定期借家契約とは？普通借家契約との違いから活用ケースまで解説

賃貸借契約の種類を使い分けることは、賃貸経営に有益な効果をもたらします。

普通借家契約だけでなく、状況によっては定期借家契約も取り入れることで収入を確保することが可能です。

マンション経営において、定期借家契約にはどのようなメリットがあり、どういう時に利用するのが望ましいのでしょうか。

この記事では「定期借家契約」について解説します。

定期借家契約とは？

定期借家契約とは、更新の概念のない賃貸借契約のことです。

更新がないため、契約期間が終了すると、確実に賃貸借契約を終了させることができます。

定期借家契約と普通借家契約

賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約の2種類が存在します。

普通借家契約は戦前から存在していた契約であるのに対し、定期借家契約は2000年(平成12年)以降から制度化された契約です。

定期借家契約は、契約期間が終了すると、オーナー(建物所有者)は借主から確実に建物を返してもらうことができます。

一方で、普通借家契約では更新という制度があり、借主が更新したいと申し出れば基本的に更新可能です。

貸主から更新拒絶をしたい場合には、一般的に正当事由と立ち退き料が必要であり、貸主側からの契約解除は敷居が高くなっています。

正当事由とは、契約を解除するのに正当な理由のことです。

通常、正当事由は十分な理由であると認められにくいため、弱い正当事由を補完するために借主に対して金銭の給付(立ち退き料)が必要となります。

例えば、老朽化した建物を建て替えたいといった理由は、正当事由として不十分であり、立ち退き料の支払いが必要です。

つまり、普通借家契約では貸主は自分の物件を返してもらう際は、ほとんどの場合、借主にお金(立ち退き料)を支払わなければならないということになります。

このように普通借家契約は貸主の権利が制限されており、借主有利の賃貸借契約なのです。

一方、定期借家契約は貸主側からの契約解除が困難という部分を解消しており、貸主に有利な賃貸借契約となっています。

定期借家契約の流れ

定期借家契約は貸主に有利であるため、借主には不利な契約です。

借主をある程度保護する必要があることから、定期借家契約では契約を締結するうえで一定の手続きを踏むことが法律で定められています。

まず、定期借家契約では、契約にあたり借主に対して「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」旨を、書面を交付して説明することが必要です。

