マンション買取とは？仲介との違いや業者買取のメリット・流れをプロが解説

マンションを売却する際には、仲介会社に依頼する方法の他に不動産会社が直接買主となる「買取」という方法があります。

売却を急いでいる方や、買主が見つからずお困りの方は、仲介より買取の方が向いているケースがあります。

今回の記事では、買取と仲介の違いを比較しながら、買取のメリットとデメリット、買取業者の選び方、マンション買取件数の多いおすすめ業者、買取の流れや注意点等について詳しく解説します。

買取に向いているマンションや買取が断られるケースについても紹介しますので、買取と仲介でどちらにすべきか迷っている方は、ぜひ最後まで読んでください。

マンション買取とは

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法です。

買取と仲介の違い

一方で「仲介」は、買主となる購入検討者を探す販売活動や契約の条件の交渉などを不動産仲介会社に依頼する方法です。

買取と仲介の大きな違いは、売主と買主を媒介する仲介会社がいるか否かです。

これにより生じるサービスの違いは、以下の4点です。

	買取	仲介
期間	数日～数週間程度の売却も可能	3ヶ月～半年程度が一般的
販売活動	販売活動を行わない 売却が周囲に知られにくい	チラシやインターネットの掲載をする 内覧の対応が必要
売却にかかる費用	仲介手数料はかからない	仲介手数料がかかる
売却の価格	市場価格よりも安くなりやすい	市場価格で売却しやすい

仲介と買取における査定価格の違い

仲介では、より高く売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格となっています。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が買える価格を提示しています。

販売活動が想定通りにいけば、仲介で高く売却することができます。

しかし、希望価格で購入してくれる人を見つけるのに時間がかかるなどの理由で、結果として価格を下げて売却せざるを得ない可能性もはらんでいます。

そのマンションの購入を検討する人のボリュームが少なければ、仲介によって希望価格での成約に結びつかない可能性は高くなります。

マンション買取のメリット・デメリット

マンション買取にもメリットとデメリットがあり、それらを踏まえてサービスを選ぶことが重要です。

マンション買取のメリット8選

マンション買取では、不動産会社が直接買主となることで、8つのメリットがあります。

1. 売却手続きの手間が少ない

マンション買取は仲介に比べて、売却手続きの手間が少ないことがメリットの一つです。

仲介では、まず仲介会社と媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約

売却活動の内容や成約時の報酬の取り決めをするための契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の締結後に売却活動が開始され、買主が決まるまで複数の購入検討者の内覧や条件交渉への対応、進捗状況の報告をしなければなりません。

買取の場合も内覧や条件交渉の対応は必要ですが、不動産会社が直接の買主となるため、売却の手続きがより簡易になります。

また、買取の場合、住宅ローンの返済が残っている物件を売却する場合の銀行等金融機関への返済手続きや返済条件の交渉は、仲介会社の代わりに買主である不動産会社がサポートしてくれるので安心です。

買取と仲介の流れの違いは図の通りです。

買取では、販売活動を行わないため売却完了までのスピードが早く、査定依頼から1週間程度で売却が完了することもあります。

2. 売主の契約不適合責任が発生しない

買主が不動産会社である買取では、売主の責任期間を売却成立から2～3ヶ月程度に設定するケースや、はじめから免責とするケースも多いです。

契約不適合責任

不動産の売買契約の履行において、物件に欠陥があった場合など、引き渡した売買契約の対象物が契約内容と合っていないときに売主が負う責任のこと。

不動産売買では、購入後に実は問題があったことに気づくケースも少なくありません。

そこで、不動産を買う人をリスクから保護するために契約不適合責任が設定されます。

民法の原則では、買主が不適合の事実を知ってから1年以内に通知すれば、売主は契約不適合責任を負わなければならないとしています。（民法 第566条）

契約不適合責任の内容として、履行の追完の請求 （売主に目的物の修補や代替物の引渡しを求める)、代金の減額の請求、損害賠償の請求、契約の解除などがあります。

しかし、契約不適合責任は不動産に詳しくない「個人の買主」を保護するための制度です。

よって、責任期間経過後や免責としたケースの成約後に何か物件に欠陥が発見されたとしても、売主としての責任を問われることはほとんどありません。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

3. 売却のスケジュールを立てやすい

もし「家が手狭になった、子供が入学する4月までには引っ越したい」「相続税の支払い時期までにお金を確実に用意しておきたい」など、売却や引っ越しの期限が決まっている場合は、スケジュールを立て計画的に売却活動を行わなければなりません。

