契約不適合責任とは？民法改正による不動産売買の変更点や免責事項の記載例を解説

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。

2020年4月1日の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。

契約不適合責任では、従来よりも売主の負担が大きくなっているため、これから不動産を売却する方は注意が必要です。

この記事では、契約不適合責任の内容や瑕疵担保責任との違いについて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに売主が負う責任のことです。

不動産の場合、具体的には雨漏りやシロアリによる床下の腐食等が「ある」にも関わらず、「ない」ものとして売却した場合は売主が契約不適合責任を負います。

契約不適合責任によって、買主が売主に追及できる責任の内容は以下の5つです。

1. 追完請求

追完請求とは、「不適合なものを適合するように追完する請求」のことを指します。

追完の請求方法には、以下の3つが認められています。

ただし、不動産の場合、他に同じものが存在しないので、工業製品のように代替物を引渡したり、不足分を追加したりするようなことができません。

そのため、不動産売買における追完請求は、目的物の修補となることが一般的です。

例えば、雨漏りがある物件を雨漏りしていないとして売却した場合、買主から追完請求があったら売主は売却後に雨漏りを直さなければいけないことになります。

2. 代金減額請求

代金減額請求とは、代金を後から減額するという請求です。

買主が先に追完請求をしたにもかかわらず、売主が修繕を行わないときや、修繕が不可能なときに認められます。

例えば、雨漏りが直せないものであれば、代金減額請求によって後から売買代金を減額するということです。

売却後の代金減額請求ですので、具体的には売主から売買代金の一部を返金することになります。

3. 損害賠償請求

3つ目の請求権は、損害賠償請求です。

契約不適合責任では、売主に帰責事由（落ち度）がある場合に買主が損害賠償請求をすることができます。

帰責事由

帰責事由とは、責任を負うべき原因のことです。

追完請求や代金減額請求とは異なり、損害賠償請求は売主の帰責事由が要件とされている点が特徴です

例えば、売主の不注意による失火で建物を焼失してしまった場合は、売主に帰責事由があることになります。

4. 催告解除

契約不適合責任では、催告解除も認められています。

催告解除とは、買主が追完請求をしたにもかかわらず売主が請求に応じない場合に、買主が契約自体をなかったことにできる制度です。

5. 無催告解除

契約不適合によって、買主が契約の目的を達成できない場合には、催告せずに契約解除をすることができます。

例えば、建物の構造に重大な欠陥があり住むことが困難な場合や、売主が追完を明確に拒絶した場合などが該当します。

ただし、契約不適合責任では、買主に帰責事由がある場合は、当然、「追完請求」、「代金減額請求」、「損害賠償請求」、「催告解除」、「無催告解除」は5つとも全て請求することはできません。

一方で、売主は帰責事由がなくても「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」の4つは請求されます。

唯一、「損害賠償請求」だけは売主に帰責事由があることが必要です。

買主と売主の双方の帰責事由と請求権の関係を示すと以下のようになります。

買主の請求権	買主に帰属事由あり	売主に帰属事由あり	双方に帰属事由なし
追完請求	×	〇	〇
代金減額請求	×	〇	〇
損害賠償請求	×	〇	×
催告解除	×	〇	〇
無催告解除	×	〇	〇

• 〇：請求できる、×：請求できない

なお、契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主の双方が合意すれば免責することも可能です。

ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れることはできません。

契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の最大の違いは、「隠れた瑕疵」の要件が撤廃され、契約内容との適合性が判断基準となった点です。

民法改正前の瑕疵担保責任における「瑕疵」とは、「欠陥・キズ」という意味です。「隠れた」とは「買主が知らなかった」という意味になります。

瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵を発見した場合には、発見後の1年間、売主に対して責任を追及できるという制度でした。

一方で、契約不適合責任では、隠れていたかどうかは問題にはなりません。

単純に、目的物が契約の内容に適合していない場合には、売主が責任を負うことになります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは以下のとおりです。

比較項目	瑕疵担保責任（改正前）	契約不適合責任（改正後）
判断基準	「隠れた瑕疵」の有無 （買主が知らなかった欠陥）	「契約内容との適合性」 （隠れていたかどうかは問わない）
買主の救済手段	損害賠償請求 催告解除 無催告解除	追完請求 代金減額請求 損害賠償請求 催告解除 無催告解除
損害賠償の要件	売主の帰責事由は不要	売主の帰責事由が必要
権利行使の期間	瑕疵を知ったときから1年以内に権利行使が必要	不適合を知ったときから1年以内に通知すれば足りる
免責特約	当事者の合意により可能	当事者の合意により可能 （ただし、知りながら告げなかった事実は免責不可）

