マンション買取をする前に知っておくべき9つの注意点

早くマンションを売りたい人は、仲介を利用した売却より買取が適しています。

ただしマンションの買取は、買取経験が豊富な不動産会社と直接交渉することから、失敗しないために事前に注意点を知っておく必要があります。

では、マンション買取で事前に知っておきたい注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。そこで今回の記事では、「マンション買取の注意点」について解説します。

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マンション買取とは

マンション買取について理解する前に、最初に仲介と買取の違いについて知っておきましょう。

マンション買取

マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格でマンションを売る方法のこと

買主は買取会社(不動産会社のこと)になり、すぐに売ることができるというメリットがあります。

ただし、売却価格は下取り価格となるため、市場価格よりも安くなる点がデメリットです。

次に仲介について説明します。

個人などの最終消費者に直接マンションを売る方法を「仲介」と呼びます。

仲介は市場価格で直接最終消費者に売ることができるため、高く売れる点がメリットですが、売却までに時間がかかる点がデメリットとなります。

そのため「安くても早く売りたい人」は買取を選択し、「時間がかかっても高く売りたい人」は仲介を選択することが一般的です。

買取と仲介の違いの図は以下の通りです。

マンション買取の詳しい流れについては、以下の記事で解説しています。

マンション買取の3つのメリット

この章ではマンション買取のメリットを3つご紹介します。

1.早く売れる

マンション買取は、早く売却することが可能で、最短で3日から1週間程度で買取してくれる買取会社も数多くあります。

2.近所に知られずに売却することができる

マンション買取は、近所に知られずにマンションを売却することができます。

マンション買取では、査定依頼をした不動産会社にマンションを直接売却するため、仲介での売却で行われるようなポータルサイトへの広告掲載やチラシを使った告知がないので、近所の方にマンションを売却しようとしていることが伝わりません。

3.売主責任を免責できる

マンション買取は、契約不適合責任や設備修復責任等を免責できます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに売主が負う責任のこと

マンション買取の場合、不動産会社が瑕疵や設備の不具合を踏まえた上で、購入することが多いので、売主の義務となる設備修復責任や契約不適合責任を免責とする契約条件が追記されることが多いです。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取の3つのデメリット

マンション買取のメリットが分かった上で、デメリットについても確認していきましょう。

この章ではマンション買取のデメリットを3つご紹介します。

1.売却価格が安くなる

マンション買取では、売却価格が仲介での売却と比較して安くなりやすいです。

マンションの買取価格の相場は仲介の80％～90％程度になることが多く、室内の状態が悪く、リフォームが必要な物件はさらに安くなります。

2.良い買取会社を見つけにくい

マンション買取では、良い会社を見つけにくいことがあります。

なぜなら買取を行っている不動産会社は、仲介を行っている不動産会社に比べると、その数は圧倒的に少ないからです。

また、近所の不動産会社が買取を行っているとは限らないため、良い買取会社を見つけにくいことが多いです。

3.価格交渉がしにくい

マンション買取では、仲介と比較して価格交渉がしにくいことがあります。

買取では交渉相手が買取経験が豊富な不動産会社になり、買取価格は不動産会社の「言い値」で決まってしまうことが多いからです。

マンション買取の詳しいメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取の9つの注意点

ここまでマンション買取のメリットやデメリットについて見てきましたが、この章ではマンション買取の注意点について見ていきましょう。

1.ローン残債が返済可能かどうかをチェックする

住宅ローンが残っているマンション買取する際は、買取金額によってローン残債が返済可能かどうかをチェックすることがポイントです。

住宅ローンが残っている物件には抵当権が付いています。

抵当権

抵当権とは、債権者がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のこと

買取会社も抵当権が残ったままの状態だと物件を購入することができないため、抵当権は引渡と同時に住宅ローン残債を一括返済することで抹消します。

そのため、売却においては住宅ローンの一括返済が必須条件です。

残っている住宅ローンは、物件の売却益を利用して一括返済をします。

もし売却益だけでは足りない場合には、貯金等を加えて物件の引渡と同時に一括返済を行います。

ローン残債を返済できるか否かは、「買取の査定を取ること」と「ローン残債を把握すること」の2つを行うことで確認することができます。

買取価格は低くなりやすいので、住宅ローンが残っている人は返済できるかどうかを必ず確認するようにしましょう。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.事前に仲介の相場を確認しておく