仲介の場合、不動産仲介会社に依頼してから、買ってくれる人が見つかるまでに一定の時間がかかりますし、いつ購入者が現れるかもわかりません。

そのため、早めに売却活動を開始しておかないと売りたいときに売れないという事態が発生します。

それに対して、マンション買取の場合は、買取会社と売却交渉をするだけなので、売り手の希望に合わせて柔軟にスケジュールを調整できます。

買取会社次第ではスピーディな現金化が可能であるため、資金計画も立てやすくなります。

4. 近隣に知られずに売却できる

物件の販売活動をしていることをあまり他人に知られたくない場合にも、マンション買取は有効です。

仲介の場合、インターネットなどで物件情報を公開して買主を探しますが、買取の場合は、不動産会社が直接物件を買い取るため物件情報を公開する必要がありません。

5. 諸費用を安く抑えることができる

不動産の売却には費用がかかりますが、マンション買取であれば節約できる費用もあります。

買取は仲介会社が間に入らないので、仲介手数料は発生しません。

仲介で売却する場合は、成功報酬として、宅地建物取引業法に定められた範囲内で仲介手数料を支払う必要があります。

また、仲介による売却では、買主が内覧した際に良い印象をもってもらうことが大切です。

そのため、ハウスクリーニングや設備の修繕を行う場合もあります。

設備が故障していると、そのことを理由に価格交渉が入るケースもあります。

一方、買取を行う不動産会社は、買取後にリフォームやリノベーションを行うことが多いです。

設備交換を前提としていることが多く、その場合、設備の故障が買取価格（売却価格）を下げる要因にはなりません。

6. 訳あり物件でも売却できる

もし、お持ちのマンションが訳あり物件の場合は、買取を検討してみることをおすすめします。

事件や事故があった物件は、個人が買うのは心理的に抵抗が強く、そのまま売れないということもあります。

しかしながら、買取会社の中には、訳あり物件の買取を得意としている会社もあります。

心理的な問題だけでなく、マンションの立地や築年数などのスペックも鑑みて、その物件の資産性を判断してくれます。

個人には敬遠されがちな事情があっても、プロの目からすると「良い物件」ということも珍しくないのです。

7. 内見の対応が必要ない

マンション買取の場合、内見(または内覧ともいう) の対応が必要ありません。

内見（内覧）とは、仲介で紹介を受けた購入希望者に自宅の中の様子を見せる行為のことです。

仲介では、購入希望者が現れると内見の対応が必要となりますが、住みながらマンションを売却する場合、売主は内見の度にホストとしてのお客様対応が求められます。

内見は毎週土日に集中することが多く、毎回掃除したり片づけたり等の手間が発生し、仲介では平均3ヶ月の間、内見対応する必要があります。

マンション買取は、購入する不動産会社が訪問査定時に家の中を見ていますので、内見対応は訪問査定の1回だけです。

購入希望者の内見対応は、非常にストレスの溜まる仕事ですので、内見が必要ないことは大きなメリットです。

8. 売却後のトラブルが起こりにくい傾向がある

マンション買取は、売却後のトラブルが起こりにくい傾向にあります。

買取は、買主が十分に知識のあるプロであることがトラブルの発生しない理由です。

個人が相手の売却の場合、いくら契約不適合責任を免責していたとしても、以下の例では裁判で免責が無効となる可能性があります。

上記に該当していなくても、買主がクレームを言ってくる可能性はゼロではありません。

知識が不十分な個人の買主は、契約上のルールを理解していない怖さがあります。

買取の買主である不動産会社は、そもそも文句を言わない前提で買っていますし、法律も十分に理解していることから、売主としては安心して売却できる相手といえます。

マンション買取のデメリット3選

マンション買取では、不動産会社が直接買主となることで、3つのデメリットがあります。

1. 売却価格が安くなりがち

買取による買取価格は、仲介による売却価格よりも安くなりがちです。

仲介市場での取引価格の7割から9割程度になるケースが多いです。

この点は、買取の最大のデメリットと言えますが、単純に安くなるわけではありません。

買取を行う不動産会社は、買取後にリフォームやリノベーションを施し、付加価値をつけて販売をする手法が一般的です。

そのため、買取をする不動産会社は、査定する際に下記の２つのポイントをチェックします。

1つ目のポイントは仲介の査定でも同様ですが、2つ目は「買取」ならではのポイントです。

買取会社は、物件の価値を高めるリノベーションのプランやその工事費を予測して買取価格を査定しています。

買取会社によって、リノベーションのスキルや工事費の見立てが異なるので、高値で売却するためには、不動産会社選びもポイントとなります。

2. マンションの状態が良くても査定額に反映されにくい

仲介の場合は一般的に、築年数や建物の状態などの条件が査定額に反映されます。

マンションが築浅であり、内装や設備の破損や汚れなどがない物件に高値がつくのは当然のことのように思えます。

しかし、買取の場合はリノベーションやクリーニングを行って付加価値をつけてから再販売することを前提としています。

そのため、仮にマンションの状態が良好であっても「リノベーションなどを施しても付加価値が付きづらい物件」と判断された場合には査定額が高くなりにくいケースがあります。

