マンション・不動産投資をやめたいと思う理由や資産売却のタイミングは？

世の中には収益性の低い不動産投資物件もあるため、投資家の中には不動産投資をやめたいと思っている人は一定数います。

マンション投資を行っている人の中には、年間たった数万円のプラスを得るためだけに大きな借金を抱えているような人もいます。

昨今の不動産相場は売りどきですので、止めるのであれば今すぐやめてチャンスを逃さず売却するのも選択の一つです。

そこで今回の記事では「不動産投資をやめたい」をテーマに、不動産投資をやめたくなる理由、やめるタイミングなどについて解説していきます。

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マンション・不動産投資をやめたいと思う理由

最初にマンション・不動産投資をやめたいと思う理由について解説します。

借り入れリスクがある

マンション投資をやめる理由として最も多いのが、借り入れリスクがあるという点です。

借入金の問題は、特に区分のワンルームマンション投資でよく見られます。

区分のワンルームマンションは、賃貸住戸が1室しかありませんので、空室が発生すると賃料収入がゼロ円となってしまいます。

空室の間の借入金の返済は、貯蓄の中から行っていくことが必要です。

マイホームの住宅ローンを抱えている人であれば、住宅ローンとアパートローンの2つを自力で返済していかなければなりません。

空室が長引くと返済の負担が重くなってしまうことから、投資をやめたいと思う人が多いのです。

利回りが悪く、毎月の収支が赤字

マンション投資をしている人の中には、利回りが低く、毎月の収支が赤字というケースもあります。

自己資金が少なく、借入金を多く組んで物件を購入した人は、借入金の返済が重いため、手残り(キャッシュフロー)がマイナスとなってしまうことも多いです。

キャッシュフローのマイナスが続いている状況は、なかなか改善は見込めないことから、早期にやめた方が良いといえます。

思ったよりランニングコストがかかる

マンション投資は、想定以上に維持費がかかることもあり、投資をやめたいと思う人も多いです。

想定外の費用として挙げられるのは、入居者の入れ替え時の費用が挙げられます。

入居者募集費用として、仲介手数料やAD(広告宣伝費)が必要です。

また、クロスの張り替え費用等も発生します。

ADは物件によっては家賃の2～3ヶ月分かかることもあり、相当な負担となることも多いです。

場合によっては、お金が出ていくばかりでちっとも儲からない印象の物件もあります。

入居者トラブル対応など面倒なことが多い

管理会社に管理を委託していない場合、入居者トラブルに直接対応しなければならないため、面倒なことが多いです。

また、管理を委託している場合でも、家賃の不払い等が発生した場合は、貸主も影響を受けます。

原状回復に関しても最近は借主も知識が付いていますので、貸主側が強引なことを行おうとするとトラブルに発展することもよくあります。

空室状態が続いている

空室状態が続いている物件は、かなり苦しいと思われます。

区分のワンルームマンションの場合には、借入金を貯蓄の中から返済していくことが必要です。

空室状態が続くと、次の入居者を決めるために家賃の値下げを検討する必要も出てきます。

今後の収入が下がるきっかけとなりますので、空室が長期化している物件は売却した方が良いといえます。

立地が悪い物件を買ってしまった

立地が悪い物件を買ってしまうと、空室を生む原因となります。

