老後のマンションの管理費や修繕積立金が払えない時の対処方法

マンションは戸建てよりも維持費が高いため、老後は費用負担が戸建てと比較して重いです。

では、老後にマンションの管理費や修繕積立金が支払えない場合には、どのように対処したらいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「老後のマンションの管理費と修繕費」を中心に、管理費や修繕積立金の相場や上がる原因、お金が払えなくなった時の対処法などについてお伝えします。

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老後のマンション住まいに必要な維持費用

最初に老後のマンション住まいに必要な維持費用について解説します。

管理費

管理費とは、マンションの共用部分の維持管理を行うために必要な費用のことです。

共用部分とは、供用廊下や共用階段、エントランス、エレベーター、機械式駐車場等の専有部以外の部分を指します。

エレベーターやエントランスの自動扉、機械式駐車場、給水ポンプ等は、作動させるために電気が必要です。

また、共用部分にトイレやペットの足洗い場がある場合には、水道代や下水代も発生します。

さらに、共用部分の維持管理には、管理人や清掃員の人件費や設備の点検費用も必要です。

管理費は共用部分が充実していたり、管理人の常駐時間が長かったりすると多くの費用が発生するため、高額物件ほど高くなる傾向にあります。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来共用部分の修繕を行うことを目的に確保される費用のことです。

管理費との違いは、管理費は管理組合が毎月支払う金銭であるのに対し、修繕積立金は管理組合が毎月貯蓄していく金銭であるということです。

修繕積立金は、将来、外壁塗装やエレベーターの交換等の大規模修繕が発生した際に支出される費用となります。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物等の固定資産を所有している人に対して毎年課される税金のことです。

固定資産税は、市町村が課税する市町村税(東京23区は都税)となります。

また、マンションは都市計画税も発生することが多いです。

都市計画税とは、市街化区域内に土地や建物等の固定資産を所有している個人や法人に対して課される税金になります。

駐車場料金

分譲マンションでは、駐車場の利用者には、別途、駐車場料金も発生することが一般的です。

駐車場料金は、分譲マンションによっては条件によって金額に差をつけている場合もあります。

例えば、平置きと機械式の駐車場が併設されている場合、平置きの方が停めやすいため駐車場料金が高く設定されていることが多いです。

マンションの管理費・修繕積立金の相場

マンションの管理費や修繕積立金は具体的にいくらかかるのか、国土交通省のデータをもとに紹介します。

管理費の費用相場

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンションの管理費の1戸あたりの月平均額は「17,103円」です。

ただし、管理費は築年数によっても金額が異なります。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と管理費の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2023年と想定して編集

上記グラフのうち、管理費の傾向を示す線形近似直線(オレンジ色の点線)を見ると、管理費は築年数が新しいほど高くなっています。

理由としては、昔のマンションより最近のマンションの方が共用部は充実しており、充実した共用部を維持するために管理費が高くなるからです。

修繕積立金の費用相場

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンションの修繕積立金の1戸あたりの月平均額は「13,378円」です。

ただし、修繕積立金は築年数によっても金額が異なります。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2023年と想定して編集

上記グラフのうち、修繕積立金の傾向を示す線形近似直線(オレンジ色の点線)を見ると、修繕積立金は築年数が古くなるほど上昇することが分かります。

古いマンションに住んでいる方は、修繕積立金の負担が重くなります。

マンションの管理費や修繕積立金は負担が重い

老後のマンション生活においては、家賃のほかに管理費や修繕費の負担も気にしないといけません。

老後の一般的な年金受給額

厚生労働省の発表によると、年金の平均月額は下表のようになっています。

種類	月の平均受給額
厚生年金保険	14.7万円
国民年金	6.5万円

• 出典：厚生労働省「令和5年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況」

一方で、総務省によると「定年前」「再雇用期間」「年金生活」のライフステージ別に見る月額の平均支出は下表の通りです。(2014年平均)

