投資用マンションの売却タイミングは？高く売るコツを解説

マンション投資の出口戦略として、不動産売却を検討する時期はいずれ来るでしょう。

投資用マンションの売却においては、「売り方」とともに「売るタイミング」も重要な要素です。

そこで今回の記事では、投資用マンションの売る理由やタイミングを解説した上で、マンションの査定価格の算出方法や不動産売却に際して考えるべきポイントや投資用マンションを高く売却する方法等をご紹介します。

投資用マンションの主な売却理由

マンションオーナーが投資用マンションを売却するのには、それなりの理由が考えられます。

この章では、よくある投資用マンションの売却理由を4つご紹介します。

1. 相続税の納税対策

まず始めにご紹介するのは、相続対策としてのマンション売却です。

マンションでも現金でも、資産を相続すると相続税の支払いが義務づけられているため、特にマンションの経営自体が行き詰まったというわけではなく、所有者とその家族の相続対策として売却を検討するケースが多いです。

一般的に、現金より不動産の方が低い評価額となるために、相続税を節税できると言われています。

しかし、被相続人が複数いる場合、マンションを分割して相続することは困難であり、死後に相続トラブルとなる恐れもあります。

被相続人とは、相続される人のことです。

こうした点を踏まえて、生きているうちに投資用マンションを売却し、現金化を検討する人も多いわけです。

相続対策については、こちらの記事で詳しくご説明しています。

2. 資金作り

マンションの売却理由として、資金作りも考えられます。

急に現金が必要になったことから、所有するマンションの売却を検討する人も多いからです。

よくある資金作りの理由は以下の通りです。

物件の買い替えはもちろん、転勤や一戸建てへの買い替えなど生活環境の変化に伴う新たな住まいの購入資金とするケースも多いです。

3. 管理業務からの解放

投資用マンションの管理には手間がかかるため、その煩わしさからマンション売却を検討する人もいます。

管理業務は不動産会社に委託することが一般的です。

しかしながら、それでも賃料の設定や入居者の入居可否、修繕対応の実施の是非やその時期など、自ら判断しなければならない場面がたくさんあるわけです。

入居者の契約の条件や滞納の発生時、設備の入れ替えなどの修繕費用が発生するケースなどに、所有者に問い合わせが必要なケースがあり、その都度、管理会社から平日はもちろん、休日も報告や問い合わせの連絡があります。

特に会社員のかたわらでマンションを運営するいわゆるサラリーマン投資家にとっては煩わしくなり、売却理由として挙げられる方も多いです。

4. 市況判断

ここまではどちらかというとネガティブな理由でしたが、ポジティブな理由で売却を考えることもあります。

不動産価格が上がりきった、今後下がるだろうと判断した人がキャピタルゲインを狙って売却するケースです。

市況判断による投資用マンションの売却は、不動産投資における出口戦略、あるいは資産整理と言われます。

ここまで投資用マンションを売却する理由例について見てきましたが、次に投資用マンションの売り時の考え方についてお伝えします。

2025年は投資用マンションの売り時？

2025年以降も、不動産価格は上昇しており投資用マンションの売りどきは続いています。

出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和７年1月分・季節調整値）」

特に、都市部のマンションには投資家によるインフレのリスクヘッジを目的とした需要が集中していることから、売りどきです。

近年は、円安や人件費の高騰によるコストプッシュ型の物価高が続いていますが、土地は輸入したり製造したりしているわけではないため、別の仕組みで価格が上がっています。

土地はコストプッシュ型ではなく、単純な需要と供給のバランスによって価格が上下していることから、需要の強い都市部の物件は価格が上がっているのです。

都市部の物件は高く売れるチャンスを逃さないという意味で、早めに売ることをおすすめします。

一方で、地方や郊外の物件は需要が弱まり始めているため、今後、価格が下がっていく可能性があります。

そのため、地方や郊外の物件は安くなる前に逃げ切るという意味で、早めに売却することが望ましいです。

投資用マンション売却を検討すべきタイミング

投資用マンションを永久に持ち続けることは、逆に不合理です。

いずれかのタイミングで売却に踏み切ることが、合理的な判断といえます。

投資用マンションを売却すべきタイミングは、物件の状態や不動産市場の状況、所有期間等の多角的な観点から決定されます。

全ての要素に該当する必要はなく、いずれかの要素に該当すれば売却を検討すべきといえます。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性が低下します。

