オーナーチェンジ物件の買取業者5選！エリア別のおすすめ不動産会社も紹介

不動産投資を始めて、マンションを賃貸してきたけど、「今の物件は利回りが悪い。もっとよい収益物件に買い替えたい」「高齢で物件の管理が面倒になってきた。引退したい」「とにかく急いで現金化したい」という方もいるでしょう。

しかし、賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」は、通常の物件の売却と異なり、買い手は多くありません。
理由は、賃貸中の物件を購入するのは、住まい探しをしている人ではなく、投資をしたいと考えている人に限定されるからです。

ここでは、上手にオーナーチェンジ物件を買取ってもらうためのポイントについて詳しくご説明していきます。

オーナーチェンジ物件は不動産買取業者に売却

オーナーチェンジ物件の売却では買取を利用する場合が多いですが、そもそも買取とはどのような売却方法なのかを確認しましょう。

マンションの売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

買取とは、不動産会社に直接マンションやアパート、戸建てなどの不動産を買い取ってもらう売却方法です。

それに対し仲介とは、不動産会社が販売活動を行って買主を見つけて売却する方法です。

下の図は、買取と仲介の流れを示しています。

仲介では、買主が見つかるまで通常3カ月程度販売活動の期間が必要といわれています。

仲介での売却と買取の流れを踏まえたうえで、買取を利用してオーナーチェンジをするメリットを見ていきましょう。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリット

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットは以下の2つです。

一番のメリットとしては、物件をすぐに売却できることです。

前述の通り、仲介は買い手を探す販売活動が行われるのに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので、早期売却が可能になります。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合、年数の経った築古物件のように仲介で買い手がつきにくい物件でも売却がしやすいです。

補修が必要な場合でも、買取を行う不動産会社が現状のまま買い取ってくれることがあります。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するデメリット

買取を利用したオーナーチェンジをした場合は、売買価格が相場よりも割安になりやすい点がデメリットになります。

収益不動産は投資対象であり、購入検討者が少なく相場の利回りによって価格が決まるため、自己居住用の一般的なマンションと比較すれば、仲介市場による取引価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

現行の賃料を相場より安く設定していた場合でも、オーナーが替わったからといって簡単に改定することはできません。

賃料増額には既存の入居者との交渉が必要になり、合意が得られにくいのが理由です。

そのため、物件が現行の利回りで評価されてしまうのです。

駅から近く、部屋が広いなど、自己居住用に適したマンションであっても、賃貸中の場合は投資用マンションとして利回りで評価されます。

所有者の都合で現在の入居者を退去させられないことや、部屋の状態の確認もできないため自分で住むことを目的に購入することが難しいからです。

ここまで買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットとデメリットについて見てきましたが、詳細については以下の記事で解説しています。

