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サブリースとは?メリット・デメリットや契約時のトラブル回避のポイント

サブリースとは?メリット・デメリットや契約時のトラブル回避のポイント

賃貸不動産経営でトラブルになりやすい「サブリース」。

一部の不動産投資家は、サブリース会社に対して訴訟を起こしています。

サブリース自体は詐欺ではありませんが、借地法など、オーナー様側でも賃貸経営に関わる法律をよく勉強していなければ、不動産会社との見解の違いが生じ、後々トラブルに発展してしまうかもしれません。

サブリースに関しては、裁判で最高裁の判決が出て、法的解釈は決まりましたが、「サブリースって、そもそも何なの?」「サブリースを契約するときは、何に注意すればいいの?」といったような疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回の記事では、サブリースの概要、メリットとデメリット、サブリース新法の法改正などについて詳しくご紹介します。

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サブリースとは

サブリースとは、サブリース会社がマンションやアパート等を第三者に転貸することを目的に、所有者から長期に借上げる賃貸借契約のことです。

不動産投資家からすると、サブリースはアパートの管理方式の1つですが、契約形態は管理委託ではなく、賃貸借契約であるという点が最大のポイントです。

サブリースは、別名、「空室保証」や「家賃保証」といった呼び方もされます。

この呼び方が非常に誤解を生むのですが、結論からすると、サブリースと空室保証や家賃保証はイコールではありません。

サブリース契約をすると、満室賃料の80~85%程度の賃料が固定で入ってきます。

入居状況に関わらず、固定賃料が入ってきますので、その意味では空室や家賃を保証しているといえます。

ただし、サブリース会社からの賃料減額請求は認められています。ですので、2年毎の更新のたびに毎回賃料を下げられてしまうといったオーナーは納得がいかず、この賃料減額要求によって揉めるトラブルが最も多いのです。

サブリースは、最終的には空室や家賃は保証されない契約であるというのが特徴です。

なお、サブリースには、パススルー型サブリースと呼ばれる空き室に応じて賃料も変動するタイプのサブリースもあります。

この記事では、パススルー型サブリースについては扱わず、家賃保証型サブリースを中心に解説していきます。

他のアパート管理方式

この章ではサブリース以外のアパート管理方式についてお伝えします。

  • 自主管理
  • 管理委託

自主管理

自主管理とは、自分で管理する管理方式のことです。

いわゆる「昔の大家さん」であり、大家の自宅近くの物件では、今でも自主管理が行われている物件もあります。

物件が貸主の目の届く範囲にあり、かつ、戸数も少なければ自主管理は十分に可能です。

自主管理には管理費用が発生しない点がメリットになりますが、一方で管理に手間がかかり、専門的な知識を有する事態が発生した場合には、対処に困るデメリットもあります。

管理委託

管理委託とは、管理を管理会社に委託する管理方式のことです。

管理委託方式では、貸主と管理会社との間で管理委託契約を締結し、貸主と入居者は賃貸借契約を直接締結します。

管理委託の管理料は、家賃の3~5%程度です。

収益性は自主管理よりも劣りますが、サブリースよりは高いです。

また、貸主と入居者は賃貸借契約を直接締結するため、空室リスクを直接負います。

それぞれの管理方式を比較すると下表の通りです。

管理方式の比較表

ここまで管理方式について詳しく見てきましたが、次にサブリース契約のメリットについてお伝えします。

サブリース契約のメリット

サブリース契約のメリットは以下の通りです。

サブリース契約のメリット

  1. 空室リスクの回避
  2. 滞納リスクの回避
  3. 全ての管理業務を任せられる
  4. 確定申告の負担が減る
  5. 広告料・原状回復費の負担が減る
  6. 相続税対策になる

