築40年のマンションは売れないって本当？資産価値や売却方法について解説

国土交通省が発表した「分譲マンションストック戸数」によると、令和5年度末時点でマンション戸数は約704万あり、マンションの築年数は毎年増えていくため、今後も築40年超のマンションは増えていきます。

マンションの築年数が毎年増えていくなかで、築40年超のマンションは売ることができるのでしょうか。

今回の記事では「築40年超のマンション売却」を中心に、築40年の中古マンションが売れない理由やマンションを売るコツ、築40年以上のマンションの買取事例などについてお伝えします。

築40年のマンションは売れないわけではない

築40年の築古マンションは売れないかといわれると、そうとも限りません。

成約物件のうち築40年のマンションの割合は？

中古マンションの築年数別の割合について解説します。

首都圏における成約した中古マンションの築年数別の物件の割合は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」

首都圏において、築40年超の成約物件は、18％存在します。

一方で、築20年以内の成約物件は約半数を占めており、実際に売却できている物件は築20年以内の物件が多いといえます。

エリア次第で築40年の中古マンション需要は高い

マンション需要は、「築年数」よりも「立地」の方が強い影響を与えるため、築40年超の物件でもエリアによっては需要が高いです。

駅から離れた場所にある築20年の物件よりも、駅から徒歩1分にある築40年超の物件の方が高く売れることはあります。

例えば、JR山手線「原宿」駅徒歩1分に1965年(2022年時点では築57年)に建てられたコープオリンピアという有名なマンションが存在します。

コープオリンピアは、未だに1億円以上の価格を付けて取引されており、売りに出すとすぐに売却できる物件です。

マンションは、立地さえよければ築年数をもろともせずに売ることができます。

築40年で売れなくなってしまうような物件は、築年数ではなく立地に問題を抱えているケースも多いです。

築40年のマンションはいつまで住める？

一般的に鉄筋コンクリート造の寿命は築60～70年程度はあると考えられていることから、築40年のマンションでも住むことは可能です。

適切な維持管理により建物の劣化状況をチェックし、継続的に改修工事を実施していけば将来的に発生する修繕費の負担も軽くなり、マンションの寿命も延ばすことができます。

近年の新築物件は建物が100年もつとされる100年建築と言われており、今後のマンションは技術的に築100年の物件でも住める可能性はあります。

100年建築を前提にすると、築40年の建物はまだ十分に使える部類です。

実際に築40年超の物件でも取引されている件数は相応に存在しており、適切な対応をすれば売却することはできます。

築40年の中古マンションが売れないと言われる理由

築40年の中古マンションは、築浅物件に比べると販売期間が長くなりがちです。

この章では、築40年の物件がなかなか売れない理由について解説します。

老朽化の影響で外観が悪く見える

築古マンションに正確な定義は存在しませんが、新築の定義や築浅・築古の目安を示すと下表の通りです。

分類	定義または目安
新築	定義は未入居かつ建築後1年未満
中古（築浅）	目安として築5年以下
中古（築古）	目安として築30年超

築40年のマンションは、一般的には「築古マンション」の範疇に入ります。

築古マンションは、老朽化の影響で外観が古く見えがちです。

まず、建物のデザインにはトレンドがあるため、古いマンションはデザイン性が古く臭く見えるという欠点があります。

築40年超の物件はバルコニーの縦サッシュの隙間が広く、ベランダが丸見えとなっている物件が多いです。

現代のニーズに合わないデザインに加え、古い物件は老朽化により外壁の汚れも目立つようになります。

外壁塗装の大規模修繕「前」は特に古さが目立ち、売却しにくくある傾向があります。

住宅設備(エレベーターや共用部分など)が古くなっている

住宅設備(エレベーターや共用部分など)が古くなっていることも理由として挙げられます。

古い物件の中には、エレベーター自体の仕様が古く、乗るとガタガタと揺れるような物件も多いです。

エレベーターは一般的に築35年～40年程度で交換するマンションが多いため、交換後は売却しやすくなります。

住宅ローンの審査が通らないことがある

金融機関によっては、住宅ローンの審査に通らないこともあるようです。

築40年超というだけで住宅ローンを通さないことは少し考えにくいですが、購入者の頭金不足や収入などによっては住宅ローンが通らない可能性はあります。

築40年超の物件は価格が安いため、所得の低い人が買主となる可能性もあり、買主の住宅ローンの審査が通らず売却できないといったことはあり得ます。

耐震性能が低い可能性がある

築40年超の物件は、耐震性能が低い可能性があります。

旧耐震と呼ばれるマンションは1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物です。

2025年時点において1981年築の物件は築44年であるため、築40年超の物件の多くは旧耐震の物件に該当します。

ただし、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並みの強度で建てられている建物も存在するため、一概にすべての建物の耐震性が低いとは限りません。