修繕費が多く発生する費用として「入居者の入替時」と「共用部の大規模修繕工事の前」があり、これらの費用とマンション売却を比較する必要があります。

入居者の入替時に空室対策のリノベーションと売却を比較する

区分所有の投資用マンションでは、入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行います。

さらに築年数が経過したマンションでは、不具合の解消のみならず空室リスク軽減のためのリノベーションも検討する必要がでてきます。

何をやるかによって金額がかなり異なりますが、ユニットバスの交換だけでも100万円～150万円程度が必要です。

経年劣化や通常損耗、空室対策のためのリノベーションについては賃貸人の修繕の区分となります。

空室対策のためのリノベーションが必要な物件は、同時に賃貸人の負担となる経年劣化による不具合も増える傾向にあり、一部の設備の交換しても収益悪化が解消されない可能性も高いです。

空室が埋まらずリノベーションを検討する場合は、売却して手放すことも選択肢にいれましょう。

大規模修繕工事の実施前に売却を検討する

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する修繕工事のことです。建物の資産価値を維持するために、長期修繕計画にもとづいて実施されます。

区分所有の投資用マンションであれば、エントランスや外壁といった共用部分の修繕は月々支払っている修繕積立金を財源に管理組合で実施します。

共用部分の修繕は、発生した不具合への対応の他に、長期修繕計画に沿って概ね10年～15年の間隔で大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事の前後では、修繕積立金が値上げされるケースも多く、収益に影響します。

また、大規模修繕工事の実施サイクルは、給湯器の交換など専有部の中規模修繕が必要なタイミングと近いので、大規模修繕工事前は売却を検討する良いタイミングです。

金利が比較的低い時期

投資用マンションは、金利が比較的低い時期に売ることが適切です。

近年の日本における不動産価格は、日銀が行っている低金利政策が理由となって上昇が継続しています。

2024年3月、日銀はマイナス金利を解除し、少しずつ金利を上げ始めました。

今後、金利が急激に上がるようなことがあれば、不動産価格が下落することが懸念されます。

しかしながら、金利が上がったといっても、上昇幅はわずかです。

総じて低金利の状態であるため、不動産価格は今のところ上昇が継続しています。

今後金利は上がっていく可能性があることから、本格的に金利が上がる前に売ることをおすすめします。

空室が埋まり入居率が上がったとき

空室が埋まり入居率が上がったときも、売りどきです。

現状が満室もしくは満室に近い状態であると、購入希望者は安心して物件を購入できます。

空室が多いと、物件に何か問題があるのではないかという懸念が生じかねませんが、入居率が高ければ不安要素が少ないため、購入の意思決定を行いやすいです。

もし入居率が低ければ、フリーレント等を駆使して満室に近い状態にしてから、売りに出すことをおすすめします。

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月間の家賃を無料とするサービスのことです。

不動産市況が良く、物件が高く売却できるとき

市況に変動があり、高い売却益を見込める場合には、早期売却も検討しましょう。

市況については路線価を参考にしたり、定期的に不動産会社に査定を依頼し確認します。

ただし、税金を考えると5年以内に売却することはおすすめできません。

所有期間が5年を超えたとき

所有期間が5年を超えたときも、売りどきといえます。

理由としては、所有期間が5年を超えると売却したときの税金が安くなるためです。

所有期間を判断する基準日は、売却した年の1月1日となります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、売却時の税金が安くなります。

