マンションの大規模修繕とは？修繕積立金の目安や工事期間、出口戦略を解説

区分マンションを保有していると、管理組合から大規模修繕の一時金や修繕積立金の増額を求められることがあります。

一般的に修繕積立金は築年数が古い物件ほど上昇するため、築年数の古い物件は維持費が高くなることが多いです。

維持費が上がったことで、このまま持ち続けるべきか、売却すべきか迷っている人も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンションの大規模修繕や負担を抑えるための出口戦略について解説します。

マンションの大規模修繕とは？

大規模修繕とは主に計画修繕のうち、時間の経過などにより傷んだ建物の各部について、原状または実用上支障のない状態にまで性能・機能を回復させるための大規模な修繕のことです。

計画修繕とは、建物や設備の劣化を予測し計画的に行う修繕を指します。

大規模修繕では、必要に応じて新たに性能や機能を付加するグレードアップ工事をすることもあります。

大規模修繕の目的と工事内容

建物の機能を維持していく修繕には、大きく分けて事後保全と予防保全の2種類があります。

事後保全とは、事故や不具合が生じた後に行う修繕のことです。

それに対して、予防保全とは、点検や保守により前兆をとらえ、故障する前に適切な処置を施す修繕のことを指します。

目的：マンションの寿命を延ばし修繕費を抑える

大規模修繕は故障する前に行う工事であるため、予防保全です。

予防保全を行う目的は、建物の寿命を延ばすことにあります。

建物の外壁や屋上、配管等は、一定の耐用年数が存在します。

耐用年数を過ぎると、自然に劣化や損傷が発生するため、一定の周期で部分的な補修や交換をすることが望ましいです。

予防保全をすることで建物は正常な機能を保つことができ、場当たり的に事後保全を繰り返すよりも長期的に見ると修繕費を抑えることができます。

そのため、大規模修繕は単に建物の寿命を延ばすだけでなく、トータルの修繕コストを抑えることも目的の一つとされています。

工事内容：共用部の予防保全

マンションの大規模修繕で行われる工事内容は、共用部の予防保全です。

外壁や屋上、共用部の配管、エレベーター、バルコニー、玄関扉等が大規模修繕により補修や交換が行われます。

なお、専有部に関しては、大規模修繕では修繕されません。

バルコニーや玄関扉は共用部に該当するため、大規模修繕の対象です。

一方で、専有部内のフローリングや壁のクロス、バス、キッチン等は区分所有者が自らの費用で修繕することになります。

大規模修繕の周期

大規模修繕は、部位や工事項目によって一定の周期が存在します。

主な工事の修繕周期を示すと、以下の通りです。

大規模修繕は、一般的に12～15年程度のサイクルで行われることが多いです。

15年で行うマンションであれば、築15年目と築30年目に大規模修繕が実施されます。

大規模修繕のメリットとデメリット

メリットは、資産価値の維持や安全性を確保できるという点です。

大規模修繕は、故障や破損が生じる前に行う修繕であることから、資産価値を落とさないという効果があります。

また、外壁の剥落等のリスクを未然に抑えられるため、安全を守ることもできます。

デメリットは、金銭的な負担があるという点です。

区分所有者には、毎月、修繕積立金が発生し、修繕積立金が不足すれば修繕積立一時金も生じます。

さらに、工事期間中は日照や騒音の問題も発生します。

例えば、外壁塗装で仮囲いを行えば、数ヶ月に渡り部屋の中が暗くなることもあるでしょう。

マンション大規模修繕の期間と流れ

この章では、マンション大規模修繕の期間と流れについて解説します。

準備期間中の流れ

大規模修繕は、一般的に以下のような流れで行われます。

大規模修繕は共用部の修繕であるため、組合主導で行われることが特徴です。

最初に発議があったら、該当箇所の調査を実施し、計画を立てて設計を依頼します。

設計を行った後は施工会社に見積を依頼し、具体的な予算を確定して資金計画を立てます。

大規模修繕は勝手に実施することはできないため、総会の決議が必要です。

総会の決議を経たら、大規模修繕工事に着手します。

大規模修繕工事開始後の流れ

工事が開始されたら、以下のような流れで進みます。

工事が着工したら定例会議を開き、理事が施工者から定期的に報告を受けられるように体制を整えます。

工事が終わったら理事が立会検査を実施し、居住者は報告を受けます。なお、竣工図書は管理組合で保管されます。

また、大規模な工事は保証期間があることが一般的です。

保証期間内に一度点検を行い、不具合があれば補修してもらうこともあります。

大規模修繕にかかる費用の目安

この章では、大規模修繕にかかる費用の目安について解説します。

修繕積立金の目安

規模別に見るマンションの1戸当たりにおける修繕積立金の月額平均額は、下表の通りです。

平均では、1戸あたりの修繕積立金は月額1.2～1.3万円程度の金額となります。

資金不足なら一時金徴収のケースも

管理組合がストックしている修繕積立金が不足していると、区分所有者に対して修繕積立一時金が徴収されるケースがあります。