1.空室リスクの回避

サブリースは、直接的な空室リスクの回避をすることが可能です。

サブリースでは、空室状況に関わらず毎月固定の家賃を受け取ることができます。

ただし、空室が増え過ぎればサブリースが会社から賃料減額要求があるため、間接的には空室リスクを負っていることになります。

2.滞納リスクの回避

サブリースは、滞納リスクの回避ができます。

サブリースでは貸主はサブリース会社から賃料を受け取るため、よほどのことがない限り賃料の滞納はほとんどありません。

転貸人が滞納する可能性はありますが、転貸人の滞納リスクはサブリース会社が負っていることになります。

3.全ての管理業務を任せられる

サブリースは、基本的に全ての管理業務を任せることができます。

所有者は転貸人に対しては直接の貸主ではないため、転貸人に関して何か管理業務は発生するということはありません。

例えば、入居者の退去時に原状回復を確認する、入居審査の最終判断をする等の業務が発生しないことになります。

4.確定申告の負担が減る

サブリースは、確定申告の負担が減ります。

賃貸借契約がサブリース会社との1本しかなく、また賃料も変動がないため、賃料収入を簡単に計算することができます。

確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

5.広告料・原状回復費の負担が減る

サブリースは、広告料・原状回復費の負担が減ります。

広告料とは、不動産会社に支払う報酬のことです。

サブリースは所有者が転貸人を募集する必要はないため、基本的に仲介手数料や広告料は発生しません。

また、契約内容によっては原状回復費がかからないものもあります。

原状回復とは借主が借りたときの状態に戻すことです。

経年劣化による自然損耗部分に関しては貸主負担となります。そのため、貸主にも自然損耗部分の原状回復費用が生じます。

サブリースでは、所有者は貸主ではないため、自然損耗部分の原状回復費用はサブリース会社が負担してくれることもあります。

ただし、契約内容によっては、自然損耗部分の原状回復費用を所有者負担としているものもあるため、契約時に確認が必要です。

6.相続税対策になる

収益物件を所有することは、管理方法に関係なく、相続税対策になります。

もちろん、サブリース契約をしている物件を所有することも相続税対策になります。

ただし、収益物件の場合、相続税評価額の計算において、相続時点の「賃貸割合」が加味されることに注意が必要です。

賃貸割合とは、高いほど相続税の減額効果が高く、満室の状態が相続税は最も安くなるという仕組みのことです。

自主管理や管理委託では、相続時に空室が生じていることがあります。

長期間続いている空室は、計算上、賃貸部分でないとみなされてしまうため、相続税が高くなってしまう原因となります。

一方で、サブリースは所有者にとって借主はサブリース会社のみであるため、賃貸割合は100%の満室として計算することができます。

サブリースでは転貸部分に空室があろうがなかろうが常に満室として評価されるため、相続税は最も安く計算されるのです。

ここまでサブリース契約のメリットについて見てきましたが、次にサブリース契約のデメリットについてお伝えします。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットは以下の通りです。

サブリース契約のデメリット

  1. 家賃収入が最大化できない(収益性の低下)
  2. 入居者を選べない
  3. 一定期間毎の賃料の見直し(賃料低下リスク)
  4. 免責期間

1.家賃収入が最大化できない(収益性の低下)

サブリースは、家賃収入が最大化できません。

自主管理や管理委託に比べると収益性が劣るため、収入は少なくなります。

一方で、大規模修繕といった所有者負担となる修繕費は、どの管理方式でも発生する金額が同じです。

収入は少ないのに大規模修繕費は同じだけ発生することから、サブリースの収益性は低いといえます。

2.入居者を選べない

所有者は直接の貸主ではないため、サブリースでは入居者を選べません。

家賃滞納リスクを考慮すれば「選ばなくて良い」というのはメリットでもありますが、選べないことに不満を感じる人もいるようです。

選べないことは事実ですが、その分、管理の手間や家賃滞納リスクも発生しなくなりますので、選べないことをあまりマイナスに捉える必要はありません。

3.一定期間毎の賃料の見直し(賃料低下リスク)

サブリースは、一定期間毎に賃料の見直しがあります。

空室が増えれば、賃料減額要請が行われますので、結局のところ、空室リスクは間接的に負っていることになります。

ただし、賃料の増減については、双方の合意に基づき行われることが基本です。

実際に減額要請を断るのは心苦しいですが、絶対に応諾しなければならないという理由はないことから、交渉負けしないように毎回根気強く立ち向かうという対応も必要になります。

4.免責期間

新築物件の場合、サブリースでは初月から賃料が満額振込まれるのではなく、数ヶ月は振り込まれないという免責期間が設けられていることが一般的です。

免責期間は短いもので1ヶ月、長いもので6ヶ月程度のものがあります。

免責期間もお互いの話し合いによって決まるのが基本ですので、交渉して極力短い免責期間を勝ち取る必要があります。

ここまでサブリース契約のメリットとデメリットについて見てきましたが、次にサブリース契約の判例についてお伝えします。

サブリース契約の判例

ここ数年、アパートオーナーがハウスメーカーに対して行う集団訴訟がありました。

サブリースに関する訴訟は新しいもののように感じますが、実は平成15年から18年あたりにかけて、最高裁で立て続けに重要な判例が出された時期があり、サブリースに関して既に法的な決着がついています。