初めてマンション買取を利用する人の中には、「物件には問題ないのに買取査定で足元を見られた」と不満に感じる人もいるかもしれません。

しかし、そこには買取ならではの事情が絡んでいることを理解する必要があるでしょう。

3. 最終的に誰が住むのか把握できない

マンション買取では、不動産会社がマンションを購入し、リノベーションを施した後に再販売されますが、最終的に誰が住むのかを把握できません。

長年住んだ思い出のあるマンションは、できれば感じの良い買主に購入してほしいものの、いつ誰に売るかは買取した不動産会社が決めます。

マンション買取業者を選ぶ際のポイントやコツ

この章では、マンション買取業者を選ぶ際のポイントやコツについてご説明します。

※補足ですが、マンション買取業者 = マンション買取会社となります。

買取実績が豊富な業者を選ぶ

マンション買取では、買取実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

毎年数百件以上のマンションを買取している業者であれば、大きなトラブルもなくスムーズに取引ができます。

また、買取の実績が豊富な買取会社は、いくらまでなら買っても損はしないというギリギリのラインを知っているため、高い買取価格を提示することができます。

マンション買取件数が多い業者の一覧については、「【最新版】マンション買取件数が多いおすすめ買取業者」の章にて詳しく解説しています。

買取価格の交渉ができる業者を選ぶ

マンション買取では、買取価格の交渉ができる業者を選ぶことが重要です。

先ほど説明したように、マンション買取価格は仲介での相場価格よりも安くなることが多いです。

どうしても買取価格に納得がいかない場合、価格交渉をすることもできますので、買取業者の担当者に「買取価格の根拠」を説明してもらい、価格交渉の余地がないか確認してみましょう。

複数の業者に見積もりをしてもらう

マンション買取では、複数の買取業者に見積もりをしてもらうことが重要です。

マンション買取価格は、同じマンションでも査定金額が異なることが多いため、より高く買取してもらうためにも複数の業者に査定を依頼しましょう。

サービスの充実度を確認する

マンション買取では、買取業者が提供しているサービスの充実度を確認することが重要です。

買取業者が提供する独自サービスは以下のものがよくあります。

買取業者がどのようなサービスを提供しているのかも確認しながら、業者を選びましょう。

口コミや利用者の声を確認する

マンション買取では、買取業者の口コミや利用者の声を確認することが重要です。

口コミや利用者の声を確認することで、買取業者の公式サイトに書かれていることや担当者の言うことが間違っていないのか判断することができます。

「買取業者名 口コミ」「買取業者名 評判」「買取業者名 利用者の声」等と検索すると、SNSや掲示板や利用者の声などの書き込みを確認できます。

【最新版】マンション買取件数が多いおすすめ買取業者

リフォーム産業新聞が発表した内容によると、マンション買取件数が多い買取業者は以下の通りです。

順位	会社名	マンション年間販売戸数(戸)	対応物件	対応エリア	上場企業	前年順位
1位	レジデンシャル不動産	2,106	マンション	全国主要都市	-	1位
2位	スター・マイカ・ホールディングス	1,430	マンション	関東（東京、神奈川、埼玉、千葉）、関西（大阪、京都、兵庫）、札幌、仙台、広島、福岡等の地方政令都市	〇	3位
3位	ホームネット	1,224	マンション	全国主要都市	-	5位
3位	大京穴吹不動産	1,224	マンション	全国の支店のあるエリア	-	2位
5位	インテリックス	1,084	マンション、戸建て、その他の物件	全国主要都市	〇	4位
6位	長谷工リアルエステート	1,000	マンション、戸建て、その他の物件	首都圏、関西圏、名古屋	-	6位
7位	フジ住宅	970	マンション、戸建て	大阪、兵庫、和歌山市	〇	7位
8位	マイプレイス	904	マンション	首都圏および関西圏	-	10位
9位	ランドネット	894	マンション、戸建て、その他の物件	全国	〇	8位
10位	エフステージ	767	マンション	首都圏	-	9位