中古の収益物件は、購入時に借主がすでに入居しているため、これからも入居者が容易に決まっていくものと錯覚を覚えてしまうこともあります。

立地の悪い物件は、たまたま入居者が決まっているだけのことも多いです。

立地の悪い物件は投資リスクが高いことから、早めに売ることが適切といえます。

確定申告などの手続きが面倒

不動産投資を行うと、毎年確定申告が必要となります。

確定申告などの手続きが面倒となり、不動産投資をやめたがる人も多いです。

確定申告の手続きは、大きな物件や小さな物件でも手間は同じです。

区分のワンルームマンション等の小さな物件は、大して儲からないのに手間だけかかるような印象があります。

確定申告が面倒と感じるくらいの少額の収入であれば、やめても良いのかもしれません。

※令和6年度（2024年）の確定申告の期限は、3月15日（金）になります。

次にマンション・不動産投資をやめるタイミングについて見ていきましょう。

マンション・不動産投資をやめるタイミング

マンション・不動産投資をやめるタイミングについて解説します。

空室が続いている

空室が長期間続いているようならやめるタイミングです。

空室が続いている物件は、対策として募集家賃を下げるか、もしくは空室対策リフォームをするかといった選択肢があります。

募集家賃を下げれば今よりもさらに収益が下がります。

空室対策リフォームは実施しても空室が埋まるとは限らないため、リスクも大きいです。

いずれにしても良い解決策はあまり見出だせないことから、空室が続いているのであれば売るというのも適切な判断といえます。

不動産投資ローンを完済した

人によっては、不動産投資ローンを完済したタイミングでやめることを考える方もいるようです。

完済すれば「これから良くなる」と思うのが普通ですが、世の中にはローンの完済をやめる一つのきっかけと捉える人もいるのかもしれません。

ただし、ローンを完済していれば、「いくら以上で売らなければ残債を完済できない」という制約がなくなりますので、売却しやすいというメリットはあります。

収益目標を達成した

明確な収益目標がある人は、収益目標を達成することでやめるという人もいるようです。

続ければさらに稼いでくれるはずなので、持っていても良い気はしますが、きっぱりやめるという人もいます。

ただし、築年数が古い物件は今後の収益が下がっていくだけの可能性がありますので、収益目標を達成したらスパッとやめるというのも一つの判断です。

売却しても利益が出る状態

売却しても利益が出る状態であれば、やめるという選択肢はあります。

特に昨今は不動産価格が上昇していますので、売却に関しては好機です。

空室物件でも高く売却できる可能性がありますので、少しでも苦しいと感じている方はチャンスを逃さずに売却してしまうことをおすすめします。

次にマンション・不動産投資をやめる際の注意点について見ていきましょう。

マンション・不動産投資をやめる際の注意点

マンション・不動産投資をやめる際の注意点について解説します。

売却益でローンを完済できるかどうか

アパートローンが残っている物件を売却する場合には、売却時に残債を一括返済します。

そのため、売るのであれば売却額がローン残債を上回っていることが必要です。

売却する前は、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格をしっかりと把握した上で、ローン残債を上回っていることを確認することが望ましいといえます。

