マンション買取のデメリットやメリットは？失敗しないためにリスクを把握しよう

不動産の売却方法の一つに、マンション買取があります。

マンション買取は売却価格が安くなるというデメリットがあることから、仲介よりは利用されるケースは少ないです。

一方で、マンション買取には売却しにくい物件でも早く手放すことができるというメリットがあり、物件や売主の事情によっては十分に利用価値があります。

マンション買取を行うにあたっては、デメリットやメリットを把握してから選択することが望ましいです。

そこで今回の記事では、「マンション買取のデメリットとメリット」について詳しく解説します。

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マンション買取とは

マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に対して下取り価格でマンションを売る方法のことです。

不動産会社は物件を買い取った後、リフォームを行って転売し、売却益を得ます。

買取の売却価格が安くなる理由は、不動産会社がリフォーム費用と転売益を確保するためです。

マンション買取は、仲介と比べると、売却価格こそ安くなりますが、すぐに売れるという利点があります。

何らかの事情によって不動産をすぐに売らなければいけない人に、おすすめの売却方法です。

マンション買取の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション買取のデメリットについて見ていきましょう。

マンション買取のデメリット

マンション買取のデメリットについて解説します。

売却額が仲介相場より安くなる

マンション買取の最大のデメリットは、売却額が仲介の相場よりも安くなるという点です。

一般的には、買取の価格相場は仲介の価格の8割程度となります。

ただし、物件の状態によっては6～9割程度となり、査定結果をみないとわからないことも多いです。

不動産会社は、10％程度の転売益を確保することを目標としているため、ほとんど手を加えずにそのまますぐ転売できる物件であれば仲介の9割程度の価格で買い取ることもあります。

一方で、大規模なリフォームや修繕が必要となる物件では、仲介の6割程度まで価格が落ちてしまうことも多いです。

どれだけ価格が安くなるかは、物件の状態にも大きく左右されます。

価格に納得感が得られない

マンション買取は、価格に納得感が得られない点がデメリットです。

納得感が得にくい理由として、買取は相場が調べにくいという点が挙げられます。

一般的に相場を調べることができるサイトやインターネットの広告サイト等で調べられることができるのは、仲介の価格です。

仲介なら売主がある程度まで価格を調べることができることから、高過ぎるまたは安過ぎるといった判断ができます。

しかしながら、買取は相場が把握しにくく、高いのか安いのかの判断しにくいです。

また、買取価格は、基本的には不動産会社の「言い値」です。

根拠が明示されるわけでもなく、ブラックボックスになっていることから、疑心暗鬼になってしまいます。

仲介のように買主の反応を見ながらじっくりと売却活動をするわけではないので、満足感も得にくいです。

買取の査定は1社だけだと納得感が得にくいため、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の透明性を確保することが望ましいといえます。