• 出典：リフォーム産業新聞「【買取再販年間販売戸数ランキング2025】カチタス、レジデンシャル、リプライスがベスト3」
• -は未上場もしくは詳細不明

マンション買取を成功させるには、資金力が豊富でトラブル対応にも慣れている「買取実績が多い業者」を選ぶことが重要です。

実績が豊富な業者は、適正価格でのスピーディーな買取が期待できます。

以下の記事では、マンション年間販売戸数が多い主要な買取再販業者をランキング形式で更に詳しく紹介しています。

どこの会社に依頼するか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

マンション買取の流れ

この章では、マンション買取の流れについてご説明します。

1. 事前の情報収集

事前の情報収集では、主にマンション買取に対応した不動産会社を探します。

買取の不動産会社は、買取エリアを限定していることが多いので、売却予定のマンションのエリアに対応している買取会社を探します。

マンションを売却したい場合、マンションに特化した買取会社の方が高く買ってくれますので、各会社の得意分野を詳しく調べた上で買取会社を選ぶことがポイントです。

マンション買取を依頼する会社に困った際は、「マンション買取の実績があるか」「資本力のある会社か」等を参考に決めることをオススメします。

2. 買取相談

買取会社を見つけたら、その会社に買取相談を行います。

買取では原則として買取会社が物件を見て査定を行いますので、訪問査定の日時を決めることが必要です。

査定や相談は無料で出来ますので、気になることがあれば買取会社の担当者に聞きましょう。

3. 簡易査定価格（机上査定価格）の提示

買取会社の中には、訪問査定の前に事前に簡易査定価格(机上査定価格)を提示してくれる会社もあります。

机上査定（簡易査定）とは、不動産会社が周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況等の情報を元に査定金額を算出することです。

簡易査定価格は確定した価格ではありませんが、おおよその価格を知りたい場合には、買取会社から共有してもらいましょう。

4. 現地調査

買取会社から提示されたマンション買取額などの簡易査定の結果に納得して本格的な売買手続きを希望する場合は、次にマンションの現地調査を行います。

現地調査は訪問査定とも呼ばれることが多いです。

訪問査定とは、簡易査定（机上査定）のデータに加え、不動産会社の担当者が現地に出向き、室内状態や建物の劣化や実際の日当たりや周辺環境等の情報を元に査定金額を算出することです。

5. 買取金額の提示

現地調査後、現地調査の結果や市場価格などを元に、数日以内に正式な買取価格が提示されます。

買取金額は、買取会社が購入する金額そのものですので、その金額に納得できれば売買金額は確定します。

6. 不動産売買契約の締結

重要事項説明の内容に同意してから、重要事項説明書及び売買契約書にサインします。

重要事項説明とは、宅地建物の取引において、宅地建物取引業者（不動産会社）の宅地建物取引士が取引当事者（売主）に対して契約上重要な事項を説明することです。

買取の売買契約は【8.マンションの引き渡し】と同日に行うこともあります。

7. 決済・入金の確認

売買契約を終えた後は以下の流れになります。

契約・決済が別日の場合

契約時には手付金が支払われます。そして、後日行われる決済時に、残代金と固定資産税等の清算金が支払われ、同時に物件の引き渡しと所有権移転登記が行われます。

契約時に一括で決済する場合

買取会社から買取代金及び固定資産税の清算金が一括で振り込まれ、物件の引き渡しと所有権移転登記が行われます。

手付金とは、不動産売買契約に際に、買主から売主に支払うお金のことです。契約成立の証拠としての意味合いや相手方の債務不履行の有無を問わず解約を認める目的のために支払われることが多いです。手付金は、買取価格の5~10%程度とする場合が多いです。

買取会社にもよりますが、一般的に査定から契約までの期間は3日～2週間程度、契約から決済までは1か月以内で完了します。

8. マンションの引き渡し

引き渡しは原則として決済と同日に行います。

ただし、買取会社によっては、やむを得ない事情がある場合には決済日と引き渡しの日を数日～2週間程度ずらすことができるケースもあります。

決済日と引き渡し日が異なる場合、実際に物件を渡す日のことを「明け渡し日」と呼ぶことが一般的です。

あらかじめ決済日(引き渡し日)と明け渡し日がずれることがわかっている場合には、事前に買取会社に相談するようにしてください。

9. 確定申告

マンション買取では、場合によっては売却後に確定申告の手続きが発生することがあります。

確定申告は、「譲渡所得が発生した場合」または「税金の特例を利用する場合」に必要となります。譲渡所得とは、売却益のことです。

※令和7年（2025年）分の確定申告の期限は、令和8年（2026年）3月16日（月）になります。

特例とは、マイホームを売却したときに利用できる特例を指します。

そのなかで利用する可能性のあるものは、「3000万円特別控除」と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つです。