最高裁の判例と言うのは、法律の条文のようなものなので、今後同じような訴訟問題が起こった際にも、基本的に判例の見解が前提となるので、同じような判決が出るものと思われます。

サブリースに疑問を感じているオーナー様も、「法律を知らない勉強不足な人」といった扱いにならないように、一度、サブリースに関する訴訟について学んでみるといいでしょう。

平成15年から18年あたりの判例で確定したことは、サブリース契約とは、「賃貸借契約」であるということです。

サブリース契約における賃料減額請求については、最高裁平成15年10月21日第3小法廷判決の判例があり、サブリース会社からの賃料減額は認められるという判決が出されています。

この時期は、バブル時代に締結された多くのサブリース契約について、賃料減額意向を持った借主からオーナーに対する訴訟が相次ぎました。

当時は、サブリース会社は単なる借主ではなく、事業パートナー的な側面を持っているという解釈もあったので、サブリース会社からの賃料減額請求はできないのではないかという点が争点となっていました。

しかしながら、最終的には最高裁は、サブリース会社の主張を認め、サブリース会社は賃料減額できると判断しました。

それ以降、サブリース会社は賃料減額を堂々とできるようになったため、いまでは空室が発生すれば、当然のように賃料を下げるというのが当たり前になっています。

つまり、家賃保証型のサブリースは、空室も家賃も保証されませんし、サブリース会社が保証しなくて良いことも裁判所は認めています。

サブリースの考え方については、既に10年以上前に決着がついています。

アパートオーナーは、サブリース会社と契約を結ぶ前に、まずはサブリース契約の法的な性質をしっかり理解するようにしてください。

判例について見てきましたが、次にサブリース新法の法改正についてお伝えします。

サブリース新法の法改正について(2020年)

2020年6月19日に「賃貸住宅の管理業務棟の適正化に関する法律(以下、「賃貸住宅管理業務適正化法」と略)」が公布されました。

賃貸住宅管理業務適正化法は、大きく分けて「サブリース事業の適正化のための措置」と「賃貸住宅管理業者の登録制度」の2つで構成されています。

サブリース事業の適正化のための措置に関しては、2020年12月15日より制度がスタートしています。

賃貸住宅管理業務適正化法では、サブリース契約のことを「特定賃貸借契約」と呼びます。

また、サブリース会社のことを「特定転貸事業者」、サブリースを勧誘するハウスメーカー等と「勧誘者」と呼んでいます。

賃貸住宅管理業務適正化法では「特定転貸事業者」と「勧誘者」に対し、新たに以下のような規制を設けました。

サブリースの規制内容

・不当な勧誘行為の禁止

・誇大広告の禁止

・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明(特定転貸事業者が行う)

不当な勧誘や誇大広告が禁止されましたので、例えば、「家賃は一切下がることはありません」といった勧誘や広告は今後できません。

また、特定賃貸借契約締結前の重要事項説明によって、今後賃料が下がる可能性があること等はきちんと説明されるようになります。

ここまでサブリース新法の法改正について見てきましたが、次にサブリースにまつわるトラブル回避のポイントについてお伝えします。

サブリースにまつわるトラブル回避のポイント

サブリース契約は、いまだに「空室保証」や「家賃保証」という言葉が使われているのが問題です。

結局のところ、空室が発生すれば賃料が下げられるため、サブリース契約では、空室も賃料も保証されません。

サブリースは、管理会社が一括借り上げした賃貸物件を、オーナーに代わって第三者に貸す行為です。

「又貸し」、「転貸」とも呼ばれるもので、オーナーは不動産会社に転貸する権利を与えることになるので、管理会社が入居募集から管理業務まですべて行いますが、オーナーへ支払われる賃料は相場より安くなるのが一般的です。

サブリース契約は、「賃料の安い賃貸借契約」と言い換えられるかもしれません。

メリットは、減額請求の可能性もありますが、当面は空き室リスクから解放されたり、家賃滞納が起こったとしても、サブリース会社や管理会社が家賃保証特約を付けていたり、取り立ての手続き代行をしてくれたりと、さまざまな管理業務から解放される点です。

