マンション買取で発生する費用や手数料は？仲介手数料が無料の理由

マンションを売却する場合、「不動産会社へ仲介を依頼し、成功報酬として手数料を支払う」。これは間違いではありませんが、必ずしもこの方法だけがマンションの売却方法ではありません。

マンション売却には、「買取」という方法もあります。

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

仲介とは異なる特徴があるため、状況によっては、仲介ではなく買取を利用した方が良いケースがあります。

この記事ではマンション買取の特徴と費用についてご説明します。

不動産会社に売却する「マンション買取」とは

マンション買取とは、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう手法です。

不動産会社は買い取ったマンションを利益へつなげるノウハウと資金力を持っています。

具体的には、買い取った物件にクリーニングやリノベーションを施して資産価値を高め、購入希望者へ再度販売（再販）して収益を得ます。

ちなみに、買取の中には「買取保証」と呼ばれる売却方法もあり、これは、仲介で一定期間経過しても売れなかった場合に、予め設定した買取額で不動産会社に買取してもらうというものです。

「最初は仲介経由で買い手を探したいが、売れなかった場合の保険もほしい」という方におすすめです。

マンション仲介と買取の違い

一般的な売却方法として、「仲介」があります。

仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、売買契約を締結する方法です。

買取との主な違いは以下の通りです。

仲介のメリットは、買取よりも高値（市場価格）で売れる可能性が高い点です。

相場をもとに設定した売り出し価格で、不動産会社が広告・宣伝活動を行うため、需要があるマンションであれば、相場より高く売れる可能性を秘めています。

一方で仲介のデメリットは、売却までのスケジュールが長期化しやすい点です。

購入希望者を広く募集するため、広告活動や内覧対応など一定の販売期間が必要になります。

さらに、購入希望者が見つかっても、価格や契約条件の交渉が必要になるなど、契約締結までに手間と時間がかかる傾向にあります。

マンション買取のメリット・デメリットや詳細については、以下の記事で解説しています。

マンション買取でかかる費用・手数料一覧

マンション買取でかかる費用や各種手数料は以下の通りです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書などの「課税文書」を作成する際に課される税金です。

契約書に、収入印紙を貼って消印をして納税します。

税額は、契約書に記載している売買金額によって決まります。

売買契約書の印紙税額は、下表のとおりです。2027年3月31日までに締結する売買契約については、軽減税率が適用されます。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2027年3月31日まで
• 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

不動産取引の中で、印紙税が課される契約書はいくつかありますが、マンション売却時に印紙税が必要になるのは、売買契約を結ぶタイミングです。

売主と買主の契約書にそれぞれ収入印紙を貼って消印をします。

登記費用

マンションの名義変更には、登録免許税がかかります。

登録免許税とは、不動産の権利関係を記録する「登記」手続きに課される税金です。

登録免許税は以下のようなタイミングで必要になります。

登録免許税は、原則として税額分の収入印紙を、登記申請書に貼り付けて納税します。

登録免許税の計算方法と税率は、以下のとおりです。

登録免許税の税率は登記原因によって異なります。また、土地の売買や住宅用の建物購入など一定の要件を満たすことで軽減税率が適用されます。

登記の種類	登記原因	本則税率	軽減税率（特例）※1
土地の所有権移転	売買	2.0％	1.5％
建物の所有権移転	売買	2.0％	0.3％※2
土地・建物の所有権移転	相続	0.4％	-（軽減なし）
土地・建物の所有権移転	贈与	2.0％	-（軽減なし）

• 1：2027年（令和9年）3月31日までの登記に適用
• 2：自己居住用で床面積50㎡以上などの一定の要件を満たす場合
• 出典：法務局「登録免許税の計算」、国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

不動産の名義変更については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却（買取を含む）する場合、売却代金などでローン残債を全額返済（完済）する必要があります。