前者の3000万円特別控除は、譲渡所得が発生したときに利用できます。

対して、後者は譲渡損失(売却損のこと)が発生したときに利用する特例です。

譲渡損失が生じても、特例を使う場合には、確定申告が必要となります。

なお、「譲渡損失が発生し、かつ、特例も使わない」場合には、売却後の確定申告は不要です。

マンション買取の流れの詳細については、以下の記事で更に詳しく解説しています。

マンション買取を依頼する時の3つの注意点

この章では、マンション買取を依頼する時の3つの注意点について解説します。

1. 事前にマンションの売買相場を調べる

事前にマンションの売買相場を調べておくと、買取価格に対して納得感が得やすくなります。

自分で調べることのできる売買相場は、仲介で売却したときの相場です。

マンションの買取価格は仲介の価格の60%～80％程度となるため、仲介の相場を調べておくと、買取の相場をある程度推測することができます。

次にマンションの売買相場を調べる方法について見ていきましょう。

不動産情報ライブラリー

マンションの相場は、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリー」で調べることができます。

不動産情報ライブラリーとは、2024年4月から運営されており、価格情報や地形情報、防災情報、周辺施設情報、都市計画情報等の住まいに関する情報を知ることができるサイトです。

不動産情報ライブラリーは、地図や住所からわかりやすく価格情報を調べることができます。

地図画面の「価格情報」のタブの中から「不動産取引価格情報」と「成約価格情報」をチェックし、条件設定で「中古マンション等」を選択した後、「決定」を押下します。

調べたい場所で地図上のブルーの四角いマークをクリックすると、周辺のマンションの取引事例が表示されるというシステムです。

取引事例一覧は、築年数や面積等の項目別に並び替えができる機能があります。

類似の条件のマンション事例をピックアップすることで、およその相場を推測することができます。

買取価格に影響する要素

次にマンションの買取価格に影響する要素についてお伝えします。

マンションの築年数（新耐震基準かどうか）

マンションの築年数も買取価格に影響することがありますが、マンション買取はフルリノベーション前提で不動産会社が購入するため、マンションがある程度古くても問題ありません。

それ以上に重要なのが「マンションが新耐震基準になっているか」です。

耐震基準とは、「建築基準法」及び「建築基準法施行令」によって定められた耐震性能の基準のことです。建築の許可をするための条件として国が定めています。
参考：建築：住宅・建築物の耐震化について - 国土交通省

昭和56年（1981年）6月1日以降に適用されている「新耐震基準」で建築確認申請が役所で受理されて建築確認済証を発行されたマンションを「新耐震物件」や「新耐震マンション」と呼び、昭和56年（1981年）6月1日以前に適用されてた基準は「旧耐震基準」で、「旧耐震物件」や「旧耐震マンション」と呼びます。

現在は、旧耐震基準のマンションは築40年以上になります。

旧耐震基準のマンションは、再販する際の住宅ローンが付きづらい傾向があるため、「旧耐震基準」のマンションは買取価格が下がりやすいです。

旧耐震基準のマンションを売却しようと検討している方は、「耐震診断の数値で安全が証明されているか」や、補強工事がなされておりマンションとして「耐震基準適合証明書が取得されているか」を調べて、買取依頼時のアピールポイントとして担当者に伝えましょう。

マンションの間取り

マンションの間取りも買取価格に影響しやすい要素の一つで、特にマンション買取を専門に行う不動産会社は「ファミリータイプ」のマンションを購入して、リノベーション後に再販することが多く、1LDKや2LDK以上の間取り(30㎡～)だと高く買取してもらいやすくなります。

部屋の日当たり

部屋の日当たりも買取価格に影響しやすく、特に「南向き」のマンションが人気で買取価格が上がりやすい傾向にあります。

南向きの部屋にあるバルコニーであれば、日が当たる時間が長いため、洗濯物が乾きやすいので家事をする方にとってはメリットがあります。

部屋の日当たりは、バルコニーの向きが価値の高い順から南 ⇒ 東 ⇒ 西 ⇒ 北となります。

マンションの周辺環境

マンションの周辺環境も買取価格に影響しやすく、特に閑静な住宅街内にあり、スーパーやドラッグストア等の周辺環境が充実している街であれば価格は高くなります。

一方で、大きな国道沿いにあるマンションや、周辺に工場があるマンションは価格が安くなりやすいです。

そのほか、詳しいマンション買取の価格相場の調べ方や事例については、以下の記事で詳しく解説しています。

2. マンション買取の費用や手数料を把握する

記事の冒頭でもお伝えしましたが、マンション買取では「仲介手数料」は発生しません。

しかしながら、仲介手数料以外に発生する費用や手数料がいくつかありますので、この章では各費用について詳しく解説します。

マンション買取にかかる費用は、以下の通りです。

印紙税

不動産売買契約書は、印紙を貼らなければならない課税文書であるため、印紙税が発生し、売主と買主の契約書にそれぞれ収入印紙を貼って消印をします。

印紙税は契約書に記載する売買金額によって決まり、一覧は以下の通りです。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2027年3月31日まで
• 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