物件の所有期間が5年以内では「短期譲渡所得」とみなされ、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に比べて所得税や住民税などの税率が高くなります。

投資用マンションの税金については、下記の記事で詳しく説明しています。

減価償却が終了する前

保有している物件の減価償却が終了する前も、売りどきといえます。

減価償却費とは、建物の取得原価を法定耐用年数で配分することで生じる会計上の費用のことです。

減価償却費は会計上の費用であることから、費用として計上されることで課税対象となる利益(不動産所得)が小さくなります。

つまり、減価償却費には節税効果があるということです。

減価償却費が計上されている間は税金が安くなるため、減価償却が終了する前に売ると買主が購入した後もしばらくは税金が安くなります。

そのため、減価償却が終了する前の物件は、買主から見て魅力的であり、売却しやすいです。

減価償却費が計上される期間は、建物の構造によって定められる法定耐用年数の期間内となります。

賃貸の運用が難しい、または手間になった時

投資用マンションの賃貸運用にかかる手間も見逃せないコストです。

通常、賃貸運用は賃貸運用の管理会社に管理を委託し、下記のような賃貸運用にかかる業務を代行してくれます。

しかし、契約条件の決定や修繕工事の実施の許可等、最終的な判断はオーナー本人が行う必要があります。

本業が忙しくなってきたことや、所有物件から遠い場所への引越しを理由に、投資用マンションの売却を検討する方は多くいます。

ここまで投資用マンションの売り時の考え方について詳しく見てきましたが、次にマンションの査定方法の種類についてお伝えします。

投資用マンションの査定方法

投資用マンションの価格は、主に収益還元法と呼ばれる査定方法を用いて価格が決まります。

収益還元法

収益還元法とは、不動産の生み出す収益性に着目して価格を求める手法のことです。

収益還元法では、年間収益を利回りで割って価格を求めます。

収益還元法で求められる価格のことを、収益価格と呼びます。

原則的な収益価格の算出方法は、以下の通りです。

年間収益とは、年間の家賃収入から費用を差し引いた利益のことです。

還元利回りとは、年間収益に対する利回りを指します。

また、収益還元法には、年間家賃収入を表面利回りで割って収益価格を求めるという簡易な計算方法も存在します。

簡易的な方法による収益価格の求め方は、以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入に対する利回りを指します。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

1. レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、買主が検討しやすいようにレントロールを作成しておきます。

レントロール

レントロールとは、賃料や敷金などの賃貸条件一覧にした表のことです。

一棟マンションのように複数戸ある場合は、全戸の賃貸条件を一覧表にしてまとめます。

区分所有のワンルームの場合は、簡単に賃貸条件表だけでも作っておいてください。

また、買主は過去の修繕履歴も気にしますので、修繕履歴も作成しておきましょう。

修繕履歴によって、買主が購入後、すぐに修繕が発生しないと判断できれば高く売却することが可能です。

マンション売却前に「レントロール」や「修繕履歴」を準備して、買主が検討しやすい状況を作っておきましょう。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

2. 価格査定

準備が整ったら価格査定を行います。

査定は、投資用マンションを多く扱っている不動産会社に査定した方が良いので、投資専門の不動産会社に依頼するようにしてください。

投資専門の不動産会社は、投資家が「良い物件があったら紹介してください」と常にオファーしていることが多いです。

投資用マンションの場合、既に不動産会社が投資意欲旺盛な買主を抱え込んでいるケースが多いので、街の不動産会社ではなく、投資専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

3. 媒介契約の締結

査定を依頼したら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通りとなります。

大きな違いは、一般媒介契約なら同時に複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約または専属専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)なら1社だけに依頼できないという点にあります。

投資用マンションは、比較的条件の良い立地に存することが多いので、売却するなら一般媒介がおすすめです。

不動産会社が受領する仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介を選択すると、不動産会社に競争原理が働きます。