売却に適した不動産相場かどうか

売る場合には、タイミングが売却に適した不動産相場かどうかを確認することも注意点です。

投資物件は、収益を利回りで割って価格を求める収益還元法をベースに価格が決まります。

そのため、投資物件の価格は分母の利回りが低いほど高いです。利回りは、金利と連動して決まる性質があります。

金利が低いと利回りも低くなるため、結果として投資物件の価格は高くなります。

昨今は低金利の状況が続いているため、投資物件を売却するには非常に良い環境です。

売却するのであれば、低金利環境のときに売ることをおすすめします。

購入後5年を過ぎてから売却をする

不動産を売却すると売却益に対して税金がかかります。

個人が売主の場合、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていると税率が安くなります。

そのため、売却益が発生するようであれば、購入後5年を過ぎてから売却した方が節税はできます。

思いつめて、衝動的な行動をしないこと

マンション・不動産投資をやめる際は、思いつめて、衝動的な行動をしないことも重要です。

借金の返済に窮したとしても、任意売却や自己破産といった救済措置があります。

任意売却

任意売却とは、銀行と交渉の上で売却後の残債を圧縮できる売却方法のことです。

自己破産

自己破産とは、多額の負債を抱えていた人が経済的に破たんした場合、財産を清算して全ての債権者に公平な配当をすることを目的とした裁判上の手続きを指します。

借金に関しては他にも様々な救済措置が存在しますので、まずは自分に適した救済措置を探すという行動が適切です。

こまめに繰上げ返済をする

余力があるのであれば、こまめに繰上げ返済をするというのも考え方の一つです。

ただし、空室が続いているような物件であれば、これ以上の回復は見込めないため、無駄に繰り上げ返済はせずに売却した方が良いといえます。

収益物件は借入金を家賃収入内で返済できている限り、繰上げ返済をすることにほとんど意味はありません。

マイホームのように老後に収入がなくなることを想定して住宅ローンを早く完済するのとは話が違うため、繰上げ返済はあまり積極的に検討しなくても大丈夫です。

金利が負担になっている場合は、借り換えをする

金利が負担になっている場合は、借り換えをするというのも対策の一つです。

ただし、アパートローンの金利は総じて高く、低い金利を提供している銀行は審査条件も厳しくなっています。

甘い融資審査を通して購入した物件であれば、低い金利の銀行に借り換えることは難しいかもしれません。

サブリース契約を結んでいる場合は解約する

家賃保証型のサブリースを契約している場合には、契約を解約するというのも選択の一つです。

家賃保証型のサブリースは収益性が低いため、解約することで収益性を向上させることができます。

ただし、サブリース契約はサブリース会社との賃貸借契約であるため、貸主から簡単には契約解除できないようになっています。

契約解除をしたい場合には、粘り強く交渉していくことが必要です。

生命保険に加入していると捉え、割り切る

人によっては、生命保険に加入していると捉え、割り切るという人もいます。

アパートローンを団体信用生命保険付きで組んでいる場合には、本人が死亡するとローンが完済され投資物件だけが残ります。

家族にローンのない投資物件を残せますので、ある意味、生命保険と捉えることができます。

家賃UPの対応をする

不動産投資が苦しい場合には、家賃の増額交渉を行ってみることも一つです。

借地借家法では、物件の家賃が相場よりも乖離している場合には、貸主からは増額交渉、借主からは減額交渉を行うことが認められています。

交渉のタイミングはいつでも良く、更新時でないとできないという決まりにはなっていません。

そのため、相場よりも低く貸している場合には、いつでも借主に対して増額交渉をしても大丈夫です。

交渉を行う際は、相場の家賃に関する客観的な資料を揃えた上で行うことが適切といえます。

次にマンション・不動産投資をやめるメリットについて見ていきましょう。

マンション・不動産投資をやめるメリット

この章では、マンション・不動産投資をやめるメリットについて解説します。

資産を売却して現金化できる

売却によってマンション投資をやめれば、資産を現金化できるというメリットがあります。

昨今は物価の値段が上がるインフレ状態が続いていますので、不動産も以前より高く売ることができます。

売却には非常に適した時期となっていることから、売るのであれば今のうちに売ってしまうことをおすすめします。

維持コストが不要になる

不動産は持っているだけで修繕費等の維持コストが発生します。

空室の物件でも維持コストはかかるため、空室の物件は売却することで維持コストの負担をなくすことができる点がメリットです。

税負担が減る可能性がある

投資物件を売却することで、税負担が減る可能性があります。

個人に課される所得税は、所得が大きいほど税率も上がる累進課税制度です。

投資物件から得られる不動産所得がなくなることで、税率が下がる可能性もあります。

次にオーナーチェンジで売却する選択肢について見ていきましょう。

投資用不動産をオーナーチェンジで売却する選択肢について

借主がいる状態のまま売買される投資物件のことをオーナーチェンジ物件と呼びます。

投資物件は、オーナーチェンジ物件として売ると売却しやすいです。

満室状態であれば、収益の見通しが立ちやすいため、購入検討者が検討しやすくなります。

そのため、売却するのであれば満室状態にした上で売却することが望ましいです。

なかなか入居者が決まらない部屋は、多めのADの支払いやフリーレントを駆使することで満室にしてしまうという方法があります。

フリーレント

フリーレントとは当初数ヶ月間家賃を無料にするサービスのことです。

満室にする際は、募集家賃は下げずに高い収益性を維持しておくことがコツとなります。

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ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に9か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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不動産投資物件の売却でよくある質問

よくある質問について解説します。

マンション・不動産売却時に残債がある場合はどうなりますか？

売却時に残債を一括返済できれば、残債があっても売却できます。

残債がある物件を売るには、売却額が残債を上回っていることが原則です。

まとめ

不動産投資をやめたいことをテーマに解説してきました。

収益性の低い物件を持っている人は、不動産投資をやめたいと感じている方もいらっしゃいます。

近年は不動産価格が上昇していますので、売るのをやめるチャンスです。

チャンスを逃さずに、売却して不動産投資を終了して頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です