買取を利用するには、事前に仲介の相場を確認しておくことがポイントとなります。

買取は、実際にいくらくらいで売買されているのか第三者にはわからないという点が特徴です。

一方で、仲介であれば不動産ポータルサイトを使うことで、誰でもある程度の相場を把握できます。

マンション買取の場合、買取価格は仲介の80％～90％程度の価格が一般的なので、事前に仲介の価格を調べておけば、安く売りすぎてしまうことを防ぐことができます。

マンションの相場を知るには、同じマンションの売り出し中の物件の価格を調べる方法が最も適切です。

売り出し中の物件の価格を床面積で割って単価を出し、自分のマンションの面積を乗じればおよその価格を知ることができます。

同じマンション内に売り出し中の物件がない場合には、レインズマーケットインフォメーションを使うと、近隣物件の相場を調べられます。

仲介の相場を知ることで、買取の適正な相場も知ることができますので、仲介の相場を事前に調べておくようにしてください。

3.マンションの買取実績が豊富な会社を選ぶ

マンション買取では、マンションの買取実績が豊富な会社を選ぶことがポイントとなります。

できればマンション買取専門の不動産会社を選ぶことが適切です。

買取会社には、それぞれマンション、戸建て、土地等の得意分野があり、得意分野が明確な会社ほどノウハウを持っているため、高く買い取ってくれる傾向があります。

マンションの買取を依頼したいけど戸建ての買取ばかり行っている会社に査定を依頼しても、なかなか高い価格で売ることはできません。

「餅は餅屋」は買取の世界でも同じであり、マンション買取専門の不動産会社に依頼した方が高く買取りしてもらう可能性が高まります。

4.買取可能な地域を明確にしている会社を選ぶ

買取は、買取可能な地域（査定対象エリア）を明確にしている会社を選ぶことが大事です。

買取は地域の不動産相場に精通していないと適切な買取価格を提示することが難しく、買取で全国展開をしている不動産会社はほとんどありません。どの買取会社も、買取できる地域を特定していることが一般的です。

例えば、名古屋の買取を専門にしている不動産会社に横浜の物件の買取を依頼しても、高い価格は期待できないといえます。

買取会社を選ぶ際は、その会社が得意としている「物件の種類」と「エリア」を調べた上で査定を依頼するようにしましょう。

5.できる限り上場企業のような規模の大きな会社を選ぶ

買取を依頼するなら、できる限り上場企業のような取引実績が多く資金力がある会社を選ぶことがポイントとなります。

理由としては、取引相手が上場企業のような大企業であれば、豊富な取引実績や資金力があるため、提示された金額で確実に売却することができ、かつ支払いの不安がないので、安心して売却することが可能です。

また買取会社の中には、代金を支払わない等、売主を騙すような会社が一部存在し、不必要にリスクを負わないためにも、買取会社はできるだけ取引実績が多く資金力がある会社を選ぶことが重要です。