投資物件に強い不動産会社は、それぞれ個別に投資家を抱え込んでいます。

より良い条件で売却したいのであれば、一般媒介で不動産会社を増やした方が良いでしょう。

4. 売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。

投資用マンションは、基本的に借主が入居している状況なので、中を見せることはありません。

物件に興味を持ってくれる人に対しては、守秘義務誓約書を差し入れてもらい、レントロールや修繕履歴等を開示しましょう。

購入希望者から質問があれば、それに答えるのが具体的な売却活動となります。

5. 契約条件の交渉

買いたい人が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には、購入希望額等が記載されていますので、ここから値引き等の契約条件の交渉がスタートすることとなります。

適正な売り出し価格で販売していれば、値引きの必要はありません。

一方、高値売却を狙って、チャレンジ価格で売り出し価格を設定している場合、許容範囲の価格であれば応諾することになります。

投資用マンションの場合、買主は自分で住むわけではないので物件に対して強いこだわりはありません。

買付証明書を出しても、売主の反応が遅ければ、買主にあっさり逃げられてしまうこともあるでしょう。

買付証明書を受領したら、速やかに売却の是非を回答するようにしてください。

6. 売買契約の締結

条件が妥結できたら売買契約書を締結します。

売買契約では買主から手付金を受領し、手付金は売買代金の10％程度の金額です。

また、仲介手数料のうち、50％を不動産会社へ支払います。

マンション売却にかかる手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

7. 引渡し

引渡しでは、買主から残代金の受領をします。

売主はここで、仲介手数料の残りの50％を不動産会社へ支払います。

投資用マンション等の収益物件を売却する場合、売却時の精算が煩雑です。

通常、マイホームを売却するときは、売主と買主の間で固定資産税の精算を行いますが、収益物件の場合は、賃料に関しても精算を行うケースがあるでしょう。

賃料は翌月分を当月末払いとしているケースが多いため、月中に売却すると売主が賃料をもらい過ぎていることになります。

そのため、賃料のような前受金に関しては、精算によって売主から買主へ日割賃料を支払って精算します。

さらに、敷金についても精算を行ってください。

売却することによって、売主が現在の借主から預かっている敷金の返還義務は買主へ承継されます。

売買代金から敷金相当分を減額することで、買主に敷金を引き継いだ形に変更しましょう。

8. 賃貸人の地位承継通知

投資用マンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーチェンジでは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことは、賃貸人の地位承継通知によって知らせます。

賃貸人の地位承継通知書には、「売買によって賃貸人が新しく変わったこと」と「新たな家賃の振込先」、「敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと」等の内容を記載しましょう。

賃貸人の地位承継通知書は、売主と買主の連名で判子を押す書類で、通常は不動産会社が作成してくれます。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしてください。

賃貸人変更通知書については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで投資用マンション売却の流れについて詳しく見てきましたが、次に投資用マンションをより高く売却する方法についてお伝えします。

投資用マンションの売却にかかる費用や税金

投資用マンションの売却にかかる費用や税金は、下表の通りです。

費用項目	費用の相場
仲介手数料	売却額に応じて上限額が以下のように決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。 売買代金が400万円超：「売買代金×3％＋6万円」 売買代金が200万円超400万円以下：「売買代金×4％＋2万円」 売買代金が200万円以下：「売買代金×5％」 仲介手数料には別途消費税が発生します。
印紙税	売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書であるため、印紙税が生じます。 印紙税は売買契約書に記載する売買代金に応じて決まり、主な印紙税は以下の通りです。(2027年3月31日までの軽減税率) 売買代金が1,000万円超5,000万円以下：1万円 売買代金が5,000万円超1億円以下：3万円
抵当権抹消費用	ローンが残っている物件を売るには、抵当権抹消費用が発生します。 抵当権とは、銀行等の債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることのできる権利のことです。 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。 司法書士手数料は、1.0～2.5万円程度となります。
一括返済手数料	税込みで3.3～5.5万円程度
所得税 住民税 復興特別所得税※	税金は譲渡所得(売却益のこと)が発生したときに生じます。 所得税および住民税、復興特別所得税を合算した原則的な税率は以下の通りです。 保有期間5年以下：譲渡所得の39.63% 保有期間5年超：譲渡所得の20.315% (保有期間は売却した年の1月1日における所有期間のこと)