その際、金融機関によっては、繰り上げ返済の手数料がかかります。

例えば三井住友銀行の場合、以下のようになっています（2026年1月現在）。

手続き方法	一括返済手数料
SMBCダイレクト（インターネットバンキング)	無料
三井住友銀行の専用パソコン※	無料
【窓口】書面	33,000円（税込）

• 出典：三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済」
• ※お借入れの住宅ローンによってはお取り扱いできない場合があります

一般的な相場として、一括返済の手数料は、1万円から3万円程度かかることが多いですが、近年はネット銀行や大手銀行のweb手続きを中心に無料とする金融機関もあります。

売却益が出た場合の税金（譲渡所得税）

マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税や住民税がかかります。

これを総称して「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は、譲渡所得（利益）に税率を乗じて算出しますが、譲渡所得は、単に売却した金額（売却収入）から購入したときの金額を引くわけではありません。

購入時にかかった諸費用や建物の減価償却費（取得費）、売却時にかかった諸費用（譲渡費用）を考慮する必要があります。

例えば5,000万円で買ったマンションが5,500万円で売れた場合、差額の500万円から取得費や譲渡費用を引いてなおプラスになれば課税対象となります。

なお、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

この特例を活用すれば、税金が発生しないケースも多くあります。

出典：国税庁「No.1440譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」「No.3302マイホームを売ったときの特例」

仲介でマンションを売却するときにかかる費用

マンションを不動産会社の仲介（媒介）で売却する場合、最も大きな費用は「仲介手数料」です。

仲介する不動産会社は、ポータルサイトへの掲載やチラシ、内覧対応などを行い、広く買い手を探します。

その結果、売買契約が成立すると、売主は成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で定められています。

売却価格が400万円を超える取引では、以下の速算式を使います。

たとえば、2,500万円で売却が成立した場合の仲介手数料は「89万1,000円」になります。

また、仲介での売却には、3カ月～半年、長ければ1年以上の時間がかかることもあります。

そのため、売却期間中にかかる以下の費用も考慮しておく必要があります。

さらに、より高くより早く売却するために、状況に応じてハウスクリーニング費用や設備の補修、簡易なリフォーム費用がかかる場合があります。

一方買取では、仲介手数料はかかりません。

また、販売活動が不要な分、仲介と比べてスピーディーに売却できるうえ、現状のまま引き渡しができます。

そのため、ハウスクリーニングや補修費用は基本的に必要なく、売却完了までの維持費は抑えられます。

マンション買取をおすすめする4つの理由

買取のメリットは、仲介手数料がかからないということだけではありません。

現金化までの早さや契約不適合責任の免除など、さまざまなメリットがあります。

ここでは、仲介よりも買取をおすすめする4つの理由を紹介します。

1. 短期間でマンションを手放せる（現金化が早い）

仲介の場合、買い手が見つかり売却が完了するまで数カ月～半年程度、需要が少ない物件だと1年以上かかるケースもあります。

この点「買取」の場合、買主を探す手間が必要なく、買取金額と契約条件に合意できれば、最短数日～1カ月程度で売却が可能です。

そのため、急な資金需要がある場合や相続税の納税期限が迫っている場合にも有効な売却方法です。

また、仲介のように「いつ売れるかわからない」という不安はなくなるため、住み替えの計画が立てやすくなります。

買取事業者によっては、「新居に入居できる日まで今の家に住みたい」という相談にも柔軟に応じてもらえるため、仮住まいの手間や費用を節約できます。

このように、売却完了までのスピードが早い、住み替えのスケジュールが調整しやすい点は、買取のメリットと言えるでしょう。

2. 契約不適合責任が免除される

仲介のような個人間売買では、売却後に設備の故障や雨漏りなどの不具合が見つかった場合、売主は「契約不適合責任」を負うことが一般的です。

買取の場合、この売主の契約不適合責任が免除される点もメリットと言えます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売主が引き渡した不動産が「種類」「品質」「数量」で契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のこと

設備や給排水管の故障、雨漏りなどの物理的な欠陥（瑕疵）のほか、近隣の嫌悪施設（火葬場など）、事件・事故のような環境的・心理的瑕疵（かし）も含まれます。

2020年の民法改正に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更となり、意図して隠していた欠陥だけでなく、売主が気づかなかった欠陥や不具合も責任の対象となります。