契約不適合責任では、買主の救済手段として「追完請求」と「代金減額請求」が加わったため、売主責任は瑕疵担保責任よりも重くなったといえます。

契約不適合責任の通知期間

契約不適合責任の通知期間とは、引き渡し後に買主が売主に対して不具合を通知できる期限のことです。

民法上は「不具合を知ったときから1年以内」ですが、実務上は契約書で通知期間を定めることが一般的です。

従前の瑕疵担保責任においても売主が責任を負う期間を限定していましたが、契約不適合責任においても通知期間を定めることで売主が負う責任の範囲を限定します。

通知期間は、売主が「個人」、「宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」と略）」、「宅建業者以外の事業者」で異なります。

通知期間は以下の通りです。

売主	通知期間
個人	数ヶ月（3～6ヶ月程度）
不動産会社（宅地建物取引業者）	2年以上
宅建業者以外の事業者（買主は個人）	1年以上

1. 個人の場合

売主が個人の場合には、特段、法令の制限がないため、買主と合意すれば「引渡しから数ヶ月」といった短い期間でも良いとされています。

瑕疵担保責任では「引渡し後3ヶ月」というケースが多かったので、契約不適合責任においても「引渡し後3ヶ月」といった取り決めでも構いません。

2. 不動産会社（宅地建物取引業者）の場合

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には、宅地建物取引業法40条の規制により、最低でも引渡し後2年以上であることが必要です。

3. 宅地建物取引業者以外の事業者の場合

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）以外の事業者で、かつ、買主が個人の場合には消費者契約法が適用されます。

数ヶ月のような短い通知期間だと、買主が不利益を被ると想定されることから、引渡し後1年以上とすることが安全といわれています。

売主の立場としては、通知期間は短いほど責任の範囲が狭くなるため有利です。

個人が売主の場合には、買主と協議した上で通知期間を決めることになります。

契約不適合責任が問われる具体的なケース

不動産売買において契約不適合責任が問われるケースは多岐にわたります。

ここでは、実際にトラブルになりやすい代表的な5つのケースを紹介します。

建物の物理的な不具合

建物の物理的な不具合とは、建物そのものに存在する欠陥のことです。

代表的な建物の不具合には次のものが挙げられます。

上記の不具合が契約時に告知されていなかった場合、引渡し後に買主から追完請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。

特に築年数の古い物件では、目に見えない箇所で劣化が進んでいることが多いため、建物の物理的な不具合に気を付ける必要があります。

土地に関する不具合

土地に関する不具合も、契約不適合責任の対象になります。

代表的な例は以下のとおりです。

例えば、以前の建物の基礎やコンクリートガラが地中に残っている場合、買主の建築時に撤去費用が発生するため、責任を問われることがあります。

また、土壌汚染が判明すると、浄化費用が高額になるケースもあるでしょう。

土地に関する不具合は、外見からは判断しにくいものが多いため、後述する土壌汚染調査などで買主に正確な情報を開示することが求められます。

法律・権利に関する不具合

法律や権利に関する不具合も、契約不適合責任が問われるケースの1つです。

具体的には、売却する物件に用途地域による建築制限があり買主の希望する用途で使用できない場合や、建ぺい率・容積率の制限によって想定していた建物が建てられない場合などが挙げられます。

