収益物件(収益不動産)を高く売る方法や売却時の注意点を紹介

アパートや賃貸店舗等の収益物件をお持ちの方の中には、売却を考えている人もいらっしゃると思います。

収益物件の売却は借主がいる状態で行うことから、家賃や敷金が存在し、自用の不動産(土地と建物の所有者が同じ)の売却と比べると若干複雑です。

収益物件の売却はどのように進めていけば良いのでしょうか。

今回の記事では、収益物件を高く売る方法や売却時の注意点などについて詳しく解説しています。

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収益物件(収益不動産)とは

収益物件(収益不動産)とは何かについて解説します。

マンション・アパート・一戸建てなど

収益物件には、アパートや一棟マンション、区分の賃貸マンション、戸建て賃貸等の住居系の賃貸物件があります。

その他として、シェアハウスや賃貸併用住宅も収益物件に該当します。

店舗・ビルなど

賃貸店舗やテナントビル、貸し倉庫、貸し工場、一棟貸しのビジネスホテル等の事業系の不動産も収益物件に該当します。

その他として、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、保育園等も収益物件です。

次に収益物件(収益不動産)の売却価格の決まり方・計算方法について見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)の売却価格の決まり方・計算方法

収益物件(収益不動産)の売却価格の決まり方・計算方法について解説します。

収益還元法

収益物件の価格は、主に収益還元法によって決まります。

収益還元法とは、収益を利回りで割ることで価格を求める手法のことです。

原則的な収益還元法の式は、以下のようになります。

年間収益とは、年間の家賃収入から費用を差し引いた利益のことです。

還元利回りとは、年間収益に対する利回りのことを指します。

また、収益還元法では、簡易的に年間家賃収入と表面利回りを用いて求める方法も存在します。

簡易的な収益還元法の計算式は、以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入に対する利回りのことを指します。

原価法

原価法とは、土地価格と建築費のコストに着目して価格を求める手法です。

原価法の計算式を示すと、以下のようになります。

収益物件では、基本的に原価法は使用しません。

ただし、収益物件でも取り壊し前提の建物の場合は、原価法が用いられる場合があります。

例えば、1〜2戸しか入居者がいない築古のアパートを売却する場合です。

収益物件を取り壊す際は、残った入居者を退去させる立ち退き料と取り壊し費用が必要です。

取り壊し前提の収益物件の価格の求め方を示すと、以下のようになります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似の取引事例を参考にしながら価格を求める手法のことです。

取引事例比較法の計算式は、以下のようになります。

取引事例比較法も、収益物件では基本的に使用しません。

ただし、取り壊し前提の収益物件の価格を計算するときは、土地価格を求めるために取引事例比較法を使用します。

次に収益物件(収益不動産)を売却するメリットについて見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)を売却するメリット

利益と損益を確定できる

収益物件を売却すると、その物件から得られる収入はなくなります。

その結果、今まで投資を行ってきた利益と損益を確定できます。

まとまった資金を得ることができる

収益物件を売却することで、まとまった資金を得ることができます。

子供の学費や自分の老人ホームへの入居費用等のまとまった資金が必要となった場合には、売却によって資金を調達できる点がメリットです。

入居者を募集する手間がかからない

収益物件を売却すれば、入居者を募集する手間から解放されます。

長期間、空室で悩んでいる物件であれば売却することも一つの解決方法です。

修繕費用の発生や金利上昇のリスクを負わない

収益物件を保有すると、今後、必要となる大規模修繕が増えていきます。

また、変動金利のローンを組んでいる場合、金利が上昇すればローンの返済額が増加するリスクがあります。

修繕費用の発生や金利上昇は将来発生するリスクであるため、早めに売却することで回避できる点がメリットです。

売却益を他の用途に使える

売却で得た資金は、他の用途にも使えます。

オフィスビルを売却して賃貸マンションに買い替えることもできます。

また、用途を変更するだけでなく、買い替えによって築年数や立地等をより良い条件に改善できることもメリットです。

投資用ローンを完済できることも

投資用ローンが残っている場合には、売却によってローンを完済することもできます。

空室が増え、家賃収入が減り、借入金の返済に窮してきた場合には、売却でローンを完済できることが大きなメリットです。

次に収益物件(収益不動産)を売却するデメリットについて見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)を売却するデメリット

収益物件(収益不動産)を売却するデメリットについて解説します。

定期的な収益が得られなくなる

収益物件を売却すると、定期的な収益が得られなくなる点がデメリットです。

引き続き収益を得たい場合には、新たな収益物件に買い替えることが必要になります。

売却から現金化までに時間がかかる

収益物件に限らず、不動産は上場されている株式と比べると流動性の低い資産です。

現金化するまでに時間がかかる点がデメリットとなります。

オーナーチェンジ物件はトラブルになる可能性も

オーナーチェンジ物件とは、収益物件のことを指します。

オーナーチェンジ物件は、借主が入居中であるため、買主は物件の中を内見せずに購入することが通常です。

そのため、売却後に不具合が発見され、トラブルになる可能性もあります。

売主は、契約不適合責任を負っています。

契約不適合責任とは、売却後に不具合が発見された場合、買主から損害賠償や契約解除、修繕等の請求を受ける可能性のある売主責任のことです。

オーナーチェンジ物件を売却するのであれば、買主が内見できない部分について売主の契約不適合責任を免責する契約にしておくことが望ましいといえます。

売却タイミングによっては損することも

売却タイミングによっては、損することもある点がデメリットです。

例えば、不動産市場が低迷しているときは、購入時よりも価格が安くなることもあります。

また、築年数が相当に経過した後に売れば、物件の価値が大きく下落していることが多いです。

次に収益物件(収益不動産)を売却する方法について見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)を売却する方法