引き渡し後、契約時に説明していない建物や設備の不具合が見つかった場合、買主から代金減額請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。

しかし買取の場合、売主の契約不適合責任は免責されるケースが一般的です。

そのため、売却後に給湯器が壊れていたため直して欲しいなどのクレームを気にする必要がなく、売却した時点で一切の責任から解放される点は、買取のメリットと言えます。

3. 現状のまま引渡しできる

仲介で売却する際、買主を見つけやすくするために、ハウスクリーニングや故障箇所の補修が必要になることもあります。

しかし買取の場合、室内が汚れていても、設備が故障していても、そのままの状態で売却が可能です。

不動産会社は買い取った後に、リフォームやリノベーションを行うことを前提としており、残置物など不用品の撤去まで併せて引き受けてくれる買取業者もあります。

売却のために余分な投資をする必要がない点も、買取のメリットと言えます。

4. 周囲に知られずに売却できる

売却することを周囲に知られたくない場合もありますが、仲介と比べ買取は、周囲に知られずに売却しやすい売却方法と言えます。

仲介で売却活動する場合、不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）や不動産会社のホームページへの掲載やチラシ配布などの販売活動が必要となります。

加えて、購入を検討する人の内覧対応をしなければならず、どうしても近所の人や知人に知られる可能性があります。

一方、買取の場合は、不動産会社との1対1の取引となるため、広告活動は行われません。

買取金額の査定時に訪問は必要ですが、「あまり周りに知られたくない」という売主のニーズを踏まえて対応してもらうことも可能です。

「近所に知られずに早く売却したい」「離婚等の事情を知られたくない」場合などは、買取がおすすめです。

マンション買取が向いている3つのケース

ここまで買取のメリットを中心に紹介してきましたが、すべての物件で買取が向いているわけではありません。

物件の状態や売主の方の事情によって使い分けることが重要です。

ここでは、仲介より買取に向いている3つのケースを解説します。

1. 築年数が古く、室内の状態が悪いため需要が少ない

築年数が古く、室内の劣化が激しい物件は、需要が少なく買い手を見つけるのは簡単ではありません。

その主な理由として次の3つが挙げられます。

まず、一般の買い手にとって、購入後のリフォーム費用は購入判断に大きく影響します。

「購入後に想定外の修繕費がかかるのではないか」という不安を感じると、なかなか購入の意思決定ができず、売れない状態が続く可能性が高まります。

2点目に、築年数が古い物件は銀行の担保評価が出にくく、購入希望者が希望する金額を借りられないケースもあります。

また、物件価格にリフォーム費用を上乗せしてローンを組むとしても、審査のハードルが高くなる傾向です。

3点目に、大がかりなリフォームが必要な物件は引き渡しを受けてから入居まで、数カ月の工事期間を要することがあります。

その間の家賃とローン返済が重なる経済的負担や、すぐに住めないという手続き面の負担から売れにくくなります。

このように築年数が経過し室内の状態が悪い物件は、一般の個人への売却のハードルが高くなるため、資金力があり再生のノウハウを持つ買取業者への売却が向いています。

2. 住み替えや転勤などで売却期限が決まっている

「〇月〇日までに現金化したい」など期限がある場合、仲介より買取が向いています。

仲介ではいつ買い手が見つかるかの保証がなく、スケジュールの調整が難しいためです。

たとえば、具体的に以下のようなケースでは、買取を積極的に検討すべきでしょう。

出典：国税庁「No.4205相続税の申告と納税」

3. 特殊な事情を抱えた物件

通常の売却活動（ネットへの広告掲載など）が難しい、あるいは一般の方には売りづらい事情を抱えた物件も買取に向いています。

具体的には、以下のような物件が考えられます。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンなどの残債を返済できなくなった場合に、不動産会社に間に入って交渉してもらい、融資を受けた金融機関（債権者）の承認を得た上で売却することです。