オーナーチェンジ物件の不動産買取業者おすすめ5選

オーナーチェンジ物件の買取を依頼する際は、どの会社がおすすめでしょうか。

ここからはオーナーチェンジの買取に対応した不動産買取業者と特徴をお伝えします。

1. スター・マイカ

スター・マイカ株式会社は、2001年の創業以来、中古マンション市場に着目して成長してきた会社です。

スター・マイカでは、創業時からファミリータイプの賃貸マンションの買取に注力しており、特にファミリータイプの買取を得意としています。

オーナーチェンジ物件の保有戸数に関しては2013年より全国1位を維持しており、実績が豊富な会社です。

東京都内でマンションの収益物件をお持ちの方に、おすすめの会社となります。

2. あなぶき興産

穴吹興産株式会社は、60年超の社歴を誇る不動産会社となります。

分譲マンション事業も行っており、オーナーチェンジ物件の買取はマンションに特化している点が特徴です。

買取のエリアは、首都圏や近畿圏、福岡を中心に行っており、買取価格は500万円以上1,500万円未満が約7割を占めています。

信頼できる大手の不動産会社と取引したい人に、おすすめの会社です。

3. コスモスイニシア

株式会社コスモスイニシアは、ダイワハウスグループの不動産会社です。

中古マンションの買取は1986年から行っており、年間5,000件超の査定実績があります。

ホームページによると2023年度の買取平均価格は6,000万円となっており、高額買取が期待できる会社です。

買取は最短1週間で行うことができます。

早く、かつ、高く売りたい人に、おすすめの会社です。

4. フジ住宅

フジ住宅株式会社は、新築の戸建てやマンションの分譲の他、中古住宅の売買や買取、賃貸または分譲物件の管理等を行っている大手の不動産会社です。

社歴も長く50年の歴史のある会社となっています。

フジ住宅では電話1本内覧なしで、即日価格提示をしてくれます。

買取の対象エリアは、大阪市と神戸市、京都市、阪神間、北摂、京阪、東大阪市です。

関西エリアで売却先を探している人に、おすすめの会社となります。

5. 野村不動産ソリューションズ

野村不動産ソリューションズ株式会社は、野村不動産の仲介会社です。

野村不動産ソリューションズでは、ノムコム・プロというブランド名で収益物件を対象としたサービスを展開しています。

ノムコム・プロは、買主である個人投資家に支持されている情報サイトを運営しており、多くの見込み客を抱えています。

信頼できる大手の不動産会社と取引したい人に、おすすめの会社です。

【エリア別】オーナーチェンジの買取に対応した不動産買取業者

オ－ナーチェンジの買取を行っている不動産会社は、得意なエリアや買取対象など特徴がさまざまです。ここでは地域別に不動産会社をご紹介します。

北海道・札幌のオーナーチェンジ物件買取業者

札幌のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

フジコーポレーション株式会社は、主に札幌市を対象に買取再販事業やビル経営事業、投資物件売買事業、リフォーム事業を行っている会社です。

ビル経営事業では、古いビルを保有目的で購入し、リフォームした後、自社で運用する事業を行っています。

ビルであれば、保有目的で買い取るため、高値の売却が期待できる会社です。

札幌市内にビルをお持ちの方に、おすすめの会社となります。

株式会社オオハシインターナショナルは、札幌市内で買取を中心に、売買仲介や賃貸管理、リフォーム等の不動産に関わるすべてをワンストップでサービスしている会社です。

仲介に関しては、仲介手数料無料というサービスを行っています。

買取に関しては、即時買取コースとじっくり買取コースが用意されており、即時買取コースでは最短24時間で売買契約と現金の振り込みまでができます。

早く現金化したい人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

宮城県・仙台のオーナーチェンジ物件買取業者

仙台のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社アパートナーは、仙台を中心に収益物件を専門に扱っている会社です。

売買だけでなく、賃貸管理も行っており、高い入居率を誇る豊富な管理実績があります。

管理実績が十分であることから賃料相場にも精通しており、納得感のある適正価格での売却が期待できる会社です。

特にアパート経営に強みを持っていますので、アパートをお持ちの方におすすめの会社となります。

株式会社永大ハウス工業は、宮城県内に12店舗を構える不動産会社です。

地域密着型の企業であり、仙台市や名取市に根差した営業を行っています。

仙台市内のネットワークが広く、取り扱い物件数が多い点も特徴です。

買取に関しても積極的に行っており、買取価格の提示から最短3日で現金化が可能。

地元の信頼できる会社とスピーディーに取引したい人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

東京のオーナーチェンジ物件買取業者

東京のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

東急リバブル株式会社は、東急不動産グループの仲介会社です。

東急不動産は、東急電鉄のグループ会社であり、渋谷を中心に首都圏で力を持っている会社になります。

業界としてもトップクラスの不動産会社であり、信頼性は高いです。

収益物件の取り扱いも豊富な会社となっています。

大手の不動産会社と取引したい人に、おすすめの会社です。

SREホールディングス株式会社とは、旧ソニー不動産株式会社になります。

電機メーカーであるソニーの系列の不動産会社であり、AIを駆使したサービスを得意としています。

近年は賃貸物件の管理も手掛けており、投資物件の取り扱いも行っています。

ソニーのブランドが好きな人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

神奈川のオーナーチェンジ物件買取業者

神奈川のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社グリップは、開発事業や設計、住宅事業、投資事業、仲介事業、賃貸・建物管理等を行っている不動産会社です。

