マンションの持分のみを売却できる？共有名義の不動産売買は買取で現金化

マンション売却にはさまざまなパターンがあり、「自分の持ち分のみの売却」もその一つです。

共有名義の不動産ですと、共有者全員の同意がないと全体を売却することはできません。

自分の持ち分だけであれば同意がなくても売却できますが、これだと売却の際に不利を被る可能性が高くなります。

今回は、自分の持ち分を含めた共有名義の不動産売却に焦点を当て、持ち分だけの売却にどのような課題があるのか、また実際にどのように売却を行えば良いのかを解説します。

さらに、こうした状況でのマンション売却の際におすすめの「買取」という方法についてご紹介します。

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共有名義とは？共有持分との違いについて

共有名義と共有持分の違いは以下の通りです。

共有名義とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記している状態のことです。

共有持分とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記しているとき、それぞれが持っている所有権の割合のことです。

次にマンション購入時に共有名義となる事例について見ていきましょう。

マンション購入時に共有名義となる事例

マンション購入時に共有名義になる例としては、複数人がマンション購入資金を出して購入した場合や、相続時に遺産分割を行い共有相続して登記をする場合などがあります。

次に共有名義のデメリットについてお伝えします。

共有名義のデメリット

売却しづらくなる

共有名義のデメリットとして、「売却しづらくなる」があります。

共有名義のマンションを売却する場合、共有者全員の同意が必要になります。

共有持分の割合は関係ないため、自分の共有持分が過半数を超えていても、独断でマンションを売却することはできません。

共有名義のマンションを売却を進めるなら、不動産売買契約書に共有名義での所有者全員の署名・捺印が必要になります。

相続時の権利関係が複雑になる

共有名義のデメリットとして、「相続時の権利関係が複雑になる」があります。

共有名義人となっている人が亡くなった場合、所有していた共有持分も相続の対象となります。

被相続人が多数いる場合、共有持分が細分化し、共有名義人が増えて権利関係が複雑になってしまいます。

共有名義人が増えると、先程説明したようにマンション売却時に、共有者全員の同意が必要になるため、売却に時間がかかります。

次にマンションの持ち分のみを売却することができるのかについて見ていきましょう。

マンションの持ち分のみを売却することは可能か

マンションの共有状態および持ち分の定義について説明するとともに、自分の持ち分だけを（共有者の同意なしに）売却できるのか、売却するとなったら価格はどうなるのかご説明します。

共有名義のマンションは持ち分のみでも売却できる

一つの不動産に対して複数の人が所有権を持っている状態を、「共有」と呼びます。

夫婦や親子・兄弟などがお互いにお金を出し合って不動産を購入した場合や、不動産を複数の相続人が共同相続した場合に共有の状態が発生します。

また、複数の所有者が持つ、それぞれの権利の割合を「持ち分（共有持分）」と呼び、一般的に、出したお金の割合がそのまま持ち分となります。

1億円の物件に対して5,000万円支払った場合、その人の持ち分は2分の1とすることが一般的で、この「自分の持ち分」のみを売却することができるのです。

持ち分のみの売却は価格が割安になる

「持ち分のみの売却」が物理的に可能であることはお伝えしましたが、共有名義の不動産は、活用できる範囲が限られてしまいます。

勝手に使うことはできませんし、そもそも新たな所有者にとって、他の所有者は赤の他人である可能性が非常に高いです。

不動産会社がリフォームして再販しようにも、共有の場合はそうした変更行為を勝手に加えることができません。

このように不便が多い共有名義の不動産はニーズが少なく、買い手がなかなかつかないため、価格を下げざるを得ないのです。

買い手が現れたとしても、持ち分のみを売却する場合は市場価格を大きく下回る可能性があります。

1億円の物件に対して持ち分が5,000万円であるとしても、その5,000万円よりはるかに廉価での取引となってしま可能性が高いので、なるべく全体で売却する道を模索することをおすすめします。

