にしておくことが必要です。

7.戸建ての売買契約

住み替えで購入する戸建てが決まったら、購入物件の売買契約を締結します。

8.住宅ローン手続き

購入物件の売買契約を締結したら、銀行に対して住宅ローンの本審査を申請します。

住宅ローンの本審査には、購入物件の売買契約書が必要となるため、本審査は売買契約の後となることが通常です。

9.仮住まいからの引っ越し

購入物件の引渡しを受けたら、仮住まいからの引っ越しを行い、住み替えは終了です。

ここまでマンションから戸建てに住み替えする時の流れについて見てきましたが、次にマンションから戸建ての住み替えタイミングについてお伝えします。

マンションから戸建ての住み替えタイミング

マンションの住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

売り先行と買い先行のメリット・デメリット
住み替え方法メリットデメリット
売り先行・売却してから購入ができるため、資金繰りが楽になる
・2つの物件を同時に保有しなくて良いため、維持費の負担が軽くなる
・売却と購入のタイミングが合わないと仮住まいが発生する
・住みながらの売るため、掃除等も必要で売りにくい
買い先行・仮住まいは発生しないため、引っ越しが一回で済む
・空き家にしてから売るため、写真等も撮りやすく売りやすい
・売物件に住宅ローンが残っていると二重ローンとなってしまう
・しばらく売却物件と購入物件の2つで維持費が発生する

「売り先行」による住み替えの流れは下図のようになります。

売り先行の流れ

一方で、「買い先行」の買い替えの流れは下図の通りです。

買い先行の流れ

マンションの住み替えタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションから戸建ての住み替えタイミングについて見てきましたが、次にスター・マイカのマンション買取についてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

ここまでマンションから戸建ての住み替えタイミングについてお伝えしてきましたが、通常の売却ではなく、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ(35㎡~)の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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スター・マイカは東証プライム上場企業(2975)の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国8拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

拠点所在地

【2021年5月】スター・マイカの営業所マップ

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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マンションから戸建てへの住み替えでよくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.買い先行と売り先行どちらにすべきですか?

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、基本的に資金繰りが楽になる売り先行を選択することが一般的です。

一方で、住宅ローンが完済している物件を売る場合には、住み替えの手続きが簡単な買い先行を選択することが一般的となっています。

Q2.住宅ローン残債があっても住み替えはできますか?

住宅ローン残債があっても住み替えは可能です。

住宅ローン残債は、引渡し時に入金される売買代金によって一括返済を行います。

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、住宅ローン残債が売却価格を下回っていることが原則です。

Q3.マンションから戸建てへの住み替えにかかる費用はいくらですか?

売却に要する費用は、売却時の税金が発生しなければ売却価格の3.5~4%程度です。

売却時の税金は発生しないことも多くなっています。

一方で、購入に要する費用は、新築の建売住宅なら購入価格の4%程度、中古の戸建てなら購入価格の7~8%程度、新築の注文住宅なら購入価格の10%程度です。

まとめ

マンションから戸建てに住み替えるメリットについて解説してきました。

マンションから戸建てに住み替えするメリットとしては、「毎月の固定費を減らすことができる」、「趣味や暮らしを充実できる」等があります。

マンション住み替えの概要がわかったら、最初に売却準備から取り掛かりましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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