投資物件は、横浜市と川崎市を中心に扱っています。

購入した物件は、リノベーションして付加価値をつけるノウハウを有しています。

横浜市と川崎市にマンションをお持ちの方に、おすすめの会社です。

相鉄不動産販売株式会社は、相模鉄道を経営する相鉄グループの不動産会社になります。

店舗は相鉄沿線を中心に配置されており、相鉄線沿線エリアに強い会社です。

収益物件の買取も積極的に行っており、最短10日で現金化が可能としています。

買取では、相鉄不動産販売株式会社が直接買主となるため、地元の人にとっては安心感があります。

相鉄線沿線に物件をお持ちの方に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

大阪のオーナーチェンジ物件買取業者

大阪のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社ハウスバンクは、京阪神を中心に収益物件の買取を行っている会社です。

株式会社ハウスバンクの買取は転売目的ではなく、保有目的であることが特徴となっています。

安く買いたたく必要がないことから、高値の売却が期待できる会社です。

アパートや一棟マンション等の実績が豊富なため、一棟の収益物件をお持ちの方におすすめの会社となります。

響不動産リサーチ株式会社は、買取や賃貸管理、不動産の保有を行っている会社です。

2022年4月末時点で管理戸数は925戸、平均稼働率が92.39％の実績がある会社となっています。

賃貸管理に強みがあるため、収益物件に関して適正価格での売却が期待できる会社です。

空室を抱えている収益物件をお持ちの方は、相談してみても良いかもしれません。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

兵庫のオーナーチェンジ物件買取業者

兵庫のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社リノスタイル不動産は、リノベーションによって賃貸住宅に付加価値を与えることが得意な会社です。

買取も積極的に行っており、どんな不動産でも買い取るスタンスを取っています。

買取対象エリアは、兵庫県を中心とする近畿圏内です。

築年数が古い物件も対応可能であるため、築古のアパートをお持ちの方におすすめの会社となります。

株式会社ケンコーポレーションは、主に収益物件を扱っている不動産会社です。

買取に関しては、株式会社ケンコーポレーションが直接買主となり、最短で現金化することが可能です。

遅くとも30日以内に現金化することができるでしょう。

収益物件を豊富に扱っていることから、適正価格での売却が期待できる会社です。

早く現金化したい人に、おすすめの会社となります。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

福岡のオーナーチェンジ物件買取業者

福岡のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社LANDICは、福岡を基盤とする中古住宅の買取を専門に行っている会社です。

ホームページで公表している買取実績は全国25位であり、その前後の順位の企業は関東や関西の企業となっています。

福岡を拠点に全国25位の実績を残しているのは、非常に実力がある会社といえます。

地元の信頼できる企業と取引したい人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

失敗しない不動産買取業者の選び方

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産会社選びが重要になります。

オーナーチェンジ物件を直接、買取する不動産会社はいくつもありますが、一般的な不動産取引にはないノウハウが必要であり、不動産会社選びで失敗するケースもあるからです。

下の図の、「STEP2 机上価格の提示」までは見積もりと考えて、複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