収益物件(収益不動産)を売却する方法について解説します。

仲介での売却

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて買主を見つけ出し、市場価格で高く売る売却方法のことです。

仲介は高く売れるという点がメリットで、売却までに時間がかかるという点がデメリットになります。

仲介は時間に余裕があり、少しでも高く売りたいと考えている人におすすめの売却方法です。

買取での売却

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で直接売る方法のことです。

買取はすぐに売れるという点がメリットで、売却価格が安くなるという点がデメリットになります。

買取は売却価格を多少犠牲にしてでも、とにかく早く売りたいと考えている人におすすめの売却方法です。

次に収益物件(収益不動産)売却の主な流れについて見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)売却の主な流れ

収益物件(収益不動産)売却の主な流れについて解説します。

1.必要書類の準備

収益物件の売却で一般的に必要とされる書類は、下表のようなものになります。

2.不動産会社の選定

売却を進めていくには、不動産会社を選定して査定を依頼します。

不動産会社は、収益物件を専門に扱っている不動産会社を選ぶことが適切です。

収益物件の売買実績が豊富な会社は、多くの投資家を抱えています。

早く高く売却できる可能性がありますので、不動産会社は査定額だけでなく、収益物件に対する専門性も考慮した上で選ぶことが望ましいです。

3.媒介契約の締結

不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社との間で締結する仲介の契約のことです。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約のことです。

専任媒介契約および専属専任媒介契約は、1社だけにしか仲介を依頼できない契約になります。

専属専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つける行為(自己発見取引)が禁止されています。

売主は、どの媒介契約を選ぶか自由に決定することができます。

4.売却活動の開始

収益物件の売却活動は借主がいるため、購入希望者による内見は行われない点が特徴です。

売却活動は基本的に不動産会社に一任し、売主は購入希望者から質問があればそれに答えていきます。

5.売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。

売買契約時では買主から契約を締結した証として手付金を受領します。

手付金は、売買代金の10％程度が相場です。売主は不動産会社に対して仲介手数料の50％を支払います。

6.引渡しのための手続き

売買契約から引渡まで約1ヶ月程度期間が空きます。

その間、引渡に向けて不動産会社から精算額の確認が行われます。

精算とは、継続的に動く金銭に関して、引渡日以降に買主が受け取るべきものや負担すべきものを調整する行為のことです。

収益物件の売却では、固定資産税や都市計画税、賃料、共益費、敷金の精算が行われます。

区分マンションであれば、管理費や修繕積立金も加わります。

テナントビルでは、専有部の水道光熱費である付加使用料の精算が行われることもあります。

7.物件の引渡し

買主から手付金を除く残代金の支払いが行われます。

売主にローン残債が残っている場合には、ローンの一括返済も行います。

その他、精算額に関しては、売買代金の中で調整されます。

所有権は引渡日で買主へ移転し、敷金返還義務も買主へ移転します。

売主が今の借主から預かっている敷金は、売買代金から減額する形で承継することが通常です。

賃貸借契約書や登記識別情報通知書の書類については、引渡時に買主へ渡します。

また、収益物件の売却では、引渡し後に買主と売主の連名で借主に対し賃貸人の地位承継通知書を送付します。

賃貸人の地位承継通知書には、所有者が変わったことや、新しい家賃の振込先、敷金の返還義務は買主へ移転したこと等を記載します。

次に収益物件(収益不動産)を高く売却するためにやることについて見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)を高く売却するためにやること