不動産登記費用（抵当権抹消登記の費用）

売却するマンションに抵当権が設定されている場合には、抵当権抹消の登記費用が必要となります。

抵当権とは、住宅ローンの滞納が続き返済が滞った時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の登記費用には、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つが生じます。

1つ目の抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円で、マンションは通常、土地と建物の2つで構成されているため2千円となります（土地が複数の筆に分かれている場合は３千円になることもあります）。

2つ目の司法書士手数料の相場は1.5万円～2万円程度です。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っている物件は、決済時に住宅ローンを一括返済します。

一括返済をする際には、住宅ローンの繰り上げ返済手数料を銀行に支払うことが必要です。

繰り上げ返済手数料は、都市銀行なら1万円程度、ネット銀行なら5,000円程度が多いのですが、無料のところから3万円～5万円程度まで金融機関によって異なります。

譲渡所得にかかる税金

売却で譲渡所得が生じる場合は税金が発生します。

譲渡所得は売却時に得られる利益のことになります。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から所有期間中の減価償却費を控除した価額、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

譲渡所得がマイナス（譲渡損失）であれば税金は生じません。

マンションがマイホーム（居住用財産）の場合は、3,000万円特別控除という特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ円とみなされる)であれば税金は発生しないことになります。

ただし、買い替えをする場合、購入したマイホームで、住宅借入金等特別控除（いわゆる「住宅ローン控除」）又は認定（長期優良）住宅新築等特別税額控除（国税庁HP）を利用することはできません。

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

復興特別所得税に関しては、上記税率で計算した所得税に対し、一律に2.1%を乗じて求めます。

マンションの買取にかかる費用や手数料の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

3. マンション引き渡し時の条件を必ず確認する

マンション買取では、引き渡し時の条件を必ず確認することがポイントです。

引き渡し時の条件は、あらかじめ買取会社と打ち合わせをして決定し、売買契約書に記載されます。

引き渡し時の条件は、例えば「家具等の残置物を置いたままで良い」とか「引き渡し日と明け渡し日を別日に設定する」等があります。

引き渡し条件に希望がある場合には、必ず事前に買取会社と調整するようにしましょう。

マンション買取の注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取に向いている物件・人の特徴

マンション売却方法には、買取と仲介の2種類がありますが、買取を選ぶべきケースはどんな場合でしょうか。

ここでは物件と人に分けて紹介します。

マンション買取がおすすめな物件

ここでは、具体的にマンション買取に向いている物件について解説していきます。

1. 築年数が古い、室内の状態が悪い

リフォームやリノベーションによって印象が大きく変わるため、買取向きです。

内覧の際に室内の印象が悪いと、売却がスムーズに進みません。

そのため、築年数が古い、室内の状態が悪い物件は仲介で売りにくい物件とも言えます。

2. 残置物がある

相続した物件には残置物が多く、処理に困るケースも多いです。

残置物はトラブルの原因にもなります。

個人へ売却する際には、売主が自ら残置物の撤去を行う方が良いでしょう。

しかし、残置物の処理には手間と費用がかかります。

買取であれば、買主となる不動産会社が受け入れてくれることが多いです。

3. オーナーチェンジ物件

買取に向いているのは、一言でいうと「不人気な投資用物件」です。

「築年数が古い」「室内の状態が悪い」「利回りが低い」など、個人投資家に敬遠されがちな物件が、買取と相性が良い傾向にあります。

また、ファミリータイプの面積が広い物件となると、売却価格帯が高いため融資も受けにくく買取向きといえます。

4. 事故やトラブルがあった物件

過去に室内で事故やトラブル等があった事故物件も買取に向いています。

事故物件とは、物件内で自然死以外の死、または特殊清掃が必要になる死が発生した物件であり、心理的瑕疵(かし)のある物件のことを指します。瑕疵とは欠点という意味です。具体的には、室内で自殺や殺人事件等があった物件を指すことが多いです。