築40年の中古マンションの資産価値

続いて、築40年の中古マンションの資産価値について、具体的なデータを見ていきましょう。

エリア別築40年マンションの平均価格

全国の主要都府県における築40年のマンション平均価格は下表の通りです。

出典：ウチノカチ

※中古マンション価格計算より専有面積は70㎡、駅距離は10分で想定して筆者にて編集

全国の多くのエリアが築40年になると2,000万円を割り込む形となっています。

東京都は5,000万円前後、神奈川県は2,500万円強といった状況です。

築年数毎のマンション売買相場の推移

首都圏における中古マンションの築年数別の価格の推移を示します。

グラフ内のパーセントの数値は「築0～5年」の価格を100％としたときの価格の下落率です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」

マンション価格は築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

築40年を過ぎると、新築から概ね5割以上の価格が下がるものと推測できます。

築40年の築古マンションの強み

築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリットについてお伝えします。

新築と比較して購入価格を安くできる

築40年の中古マンションは、新築と比較して購入価格を安くできる点がメリットです。

東京都でも新築より価格が4～5割程度下がるため、割安で購入できます。

株式会社不動産経済研究所によると、2023年における首都圏の新築マンション価格は平均で8,101万円となっており、バブル時代よりも高いです。

新築物件は手の届かなくなる存在になりつつあり、中古市場に多くの購入検討者が流れ込んできています。

昨今は新築物件の価格が高過ぎるため、安く購入できることは買主にとって大きなメリットといえます。

固定資産税が安い傾向にある

マンションの固定資産税は、土地と建物のそれぞれの固定資産税評価額によって決まります。

建物の固定資産税評価額に関しては、築年数が経過すると減少していくことが一般的です。

そのため、築40年のマンションは建物の固定資産税評価額が小さく、固定資産税も安くなります。

立地の良いマンションが多い

昔に開発された築古マンションは、立地の良いマンションが多い傾向があります。

40年前はまだ戸建ての人気が高く、マンションは良い土地でないとなかなか売れない時期がありました。

そのため、現時点では築40年超の物件は良い立地の物件が多いといえます。

良い立地の物件を安く購入できるため、買主には購入するメリットがあります。

4. 管理状況を知ったうえで購入できる

管理状況を知ったうえで購入できる点もメリットです。

築40年も経過すると、管理組合の良否が徐々に表れ始めます。

熱心な管理組合であれば、全部委託管理から一部委託管理に切り替え、管理費を安く抑えているような物件もあります。

恐らく管理組合も高齢者が多いはずですが、例えばスロープなどを後から設置しているような物件は、管理組合が自ら考えて大規模修繕しているものと推測できます。

住みやすい物件へ改良している様子が見られる物件は、管理の状況が良いでしょう。

5. 購入後にリノベーションしやすい

築40年超の物件は金額が安いため、購入後にリノベーションしやすい点もメリットです。

例えば、予算が3,500万円ある人が、3,000万円で物件を購入できれば500万円をリフォーム代に充てることができます。

自分で好きなリフォームを施すことができれば、マンション版の注文住宅を購入しているようなものなので、買主の楽しみが膨らみます。

自分の理想の家に住みたいといったこだわりのある人にとっては、安く購入できる築古物件は魅力です。

6. デメリットにも注意

築40年の中古マンションには、デメリットも存在します。

主なデメリットには、以下のような点が挙げられます。

築年数が古いマンションは、修繕積立金が高くなりやすい傾向があります。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」

※築年数は新築時を2023年と想定して編集

上記グラフのうち、修繕積立金の傾向を示す線形近似直線(オレンジ色の点線)を見ると、修繕積立金は築年数が古くなるほど上昇することが分かります。

修繕積立金が上がれば、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売却しにくくなります。

築40年の中古マンションを売却する方法

築40年の中古マンションを売却する方法についてお伝えします。

仲介によるマンション売却

一番良いのは、仲介による通常のマンション売却です。

仲介

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて直接最終消費者へ売る売却方法のことです。

仲介は高く売れるというメリットがありますが、売却までに時間がかかる点がデメリットです。

築40年超でも仲介で売れる物件は多いので、まずは余裕を持ったスケジュールを組み、仲介で売却することをおすすめします。

マンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取

仲介でも売却できない場合には、買取を選択するという方法もあります。

買取

買取とは、転売を目的とした不動産会社へ下取り価格で売る売却方法のことです。

買取は早く売れるというメリットがありますが、価格が安くなるという点がデメリットです。

仲介では、売りに出すと通常なら3ヶ月程度で買主が決まります。

3ヶ月経っても売れない場合には、売却がかなり難しい物件と考えられるため、買取に切り替えて売るというのも選択の一つです。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に築40年の中古マンションを売却する際のコツについて見ていきましょう。