また、売却時に抵当権が残っている場合も、買主が所有権を取得できないという理由で契約不適合となる恐れがあります。

抵当権

抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。

法律や権利に関する内容は、契約前に宅地建物取引士によって重要事項説明書で説明されるのが通常です。

物件にかかる法的制限や権利関係を事前に整理して、契約書に反映されているかを確認しておきましょう。

心理的な不具合

心理的な不具合とは、物件そのものの物理的な欠陥ではなく、買主の心理的な抵抗感を引き起こす事実のことです。

代表的な例として、物件内での自殺や事故死、殺人事件などの過去の出来事が挙げられます。

上記の事実は「心理的瑕疵」とも呼ばれ、売主に告知義務があります。

心理的瑕疵を告知せずに売却し、後から買主が事実を知った場合、契約解除に至る可能性があります。

心理的な不具合に該当する事実がある場合は、必ず告知書に記載し、買主の了承を得た上で契約を進めるようにしてください。

環境に関する不具合

環境に関する不具合とは、物件の周辺環境に関する問題のことです。

主な不具合は以下のとおりです。

これらは物件自体に問題がなくても住環境に影響を及ぼすため、契約不適合責任の対象となる場合があります。

売主が環境に関する不具合を知りながら告知しなかった場合、買主から責任を追及される恐れがあります。

主観的な判断が入りやすい部分ですが、買主の購入判断に影響を与えると思われる事実については、告知書や契約書に記載しておくと安心です。

売主が契約不適合責任を負わなくてよいケース

売主にとって契約不適合責任は負担となりますが、一定の条件を満たせば責任を免れるケースがあります。

ここでは、売主が契約不適合責任を負わなくてよい4つのケースを紹介します。

買主が契約時に不具合を了承している場合

売主が物件の不具合を告知書で事前に伝え、買主がその内容を了承して契約した場合、売主は契約不適合責任を負わなくてよいとされています。

例えば、雨漏りやシロアリ被害などの不具合を告知書に記載し、さらに契約書の容認事項としても明記しておけば、買主はその事実を承知の上で購入したことになります。

このケースでは、引き渡し後に買主が上記の不具合を理由に責任を追及することは原則としてできません。

売主は知っている不具合をすべて正確に記載しておくことが大切です。

契約書で免責の特約を定めている場合

契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主の双方が合意すれば、契約書に免責の特約を定めることができます。

具体的には、「売主は本物件の契約不適合責任を一切負わない」という特約を設けるケースがあります。

ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れることはできません。

また、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合は、宅地建物取引業法により買主に不利な特約は無効となるため、免責の特約に制限があります。

通知期間を経過している場合

契約書で定めた通知期間を過ぎた後は、原則として買主は契約不適合責任を追及できなくなります。

通知期間とは、引き渡し後に買主が不具合を売主に通知できる期限のことで、「引渡し後3ヶ月」や「引渡し後1年」などと契約書に定めるのが一般的です。

通知期間内に買主から通知がなければ、売主の責任は問われません。

ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった場合には、通知期間の経過にかかわらず責任を負う恐れがあります。

買主に帰責事由がある場合

不具合の原因が買主自身にある場合、売主は契約不適合責任を負いません。

例えば、買主が引き渡し後に行ったリフォーム工事が原因で給排水管が故障した場合や、不適切な使用方法によって設備が破損した場合などが該当します。

このケースでは、不具合の発生原因が買主側にあるため、売主に対して追完請求や損害賠償請求を行うことはできません。

引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、引き渡し時の物件の状態を写真や書面で残しておくのがおすすめです。

契約不適合責任を回避するための4つのポイント

この章では契約不適合責任を回避するために確認すべきポイントについて解説します。

不具合事項を列挙する

まずは不具合事項を列挙しておきましょう。

売主は、不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から告知書の記載を求められます。

告知書とは、売主が知っている物件のキズについて買主へ知らせるための書面のことです。

契約不適合責任の対策としては、具体的に告知書に知っているキズを全て列挙していきます。

契約不適合責任は、売主が知りながら告げなかった事実については免責することはできないことになっています。

売主はキズを買主へ告知し、買主の了解を得て売却することが契約不適合責任を回避する基本です。

インスペクションや土壌汚染調査を行う

契約不適合責任を避けるためには、インスペクションや土壌汚染調査を行うことも有効です。

インスペクション

インスペクションとは、建物の専門家が行う柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分に関する目視等の調査のことです。