事故物件は、事故直後ほど売却が困難となり、売りに出してもなかなか売れず、値段が大幅に下がります。

残忍な事件で大々的に報道されたような物件だと、現実的に売却ができないことも多く、仮に値段を大幅に下げたとしても買主が見つからないこともあります。

事故物件であっても、保有し続けていれば固定資産税等の維持費は発生し続けます。

なかなか売れない事故物件は、買取で早く売却してしまい、維持費から解放された方が得になることも多いので検討してみてください。

マンション買取がおすすめな人

買取のメリットを享受できる、マンション買取に向いている人とはどんなケースでしょうか。

買取のご相談で多いケースをご紹介します。

1. 売却までの期限が決まっている

買取の最大のメリットは短期で売却が可能となる点です。

買い替えで新居の購入資金の支払日に期限がある場合や医療費や事業資金など、まとまった資金が急ぎで必要な場合に最適です。

期限は決まっているものの、まだ数ヶ月余裕があるという方には、仲介と買取を組み合わせた「買取保証」という売却方法もあります。

「買取保証」では、仲介での販売活動をスタートするときに、あらかじめ販売期間とその期間に売却できなかった場合の買取価格を決めておきます。

販売期間中に売却ができれば、通常の「仲介」と同じように売却します。

期間中に売却が叶わなければ「買取」に切り替わり、あらかじめ取り決めた金額で不動産会社が買い取りをしてもらえます。

2. 相続などで複数の利害関係者がいる

相続による売却や離婚による売却など、売主側に複数の利害関係者がいる場合も買取がおすすめです。

主に個人の方に売却する仲介と比較して、不動産会社が買主となる買取は、条件が変動することなく交渉がスムーズです。

マンションの相続対策や離婚時の財産分与については、以下の記事で詳しく解説しています。

3. 手間なく売りたいと考えている

買取は短期間で売却でき、複数回にわたる内覧の対応も不要です。

遠方の不動産を所有しているケースなど、手間なく売りたい人には適しています。

4. 仲介での売却活動が長引いている

築年数が古い物件、残置物がある物件、オーナーチェンジ物件は仲介で売りにくい傾向があります。

上記の条件にぴったり当てはまらなくても、複合的な要因で売却が進まないケースもあります。

すでに仲介で長期間売却活動を行っているときは、買取を検討することをおすすめします。

仲介による売却では3ヶ月～半年で売却が完了することが一般的です。

半年や一年経っても売却に至らないケースでは、買取も検討しましょう。

マンション買取が断られるケース

ここまで紹介してきたように比較的売却しやすいマンション買取ですが、買取を使っても売却できないケースもあります。

ここでは、代表的なマンション買取の取引不成立のパターンを2つ紹介させていただきます。

1. 住宅ローンを完済できない

住宅ローンを支払いきれなくなった場合に、マンション買取の利用によって得た資金を返済に充てるケースがあります。

そのため、マンションを売却してもローン残高を完済できない場合には、融資元である金融機関が買取に同意しないことがあります。

この場合は、任意売却や競売など他の方法を模索する必要があります。

ただし、仮に査定額がローン残高より低くても、完済さえできれば買取可能です。

自己資金で補ったり、住み替えローンを利用したりしてローンを完済する見通しが立てば問題ありません。

2. マンションが不動産会社の買取対象外

買取会社は、どんな物件でも買い取ってくれるわけではありません。

サイズやエリア、築年数（旧耐震基準の物件は対象外など）、取引金額（戸数や価格帯など）を始めとして、さまざまな買取基準を設けている不動産会社も少なくありません。

買取を利用する場合は、査定を申し込む前に不動産会社の買取条件を確認しておく必要があります。

信頼感で選ぶならスター・マイカのマンション買取

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が相場と比べて高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった仲介で不利な物件である

そのような場合は、「仲介」から「買取」へ売却方法を切り替えることも検討しましょう。

マンション買取でスピーディな売却を目指すなら、スター・マイカへご相談ください。

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

豊富な実績を強みに、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際にマンション買取を行っております。

実際、マンションの査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

築年数が古く売却への不安をお持ちの方でも、スター・マイカであれば、リノベーションを見越して高い評価が可能です。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

マンション買取でよくある質問

この章では、マンション買取でよくある質問についてまとめました。

Q1. 査定の結果を聞いた後、マンション買取を断っても大丈夫ですか？

もちろん、査定の結果次第ではマンション買取を断っても問題ありません。

査定は工事や修理等の見積もりのようなもので、見積もり金額が高ければ工事や修理を依頼しないのと同様に、査定額が安過ぎたり、納得しない材料があれば買取依頼を断っても問題はありません。

Q2. 買取と買取保証の違いは何ですか？

買取保証とは、「仲介」と「買取」を掛け合わせたサービスです。

仲介を利用して一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が物件を買い取ってくれるサービスとなります。

買取保証は、相続税の納税のためにマンションを売却したい人のような、仲介で可能な限り高く売りたいが、納税期限までには確実に売却を終わらせたいようなケースに向いています。