その他、確定申告が楽になるなど、ビジネスとして成立している以上メリットも当然ありますので、両面をよく見極めて検討するようにしてください。

なぜ詐欺と思われやすいかという点に関してですが、ハウスメーカーがアパートを建てるとき、「家賃保証しますから、安心ですよ」という謳い文句で無理矢理アパートを建てさせるということが問題になったからです。

仮に、オーナーが「家賃は下がるのではないか?」と聞いても、「将来的には下がるかもしれませんが、当面は大丈夫です」と口約束だけをします。

実際に竣工してみると、築10年も経たないうちに、毎年のように賃料減額交渉してくるサブリース会社もいます。

毎年のように賃料の減額要求があるため、オーナーとしては「話が違う!」ということになり、訴訟に踏み切る人もいるのです。

最初から、不動産投資家がサブリースは何も保証されないと理解していれば、契約を締結する前に踏みとどまった人もいたかもしれません。

サブリースにまつわるトラブル回避のポイントは以下の通りです。

トラブル回避のポイント

  • 家賃保証の賃料が適切か確認する
  • 広告費・原状回復費等の負担有無について確認する
  • 賃料見直しの期間(契約期間や更新時期)を確認する
  • 免責期間について確認確認する
  • 解約条件について確認する
  • 不動産管理会社を信頼できるかどうか確認する