画像出典：総務省「家計調査結果からセカンドライフを生活設計」

年金生活者の平均支出額は月「257,598円」です。

厚生年金保険でも平均受給額が月14.7万円であるため、年金だけでは生活できないことがわかります。

また、年金生活者がかける住居費は月「14,842円」です。

管理費および修繕積立金の合計額が14,842円よりも高ければ、平均以上の住居費を負担していることになり、支払うのは厳しいといえます。

次に老後のマンション購入で後悔するよくある理由について見ていきましょう。

管理費や修繕費の負担は大きい

老後のマンション購入で後悔するよくある理由としては以下の4つが挙げられます。

老後のマンション購入では、特に1つ目の「管理費や積立修繕金の負担が大きい」という失敗があります。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンションの1戸あたりの月平均額は管理費が「17,103円」、修繕積立金が「13,378円」となっています。

管理費と修繕積立金の平均の合計は、「30,481円」です。

一方で、これまで紹介してきたように年金生活者の住居費の平均月額は「14,842円」でした。

管理費と修繕積立金の合計額は、年金生活者の住居費の平均月額よりも高いため、年金生活者にとってかなり負担となることがわかります。

修繕積立金については、以下の記事で詳しく解説しています。

管理費や修繕費を延滞したらどうなる？

マンションの管理費や修繕積立金を延滞すると、まず管理組合から内容証明郵便で督促状が届きます。

督促状でも支払わない場合、管理費と修繕積立金の支払いを目的とした裁判が提起されます。

管理組合が裁判に勝訴すると、滞納者に支払義務が生じます。

裁判で負けても支払わない場合は、物件が競売にかけられるというのが最終的な流れです。

よって、管理費と修繕積立金を滞納し続ければ、最終的には競売で自宅を失うことになります。

管理費や修繕積立金が上がる原因

マンションの管理費や修繕積立金が上がる原因についてお伝えします。

マンションの総戸数が少ない

マンションの総戸数が少ないと、一戸あたりの負担額が増えるため、管理費と修繕積立金は上がります。

ただし、この法則は一般的なマンションのみに適用され、タワーマンションの場合は戸数が多くても管理費と修繕積立金は高いことが多いです。

管理費と修繕積立金を抑えたいのであれば、タワーマンション以外で戸数の多いマンションを購入することをおすすめします。

マンション内にある立体駐車場や機械式駐車場

マンションの駐車場には、主に自走式駐車場と機械式駐車場(立体駐車場)の2種類があります。

機械式駐車場(立体駐車場)は、電気代が多くかかるため、管理費が高くなります。

また、定期的に機械のメンテナンスをする必要があるため、修繕積立金も高いです。

さらに、機械式駐車場(立体駐車場)は入出庫に時間がかかるため、自走式よりも使いにくいといえます。

管理費と修繕積立金を抑え、かつ、利用しやすい駐車場を求めるなら、自走式駐車場の物件がおすすめです。

ディスポーザー排水処理システムの設置

ディスポーザー排水処理システムの設置がされているようなマンションは管理費と修繕積立金が高いです。

マンション全体でゴミ処理装置が稼働しているため、電気代が高くなります。

また、定期的に機械のメンテナンスをする必要があることから修繕積立金も高いです。

ディスポーザーは便利ですが、管理費と修繕積立金が気になるようであれば、ディスポーザーが付いていない物件を選ぶのが良いでしょう。

管理費や修繕積立金の滞納者の増加

管理費や修繕積立金の滞納者の増加しているようなマンションは、そもそも買うべきではありません。

マンション全体の管理がずさんになり始めているため、既に居住の快適性が著しく損なわれています。

管理費や修繕積立金の滞納者が増えているマンションは、「立地が悪く築年数の古いマンション」に多いです。

築年数が古くてもの立地の良いマンションは管理費や修繕積立金の滞納者が少ないため、立地を重視して物件を選ぶことがポイントです。

車離れによる駐車料金の減収

車離れによる駐車料金の減収も管理費が上がる原因となるケースもあるようです。

仮に駐車料金の減収を管理費に転嫁するようなことがあれば、組合員の反発を食らうため、通常なら空いている区画を賃借人に貸したり、外部に貸したりする等の対策を取るはずです。