修繕積立一時金が徴収される場合は、以下のようなケースが挙げられます。

当初予定していなかった工事としては、例えば住民が高齢化してマンションのバリアフリー工事をしたり、近隣で犯罪が増えて防犯カメラを設置したりすることが挙げられます。

当初の長期修繕計画に組み込まれていなかった工事は、従来の修繕積立金では賄いきれないため、一時金が徴収されることも多いです。

また、近年では計画通り修繕積立金を貯蓄していたとしても、建築費高騰により今まで集めてきた金額だけでは不足してしまうこともあります。

いざ工事を実施しようとする局面で予算が不足していれば、追加徴収をすることも珍しくありません。

修繕積立一時金の目安は、状況によって金額が大きく異なります。

わずかに不足しているケースでは数万円で収まることもありますが、建て替え等では数百万円以上になることもあります。

負担金が不安ならマンション売却も選択肢

修繕積立金の増額が懸念される場合、売却も有効な選択肢となります。

この章では、売却について解説します。

建て替えのための積立は難易度が高い

マンションは理論的には建て替えられますが、現実的には建て替えはほとんど実施されていないのが現状です。

国土交通省の資料によると、マンションの建て替え実績は2022年が9件、2023年が13件、2024年が13件に留まっています。

マンションは日本全体で年間10件程度しか建て替えられないため、建て替えが実現される確率は極めて低いといえます。

建て替えが進まない理由は、区分所有者の合意形成が得られないためです。

建て替えには、修繕積立一時金の他、仮住まいの費用や引越し代等の負担が区分所有者に生じます。

老朽化マンションは建物も住民も老朽化しているという2つの老いを抱えており、各区分所有者の資金不足も原因となって合意形成が難しくなっているのです。

※出典：国土交通省「マンション建替え等の実施状況(2024年(令和6)年4月1日現在)」

修繕の負担を避ける出口戦略

修繕積立金は、築年数が古くなるほど増額されることが一般的です。

今後の負担を踏まえると、負担額が大きくならないうちに売却することが望ましいといえます。

マンション売却

売却の方法としては、仲介と買取があります。

仲介とは時間をかけて市場価格で高く売る方法であり、買取とは短期間に下取り価格で安く売る方法のことです。

老朽化したマンションは仲介ではなかなか売れないため、安くても買取で早めに手放すことも合理的といえます。

リースバック

また、老人ホームへの入所を考えている方は、リースバックがおすすめです。

リースバックとは、売却後、買主(不動産会社)に家賃を払うことでそのまま住み続ける方法になります。

先に売却をしておけば、老人ホームへの入所一時金を確保できます。

希望している老人ホームに空きが出た段階で、すぐに入居することが可能です。

住み続けるか売却するかの判断基準

この章では、住み続けるか売却するかの判断基準について解説します。

築年数と今後の修繕計画

築年数と今後の修繕計画で判断するという考え方もあります。

例えば、築50年を過ぎているマンションで建て替え計画が全く進んでいない場合には、建て替えられる可能性は相当に低いといえます。

築古物件で建て替え計画がないマンションは、過去に理事会で建て替えを検討したものの、断念しているケースも多いです。

建て替えを断念しているマンションであれば、売るのも適切な判断といえます。

家族構成・ライフプランの変化

家族構成やライフプランが変化したときも、売却のタイミングです。

3LDKや4LDKに住んでいる人で子供が巣立ったら、近所の築浅の1LDKや2LDKに買い替えるといった選択も考えられます。

また、親の介護が必要となり、実家に戻らなければならないときも、売却に適したタイミングです。

空き家のままマンションを持っておくと、維持費だけかかってしまいます。

資産価値と市場価格の動向

中古マンション市場が高くなっているときも、売りどきです。

価格が高騰しているときは、高く売れるだけでなく、早く売れる傾向があります。

早く売れれば、維持費の負担も軽くしやすいです。

日銀が低金利政策を行っている間は売りどきとなるため、金利が低いうちに売ることをおすすめします。

大規模修繕前のマンション買取ならスター・マイカ

修繕積立金や一時金の負担は避けたいけれど、築古マンションでうまく売却できるか見通せない場合もあるでしょう。

そのような場合は不動産会社のマンション買取サービスがおすすめです。

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スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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スター・マイカにマンションをご売却されたお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