家賃保証の賃料が適切か確認する

家賃保証の賃料が適切か確認することがポイントです。

一般的にサブリースの賃料は、満室想定時の85%程度(実際には80~90%と広い)が相場となっています。

まずは、周辺の家賃相場を調べてみて、満室想定時の賃料の設定が適切かどうかを確認します。

次に、サブリースの賃料が満室想定賃料の80~90%の範囲内であれば、概ね適切と判断できます。

広告費・原状回復費等の負担有無について確認する

広告費・原状回復費等の負担有無について確認することがポイントです。

サブリースの契約内容によっては、広告費や原状回復費等の負担が所有者負担となっているものもあります。

広告費や原状回復費等を負担したくない場合には、サブリース会社を変えるといった対策が必要です。

賃料見直しの期間(契約期間や更新時期)を確認する

賃料見直しの期間を確認することもポイントです。

最近のサブリース契約書は、当初から賃料の減額を要請する時期を明らかにしているタイプが増えています。

いつ頃から減額交渉が開始されるのか、また頻度はどの程度のペースなのかを確認します。

ただし、契約書は「協議の上、家賃を改定することができる」としていることが通常です。

通常は絶対に改定しなければならないとはなっていないので、減額要請を断ることができるかについても確認する必要があります。

免責期間について確認確認する

サブリース契約では免責期間も設定されています。

免責期間が長いと、その間、収入がないのに固定資産税や建物の損害保険料を負担することになります。

免責期間は、交渉してなるべく短いものとすることが望ましいです。

解約条件について確認する

解約条件について確認することもポイントです。

通常、サブリース契約では、所有者が自由に解約できないことになっています。

自由な解約条件がないということは、簡単にサブリース会社を切り替えることができないということです。

サブリース契約では、サブリース会社に契約解除事由が発生したときに所有者から解除ができるといったタイプのものが一般的となっています。

例えば、サブリース会社が所有者に対して家賃滞納を続けた場合等は契約解除事由に該当し、所有者から解除できるといったものが多いです。

不動産管理会社を信頼できるかどうか確認する

不動産管理会社(サブリース会社)を信頼できるかどうかも確認ポイントです。

サブリース会社の企業規模が小さいと、家賃の不払いが発生する可能性もあります。

サブリースを依頼するのであれば、与信もしっかりとしており、相応の企業規模の会社であることが望ましいです。

サブリースに向く物件もあれば、向かない物件もある

サブリースに向く物件もあれば、向かない物件もあります。

サブリース専門の会社もあれば、不動産会社や管理会社が手がけるサブリース商品もあります。

「こんなはずじゃなかった」とならないように、オーナーは一度、さまざまな視点からご自身の物件を客観的に把握することをおすすめします。

以上、ここまでサブリースのトラブル回避のポイントについて見てきました。

サブリース契約は、賃貸借契約ですので、物件を効率的に運営する方法については慎重に精査するようにしましょう。

次に、賃貸人と賃借人との関係について解説いたします。

賃貸人と賃借人との関係

サブリース会社は、契約上は「借主(賃借人)」となるという点がポイントです。

賃貸人と賃借人との関係は、借地借家法で規定されています。

借地借家法は借主の権利を守る法律ですので、賃貸人と賃借人という関係になった瞬間、守られるべきはサブリース会社ということになります。

騙されたオーナーは、自分は弱い立場だと認識している人が多いのですが、本来的に弱い立場にいるのは賃借人ですので、借地借家法はサブリース会社を強力に守っています。

借地借家法では、借主に賃料減額請求権、貸主には賃料増額請求権を認めています。

借賃増減請求権

  • 第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。
    出典:e-GOV「借地借家法 第32条」

この条文では、賃貸人と賃借人の双方は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、双方から増減額請求できることを定めています。

サブリース会社は賃借人ですので、空室が増えれば、家賃減額を請求できるということです。

しかも、交渉のタイミングも、特に「いつ」というのを規定しておらず、いつでも請求できることになっています。

一度、賃料減額請求が発生すると、毎年のように減額請求をされる可能性もあります。

その点については一番悩まされる点かと思いますので、サブリース契約を締結する際は、覚悟して契約するようにしましょう。

サブリース契約するときの注意点

サブリース契約は、結局のところ、「賃料の安い賃貸借契約」ですので、締結するメリットはよく考える必要があります。

空室リスクは必ず負うことになりますので、家賃保証型サブリースを契約しようと考えているのであれば、パススルー型サブリースも一考するようにしてください。

パススルー型サブリース契約は、現に入居している賃料の約95%が賃料として入金されます。

管理委託契約も管理費用は賃料の約5%ですので、パススルー型サブリース契約は管理委託契約と収益性が基本的に変わりません。

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社と「賃料は減額できないものとする」というような契約を締結して安心する人がいますが、その特約は意味がありません。

「賃料は減額できないものとする」のような特約は、不減特約と呼ばれていますが、このような賃借人に不利な契約は、借地借家法によって無効となります。

つまり、サブリース契約では、どんな手を使ってでも賃料減額を阻止することはできません。

サブリース会社に不利となる契約の特約は一切無効ですので、契約にあたっては注意が必要となります。

リスクなしで運営できる不動産事業は存在しません。

サブリース会社も、判例で認められた権利を発動しているだけであり、詐欺を行っているわけではありません。

家賃減額について詐欺のような被害に遭っているという点で争ったとしても、現時点では勝ち目がほとんどないので、まずはサブリースの特徴をしっかりと理解するようにしましょう。

また、マンション投資のリスクについても改めて確認しておくと良いでしょう。

ここまでサブリースについて見てきましたが、最後にオーナーチェンジについて詳しくお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

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1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

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投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

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3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

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そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

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サブリースでよくある質問

この章では、サブリースでよくあるに質問についてお伝えします。

Q1.サブリースで家賃不減特約を締結することはできないのですか?

家賃不減特約とは、例えば「10年間は家賃を下げることはできない」といった家賃の減額を禁止する特約のことです。

残念ながら、家賃不減特約は借地借家法で無効とされているため、仮に締結しても意味がないことになっています。

サブリース会社をけん制する意味合いはありますが、いざ裁判になったら認められない「意味がない特約」となります。

Q2.サブリースの賃料を値上げすることはできますか?

賃料改定は、値下げだけでなく、当然に値上げすることも可能です。

ただし、値上げするには「近傍同種の建物の家賃に比較して家賃が不相当となったとき」が条件であり、周辺の家賃相場が上がっていることを証明する必要があります。

一方で、値下げについても「近傍同種の建物の家賃に比較して家賃が不相当となったとき」が条件ですので、値下げ要求があったときはサブリース会社に根拠を示すように求めることが必要です。

Q3.サブリースの家賃が振り込まれないことはありますか?

与信の低いサブリース会社の場合、家賃が振り込まれないことはあります。

2018年に生じた「かぼちゃの馬車問題」はシェアハウスの管理会社であった株式会社スマートデイズによる家賃不払いの事件でした。

家賃不払いを回避するには、信頼できるサブリース会社と契約を締結することがポイントです。

まとめ

サブリース契約とは、単なる賃貸借契約です。

守られるのは借主であるサブリース会社ですので、守られない貸主はしっかりと理論武装して自分を守るようにしましょう。

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