売却にかかる税金や費用に関しては、以下の記事でシミュレーションも含めて解説しています。

投資用マンションを高く売る方法

この章では投資用マンションを高く売る方法についてご説明します。

1. 金利が低い時期に売る

投資用マンションは金利が低い時期に売るのがコツです。

収益価格を求める際に使われるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計とされています。

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の違いで投資から見積もるリスクを数値化したものです。

例えば、都内の投資用マンションのリスクプレミアムが3％だとすると、金利が2％のときはNOI利回りが5％となり、金利が1％のときはNOI利回りが4％になります。

NOI利回りは、金利が低いときほど連動して低くなり、NOI利回りが低くなると収益価格は高くなるのです。

金利はNOI利回りの大きさに影響を与えますので、低金利時の方が投資用マンションを高く売ることができます。

2. 空室を埋めてから売る

投資用マンションは、空室を埋めてから売ることも高く売るコツです。

空室の状態だと、収益還元法の分子であるNOIが想定値になってしまいます。

現状が空室の物件については、投資家は賃料を保守的に設定する人が多いので、分子のNOIが低く見積もられてしまうことが良くあります。

入居者が埋まっていたら実際のNOIはもっと高かったとしても、購入時点では想定でしか判断できないため、価格は低めに見積もられがちになってしまうのです。

よって、空室の物件を売りに出すと、強気の値引き交渉が入ることが良くあります。

空室は、相手に値引き交渉の余地を与えてしまうため、入居者は埋めた状態で売りに出すことが高く売るコツです。

3. 外国人投資家の可能性も探る

投資用マンションを高く売るには、買主を日本人だけに絞るのでなく外国人投資家の可能性も探ることがポイントです。

特に中国人や台湾人等のアジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが非常に低いため、日本の不動産を高利回り物件に感じています。

例えば台湾国内なら1～2％程度の利回りの物件が、日本だと4～5％程度で売りに出されているような感覚ため、台湾人投資家にとって日本の物件は割安に感じるのです。

そのため、中国人や台湾人の投資家は、日本人の投資家よりも少し低い利回りで物件を買っても良いと考えるため、日本人よりも高い価格を提示することができます。

都内の物件はアジア系の投資家に人気がありますので、日本人だけでなく外国人投資家も含めて買主は幅広く検討することをおすすめします。

4. 複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントとなります。

査定は、収益物件を多く扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

収益物件専門の不動産会社は、既に多くの投資家を顧客としています。

顧客の中には、買い替えで購入物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれるでしょう。

5. 管理料を下げてから売る

投資用マンションを売却する場合、売却前に管理会社と交渉して管理料を下げてから売るという方法もあります。

管理料が下がれば、純収益が大きくなり、売却価格が上がります。

管理料の相場は3～8％程度であることが一般的です。

5％以上の場合は、下がる可能性があるため、交渉して下げるようにしてみましょう。

6. 修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、ある程度、修繕を実施しておくことをおすすめします。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。