さらに不動産会社が仲介する場合は、契約締結前の重要事項説明において定期借家契約であること説明しなければなりません。

賃貸借契約も口頭ではなく、必ず書面で契約しなければならないことが要件です。

これらの手続きを踏まなければ、定期借家契約は無効とされ、普通借家契約として扱われることになります。

借主が契約期間終了後も住み続けるには？

定期借家契約は更新の概念がないため、契約期間が満了すれば賃貸借契約は確定的に終了します。

そのため、原則として契約期間終了後に借主は住むことはできません。

ただし、貸主と借主が合意して再契約をすれば、そのまま住むことは可能です。

再契約とは、新しい契約であるため、更新とは異なります。

あくまでも貸主との合意が必要であり、貸主が合意をしなければ住み続けられないことになります。

一方で、普通借家契約の場合、貸主が更新拒絶をしたい場合には立ち退き料と正当事由が必要でした。

通常、普通借家契約では貸主が立ち退き料を支払いたくない場合、借主が更新したいと申し出ればその申し出はそのまま通ることになります。

定期借家契約の再契約は、貸主がもう貸したくないと考えていれば再契約をしないため、普通借家契約のように借主の意思だけでほぼ更新ができる点と大きく異なるのです。

出典：国土交通省「定期借家制度をご存じですか？」

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の違いをまとめると、下表の通りです。

契約方法の違い

定期借家契約は、公正証書等の書面による契約が必要です。

あくまでも公正証書「等」であるため、公正証書だけでなく、一般的な書面でも構わないことになっています。

一方で、普通借家契約は書面だけでなく、口頭で契約しても有効に成立します。

契約更新の違い

定期借家契約は、そもそも更新の概念がありません。

普通借家契約は、更新の概念がある点が最大の特徴です。

定期借家契約で契約期間終了後、借主が引き続き住み続けたい場合には、貸主と合意して再契約する必要があります。

契約期間の違い

定期借家契約では、契約期間が1年未満であっても有効です。

普通借家契約は、1年未満の契約期間は認められておらず、仮に1年未満で契約すると期間の定めのない賃貸借契約となります。

期間の定めのない賃貸借とは、契約期間が存在しなくなることから、当事者の一方から解約を申し入れた場合、一定期間の経過後に契約は終了するという契約のことです。

ただし、期間の定めのない賃貸借であっても、貸主から契約解除する場合には、正当事由と立ち退き料の支払いは必要となります。

賃料の増額に関する違い

不増特約とは、一定期間賃料を増額しない特約のことです。

それに対して、不減特約とは、一定期間賃料を減額することができないといった特約になります。

普通借家契約は借主に有利な契約であり、借主に不利となる不減特約は契約書に記載したとしても無効です。

一方で、定期借家契約は貸主に有利な契約であるため、不減特約も有効となっています。

例えば、「家賃は5年間据え置くものとする」といった不減特約は、普通借家契約では無効ですが、定期借家契約では有効となります。

中途解約の扱いの違い

借主からの中途解約は、いずれの契約も契約書に定めがあれば行うことはできます。

定期借家契約の場合、床面積が200㎡未満の賃貸住宅であれば、借主にやむを得ない事情がある限り、特約がなくても借主からの中途解約は可能です。

なお、いずれの契約であっても貸主側からの中途解約はできません。

貸主側から中途解約するには、借主と合意をする必要があり、一般的には貸主に正当事由と立ち退き料の支払いが必要となります。

定期借家契約のメリット・デメリット

この章では、定期借家契約のメリット・デメリットについて解説します。

オーナーにとってのメリット

オーナーにとっての定期借家契約のメリットは、契約期間満了時に確実に賃貸借契約を終了できるという点です。

定期借家契約では、契約期間満了時に貸主に正当事由や立ち退き料は不要となります。

一定期間だけ貸し出し、確実に返してもらいたいオーナーにとっては、定期借家契約は効果的な契約です。

借主側のメリット

定期借家契約は借主不利の契約であることから、一般的に賃料は相場よりも低いことが多いです。

そのため、安く借りることができるという点が借主側のメリットとなります。

ただし、相場よりも賃料が安いのは、用途が住宅であることが一般的であり、店舗の場合は定期借家契約でも相場の賃料となっていることが多いです。

貸主・借主双方のデメリットと注意点

貸主にとっては、住宅の定期借家契約は賃料が安くなることが多いため、収入が少なくなる点がデメリットです。

一方で、借主にとっては、契約終了時に再契約できる保証はないことから、長く住むことができない点がデメリットとなります。

貸主にとっては、契約の手続きを遵守する点が注意点です。

定期借家契約は、例えば事前に書面により定期借家契約であることを借主に説明しないと、普通借家契約となってしまいます。

そのため、定期借家契約を利用する場合は、定期借家契約の扱いに慣れている管理会社に依頼することが望ましいです。

借主にとっては、定期借家契約は更新できないことを認識しておく点が注意点となります。

更新と再契約は、全く異なります。

更新は借主の一方的な意思だけでほぼ可能ですが、再契約は貸主の合意も必要であり、貸主の胸三寸で再契約できるかどうか決まってしまう点が大きな相違点です。

定期借家契約の活用ケース【賃貸オーナー向け】

この章では、賃貸オーナー向けに定期借家契約の活用事例を紹介します。

マンションの大規模修繕前の準備

一棟賃貸マンション等では、大規模修繕前の準備で定期借家契約が利用されることもあります。

外壁塗装等では、長期間、マンションが仮囲いで覆われ、室内の日照環境が悪化します。

借主からクレームが来る場合もあり、大規模修繕の実施に躊躇してしまうオーナーも多いです。