築40年の中古マンションを売却する際のコツ

築40年の中古マンションを売却する際のコツについてお伝えします。

売却前にリフォームやリノベーションをしない

売却前にリフォームやリノベーションをしないことがポイントとなります。

築40年超の物件は、安く買って自分でリフォームしたい買主が買うことが多いため、下手にリフォームしない方が売却しやすいです。

査定を依頼して、査定価格がゼロ円でない限り「売れる」ということですので、とりあえずそのまま査定を依頼してみて、価格がゼロ円でないことを確認することをおすすめします。

汚れが目立つようであればハウスクリーニングを依頼する

汚れが目立つようであればハウスクリーニングを依頼することがポイントです。

ハウスクリーニングとはプロの清掃会社による家の掃除になります。

間取り別のクリーニング費用の相場は以下の通りです。

間取り	費用(税抜)
1K(25㎡前後)	2.4万円～2.8万円
1LDK～2DK(40㎡前後)	6.3万円～7.0万円
3LDK(80㎡前後)	8.8万円～9.8万円
4LDK～5DK(100㎡前後)	9.8万円～11万円

また、売却では水回りだけを行うことも多いです。

水回りのクリーニング費用の相場は下表のようになります。

清掃箇所	金額
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
魚焼きグリル	4,000円程度
オーブンレンジ	6,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
鏡の水垢除去	3,500円程度
エプロン内清掃	3,500円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

なお、不動産会社の中には、仲介を依頼すると無料でハウスクリーニングをサービスしてくれる会社も存在します。

ハウスクリーニング費用をかけたくない人は、売却を依頼する前に、不動産会社へハウスクリーニングサービスの有無を確認してみてください。

ハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

長期修繕計画について確認する

長期修繕計画について確認することもポイントです。

管理組合の理事会の議事録などに今後の長期修繕計画の見込みが書かれています。

買主にプラスになるような情報があれば、売却時に伝えてあげると親切です。

耐震性は「旧耐震基準」か「新耐震基準」かを確認する

耐震性が「旧耐震基準」または「新耐震基準」のどちらに該当するか確認することが重要です。

耐震性は、単に築年数だけで判断されるものではなく、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並みの物件は存在します。

具体的には管理組合がマンション全体で耐震診断を実施しており、新耐震基準に適合していることが証明されていれば、新耐震基準の建物ということです。

新耐震基準に適合しているマンションは、買主が「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減」を利用することができます。

大きなアピールポイントになりますので、ぜひ確認しておきましょう。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションを実施するのも一つです。

インスペクション

インスペクションとは建物の専門家による簡易調査のことです。

インスペクションは、不動産会社がインスペクター(検査する人)を紹介してくれます。

仲介の契約時に不動産会社からインスペクションの説明がありますので、興味のある方はその時に依頼すれば問題ありません。

インスペクションに合格すれば、購入希望者に一定の安心感を与えることができます。

築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼することもポイントです。

ただし、どこの不動産会社が築古マンションの売却に強いかは通常はわからないと思います。

そのため、まずは近所で一番大きい不動産会社に相談するのが無難です。

近所の大きな不動産会社であれば、同じマンションの他の部屋の売却実績があるはずなので、適切な対応が期待できます。

どうしても売れない場合はマンション買取で売却する

どうしても売れない場合はマンション買取で売却することも選択の一つです。

買取は不動産会社によって買取価格が異なってくるため、必ず複数の不動産会社に「買取の査定」を依頼し、最も良い条件で購入してくれる不動産会社を見つけることが望ましいです。

買取の査定と仲介の査定は異なるため、査定を依頼するときは、買取用の査定サービスを利用するのが注意点です。

ここまで築40年のマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまで築40年のマンション売却についてお伝えしてきましたが、仲介手数料が発生しない買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計17,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2024年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国6拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