この章では、不動産会社を選ぶ基準についてご説明します。

1. 現金化までのスケジュールが希望に合うか

「とにかく急いで現金化したい」という場合は、スピーディな決済ができるかどうかがポイントです。

査定が迅速正確にできることが前提であり、豊富な実績がなければ難しいといえるでしょう。

もちろん、資金力は不可欠です。

複数戸の一括買取に応じられる不動産会社は、実績に裏打ちされた信用があるからこそ、金融機関の融資を受けることができるといえます。

2. 買取後のサポートはどうか

オーナーチェンジ物件の難しいところは、入居者つきで物件を引き継ぐということです。

買取時の賃貸借契約の承継手続きだけでなく、買取後の賃借人に対する賃貸人としての責任と義務も移行することになります。

「入居者への対応はしっかりやってもらえるのだろうか？」
売却して物件を手放すにしても、大家さんであった以上、気にならないはずはないでしょう。

こうしたことをきちんとサポートしてくれる不動産会社でなければいけません。

マンションを売却してオーナーチェンジする際のポイントやオーナーチェンジ物件が売れないときの対処法などは、こちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

3. 実績や信頼性を確認する

不動産買取会社は、実績や信頼性を確認することもポイントです。

実績豊富な会社であれば、ノウハウも豊富であるため、取引先としての安心感があります。

ホームページで実績が掲載されていれば、その実績を参考とすることができます。

実績が明確に記載されていない場合には、社歴の長さが一つの判断ポイントです。

社歴の長い会社であれば必然的に実績が多く、顧客に長く支持されてきた証であることから信頼性も高いといえます。

そのため、設立年も併せて確認することをおすすめします。

また、買取に関する査定を依頼した場合など、担当者と接触したときの対応の良し悪しや自分との相性もその会社の信頼性を確認するうえでは大切なポイントになります。

4. 複数の会社に買取の査定を依頼する

買取を行っている不動産会社も意外とたくさんあります。

買取の査定額も会社によって異なるので、複数の買取業者に査定を依頼するようにします。

査定の結果を受けて、査定額だけでなく接客の態度や納得できる説明の有無なども、不動産買取業者を選ぶ際には確認するようしましょう。

そうして不動産買取業者を選ぶことで納得のいく業者選びができます。

オーナーチェンジ物件の売却でよくある質問

最後にオーナーチェンジ物件の売却でよくある質問を5つご紹介します。

Q1. どのような物件をオーナーチェンジの買取に出すべきですか？

売主の状況によって異なります。

例えば、財産を整理して優良物件だけを残したい場合には、空室の期間が多い物件や立地はよいものの築年数が古くローンが利用しにくいため仲介では売却しにくい物件を売ることが考えられます。

一方で、緊急で現金を必要とする場合には、エリアの良い優良物件が売却候補となることが多いです。

対象とすべき物件は、物件の状況や経済的な状況を踏まえて、売却の目的や必要な資金、緊急性等を加味したうえで決定することが適切といえます。

Q2. 一棟マンションでも買取可能ですか？

一棟マンションも対象としている買取業者であれば、買い取ってもらうことはできます。

一棟マンションを買い取ることができる会社は、買取り後の目的が異なります。

対象のエリアや規模、築年数などによりますが、資金力が高いため、一棟ビルも買取していることが多い傾向があります。

Q3. 訳アリ物件でも買取可能ですか？

訳アリ物件を買取の対象としているかは、買取会社の方針によります。

訳アリ物件も対象としている買取業者は、訳アリ物件でも買取対象であることをホームページで公表していることが通常です。

ただし、訳アリ物件といっても訳アリの理由は様々です。その理由によっても買取の可否が決まり、対象としている買取業者も違ってきます。

査定の依頼前に、ホームページで買取対象を確認することが望ましいといえます。

Q4. 買取会社と個人投資家、どちらに売却すべきですか？

早く売りたいなら買取会社、高く売りたいなら個人投資家となります。

買取会社は早く売れますが、転売を目的とすることが多いため価格は安くなります。

一方で、個人投資家に売るということは、つまり通常の仲介による売却になります。そのため、個人投資家は売却まで時間はかかりますが、保有を目的とするため市場価格で高く売れます。