裁判所を介して強制的に担保不動産を売却する競売よりも、売却金額やスケジュールなどの面で有利に進められるため、ローン返済が困難になった際に利用されます。

満足度の高さが定評のスター・マイカのマンション買取

買取の際は、対応力やノウハウに優れた不動産会社選びをできるかがきわめて重要です。

ここで、スター・マイカの提供している買取サービスについて、最後にご説明します。

年間約1,400件のリノベーションマンションの販売を行っています。

スター・マイカのリノベーションの特徴は、シンプルで機能的な点です。

幅広いタイプに対応できるリノベーションのノウハウと中古マンションに関する精緻なデータベースを保有しています。

お問い合わせの際に基本的な物件情報をお伝えいただければ、当日または翌営業日には簡易的な査定価格をご提示することが可能です。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

マンション売却の手数料でよくある質問

マンション売却時にかかる手数料でよくある質問についてお伝えします。

Q1. なぜマンション買取では仲介手数料が無料なのですか？

不動産会社が直接「買主」となるため、買主を探す「仲介（媒介）」業務が発生しないためです。

通常、仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入り広告活動を行い、売買契約を成立させた成功報酬として支払われます。

一方、買取の場合、売主と買主（不動産会社）の2者間で直接売買契約を締結します。

間に入る仲介者が存在しないため、仲介手数料自体が発生しません。

Q2. マンション買取で必要な費用にはどのようなものがありますか？

マンション買取では仲介手数料はかかりませんが、以下のような費用が発生します。

• 売買契約書に貼付する収入印紙代
• 抵当権抹消登記費用（ローン残債がある場合）
• 住宅ローンを一括返済するための一括返済手数料

さらに、マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税については、以下の記事で解説しています。

Q3. 契約不適合責任が免除されるとどのようなメリットがありますか？

売却後に物件の欠陥が見つかっても、修理費の請求や損害賠償責任、契約解除をされる心配がなくなります。

通常の仲介取引では、引き渡し後の一定期間内（一般的に3カ月程度）に雨漏りや給排水管の故障などが見つかった場合、売主は自費で修理しなければなりません。

場合によっては、百万円単位の修繕費がかかったり、契約自体を解除されたりするおそれがあります。

この点、買取で契約不適合責任が免除されれば、これらの費用やリスクを負う必要はありません。

精神的にも、引き渡し後のクレームを心配せず、安心して取引できます。

契約不適合責任については、以下の記事で解説しています。

Q4. 譲渡所得税は必ず支払うのですか？

いいえ、必ず支払うわけではありません。利益が出た場合にのみ課税されます。

譲渡所得税は、マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対して課されるものです。

したがって、購入時より安く売れて損失（売却損）が出た場合、譲渡所得税は一切かかりません。

なお、利益が出た場合でも、居住用財産の売却には最高3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。

この特例を使えば、非課税になるケースが大半です。

Q5. 買取が向いているのはどのようなケースですか？

買取が向いているのは、売却を急いでいる、または手間をかけたくないケースです。

例えば、「転勤で引越し時期が決まっている」「すぐにまとまった現金が必要」などの場合には、短期間で売却できる買取がおすすめです。

また、買取を利用すれば、現況のまま買い取ってもらえるため「築年数が古い」「室内の傷みや汚れがひどい」などの場合も安心です。

さらに、買取は広告活動を行わないため、近所に知られずに売却したい場合など、プライバシーを重視する方にも向いています。

マンション買取は手数料やスピードが強み

マンションの買取は、単に仲介で売れなかったときの最終手段ではありません。

「現金化までのスピードの早さ」「契約不適合責任の免除」「プライバシー保護」「現状有姿（現状のまま）での取引」など、仲介にはないさまざまなメリットがあります。

手持ちのマンションがなかなか売れない場合でも、諦める前に、買取実績が豊富な不動産会社に一度相談してみましょう。

買取のノウハウを持つ会社であれば、スムーズに現金化できるはずです。