不動産売却

2023.05.22

不動産仲介や土地売買の契約でありがちな9つのトラブル事例と決済時の対処法を徹底解説

金額の大きな不動産取引では、ちょっとしたことがトラブルの原因となります。

不動産売買のトラブルには、主に買主からのクレームが多いと言えます。

そのため売主としては、不動産売買のトラブルを未然に防ぐにはどうしたら良いのか、不動産売買のトラブルには具体にどんなものがあるのかなどが気になるでしょう。

結論から言いますと、適切な対処を行えば、不動産トラブルは未然に防ぐことが可能です。

そこでこの記事では、「不動産売買におけるトラブル」の内容と対処法をご説明します。

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家の売買におけるトラブル
トラブルを避けるには買取の利用がおすすめ
まとめ

家の売買におけるトラブル

家の売買におけるトラブルには、大きく分けて「不動産仲介会社とのトラブル」と「契約相手とのトラブル」の2つがあります。

主に、契約を解除する際や、売買契約終了後に起こるものが多いようです。

この章ではまず、不動産仲介会社との間でどのようなトラブルが多いのか見てみましょう。

不動産仲介会社とは、家を売ったり買ったりする時に、仲介を依頼する宅建会社のことです。

不動産を売買する時には、物件の調査を行う他、売買の手続き方法や金額の相場などに関する不動産の専門知識が必要です。

そのため個人間で売買することは少なく、多くのケースでは不動産会社に依頼します。

この不動産仲介会社との間でトラブルが起こることがあります。

次の章から、具体的なトラブルの例と対処法についてご説明します。

1.仲介手数料のトラブルと対処法

不動産仲介会社とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関するものです。

通常、不動産仲介会社に不動産売買を仲介してもらうと仲介手数料が発生します。

不動産仲介会社と契約する際、仲介手数料の計算方法や支払時期を決めます。

ところが、この時にきちんと仲介手数料についての説明をしない会社もあるのです。

また、「仲介手数料の金額は法律で決まっている」と言って、勝手に金額を決めてしまう会社もあります。

実際に法律で決まっているのは、以下のように仲介手数料の上限だけなので、このような説明は真実ではありません。

仲介手数料の上限額

売買価格（消費税抜き）	仲介手数料
200万円以下	売却価格 × 5% × 1.08（消費税）
200万円以上〜 400万円未満	（売却価格 × 4% ＋ 2万円）× 1.08（消費税）
400万円以上	（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.08（消費税）

さらに、「仲介手数料は無料」と言いながら、「コンサルタント料」などの別項目で高額な費用を請求してくる会社もあります。

このようなトラブルを避けるには、仲介手数料についての取り決めを当初にはっきりさせておきましょう。

契約時にその計算方法を明示してもらい、支払時期なども決めます。

それ以外に余分な費用が発生しないことも、契約書内で明確にしておくことが重要です。

契約内容を正しく理解し、納得した上で依頼しましょう。

こちらの記事では、不動産売買の基礎知識について詳しく解説していますので、ご確認ください。

2.土地の境界のトラブルと対処法

続いて「契約相手とのトラブル」を見ていきましょう。

不動産の売却において、境界についてのトラブルは典型的と言えます。

境界が問題となるのは、土地や戸建の売買の時だけです。

マンションは、開発時にデベロッパーが境界を確定していますので、特に問題となることはありません。

売主には境界明示義務があります。

土地や戸建を売却する際は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。

ただし、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあるかもしれません。

そのような場合の対処法としては、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。

そして、売主と買主の間で「筆界確認書が取得できなかった旨」と「3者立ち合いのもと境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代える旨」を記載した合意書を締結します。

不動産売買の際は、あくまでも境界が確定してから売るのが原則です。

境界が確定できない場合は、後からトラブルとならないよう、立ち会ったことの合意を締結しておくようにしましょう。

3.土地の地下埋設物のトラブルと対処法

土地の下に地下埋設物が残ったままだと、トラブルとなることが多いと言えます。

地下埋設物とは、地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体などのことで、地中障害物と呼ぶこともあります。

地下埋設物は、従前の建物を解体する際、地下階をそのまま残して埋め戻したものであることが多いです。

更地の状態だと、地下埋設物が残っているかどうか見た目には分かりません。それを知り得るのは売主だけです。

地下埋設物が存在している場合の対処法は、売主がしっかりと告知することでしょう。

地下埋設物があった場合のように、通常有すべき品質を欠くことを「瑕疵（かし）」と呼びます。

不動産の売却では、売主は契約不適合責任という責任を負います。

契約不適合責任とは、売却後に瑕疵が発見された時、買主から売主に対して損害賠償を請求されたり、契約目的が達成できない場合は契約解除を請求されたりする責任のことです。

