リースバックがやばいといわれる9つの理由。失敗しない不動産会社の選び方

不動産を活用した資金調達方法の一つに、リースバックがあります。

リースバックはバブル崩壊後に法人の間でよく使われていたサービスですが、近年は個人向けのサービスとしても普及してきました。

個人向けリースバックはまだ歴史が浅いことから、不十分な理解のまま利用してしまう人も多いようです。

不十分な理解のままリースバックを利用すると、「リースバックはやばい」と感じる恐れがあります。

この記事では、「リースバックはやばい？」をテーマに解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、家を売った後に家賃を払って借りることで今の家にそのまま住み続けられる売却方法のことです。

リースバックでは、「売買契約」と「賃貸借契約」の2つを同時に行います。

まず、売買契約により家をリースバックサービスに対応した不動産会社に売却します。

リースバックでは、売却代金として不動産会社からまとまった現金を得ることができます。

リースバックは売却であり、リバースモーゲージのような融資ではないため、得られた現金は自由に使うことができる点も特徴です。

次に売却と同時に、賃貸借契約も締結します。

賃貸借の貸主は買主である不動産会社で、借主は売主である元所有者です。

元所有者は、貸主の不動産会社に対して家賃を払うことで、今の家にそのまま住み続けることができます。

リースバックは売却後の家賃の支払いが発生するため、引っ越し先が決まっており、まとまった一時金が必要で、かつ、賃貸期間が短い予定の人が利用することが合理的です。

リースバックに向いている人

例えば、子どもと一緒に二世帯住宅を建てるために建築資金が必要な人は、リースバックの利用が適しています。

二世帯住宅が完成すれば、すぐに引っ越すことができるからです。

また、希望している老人ホームの空きを待っている人も、リースバックの利用に適しています。

リースバックによって入所の一時金を確保しておけば、老人ホームの空きが出たらすぐに引っ越すことができるからです。

「リースバックはやばい」と言われる9つの理由

この章では、リースバックはやばいと言われる理由について解説します。

理由1. トラブルの相談件数が増えている

リースバックがやばいと言われる理由に、トラブルの相談件数が増えている点が挙げられます。

国民生活センターおよび全国の消費生活センター等が受け付けたリースバックの相談件数の推移は、下図の通りです。

出典：国土交通省「不動産取引に係る新たなサービス形態について」

相談内容としては、以下のようなものがあります。

これらの中には、利用者の理解不足が原因のものもあります。

利用する際は、契約書の内容を十分に理解してから契約を締結する必要があります。

理由2. クーリングオフができない

リースバックにはクーリングオフ制度がない点も、トラブルが多い理由となっています。

クーリングオフとは、契約から一定の期間内であれば、購入者が特段の理由なく一方的に申込みの撤回や契約の解除ができる制度のことです。

宅地建物取引業法では、消費者保護のために一部の取引でクーリングオフ制度が定められています。

ただし、不動産の売買でクーリングオフが適用できるのは、「売主が不動産会社」である場合のみです。

リースバックでは、売主は個人、買主が不動産会社となります。

売主が不動産会社でないため、リースバックではクーリングオフを利用できません。

そのため、契約を解除するには、一般の不動産売買と同様の手付解除を行うことになります。

手付解除とは、売主から解除する場合には、手付金の2倍の額を買主に支払うことで解除ができるという方法のことです。

リースバックを契約する際は、基本的に解除しない前提で契約を締結する必要があります。

契約書を十分に読み込み、分からないことがあれば事前に確認した上で契約を行うことが望ましいといえます。

出典：国民生活センター「消費者トラブルFAQ」

理由3. 家賃が相場より高くなることがある

家賃が相場より高くなることがある点も、リースバックがやばいと言われる理由の一つです。

リースバックの家賃は賃料相場とは無関係に、売却価格と連動して決まります。

例えば、リースバックの売却価格が3,600万円で、売却価格に乗じる率が10％の場合、年間家賃は360万円です。

12ヶ月で割ると、月額家賃は30万円にもなり、かなり高額といえます。

割高な家賃のデメリットを避けるには、賃貸期間の長期化を避けることが必要です。

理由4. 契約期間に制限があり永住できない不安

賃貸借契約の期間に制限があり、永住できない点も不安が残る部分です。

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在します。

普通借家契約とは更新ができる契約のことであり、定期借家契約は更新の概念のない契約のことです。

リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約の方が多い傾向があります。

定期借家契約は、契約期間終了時に貸主の合意を得られないと再契約をすることができません。

定期借家契約のデメリットを防ぐには、最初から契約期間内で退去する予定とするか、もしくは再契約を前提としている不動産会社と契約することが適切です。

理由5. 売却価格が相場より安くなる

売却価格が相場より安くなる点も、やばいと言われる理由の一つです。

国土交通省の「不動産取引に係る新たなサービス形態について」によると、リースバックの売却価格については周辺相場の「6～7割」と回答した事業者が52％も存在します。

例えば、リースバックの売却価格が相場の6割の場合、時価が6,000万円の物件を3,600万円で売ることになります。

価格が安くなるデメリットを避けるには、複数の不動産会社に相見積を取り、極力高い価格を提示する会社を見つけることが対策です。

理由6. 自宅を買い戻せないリスク

リースバックでは、自宅を買い戻せないリスクも存在します。

リースバックの正式名称はセールス・アンド・リース・バックです。

本来は売却(セールス)と賃貸(リース)、バック(買戻し)の3つがセットになったサービスとなります。

ただし、個人のリースバックでは、そもそも買戻しを利用する人が少ないため、買戻しがオプションとなっていることが多いです。

オプションを付け忘れると、買戻しができないこともあります。

買戻しの可能性のある人は、契約時に買い戻しが可能であるかどうかを確認することが対策です。