駐車料金の減収を管理費に転嫁するケースは、かなり末期症状なのではないかと思われます。

保守メンテナンス費用の増加

保守メンテナンス費用の増加は修繕積立金が上がる要因です。

築年数が古くなると、大規模修繕が必要となる工事内容が増えていくため、保守メンテナンス費用は増加していく傾向にあります。

工事業者や建築資材の費用の増加

何ともいえませんが、工事業者や建築資材の費用の増加も修繕積立金の増額要因と主張する人もいるようです。

修繕積立金は長期的な視点に基づき、理事会や総会決議を通じて上げていくものですから、工事業者や建築資材の費用の増加で急に金額が上がるものではありません。

工事業者や建築資材の費用が増加した場合、まずは工事の時期をずらす、相見積もりを取る等の対策を行うのが通常であり、すぐに修繕積立金を増額するようなことはないと思われます。

消費税の増税

消費税の増税で管理費や修繕積立金が上がるといった話は、少ないと思います。

負担は増えるのは事実ですが、まずは増税された状況の中で上手くやり取りしていくのが基本です。

管理費や修繕積立金は、理事会で何度も議論され、住民に周知し、総会で承認されて上がります。

社会変化で簡単に管理費や修繕積立金を増額すれば、住民の反発を招きかねません。

元々管理費が不足しているケースや、よほどの増税でない限り、管理費や修繕積立金が上がるようなことは少ないと思われます。

ここまでマンションの管理費や修繕積立金が上がる原因について見てきましたが、次にマンションの管理費や修繕積立金を延滞した場合の対処法についてお伝えします。

マンションの管理費・修繕費が払えない場合の対策

マンションの管理費や修繕積立金が高い場合にできることについてお伝えします。

管理費内訳の見直しと管理組合の総会での削減提案

マンションの管理費や修繕積立金が高い場合にできる方法の一つは、管理費内訳の見直しと管理組合の総会での削減提案が挙げられます。

「管理費内訳の見直し」は良いですが、いきなり「総会での削減提案」をしても現実的には削減は難しいです。

総会で発言するのではなく、まずは理事会に対して管理費の見直しを議論してほしいと伝えることが適切です。

理事会で検討してもらえれば、理事会が具体的な削減案をまとめて、総会に議案として挙げてくれます。

理事会の議事録は組合員に配布されることが通常であるため、次回の総会で削減案が出てくることが自然に組合員へ周知されていきます。

総会で管理費と修繕積立金の削減案の決議案が通れば、すぐに削減案が実行されることになります。

通常、総会は1年に1回しか行われないため、総会で発言しても来年にしか議案が上がってきません。

確実性と即効性を求めるなら、事前に住民からの要望として理事会で審議をしてもらうことがコツです。

大規模修繕の工事費用の見直し提案

管理組合が、管理会社から大規模修繕の工事費用の見直し提案を受けるのも一つです。

多くの管理組合は、管理費と修繕積立金の削減に向け、管理会社から日常的に削減提案を受けているものと思われます。

抜本的に管理費と修繕積立金を見直したいのであれば、マンションの管理形態を全部委託管理から一部委託管理に切り替え、管理組合が自分たちでコストコントロールしていくことが効果的です。