Q5. 収益不動産の売却後に確定申告は必須ですか？

収益物件は引渡時まで家賃収入を得ているため、不動産所得に関しては今まで通りの確定申告が必要です。

不動産所得とは、不動産の運用によって得られた不動産収入から経費を差し引いた所得を指します。

一方で、売却で得た所得の確定申告に関しては、必要な場合と不要な場合が存在します。

不動産を売却した場合、譲渡益が発生した、もしくは税金の特例を利用する場合には譲渡所得の確定申告が必要です。

譲渡所得とは、不動産など資産の売却によって得られる所得のことを指します。譲渡所得は、売却金額（収入金額）から取得時及び売却時の経費と特別控除を差し引いたものとなります。

なお、譲渡損失（売却損）が発生し、かつ、特例も利用しない場合には譲渡所得に関する確定申告は不要です。

Q6. オーナーチェンジ物件を高く売るコツはありますか？

オーナーチェンジ物件を高く売るコツは、借主が入居中に売ることがセオリーです。

空室の状態で売ると、買主が賃料等を保守的に見積もる傾向があるため、価格が安くなりやすいといえます。

空室がなかなか決まらない場合には、礼金や敷金をなくす、フリーレントを適用するなど賃貸条件を緩和して早期に入居者を決め、収入が発生している状態で売却活動を行うことをおすすめします。

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月の家賃を免除するサービスのことです。

また、長期で入居している場合など現在の賃料が相場の賃料より明らかに安い場合には、賃料を交渉して賃料をできるだけ上げてから売るというのも高く売るコツになります。

後悔しない不動産買取業者選びを

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
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デメリットもあるものの、オーナーチェンジ物件では買取が有効なケースもあります。

大切な投資物件を手放すのですから、あとで後悔しないように慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

まずは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニアであるスター･マイカに相談されることをおすすめします。

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

スター・マイカにオーナーチェンジ物件を
売却した理由を教えてください。

スター・マイカ

70代 女性

終活のため、賃貸に出しているマンションの売却を決めました。
複数の会社に買取依頼をしましたが、スター・マイカはスピード感があり、やり取りもスムーズで、オーナーチェンジ物件の買取に慣れているのだなと感じました。
事業規模や買取の実績も申し分なく、上場企業であるところも信頼できるポイントでした。

60代 男性

数年前にスター・マイカから物件を購入したことがあり、その際、購入した物件の室内の仕上がりに感動し好印象を持っていました。
今回の売却についても、複数社をリサーチした結果、オーナーチェンジの買い取りであればスター・マイカが最適だと判断しました。
売却時には対面にて丁寧に説明をしてもらい、取引自体にも安心感が持てました。売却後の賃貸管理もグループ会社が行っているということで、売却時の面倒な手続きなどを簡略化できた点もプラスだったと思います。

50代 女性

ほかの会社の方が買取値がやや高かったのですが、他社は手取りを多く残す提案が無かったため、手取り額が最も高くなる可能性があったスター・マイカに決めました。
具体的には、物件のセカンドオーナーでしたが、当時の売買契約書や領収証などの行方が分からず、このまま確定申告をすると「5％ルール」※が適用され、手取り額が大きく減ってしまうという懸念もあり、お知り合いの税理士へ相談してくれた点も好印象でした。

※「5％ルール」とは、購入時の金額（取得費）が不明である場合、売却金額の5％を取得費とみなして、　譲渡所得の計算をしなければならないこと

ありがとうございます。
今後もスター・マイカではお客様の声を真摯に受け止め、サービス品質の向上やお客様が求める様々なニーズにお応えできるよう、努めてまいります。
賃貸中マンションの売却でお困りでしたら、ぜひスター・マイカにご相談ください！

スター・マイカ

この記事の監修者

秋津 智幸Tomoyuki Akitsu

不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。
自宅購入、不動産投資、賃貸住宅など個人向けに不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、各種不動産セミナー講師、書籍、コラム、記事等の執筆・監修、不動産業者向けの企業研修にも取り組んでいる。

詳しいプロフィール

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です