理由7. 修繕費や管理の負担範囲があいまい

リースバックでは、賃貸後の修繕費や管理の負担範囲があいまいになってしまうこともあります。

本来、賃貸借では修繕は貸主負担となるため、修繕費用は不動産会社が負担すべきものです。

しかしながら、建物の一棟貸しの場合、日常の小修繕や管理は借主が行う契約となることもよくあります。

修繕と管理の負担区分は、賃貸借契約書で明記することが必要です。

リースバックを利用する際は、賃貸借契約書を事前に確認し、修繕と管理の負担区分が明記されていない場合には追記することが対策となります。

理由8. 親族・家族間でトラブルになる可能性

リースバックでは、親族や家族間でトラブルになる可能性もあります。

特に自宅を安く売ることに関して、相続で家をもらえることを期待していた子供たちが不満を漏らすことが多いです。

リースバックは、所有権を失うため、自宅を家族に相続させることができなくなります。

対策としては、リースバックを利用する前に配偶者や子供たちに相談することが適切です。

理由9. リースバック事業を開始して間もない業者が多い

リースバックは、リースバック事業を開始して間もない業者が多いこともやばいと言われる理由の一つです。

国土交通省の「不動産取引に係る新たなサービス形態について」によると、3年未満の事業者が53％で半数以上を占めています。

逆に5年以上リースバック事業を行っている会社は、28％で3分の1未満しかありません。

個人向けリースバックサービスは、近年急速に広まった事業であることから、実績豊富な会社はまだ少ない状況です。

経験が少ない事業者が多いということは、ノウハウを十分に有している企業が少ないことを意味します。

トラブルが生じたときに事業者側にノウハウが少ないため、問題が解決されないまま放置されることが生じやすくなります。

対策としては、実績豊富な会社を選ぶことが望ましいです。

なお24万件のマンション査定実績を持つスター・マイカは、リースバックでも10年以上の実績があり、経験豊富なスタッフが対応します。

安心してリースバックするには不動産会社選びが重要

安心してリースバックするには不動産会社選びが重要です。

不動産会社は、以下の3点が選ぶべきポイントです。

実績や信頼性

リースバックを利用するには、リースバック事業の実績や不動産会社の信頼性を重視することがポイントです。

リースバックは単発の売買だけで終わる取引ではなく、その後の賃貸借によって長期に関係性が続く取引となります。

賃貸借契約中に何らかのトラブルが発生することも考えられるため、貸主はノウハウが豊富な会社であった方が望ましいです。

また、リースバックでは、賃貸期間中に貸主である不動産会社が物件を売却してしまうリスクもあります。

賃貸中の物件は、借主の同意がなくても貸主は自由に売却することが可能です。

例えば、貸主が財務内容の悪い不動産会社である場合、賃貸期間中に資金繰りに困ってリースバック物件を売却する恐れがあります。

売却されると貸主が変わり、賃貸の方針が変わってしまうことがリスクです。

従前の貸主であれば定期借家契約の終了後に再契約に応諾する可能性が高かったのに、新たな貸主は再契約しないといったリスクも生じる懸念があります。

賃貸期間中の売却はリースバックの利用者にとってはリスクであるため、不動産会社は例えば上場企業等の信頼性の高い大手の会社を選ぶことが適切といえます。

契約内容の透明性

リースバックを利用するには、契約内容の透明性がある会社が望ましいです。

まず、リースバックの内容について、事前にしっかりと説明してくれる会社を選ぶことが必要となります。

また、賃貸借が始まった後の修繕費をどちらが負担するかが明確になっていることも重要な条件です。

通常の賃貸借契約では、借主は退去したときに原状回復をしなければならないことになっています。

原状回復とは、簡単にいうと借りたときの状態に戻すということです。

リースバックでは、借主の原状回復を免除する契約になっていることもよくあります。

しかしながら、借主の原状回復が義務になっている物件では、退去時に原状回復のコストが発生するため、不利な契約となります。

契約する前は、原状回復義務が免除されているかどうかを確認することが望ましいです。

サービス内容やサポート

サービス内容やサポートが充実している会社を選ぶこともポイントとなります。

契約前の段階では、無料で相談できるサポート体制が整っている会社を選ぶことが望ましいです。

その他として、現金化できるまでの期間や、敷金や保証人の要否等もリースバック会社によって異なります。

なお、一部の不動産会社では、リースバックを仲介することをリースバックサービスと称している会社も存在します。

このような不動産会社に依頼すると、売却時に仲介手数料が発生してしまいます。

不動産会社が直接、買主兼貸主となる会社であれば、仲介手数料は発生しません。

リースバックを利用する際は、依頼する不動産会社が直接、買主兼貸主となるかを確認することが重要です。

安心感で選ぶならスター・マイカの「マンションリースバックⓇ」

ここまで、リースバックが「やばい」と言われる理由について解説してきました。

トラブルに遭わないためには、リースバックの理解度を高めることと信頼できる不動産会社選びが重要です。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2024年現在で約4,000室の不動産を保有しております。

最後に、スター・マイカの「マンションリースバックⓇ」についてご紹介します。

さらに、契約の際は経験豊富なスタッフが丁寧に説明にあたります。お客様のライフプランに合わせた最適なご提案も可能です。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

利用目的や会社選び次第でリースバックは「やばくない」サービス

以上、「リースバックはやばい？」をテーマに解説してきました。

リースバックとは、売った後に借りることで今の家に住み続けられる売却方法のことです。

リースバックはやばいと言われる理由としては、「家賃が相場より高くなることがある」や「売却価格が相場より安くなる」等がありました。

リースバックを利用するには、実績豊富な信頼できる会社と契約することが適切です。

リースバックを検討するにあたり、参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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