定期的な修繕が施されている物件は、買主に良い印象を与えるため、積極的に検討されるようになります。

高く早く売れるマンションの特徴

不動産は株式等と比べると売却しにくい資産であり、流動性が低いとされています。

しかしながら、不動産の中にも早く高く売れるという特徴を持った物件は存在します。

この章では、高く早く売れるマンションの特徴について4つご紹介します。

1. 利回りが高い

高利回り物件は、投資家に人気がありますので、流動性が高いです。

ただし、利回りはリスクの裏返しでもありますので、郊外の築古マンションのような物件は流動性が低くなります。

利回りは高いといっても、それなりに立地もよく、築年数は浅いといった条件の中で、相応の利回りを確保している物件がすぐに売却できる物件となっています。

2. 空室リスクが小さい

流動性が高い物件の条件として、空室リスクが小さいという特徴も欠かせないポイントの一つです。

立地は、地方の物件よりも都市部の物件の方が空室リスクは少なくなります。

築年数に関しては、古いよりは新しいほうが空室リスクは低いです。

どちらかというと、築年数よりも立地の方が重要であるため、立地の良い物件の方が早く売れます。

また、契約形態も、例えば法人の社宅として長期契約しているような物件も空室リスクが低く人気の高い物件です。

近くに空港や大きな病院がある物件は、安定的な賃貸需要があるため、少し郊外にあってもほとんど空室が生じないような物件もあります。

3. 総額が小さい

総額（売買代金・仲介手数料含む）が小さい物件も流動性が高い物件の条件の一つです。

投資に充てられる資金や融資が受けられる金額にも上限があります。

総額が小さいと、サラリーマンをはじめとして様々な人が物件に手が届くようになるため、需要も高く売却しやすくなります。

例えば、5億円前後の規模の1棟マンションだと、個人の場合、一部の資産家しか購入することができません。

一方で、REIT(不動産投資信託)のような機関投資家にとっては少し少額過ぎるため、投資しにくい規模の物件となります。

REIT(不動産投資信託)とは、出資者から集めた資金を使って不動産投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として出資者に配当する商品のことです。

収益物件は、価格帯によってはなかなか売れなくなる領域も存在し、単純に高ければ良いというものでもないのです。

多くの投資家が購入しやすい規模の金額としては、1,000万円～１億円クラスの物件が手ごろになります。

4. 流動性が高いのはワンルーム

流動性の高い物件の条件をすべて備えているのは、都内の区分ワンルームマンションとなります。

都内のワンルームマンションはオフィスビル等に比べると利回りが高く、また空室リスクも低いです。

価格帯も2,000万円程度から優良な物件が購入できるため、多くの投資家に支持されています。

都内のワンルームマンションは、売買市場がしっかり形成されており、売却しようと思ったらすぐに売ることができます。

都内は単身世帯者が多いため、空室が生じてもすぐに埋まることから、築年数が経過してもワンルームマンションの価格はあまり下がらないという特徴があります。

ワンルームマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンションの売却で失敗しないコツ

投資用マンションの売却は、基本的なことを知ってから実行すると失敗しにくいです。

この章では、投資用マンション売却で必要とされるコツについて解説します。

1. 売却する理由や目的を明確にしておく

最も大事なのは、何のために売却するのか、売却したお金を何に使いたいのかはっきりさせることです。

理由や目的次第で、売却の方法も決まってきます。

「引越しのために現金が必要」「住宅ローンの返済に充てる」など、売却理由を自分の中ではっきりさせましょう。

そうすることで売却金額やスケジュールの目安がわかり、不動産会社との取引もスムーズに進みやすいのです。

2. 売却価格のボーダーを決めておく

売却理由に沿って売却価格のボーダーを決めておくと、購入希望者が現れたときに冷静に判断できます。

期限と合わせて段階的に決めておくと、さらに良いでしょう。

例えば、新しい物件の購入資金として2,400万円で売却する必要があるとします。

売却活動開始後1カ月以内は、余裕をもって2,500万円をボーダーラインとします。

1カ月以内に売却できなければ、最低限の必要資金である2,400万円をボーダーラインにするといった具合です。

3. 信頼できる不動産会社に相談する

取引相手、あるいは仲介者となる不動産会社は慎重に選定するべきです。

好条件を提示してくれることはもちろん、担当者個人との相性も重要です。

相談に真摯に乗ってもらえるか、査定額に納得性はあるのか、会社として取引実績は豊富かといったところが判断材料になるでしょう。

一般論としては、売主の希望にあった売却戦略を提案してくれる不動産会社がベストです。

ここまで投資用マンションを売却する際に覚えておきたいポイントについて見てきましたが、次に投資用マンションの売却に欠かせない「オーナーチェンジ」について詳しく解説します。