価格交渉をしにくい

マンション買取は、価格交渉をしにくい点もデメリットです。

相手はプロの不動産会社ですので、そもそも交渉しにくい相手といえます。

提示される価格も内訳はブラックボックスとなっており、どこかの箇所を指摘して価格を上げるようなことも難しいです。

買取は、不動産会社と1対1となると分が悪いことから、極力、複数の不動産会社に査定を依頼し、高い価格を提示してくれる不動産会社を見つけることが適切といえます。

すぐに引越しが必要となる

マンション買取は早く売れるというメリットがありますが、その分、早く引越しをしなければならないというデメリットも生じます。

例えば、1週間後に引っ越せと言われても、引っ越せない人が多いです。

引越しをするには引越し先を見つけることも必要ですし、荷物を整理していくことも必要となります。

買取を利用するなら、引越しの準備も同時並行で進めていくことが望ましいといえます。

買取会社を見つけにくい

マンション買取は、買取会社を見つけにくい点もデメリットです。

買取は、全ての不動産会社が行っているサービスではありません。

不動産を買い取るには一定の資金調達力が必要となるため、買取はある程度の信頼と実績のある会社でないと継続してできないビジネスとなっています。

仲介であればほとんどの不動産会社が対応してくれますが、買取は対応してくれない会社も多いです。

近所の良く知っている不動産会社でも、買取は断られてしまうこともあり、別に探さなければいけないこともよくあります。

買取も行っている会社は絶対数が少ないことから、比較もしにくく、信頼できる会社も見つけにくいです。

買取に対応していないマンションもある

マンション買取は、いかなる物件でも買い取ってくれるわけではありません。

不動産会社は転売を目的に仕入れていますので、市場性のないマンションは買い取ってもらえないこともあります。

例えば、築年数が古く、所有者が不明の部屋が多数あり、管理が不行届きとなっているマンションは、買い取ってもらえない可能性が高いです。

買取なら、どんな物件でも買い取ってもらえると誤解している人も多いですが、市場性のない物件は買取でも売却できないことが多いといえます。

悪質な買取業者に騙されることも

買取は不動産会社には売れ残るかもしれないという商売上のリスクがあり、不動産会社にとっても手を出しにくいビジネスです。

リスクを取りたがらない不動産会社は、買取を行わないこともよくあります。

不動産に限らず、リスキーなビジネスには悪質業者が暗躍するケースが多いです。

そのため、買取では悪質な買取業者の存在もゼロではありません。

場合によっては、売主が悪質な買取業者に騙されることもあります。

買取で騙されないようにするには、1対1となるような関係は極力避け、複数の不動産会社に査定を依頼し、善良な会社を探す手間を惜しまないことが重要です。

次にマンション買取のメリットについて見ていきましょう。

マンション買取のメリット

マンション買取のメリットについて解説します。

すぐに売却して現金化できる

マンション買取の最大のメリットは、すぐに売却して現金化できるという点です。

買取では、1週間〜1ヵ月後には引渡を終えて現金化することができます。

物件や買取会社によっては、翌日に現金化できるケースもあり得ます。

一方で、仲介による売却では、現金化するまで4～6ヶ月程度の期間が必要です。

物件によっては、1年以上売れないケースもあり得ます。

仲介は買取よりも高く売れますが、売却に要する時間が長い点が特徴です。

早く現金が必要な人は、買取の方が適した売却方法といえます。

契約不適合責任が免責になる

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約の目的と異なるものを売却したときに売主が負う責任のことです。