共有名義のマンションの売却パターン

共有名義のマンションの持ち分だけ売却すると価格が下がってしまうとして、それではそうしたマンションの売却パターンにはどのようなものが考えられるでしょうか。

共有名義のマンションの3つの売却方法をご紹介しますが、まずは１と２を検討し、どうにもならなかった場合に「持ち分のみ売却」という3を最終手段として選びましょう。

1．共有者の総意のもと、全ての持ち分を同時に売却する

一般的な方法として、共有者全員の合意のもとに全ての（共有者の分を含めた）持ち分を同時に売却するやり方が挙げられます。

これには契約や引渡しの際に、全共有者の署名や捺印が必要で、当然、合意を取り付けるには慎重な協議が求められます。

共有者間で、売買代金のうちどれくらいの割合を誰が受け取るのかなど、デリケートな問題がいくつもあるからです。

自分だけが売りたくても共有者が賛同してくれないことも考えられますので、売却する理由を明確にし全員にとってメリットがあるように合意形成をしなければなりません。

2．共有名義を単独名義に変更して売却する

共有状態だと都度協議や合意形成に手間がかかるので、単独名義にしてしまうという手もあります。

単独名義にしておけば、その名義人が全ての持ち分の所有者となるので、単独の意思で売却が可能となります。

例えば、複数の相続人がいる場合でも、将来的に売却を想定しているのであれば、不動産は単独名義で相続することもよいでしょう。

単独名義に変更したからといって、すぐに売却しなければならないわけではありません。

これも他の共同名義者の合意が必要な上、無償で共有者の持ち分を1人に贈与する形をとってしまうと、贈与税がかかる場合もあることは頭に入れておきましょう。

相続の手続きに関する詳細は、こちらの記事でご紹介しています。

また、相続税対策についても解説していますので、合わせてご覧ください。

3．持ち分のみを売却する

最後に、前述の通り自分の持ち分だけを売却する方法です。

どうしても共有者から売却や単独名義への変更に対する同意が得られなかった場合は、この方法となります。

自分の持ち分だけであれば共有者の同意なく売却できますが、共同名義の一部分だけの売却を取り扱う不動産会社や購入希望者も非常に少ないため、買い手が付きにくいです。

また、購入後の名義の問題、自由にリフォームや修繕などができない問題など、さまざまなデメリットが存在するため、非常に廉価になってしまいます。

次に共有名義のマンション売却で必要な書類について見ていきましょう。

共有名義のマンション売却で必要な書類

共有名義のマンションでは、通常のマンション売却で必要な書類以外に以下の書類が必要になります。

共有名義のマンションを売却する場合、共有者全員の身分証明書、印鑑証明書、住民票、印鑑が必要なりますので、時間に余裕をもって準備するようにしましょう。

マンション売却の必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義のマンションをスムーズに売却するポイント

共有者の同意なく売却することは可能ですが、持ち分だけを購入してくれる買い手が見つかりにくいこと、見つかったとしても満足いく価格にならないことはすでにお伝えした通りです。

共有名義のマンションであっても、マンション全体を売却できるためのポイントをご紹介します。

1．共有者に売却意思を伝える

他の共有者と気まずい関係であったとしても、まずは売却意思を伝えないことには話が始まりません。

例えばマンションを共有名義で保有していた夫婦の離婚時に、離婚協議の一環として、物件の取り扱いについての話し合いも進めることになります。

共有名義の不動産をどうするかというのは、離婚する上でも大きなかだいとなるため、早めに売却意思を伝え、時間をかけて協議することをおすすめします。

複数の共有者がいる場合、共有者が全員転居するなど、場合によっては共有者も同じようにマンションを手放したいと考えているかもしれません。

これなら、共有者と共同して全ての持ち分を売却する結論へ持っていくことも難しくないでしょう。

共有者のうち1人が継続して住む場合には、持ち分を共有者へ売却することによって、単独名義に変更することが可能です。

そのまま住み続けたい場合にはリースバックという選択肢も

ただし手持ち資金の関係で、住み続けたいと考えている所有者が持ち分を買い取れない場合もあります。

この場合は売却と居住継続を両立できるリースバックという仕組みを活用してもよいかもしれません。

リースバックは自宅を売却した後に、同じ家を賃貸しながら住み続けることができるため、住居を変えたくない方にはおすすめの売却方法です。

リースバックについては、こちらの記事をご覧ください。

2．売却後の現金の配分を決めておく

不動産の売却によって、数百万円から数千万円に及ぶような大金が入ってくるので、このお金の分配をうまくこなさないと、共有者同士が後々まで禍根を残すリスクにもつながりかねません。

売却自体の協議はもちろん、売却代金の配分、残っている場合は住宅ローンの支払い方についても慎重な協議をしましょう。

一般的には、売却で得た資金をマンションの持分割合に応じた形で分配します。

5,000万円で売却できたマンションの持ち分が2分の1であれば、2,500万円を受け取ります。

また、離婚後に養育費や慰謝料などを支払う場合に、売却資金を回すケースも考えられます。

このように様々なケースが考えられますが、売却金をどのように分けるのか、事前に話し合っておくと手続きがスムーズに進みやすいでしょう。

なお、持ち分を売却した場合の確定申告のやり方は通常の売却とほぼ同様です。

売却した際の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税（譲渡所得税）や住民税などの税金の課税対象となります。

マンション売却はスター・マイカの買取がおすすめ

これまで述べてきた通り、持ち分のみの売却は様々な面でデメリットが大きいため可能な限り避けることが望ましいです。

コストの面でも手間の面でも、売却側にメリットがはほとんどありません。

共有人の同意を得て売却したり、単独名義に変更したりする方がおすすめと言えます。

持ち分の売却を検討するケースの傾向として、離婚や相続など時間的な制約のあることが多いです。

なかには、すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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