インスペクションを行えば事前に建物に関する問題を明らかにすることができるため、安心して建物を売却することができます。

また、広い土地をマンションディベロッパー等に売る場合には、土壌汚染調査も有効です。

Phase2と呼ばれるサンプリング調査を行っておけば、少なくとも表層部分については土壌汚染がないものとして売却することができます。

不確かなキズについて免責事項を羅列すると、買主に懸念を抱かせる可能性があります。結果として値引きを要求されかねません。

インスペクションや土壌汚染調査によって、大きな問題がないことを明らかにして売却すれば、契約時に買主から値引きを要求されるリスクを軽減できます。

よって、事前調査によって問題がほとんどない物件であることを証明しておくことも重要な契約不適合責任の回避方法となるのです。

買主の購入目的を把握する

買主が決まったら、買主の購入目的を把握することも重要です。

契約不適合責任は、「契約の趣旨に適合しない」内容が責任の対象になるとされています。

実質的な契約の「趣旨」が問われるため、買主の購入目的が重要となっていきます。

例えば、買主が建物を取り壊す目的で古家を購入した場合、個別にシロアリ被害や耐震不足等を一つずつ免責していく必要があるかという実務上の問題があります。

建物を取り壊す予定の購入であれば、「買主は一切の契約不適合を容認する」という文言を追加して契約書を作成した方が合理的です。

契約不適合責任では、最終的に買主がどのような利用方法を行うかによって、容認事項の内容を決定していく必要があるのです。

契約書に容認事項を列挙する

買主との協議の上、容認事項が決定したら、具体的に契約書に容認事項を列挙していきます。

容認事項とは、買主に現状を容認してもらうために売買契約書に記載する特記事項のことです。

契約不適合責任では、契約書に記載があれば責任を回避でるため、容認事項に免責事項を記載していくことが最も重要な作業となります。

契約書に記載する容認事項の記載例としては以下のようなものがあります。

売主は、売却後に契約不適合責任を問われないようにするためにも、特に容認事項の記載内容について重点的にチェックすることが最大のポイントです。

不動産の売買契約においては、契約不適合責任の他にも注意するべきポイントがあります。以下の記事で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。

契約不適合責任のトラブルが不安ならマンション買取がおすすめ

自宅マンションの売却を考えている方には、「設備が古くて契約不適合責任のトラブルが不安」という方も多いのではないでしょうか。

そんな方におすすめしたいのが、マンション買取です。

買取は不動産会社が直接買主になる売却方法で、仲介による売却とは異なり、契約不適合責任が免責されることが一般的です。

ここでは、スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築古マンションも積極買取

スター・マイカは、一般的に買い手が付きにくいとされる築年数の古い物件や設備が故障している物件でも積極買い取りしています。

当社が保有する物件のうち、築30年以上の割合は半分以上を占めます（平均築年数は32.4年）。

スター・マイカ社内データより作成

築年数や状態に応じたリノベーションで中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

契約不適合責任のトラブルを避けてマンション売却をしたい方は、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

契約不適合責任でよくある質問

最後に、契約不適合責任に関してよくある質問をQ&A形式でまとめました。

Q1. 契約不適合責任をすべて免責にすることは可能ですか？

契約不適合責任は任意規定のため、売主と買主の双方が合意すれば、すべて免責にすることも可能です。

ただし、売主が知っている不具合を告げずに免責特約を結んだ場合、その特約は無効となります。

また、売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法により買主に不利な免責特約（契約不適合責任をすべて免責にするなど）は認められません。

Q2. 契約不適合責任の通知期間を過ぎたら、買主は一切請求できなくなりますか？

原則として、契約書で定めた通知期間を過ぎると、買主は契約不適合責任に基づく請求ができなくなります。

ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった場合は例外です。

この場合、通知期間が過ぎていても買主は責任を追及できる可能性があります。

Q3. 売主が個人の場合、通知期間はどのくらいに設定するのが一般的ですか？

売主が個人の場合、法令上の制限がないため、買主との合意によって自由に通知期間を設定できます。

実務上は「引渡し後3ヶ月」とするケースが多く見られます。

通知期間は短いほど売主にとって有利ですが、極端に短い期間を設定すると買主の不信感につながることがあります。

Q4. 契約不適合責任が心配な場合、売主としてまず何をすべきですか？

まずは、物件の不具合を正確に把握しましょう。

知っている不具合を告知書へすべて記載し、必要に応じてインスペクションや土壌汚染調査の実施も検討してください。

不具合をすべて開示し、買主の了承を得た上で契約を進めることが、売却後のトラブルを防ぐコツです。

不安がある場合は、不動産会社に早めに相談しましょう。

まとめ

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任であり、2020年の民法改正により瑕疵担保責任から変更されました。

売主責任は瑕疵担保責任よりも契約不適合責任の方が重くなっていますので、制度を十分に理解し、不動産会社と協力しながら適切な売買契約書を作成していくようにしましょう。

以下の記事では不動産売却の注意点についてご説明していますので、不動産売却をご検討中の方は合わせてご覧ください。