マンション買取会社のランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

6.価格以外の条件やサービスを確認する

買取会社を選ぶには、もちろん最も高い価格を提示してくれる会社を選ぶのが基本となりますが、価格以外の条件やサービスを確認することも重要です。

価格以外のサービスについては、以下のような点が挙げられます。

明け渡し猶予の有無

明け渡し猶予の有無は、必ず確認したい条件となります。

買取では引渡までの期間が比較的短期間のため、引っ越し先へ移転する前に売買代金を受け取るタイミング（引渡）が来てしまうことも多いです。

そこで、買取会社の中では、売買代金受領から明け渡しまでに2週間程度の猶予を与えてくれるサービスを提供している会社もあります。

明け渡し猶予を認めてくれる買取会社であれば、現実的な引っ越しができるため、安心です。

残置物の処理の有無

また、買取会社は残置物も引き取ってくれる会社もあります。

粗大ゴミ処分は、自治体の規則を確認したうえで、事前に回収予約や料金の支払いが必要な場合があり、自分で処分しようとすると時間と手間がかかってしまいます。

一般家庭の場合、家財等一式分の残地物を撤去しようとすると4tトラック2台分くらいの物量が発生し、処分にあたり25万円前後の費用が生じてしまいます。

急いで売却しなければならない人にとっては、残地物を引き取ってくれる買取会社は非常にありがたい存在です。

買取で残置物撤去も希望する場合には、査定時にその旨を伝え、希望条件を叶えてもらえるか確認するようにしましょう。

7.買取保証やリースバックも検討してみる

マンション買取を利用するなら、買取保証やリースバックも検討してみることもポイントです。

買取保証

買取保証とは、最初の一定期間を仲介で売却にチャレンジし、その期間内に売却できなければ買取で売却する売却方法のこと

買取保証は、仲介もチャレンジできるため、仲介期間に売ることができれば高く売却でき、なおかつ、買取によって確実に売却できる期限を設定できる点がメリットです。

売却までにある程度の時間はあるけれども、確実に売却したい人におすすめといえます。

買取保証については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック

リースバックとは、不動産を一旦売却し、そのままその不動産を借り続ける売却方法のこと

リースバックは売却でまとまった資金を得られ、さらにそのまま今の家に住み続けることができるというメリットがあります。

一時的にまとまった資金が必要で、かつ今の家にそのまま住み続けたい人におすすめです。

買取を行っている不動産会社は、買取保証やリースバックもサービスとして提供していることが多いです。

人によっては買取ではなく、買取保証やリースバックの方が適していることも考えられます。

自分には買取以外のサービスの方が適していると思った方は、買取会社に買取保証やリースバックについても確認してみてください。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

8.着手金や仲介手数料等は発生しないことを知っておく

買取を利用するには、着手金や仲介手数料等は発生しないことを知っておくことがポイントです。

悪質な買取会社の中には、着手金のようなものを要求する会社も存在しますが、買取では着手金のようなものは発生しません。

また、買取は仲介でもないので、仲介手数料も発生しません。

買取では、依頼者が買取会社に支払う費用は一切ないので、金銭を要求されたらその買取会社は詐欺まがいの行為を行っていることになります。

もし費用を請求されたら、その会社との取引は即刻取り止めましょう。

9.登記移転に必要な書類は入金を確認してから渡す

登記移転に必要な書類は入金を確認してから渡すことがポイントです。

登記移転に必要な書類とは、主に「登記済証(権利証)」または「登記識別情報通知書」になります。

代金入金の前に登記移転に必要な書類を買取会社に渡してしまうと、代金が支払われないまま勝手に所有権の移転登記をなされてしまいます。

典型的な買取の詐欺ですので、登記移転に必要な書類は代金入金の前に絶対に渡してはいけません。

登記移転に必要な書類は引渡時に売買代金の入金を確認した上で渡すのが基本です。

通常の仲介でも、売主は入金を確認するまでは絶対に登記移転に必要な書類は渡さないようになっています。

買取で売却するのであれば、引渡当日の入金確認方法を事前に決めておくことがポイントです。

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まとめ

マンション買取の9つの注意点について解説してきました。

買取のメリットには、「早く売れる」、「近所に知られずに売却することができる」等がありました。

一方で、デメリットには「売却価格が安くなる」、「良い買取会社を見つけにくい」等があります。

マンション買取を行うには、「ローン残債が返済可能かどうかをチェックする」、「事前に仲介の相場を確認しておく」等が注意点です。

マンション買取の注意点がわかったら、早速に買取の査定依頼から始めてみてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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