例えば、雨漏りしている物件を雨漏りしていないものとして売却した場合は、契約不適合責任が問われます。

売却後に契約の目的とは異なる事実が発覚した場合、売主は買主から修繕の請求や契約解除、損害賠償といった責任を問われる制度が契約不適合責任です。

不動産会社に対して売る買取では、売主の契約不適合責任は全て免責するという条件で取引されることが一般的となっています。

不動産会社は、転売時に買主に対して法律上、必ず契約不適合責任を負います。

そのため、不動産会社は転売をするにあたって契約不適合責任を問われないようにするため、徹底的に修繕をした上で売っています。

つまり、買取を行う不動産会社は、最初から修繕してから転売するつもりで購入するため、多少の欠陥があったとしても問題なく購入するのです。

そのため、ほとんどの買取会社が契約不適合責任を問わないスタンスを取っています。

ただし、欠陥が多い物件は、不動産会社の修繕費用が膨らむことから、その分、買取価格が安くなります。

内覧の手間がかからない

内覧とは、購入希望者向けに家の中を見せる行為のことです。

仲介で住みながら家を売る場合、売主に内覧対応が発生します。

例えば、購入希望者が家を見に来るたびに掃除をしたり、土日に対応したりといったことが内覧対応です。

マンション買取は買主が不動産会社であり、査定で不動産会社が物件の中を見たら、基本的に家の中を見せる行為はそれで終了となります。

売主の手間が大幅に削減されるため、買取の売却活動は非常に楽です。

近所に知られずに売却できる

マンション買取は、近所に知られずに売却できる点もメリットです。

買取では、インターネット広告やチラシも行われないため、売却活動を行っていることが対外的にわかりません。

また、買取では不動産会社が家を数回訪れる程度です。

仲介だと、週末の度に内覧で色々な人が訪れるようになることから、近所の人が売却活動をしていることに気付く場合もあります。

買取は、広告もなされず、購入希望者が頻繁に家を訪れるようなこともないため、家を売っていることを近所に知られることがほとんどないのです。

リフォームや修繕が必要ない

マンション買取は、リフォームや修繕が必要ない点もメリットです。

契約不適合責任を問わないことが一般的ですので、壊れたままの状態でも購入してくれます。

また、査定時には特に掃除も不要です。

プロの不動産会社は掃除の有無によって価格を変動させるような査定を行いませんので、そのままの状態で査定を依頼しても問題はありません。

仲介手数料がかからない

マンション買取は仲介ではないため、仲介手数料がかからない点がメリットとなります。

買取は、不動産会社が転売時に転売益を得るというビジネスモデルであるため、売主から手数料をもらう必要はないのです。

なお、不動産会社の中には、自社が買主にはならず買取会社を紹介する(仲介する)サービスを買取と称している会社も存在します。

買取会社を仲介するタイプの買取では、仲介手数料が発生してしまいます。

仲介手数料を発生させないためには、自社買取の会社を選ぶことが必要です。

訳あり物件でも売却できることが多い

マンション買取は、訳あり物件でも売却できることが多いです。

例えば、自殺や殺人事件のあった物件等、いわゆる事故物件と呼ばれる物件でも買い取ってもらえます。

事故物件は通常の物件よりも価格はさらに安くなるものの、すぐに売れるため固定資産税等の維持費から解放されます。

事故物件は仲介で売ろうとすると、価格を相当に下げたとしても全く売れないことも多いです。

訳あり物件を早く手放したい場合には、買取が適した売却方法です。

ここまでマンション買取のメリットとデメリットを紹介しましたが、次にマンション買取がおすすめな人について見ていきましょう。

マンション買取がおすすめな人

マンション買取がおすすめの人について解説します。

マンションをすぐに現金化したい方

マンション買取は、マンションをすぐに現金化したい方におすすめです。

借金返済のためにすぐに手放さなければいけない人や、相続税の納税のために期限まで売却しなければいけない人、急に転勤が決まった人等に適した売却方法となります。

修繕が必要な古いマンションを売却したい方

マンション買取は、修繕が必要な古いマンションを売却したい方にもおすすめです。

そもそも築年数が古いマンションは、売れるまでの時間がかかります。

加えて修繕が必要な物件になると、売却は困難となることも多いです。

売却が困難な物件は、買取で早く手放すことも賢い選択といえます。

マンション売却活動が面倒な方

マンションの売却活動が面倒な方も、買取がおすすめといえます。

例えば、親から相続で引き継いだマンションで、遠方にあり、仲介で売ったとしても金額が著しく安いといった場合は、手間をかけて売ることに面倒を感じる人も多いです。

管理費や修繕積立金等の維持費を考慮すれば、面倒な物件は買取で売るというのも一つの判断といえます。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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マンション買取でよくある質問

マンション買取でよくある質問を紹介します。

室内にある不要な家具・家電ごと買取してもらえますか？

マンション買取会社にもよりますが、ほとんどの買取会社は家具や家電をそのまま残した状態でも買い取ってくれることが多いです。

ただし、家具や家電があることで買取価格がプラスになるわけではありません。

むしろ、買取価格を下げるマイナス要因となります。

家具や家電が残っている物件は、買取会社が購入後に処分を行います。

空き家の物件よりも処分費用が余計にかかることから、買取価格が安くなってしまうのです。

マンション買取にあたり、引っ越しはいつまでにすれば良いですか？

引っ越しは、原則として引渡(決済日)の前までに行います。

ただし、買取会社によっては、引渡後の引っ越しを認めてくれるケースもあります。

引渡後の引っ越しを認めてくれる買取会社に買取を依頼すれば、先に現金をもらってから引っ越すことも可能です。

すぐに引っ越せない人は、事前に買取会社に引渡後の引っ越しが可能かどうかを確認することが望ましいといえます。

マンション買取ではどんな手数料がかかりますか？

マンション買取は仲介ではないため、不動産会社に対する仲介手数料は発生しません。

一方で、住宅ローンが残っている物件を売る場合には、抵当権抹消の手続きが発生します。

抵当権

抵当権とは、債権者(銀行のこと)が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の手続きは、通常は買取会社が手配してくれる司法書士に依頼します。

司法書士に対しては、司法書士手数料が必要です。

抵当権抹消のための司法書士手数料は、1〜4万円程度が相場となります。

まとめ

マンション買い取りのデメリットとメリットについて解説してきました。

マンション買取には、「マンション買取のデメリット」や「悪質な買取業者に騙されることもある」等のデメリットがあります。

一方で、「すぐに売却して現金化できる」や「リフォームや修繕が必要ない」等がメリットです。

マンション買取は「すぐに現金化したい人」等におすすめの売却方法となります。

自分の目的に合っている場合には、買取も有効に利用して頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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