ここまでマンションの管理費や修繕積立金が高い場合にできることについて見てきましたが、次に老後資金を捻出するためにできることについてお伝えします。

マンションの建て替えについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションを売却して住み替え

維持費や修繕積立金が払えない場合、マンションを売却して住み替えるという方法もあります。

管理費や修繕積立金は、物件によって金額が異なる点が特徴です。

例えば、タワーマンションは管理費と修繕積立金がいずれも割高です。

そのため、維持費の負担を軽くすることが目的であれば、タワーマンションへの住み替えは避けた方が良いといえます。

管理費は、戸数が多いマンションや築年数が古いマンションの方が安い傾向があります。

修繕積立金は、戸数が多いマンションや築年数の新しいマンションの方が安いです。

築年数に関しては、管理費と修繕積立金は相反する関係にあります。

築年数の古いマンションは、管理費よりも修繕積立金の方が高くなっていることが多いです。

そのため、管理費と修繕積立金を抑えたい場合には、「戸数の多い築浅マンション(タワーマンション以外)」に買い替えることが適切となります。

リースバック・リバースモーゲージで資金を捻出

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。

土地を担保にし、借りたお金は本人が死亡時に自宅を売却して返済するのがリバースモーゲージの仕組みになります。

リバースモーゲージは基本的に戸建てを対象とした商品であるため、多くのマンションは利用できません。

ただし、都市部の中でも立地の良い一部のマンションでは、利用できるケースもあります。

よって、マンションの場合には、リバースモーゲージを利用できるかどうか、金融機関に確認してみることが第一歩です。

尚、マンションを売却してその現金で戸建てを購入した場合は、リバースモーゲージを使える可能性も出てきます。

リバースモーゲージを利用したいのであれば、戸建てへの買い替えとセットで検討することをおすすめします。

リースバックとは、マンションをリースバック会社に売却し、その後、リースバック会社からマンションを借りるという資金の調達方法のことです。

リースバックはリバースモーゲージと異なり、マンションでも利用できます。

リースバックは売却時にまとまった現金を手にすることができますが、その後は、管理費と修繕積立金よりも高い家賃を支払い続けることが必要です。

管理費と修繕積立金の支払いが厳しいような人が利用すると、すぐに破たんします。

リースバック会社への売却額も市場価格の7〜9割程度であるため、普通に売るよりも損をします。

損してまで売って、さらに管理費と修繕積立金よりも高い家賃を支払い続けなければいけないことから、リースバックは選択しないことが適切です。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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老後のマンション住まいでよくある質問

老後のマンションでよくある質問についてお伝えします。

Q1.老後はマンションと戸建てどちらがいいと思いますか？

家の中に階段もなく、家全体も暖かくて過ごしやすいという点ではマンションです。

バリアフリー設計で、お風呂場でのヒートショックによる死亡確率も少ないため、機能的にはマンションの方が高齢者に向いています。

ただし、戸建ての方が管理費と修繕積立金の負担が少ないです。

よって、管理費と修繕積立金を払えるようであればマンションをおすすめします。

Q2.老後にマンションに住むメリットはありますか？

マンションは利便性の高いところに多いため、車を持たずに生活できます。

また、病院も近いことが多いです。家の中に階段もなく、廊下やお風呂場も暖かくて住みやすい点もメリットです。

Q3.老後に戸建てに住むメリットはありますか？

戸建ては、管理費や修繕積立金、駐車場代がなくなるという経済的なメリットが大きいです。

マンションと比べると収納量が大きいことから、趣味も充実させやすいといえます。

Q4.マンションの管理費は何に使われていますか？

管理費は、マンション管理組合が日常的に共用部を維持していくために使用します。

エレベーターや廊下の電気代、廊下や階段・エントランスの清掃費、エレベーターの定期点検や給排水・消火設備の法定点検等の設備メンテナンス費等に充てられます。

Q5.マンションの修繕積立金は何に使われていますか？

修繕積立金は、将来予定されている修繕に備えるために貯蓄されます。

具体的には、外壁塗装やエレベーターの更新、受水槽やポンプ等の給排水設備の交換、屋上防水の工事費用に充てられます。

Q6.住宅ローンは定年までに完済すべきですか？

定年までに完済すべきです。

平均的な年金受給額は年金生活者の平均支出額を下回ります。

さらに住宅ローンの支出が加わると家計が相当苦しくなります。そのため、完全な年金生活に入る前に住宅ローンを完済しておくことが適切です。

まとめ

老後のマンションの管理費と修繕費について解説してきました。

マンションは管理費と修繕積立金があるため、年金収入だけでは支払いは厳しいです。

マンションの売却やダウンサイジングなども視野に入れながら、最適な対策を検討しましょう。