収益物件(収益不動産)を高く売却するためにやることについて解説します。

適正価格で売りに出す

高く売るには、少なくとも適正価格で売りに出すことが必須です。

安過ぎて損をしてしまう価格や、高過ぎて全く売れない価格は避け、あくまでも適正な価格で売ることが最も高く売ることに繋がります。

高く売却できるタイミングを狙う

収益物件は、低金利環境のタイミングで売ると高く売ることができます。

収益物件の価格は、収益還元法によって決まります。

分母の利回りは金利と連動しており、金利が低い時期は投資家が求める利回りも低くなることから、結果的に収益還元法で求められる価格は高くなります。

そのため、昨今のような低金利環境のときは収益物件の売却に適しているタイミングです。

複数の不動産会社に査定依頼する

高く売るのであれば、最初に複数の不動産会社に査定依頼することも重要です。

高い査定額を提示し、かつ、収益物件の売買実績が豊富な会社であれば、高く売れる可能性が高いといえます。

次に収益物件(収益不動産)の売却時にかかる税金について見ていきましょう。

収益物件(収益不動産)の売却時にかかる税金

収益物件(収益不動産)の売却時にかかる税金について解説します。

住民税

売却で譲渡所得が生じると住民税が生じます。

譲渡所得とは、以下の式で計算される売却益のことです。

譲渡価額は、原則として土地や建物の売却代金になります。

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額のことです。

減価償却費とは、建物価値を減額するために生じる会計上の費用になります。

譲渡費用は、仲介手数料等の売却に直接要した費用のことです。

住民税は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

住民税の税率は、物件の所有期間によって決まります。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

それぞれの税率は下表の通りです。

印紙税

不動産の売買契約書は印紙を貼る必要がある課税文書です。

売買契約書に記載する売買代金と印紙税との関係は、下表のようになります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社(宅地建物取引業者)に対して支払う手数料のことです

不動産会社が受領できる手数料は、上限額が定められています。

取引額と仲介手数料の上限額の計算式は、以下の通りです。

登記費用

ローンが残っている物件を売却する場合は、抵当権抹消の登記費用が発生します。

抵当権とは、銀行等の債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けられる権利のことです。

抵当権抹消の登記費用には、抵当権抹消の登録免許税と司法書士手数料の2つがあります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

司法書士手数料は、依頼する司法書士や地域によっても異なりますが、1～3万円程度が相場となります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得が生じたときに発生する所得税のことです。

所得税は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

所得税の税率にも短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があり、それぞれ税率は下表の通りです。

その他として、復興特別所得税も生じます。

復興特別所得税は、所得税に2.1％を乗じて計算されます。

ローンの一括返済手数料

ローンが残っている収益物件を売却する場合は、銀行へローンの一括返済手数料を支払うことが必要です。

一括返済手数料は、銀行の窓口申込で税込3.3〜5.5万円程度が相場となります。

その他の費用

その他の費用としては、例えば土地の境界が確定していない収益物件を売る場合には、土地の測量費が必要となることもあります。

収益不動産の早期売却ならオーナーチェンジがおすすめ

収益不動産の早期売却なら、スター・マイカのオーナーチェンジがおすすめです。

スター・マイカのオーナーチェンジは、スター・マイカが買主となる買取サービスになります。

賃貸マンションを専門に扱っており、最短1週間で現金化できる点が特徴です。

スター・マイカは創業当初からファミリータイプの賃貸マンションの買取を中心に行ってきたことから、ファミリータイプの買取にも強いです。

築20年を超える物件の買取実績も豊富であり、さまざまな条件のマンションに対応しています。

賃貸マンションを早期に売却したい方は、ぜひご利用いただければと思います。

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ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に9か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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次に収益不動産の売却でよくある質問について見ていきましょう。

収益不動産の売却でよくある質問

収益不動産の売却でよくある質問について解説します。

収益不動産の売却後に確定申告は必須ですか？

収益物件は引渡時まで不動産所得を得ていることが通常ですので、不動産所得に関する確定申告は必要です。

不動産所得とは、収益物件から得られる利益のことを指します。

一方で、売却の確定申告に関しては、必要な場合と不要な場合が存在します。

売却によって譲渡所得が発生し、税金を納める必要があれば確定申告は必要です。

また、買換え特例を利用する場合は、特例を利用するために確定申告が必要となります。

それに対して、譲渡所得がマイナスとなる場合は、売却の確定申告は不要です。

ローンが残っていても売却できますか？

ローンが残っていても収益物件は売却できます。

ローン残債は、引渡時に一括返済することが必要です。

そのため、ローンが残っている物件を売却するには、原則として売却価格がローン残債を上回っている必要があります。

なお、売却価格がローン残債を下回っている場合は、任意売却という売却方法も存在します。

任意売却を行うには、債権者の合意が必要です。

任意売却を選択すると売主はローンを完済できないという債務不履行を犯すことになるため、ブラックリスト(信用情報機関の事故情報名簿)に載ってしまうというデメリットがあります。

不動投資家はどのようなタイミングや条件で売却を検討することが多いですか？

一般的には築年数が古くなり、修繕費が増えてきそうなタイミングや空室がなかなか埋まらなくなってきたタイミングで売却を検討する人が多いです。

ただし、修繕費や空室が増えるタイミングで売却すると、価格も安くなり、かつ、なかなか売却できないこともよくあります。

そのため、高く売るのであれば、満室、かつ、修繕費がほとんどかからない状態のときに売却することが望ましいです。

買取会社と個人投資家、どちらに売却すべきですか？

早く売りたいなら買取会社、高く売りたいなら個人投資家となります。

買取会社は早く売れますが、価格は安くなります。

一方で、個人投資家は売却まで時間はかかりますが、市場価格で売れるため高く売れます。

まとめ

収益物件の売却について解説してきました。

収益物件は、売却後に借主に対して買主と連名で賃貸人の地位承継通知を行う点が特徴です。

敷金の返還義務は、売却に伴い買主へ移転します。

収益物件の売却を行う際の参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です