入居者がいる投資用マンションの売却方法は？

投資用マンションは、入居者がいる状態で売ることが特徴です。

借主が存在し、賃料が発生しており、敷金も預かっている等がマイホームの売却とは異なります。

借主がいることから買主は購入前に中を見ることができず、また売主と買主との間で賃料や敷金の精算行為も発生します。

マイホームのように空き家の状態で売るのとは前提が違うため、投資用マンション特有の売却方法を知っておくことが望ましいです。

なお、入居者がいる状態で売却する場合は、オーナーが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。

買主目線で考えるオーナーチェンジのメリット・デメリット

買主にとってオーナーチェンジは、投資計画がたてやすいメリットがある一方、内見できないなどのデメリットがあります。

すぐに賃貸経営を始められる

オーナーチェンジ物件は、投資初心者が購入しやすいです。

賃料などの契約条件は、同条件で引き継がれるので、入居者募集を購入直後は行う必要がありません。

購入直後に空室期間が続き、早々に投資計画が崩れるリスクが低いです。

リフォーム費用がかからない

空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いです。

オーナーチェンジであれば、すでに居住している状態なのでリフォームの必要はありません。

続いて、デメリットをみていきます。

室内を把握しにくい

すでに入居者がいるため、事前に内見して室内の状況をチェックできません。

入居者から申し出のない不具合があったり、使用状態が悪く想定より劣化が進んでいる可能性もあります。

過去の修繕履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がなどの情報を買主に正確に伝えることが、トラブル回避や買主の安心につながります。

住宅ローンが使用できない

オーナーチェンジ物件の購入には、住宅ローンではなく投資ローンを活用することになります。

ローンの金利は現状の稼働率などに応じて決められますが、通常は住宅ローンより高いです。

空室の状態であれば、投資向きの物件であっても投資家だけでなく、単身者などの自分で住む住宅を探している人に検討してもらえる点は大きな違いです。

売却方法には仲介と買取がある

投資用マンションにおいても、仲介と買取の２つの売却方法があります。

一般的な仲介では、不動産仲介会社を介して広く買い手を探しますが、買取では不動産会社が直接買主となります。

仲介は広く販売活動を行い高く購入できる買主を広く探すため、買取より高く売れるチャンスがあります。

しかし、オーナーチェンジは購入検討者が投資家に限定されるため、仲介市場による売却価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