スター・マイカにマンションを売却した理由を教えてください。

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40代 男性

当初は一般媒介での売却で動いていましたが、仕事も忙しく、特に内見対応などが面倒かつ室内状況も悪かったので、このままでは売却できないと考え、買取業者への売却に切り替えました。
担当の方がスピード感をもって対応してくれたこともあり、査定依頼から2週間ほどで売却することができました。

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仕事の都合で、売却前に引っ越しをしておりましたが、契約時には転勤先まで出向いてもらえたので助かりました。また、不要な家財道具が残っていましたが、無償で処分が可能という点も決め手のひとつでした。
仕事が第一でしたので、無駄な時間も手間も掛けずに売却できたことに感謝しております。

50代 男性

近くの戸建てに引っ越すため売却活動を始めましたが、契約不適合責任を追わなくてよい点※と、他の買取業者より高い金額提示の条件を受けてくれた点が売却の決め手となりました。

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ありがとうございます。 今後もスター・マイカではお客様の声を真摯に受け止め、サービス品質の向上やお客様が求める様々なニーズにお応えできるよう、努めてまいります。
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マンションの大規模修繕でよくある質問

この章では、マンション売却でよくある質問について解説します。

Q1. マンションは大規模修繕が終わってから売るべき？

色々な考え方があり、正解はありません。

大規模修繕は共用部のリフォームのようなものなので、専有部がリフォームすると高く売れるように共用部もリフォームすることで売却しやすくなります。

例えば、外壁塗装を行った後は、外観が綺麗になるため、売却しやすいです。

売却しやすさという意味では、大規模修繕後に売った方が良いといえます。

一方で、大規模修繕を待つと売りどきを逃したり、修繕積立金が上がったりすることがあります。

そのため、今がチャンスという場合には、特に大規模修繕が実施されるのを待たずに売ることが適切です。

Q2. 一時金の支払い通知が来たが、売却は間に合う？

買取を選択すれば、間に合う場合もあります。

買取による売却期間は、1週間から1ヶ月程度です。

それに対して、仲介による売却期間は最低でも4ヶ月以上はかかります。

そのため、仲介で売却しようとすると、間に合わないことが多いです。

なお、修繕積立一時金は事前に理事会で話し合われていることが多いため、普段から理事会の議事録を見ておけば、早めに察知することができます。

理事会の検討段階中に修繕積立一時金のことを知れば、仲介で売っても間に合う可能性はあります。

Q3. 家族の反対があるが売却を進められますか？

不動産を家族が共有で持っている場合、共有者が反対をすると売却することはできません。

共有物件を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。

一方で、家族が共有者ではなく、売主が物件を単独所有している場合、理論上は所有者の単独意思で売却を進められます。

ただし、家族の反対はない方が望ましいです。

しっかり話し合い、家族全員の合意を見出してから売却することが理想といえます。

Q4. 売却後に次の住まいが見つかるか不安です

住宅ローンを完済している物件であれば、次の住まいを買った後に売ることも選択の一つです。

一方で、住宅ローンを完済していない場合、先に売却をして後で購入を行うことがよくあります。

売却を先に行うときは、売却を依頼している不動産会社に次に住む購入物件も探してもらうことをおすすめします。

一つの不動産会社が売却と購入の両方を行えば、事情をくみ取って売却と購入のタイミングを極力合わせようとしてくれます。

マンション大規模修繕は売却のタイミング

以上、マンションの大規模修繕について解説してきました。

大規模修繕費は築年数が古くなると上がっていくため、住み続けるには維持費の負担が増していきます。

維持費が増えていくことに不安があれば、早めに売却するのも賢明な選択です。

今売ったらいくらか知りたい方は、無料相談をご利用いただければと思います。

この記事の執筆者

竹内 英二Eiji Takeuchi

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者(株)グロープロフィットの代表取締役。不動産鑑定の他、不動産に関する相談業務や不動産系のウェブ記事ライティングを手掛けている。

詳しいプロフィール

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です