Q3. マンション売却は、すぐに引っ越しをしなければならないですか？

買取会社にもよりますが、引き渡し日と明け渡し日を一定期間ずらすことを許容している買取会社は多いです。

引き渡し日

引き渡し日とは、物件の所有権が移転する日のことです。

明け渡し日

明け渡し日とは、私物を全部引き払い、室内をキレイにした状態で、退去する日のことです。

引き渡し日以降の所有権は買取会社のものになりますので、買取会社によっては明け渡し日までの賃料の支払いを求める会社もあります。

「引き渡し日と明け渡し日を一定期間ずらすことは可能か」や「明け渡し日までの期間の賃料が必要か」等の質問内容を買取を依頼する不動産会社に確認しましょう。

Q4. 仲介で売却中のマンションでも買取はできますか？

仲介で売却中の物件でも買取は可能です。

ただし、専属専任媒介契約期間中に、他社に直接買取を依頼することは契約違反となる可能性があります。

専属専任媒介契約とは、1社だけにしか仲介を依頼できず、売主が自ら買主を見つけること（自己発見取引）も禁止されている契約です。

契約期間（通常3ヶ月）の満了を待つか、仲介会社に買取への切り替えを相談することをおすすめします。

Q5. 訪問査定は必ず行う必要はありますか？

訪問査定は必ず必要です。

買取の査定は、買主となる買取会社が最終的に物件を見て値段を決める重要な行為です。

物件を見ずに自ら値段を付けて買うことはありませんので、訪問査定は日程調整をして必ず行うようにしてください。

Q6. マンション買取業者の選び方はありますか？

マンションの買取業者は、できるだけマンションの買取に特化した不動産会社を選ぶことが望ましいです。

一般論としては、マンションの買取実績が豊富な会社を選ぶべきというのが回答になるかと思います。

しかしながら、マンションの買取実績といっても外部から実態を把握するのは、実際には難しいです。

そこで、おすすめなのがマンション専門の買取業者です。

マンション専門の買取業者であれば、マンションの買取実績が豊富なのは当然ですし、ノウハウも有していることから高値の売却も期待できます。

マンションの買取を依頼する前は、マンション専門であることをウェブサイトで確認することが望ましいです。

Q7. マンションに住みながら売却はできますか？

売却後もマンションに住み続ける方法としては、リースバックがあります。

リースバック

リースバックとは、リースバック会社に売却した後に家賃を払うことで、契約内容によりますが一定期間、そのまま住み続けることができる売却方法です。

リースバック会社とは、主に不動産会社になります。

買取を行っている不動産会社の中には、リースバックも行っている不動産会社も多く存在します。

住みながら売却したい方は、リースバックを行っている不動産会社を調べた上で、依頼することをおすすめします。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

Q8. マンション買取前にリフォームしたほうがいいですか？

マンション買取前のリフォームは不要です。

もちろん、リフォームすれば買取価格は高くなる可能性はありますが、買取ではリフォーム費用を回収することが難しいといえます。

例えば、リフォームせずに売ったときの買取価格が3,000万円、リフォーム費用が800万円だとした場合、買取価格は3,800万円以上にならないことがほとんどです。

買取ではリフォームせずに売った方が、むしろ得することの方が多いといえます。

Q9. マンション買取にはどんな諸費用がかかりますか？

マンション買取には、売買契約書に貼付する印紙税が生じます。

マンションに抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消費用も必要となります。

抵当権とは、銀行などの債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利を指します。

抵当権抹消費用とは、抵当権抹消の登録免許税と司法書士手数料のことです。

引っ越しをする場合は、引っ越し費用も必要となります。

また、買取で譲渡所得(売却益のこと)が発生した場合には、税金も生じます。

ただし、買取は売却価格が市場価格よりも安いため、譲渡所得が発生しにくく、税金が生じるケースは少ないです。

しかし、長期間所有していて購入時より価格が上がっている場合や、減価償却が進んでいる場合は利益が出ることもあるため、試算が必要です。

なお、買取は仲介ではないことから、仲介手数料は生じません。

Q10. 買取が決まった後すぐに引っ越す必要はありますか？

すぐに引っ越す必要があるか否かは、買取会社によります。

不動産の売却では、原則として売主は引渡しの前に引っ越しを済ませる必要があります。

ただし、買取の場合、買取会社によっては引渡後に引っ越しを行うことを認めてくれる会社もあります。

すぐに引っ越しができない場合には、買取会社に対して引渡後に引っ越しができるかどうかを事前に確認することが望ましいといえます。

まとめ

マンション買取の基礎知識やメリットやデメリット、買取の流れや注意点について紹介してきました。

マンション買取はあまり馴染みはありませんが、仲介と異なる特徴を持った優れたマンション売却方法です。

仲介を使ってマンションが売れないときに、マンション買取も視野に入れましょう。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

マンションの査定は無料です。