また、買取では仲介手数料が発生しないというメリットもあります。

オーナーチェンジでの契約手続きの注意点

投資用マンションの売却、特にオーナーチェンジにおいては、通常の売却に加えて賃貸契約に関わる手続きが加わります。

売却活動前に準備すること、契約や決済・引渡し時に注意するポイントについてご説明します。

売却活動前に賃貸借契約の条件を再度確認する

売却の活動を始める前に、賃貸借契約の条件を再度確認し購入検討者の対応に備えましょう。

購入検討者より滞納履歴について問合わせを受けることがありますので、事前に確認しておきます。

居住期間や人数、契約者の職業などの入居者情報も買主が確認したいポイントです。

賃貸借契約の承継で注意するポイント

オーナーチェンジでは、賃貸借契約を買主に引継ぎます。

引継ぎにあたり注意すべきポイントは以下の通りです。

敷金の承継

退去時の敷金の返還義務は、賃料を受け取る権利や建物の修繕義務などの義務や権利とともに売主（旧オーナー）から買主（新オーナー）へそのまま移転されます。

家賃の清算

入居者に対し賃貸人の変更が変更した旨を引渡しが完了した後にお知らせします。

一般的に「賃貸人変更通知書」と呼ばれる書面を入居者に送付することで通知します。

「賃貸人変更通知書」には、賃貸人の変更の他に家賃の振込先や問い合わせ窓口の変更を記載します。

賃貸人への通知のタイミングによっては引渡し日以降の分も売主の口座に振り込まれてしまいますので、通知内容に合わせて売買時に家賃を清算をしましょう。

修繕の対応の引継ぎ

実施中の修繕工事があればその費用負担を売主・買主・入居者の誰が行うのかを明確にしておきましょう。

また、売却前に入居者より設備の不具合の報告があったものについては、入居者への回答内容とともに契約前に買主に報告しましょう。

「賃貸人変更通知書」の通知を受けたタイミングで売主（旧オーナー）へ報告している不具合の対応について入居者より問い合わせがあることが多いです。

内容によってはトラブルに発展するケースがありますので、買主に正確に告知しましょう。

オーナーチェンジでは売りにくい物件の対応

前述の通り、投資用マンションの売買では利回りが重要視されます。

そのため、ファミリータイプや築年数が古い物件は利回りが低い傾向にあり、賃貸中のままでは敬遠されがちです。

特に、ファミリータイプの物件はその広さゆえに高価格帯となるため、購入できる投資家が限られてしまいます。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室の状態となれば、居住目的の方も検討対象となるので売りやすいです。

しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

普通賃貸借契約では、正当事由なく契約を解約する、契約を更新しないということは認められません。

多くの投資用マンションでは、定期借家契約ではなく普通賃貸借契約を締結しています。

定期借家契約

一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。
一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

立ち退き交渉には手間と費用がかかる

入居者との合意が得られれば、退去をしてもらうことができます。

しかし、一般的には入居者の新しい住居の契約金（敷金、礼金、仲介手数料など）やその住居への引越し費用、必要であれば新たな家具の購入費用などといった経済的な損失を立ち退き料として支払う必要があります。

家賃の6～8ヵ月分相当の立ち退き料となるケースも多いです。

そのため、交渉する手間や立ち退き料を考慮すると、高く売却するために立ち退き交渉をするメリットは小さいです。

スター・マイカの買取を利用する

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過し価値の下落している物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

このようにオーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものとなっています。

そのため、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社はとても少ないです。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

投資用マンションの売却でよくある質問

この章では、投資用マンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 投資用マンションがなかなか売れない場合はどうすべき？

最終的には値下げをすることが現実的な調整方法です。

値下げに抵抗がある場合には、例えば一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼し、人海戦術で売却を試みるといった対策も考えられます。

一般媒介とは複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約のことです。

仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼すると不動産会社の間で競争原理が働き、早く売れる可能性が高まります。

Q2. 投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは？

投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは、主には「買主が中を見ずに買うこと」と「売却後に賃貸人の地位承継通知を行うこと」、「賃料や敷金の精算を行うこと」の3つです。

投資用マンションの売却は、買主が中を見ずに買うため、賃貸借契約書や間取り図面等の買主が物件の概要を把握できる資料はしっかりと用意しておく必要があります。

また、賃貸人の地位承継や賃料等の精算といった特別な手続きを行うことから、不動産会社は投資物件の扱いに慣れた会社を選ぶことが適切です。

Q3. 査定額に満足できないときはどうすればいい？

まずは、しっかり査定の根拠を説明してもらうことが望ましいです。

不動産会社が参考にした売買事例があれば、見せてもらうことが適切といえます。

また、他社にも査定を依頼することも実施すべきです。

複数社の査定結果を比較することで、安過ぎるか否かを客観的に判断することができます。

投資用マンションの運用は売り時も重要なポイント

投資用マンションをいつ売却するかというのは、きわめて大きな問題です。

あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回の記事で紹介した定期的に査定を依頼し不動産市況の変化を確認したり、修繕費が増えるタイミングに注意して売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。