築40年の中古マンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では築40年以上の実際のマンション買取価格の事例を紹介します（2025年8月時点）。

No.	間取り	専有面積	買取価格	住所	築年数	最寄り駅と距離	向き
1	2LDK	68.23㎡	59,000,000円	東京都文京区小石川3丁目	築43年（昭和57年）	茗荷谷駅 徒歩13分	南東
2	4LDK	82.83㎡	37,000,000円	埼玉県和光市本町31	築43年（昭和57年）	和光市駅 徒歩5分	南西
3	3LDK	76.80㎡	43,600,000円	神奈川県川崎市高津区久本3丁目	築43年（昭和57年）	溝の口駅 徒歩10分	東
4	2LDK	70.15㎡	17,800,000円	北海道札幌市中央区北七条西14丁目	築43年（昭和57年）	桑園駅 徒歩7分	南東
5	4LDK	74.05㎡	11,200,000円	宮城県仙台市太白区郡山1丁目	築43年（昭和57年）	長町駅 徒歩8分	南東
6	4LDK	83.08㎡	15,300,000円	愛知県名古屋市千種区今池1丁目	築43年（昭和57年）	今池駅 徒歩5分	南
7	1LDK	71.05㎡	26,000,000円	大阪府大阪市中央区谷町9丁目	築43年（昭和57年）	谷町九丁目駅 徒歩1分	東
8	2LDK	69.19㎡	18,500,000円	兵庫県神戸市中央区北長狭通5丁目	築43年（昭和57年）	元町駅 徒歩3分	南
9	4LDK	82.35㎡	25,000,000円	福岡県福岡市早良区高取1丁目	築43年（昭和57年）	藤崎駅 徒歩4分	南

これまでスター・マイカが買取した築40年超えのマンション事例をいくつか見てきました。

所有している築40年超えのマンションの買取価格を知りたい方は、無料フォームよりお問い合わせください。

築40年の中古マンション売却でよくある質問

築40年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1. 築40年のマンションはいつまで住めますか？

単純に住むだけなら築60～70年もなっても住むことは可能です。

ただし、「住みやすさ」や「快適性」は劣る物件が多いです。

また、所有者が不明の部屋が増え、空室だらけの「限界マンション」と呼ばれるマンションになると、管理不行き届きが加速し、住みにくくなっていきます。

Q2. 築40年のマンションが売れない主な原因は何ですか？

築40年のマンションが売れない主な原因は、建物の仕様が古い点が挙げられます。

築浅物件と比べると設備が旧式だったり、デザインが古かったり、セキュリティ面が劣っていたりいます。

物件によっては、全室にエアコンを付けられないマンションも存在します。

今どきのニーズを満たしていない物件も多いことから、全体的に売却しにくくなっているのです。

Q3. 売れない築40年マンションは値下げすべきですか？

売りに出してから3ヶ月以上経っても売れない場合には、値下げを検討することをおすすめします。

売れない物件は、築年数よりも価格に原因があることが多いです。

築年数に見合った価格に再設定することで、売却できる可能性が出てきます。

Q4. 売れない築40年マンションを持ち続けるリスクはありますか？

築古マンションは修繕積立金が高くなっていくため、持ち続けると維持費が高くなるリスクがあります。

また、他の部屋に相続等が発生し、所有者不明の空き家が増えると管理費を支払う区分所有者が減り管理組合が機能不全に陥るリスクもあります。

このようなマンションは「限界マンション」と呼ばれ、価値が著しく下落し、売却も極めて困難となってしまう可能性が高いです。

そのため、マンションを持ち続けることはリスクがあり、古くなり過ぎないうちに売却することが望ましいといえます。

Q5. 築40年マンションでも高く売れるケースはありますか？

築40年マンションでも立地が良い物件や、フルリフォームをしている物件は高く売れるケースがあります。

また、マンション価格が高騰しているときも、高く売却できる可能性が高いです。

近年はマンション価格の高騰が続いていることから、築40年の物件であっても高く売却できる可能性があります。

Q6. 築40年のマンションを売らずに賃貸に出す選択肢はありですか？

立地が良ければ賃貸に出す選択肢もあります。

立地の良い物件は、築年数が経過しても家賃が下がりにくいため、将来売るにしても賃貸に出した方が値崩れはしにくくなります。

築古マンションの収益物件は、ほとんど値下がりしないことから、一部の投資家には人気の物件です。

まとめ

築40年超のマンション売却について解説してきました。

築40年超のマンション売却の概要がわかったら、早速査定を依頼してみましょう。