そこで、大規模修繕に向けて定期借家契約で貸しておけば、大規模修繕時に全部屋を空室の状態で外壁塗装等を実行することができます。

外壁塗装によって外観がリニューアルされれば、新たに高い賃料で入居者も募集しやすいです。

建て替え予定のあるマンションの空室対策

建て替え予定のあるマンションでは、空室を定期借家契約で埋めておくという方法もあります。

建て替えは全ての借主に退去してもらう必要があり、立ち退きには時間がかかることが一般的です。

一部の借主の立ち退き交渉に時間がかかる場合、他の部屋が空室のままだと長期間、収益を得られない機会損失が生じます。

そこで、空いている部屋は定期借家契約で新たに貸し出すことで、収益機会を得られます。

定期借家契約であれば、新たに入居した借主も契約期間満了時に確実に退去させることができるため、予定通りにマンションの建て替えを実行しやすいです。

転勤時に一時的に自宅マンションを貸し出し

定期借家契約は、転勤時に自宅マンションを貸し出すときに利用することも効果的です。

契約期間を転勤と同じ期間で設定すれば、自分が転勤から戻ってきた際に、借主から確実に自宅を返してもらうことができます。

しかも、転勤中に貸し出せば、家賃収入も得ることができますし、借主が生活の中で換気等を行うことで物件が自然に管理されます。

定期借家契約でお試し期間を実現

定期借家契約は、1年未満の契約期間でも有効であることから、お試しで貸すといったこともできます。

例えば、1ヶ月間だけ貸すといったことも可能です。

外国人や単身高齢者等、貸すことに対して若干不安のある借主に対しては、定期借家契約を利用してとりあえず短期間で貸し出してみることもできます。

不動産の出口戦略としての定期借家契約

定期借家契約は、不動産の出口を意識することであえて利用される場合もあります。出口とは、売却のことです。

この章では、不動産の出口戦略としての定期借家契約について解説します。

オーナーチェンジ物件として売却しやすい

オーナーチェンジ物件とは、借主が入居中のまま売却する収益物件のことです。

物件によっては、現状の賃貸借契約が定期借家契約となっていると、売りやすくなる場合もあります。

例えば、ファミリータイプの物件で定期借家契約が採用されていると、単純な投資家だけでなく自分で住みたい人も購入検討者に加わります。

買った後、しばらく運用して借主が退去したら、自分で住むというイメージです。

定期借家契約の物件は将来の再活用計画が立てやすいため、一部の買主にとっては魅力的な物件として映ることもあります。

リースバックの買取価格を上げられる

リースバックとは売却後に家賃を払うことで今の家にそのまま住み続けられる売却方法のことです。

リースバックでは、売却後の賃貸借契約に普通借家契約を採用している会社と定期借家契約を採用している会社が存在します。

一般的に、定期借家契約を採用している会社の方が多いです。

そのため、定期借家契約を採用している会社も含めて相談すると、買主候補となる不動産会社の数が増えるため、高い買取価格の会社を見つけやすくなります。

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定期借家契約に関するよくある質問

この章では、定期借家契約に関するよくある質問について解説します。

Q1. 更新時に普通借家契約から定期借家契約に変更できますか？

借主が合意をすれば、原則として普通借家契約から定期借家契約に切り替えることはできます。

ただし、締結している普通借家契約が、2000年(平成12年)3月1日よりも前の場合には定期借家契約に切り替えることはできません。

Q2. 貸主側が契約延長したい場合はどうする？

借主と合意できれば延長は可能です。

延長の方法としては、契約終了時に新たに再契約するか、現状の契約期間中に覚書を作成して期間を延長する方法が考えられます。

契約期間内に期間の延長をする場合、実務では念のため延長の同意についても書面で締結することが望ましいとされています。

Q3. 更新したいと借主から言われた場合はどうすべき？

定期借家契約には更新という制度がないため、同様のことを行うなら再契約となります。

再契約は新しい契約であることから、貸主が再契約をしても良いと考えているのであれば再契約を行う形で構いません。

一方で、これ以上貸したくない場合には、当初の予定通り借主には契約満了時点で退去してもらうことになります。

退去に際して、貸主の正当事由や立ち退き料の支払いは不要です。

Q4. 礼金・敷金は普通借家契約と違いますか？

礼金や敷金は地域の商習慣や需要の多寡によって決まるため、基本的には普通借家契約との違いは存在しません。

ただし、定期借家契約は借主に不利な契約であることから、普通借家契約と同額の礼金や敷金は取りにくいです。

例えば、普通借家契約であれば礼金1ヶ月、敷金2ヶ月を取れる地域であっても、定期借家契約だと借主を決めにくくなるため礼金0ヶ月、敷金1ヶ月となることもあります。

定期借家契約を活用して空室対策を！

以上、定期借家契約について解説してきました。

定期借家契約は、売主にとって契約を確定的に終了させることができるというメリットのある契約です。

大規模修繕前や建て替え前等のスポット的に活用することで、物件の収益性を著しく下げずに賃貸経営を行うことができます。

一定期間だけ貸し出したいという場合には、定期借家契約を活用して頂ければと思います。

この記事の執筆者

竹内 英二Eiji Takeuchi

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者(株)グロープロフィットの代表取締役。不動産鑑定の他、不動産に関する相談業務や不動産系のウェブ記事ライティングを手掛けている。

詳しいプロフィール

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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