不動産の売買契約では、瑕疵担保責任に関して、一部または全部を免責する条項を定めることが一般的です。

通常は、売主の契約不適合責任期間を3ヶ月とすることが多いでしょう。

契約不適合責任期間を3ヶ月とすると、例えば買主が4ヶ月目に瑕疵を発見した場合、売主は契約不適合責任を負わなくても良いことになります。

ただし、ここで1つポイントがあります。

契約不適合責任について売買契約書の中で免責しても、売主が瑕疵の存在を知っていながら告知しなかった場合には、当該瑕疵につき契約不適合責任を免れないことになっています。

もし地下埋設物の存在を知っているにもかかわらず黙って売った場合、決められた期間を過ぎても契約不適合責任を免れることはできません。

地下埋設物があるケースの対処法は、「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点となります。

告知書とは、物件が抱える瑕疵などの問題を買主へ開示する書面のことです。

4.物理的瑕疵のトラブルと対処法

物理的瑕疵もトラブルの原因となり得ます。

物理的瑕疵としては、建物の雨漏りや家の傾き、シロアリの発生、土壌汚染、地中障害物などが考えられます。

物理的瑕疵についても、地下埋設物のトラブルと同様、基本的には「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点で対処します。

さらに、物理的瑕疵のうち建物の瑕疵については、既存住宅売買瑕疵保険を付保する対処法もあります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を最大1,000万円まで保証金でカバーできるものです。保証期間は1年または5年となります。

既存住宅売買瑕疵保険が付保されていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。

築年数の古い木造住宅などは、売却前に既存住宅売買瑕疵保険を付保しておくと売却しやすくなります。

5.残置予定物のトラブルと対処法

不動産の売買では、残地予定物について、買主があると思っていたものが実際にはないといった場合、トラブルになることがあります。

残地予定物とは、例えばエアコンなど、取り外さずに残しておくもののことです。

住宅の売買では、建物の設備に関して、設備表というものを売主が記載し、買主へ渡します。

設備表とは、エアコンやガスコンロなどの住宅設備について「有」や「無」、「撤去」および不具合といった事項を記載する一覧表のことです。

例えば、エアコンについて「有」と記載したにもかかわらず、引渡し時にエアコンを撤去してしまう売主がいたとします。

買主はエアコンが残っているものと思っていたのに、実際にはないとなれば、トラブルに発展する可能性があるでしょう。

対処法としては、売主自らが設備表にしっかりと必要事項を記載してください。

不動産会社が書くこともありますが、ミスの原因となり得ます。

引渡し前は、設備表の整合性が取れているかきちんと確認しましょう。

6.設備故障のトラブルと対処法

住宅の売却では、設備故障のトラブルが非常に多いのでご注意ください。

設備故障に関しても、不具合のある部分を設備表に記載して買主へ渡します。

この際、記載されていない不具合が売却後に発見されると、やはりトラブルとなってしまうことがあります。

設備については一つ一つ動作確認をしっかり行い、自分で設備表を書くと良いでしょう。

機械などの損傷だけでなく、鍵の本数などが違っていてもトラブルになり得ます。

設備表の記載は大変ですが、時間をかけてしっかりと記入するようにしてください。

7.環境的瑕疵のトラブルと対処法

環境的瑕疵とは、周辺環境に潜む問題のことです。

例えば、以下のようなものが環境的瑕疵に該当します。

環境的瑕疵

現象	施設
眺望・日照を阻害する	すぐ近くで新たなビルの建築計画があるなど
心理的に忌避される	墓地、刑務所、風俗店、葬儀場など
危険を感じさせる	ガスタンク、高圧線鉄塔、危険物取扱工場、危険物貯蔵施設、暴力団組事務所など
ばい煙や悪臭を発生させる	工場、下水処理場、ゴミ焼却場、養豚・養鶏場、火葬場など
騒音や振動を発生させる	飛行場、鉄道、航空基地、大型車両が出入りする物流倉庫など

環境的瑕疵についても、買主へ告げないとトラブルになる可能性があります。

売主が既に慣れてしまい、このような環境を瑕疵と感じないケースがありますが、買主にとっては環境的瑕疵と感じられることもありますので、可能性のある施設については説明しておく必要があるでしょう。

環境的瑕疵の対処法も、物理的瑕疵の場合と同様、「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点となります。

環境的瑕疵に関しても、知っていたにもかかわらず告げなかった場合は、免責条項によって契約不適合責任を免れることはできません。

環境的瑕疵に限らず、瑕疵は全て買主に告知するということが重要です。

8.管理規約の説明不足のトラブルと対処法

マンションの売却では、管理規約の説明不足がトラブルの原因として考えられます。

マンションの管理規約とは、区分所有法に基づいて設定される、所有者相互間の関係を定めるための規則のことです。

管理規約はそれぞれのマンションで異なるため、売買にあたっては注意が必要です。

例えば売却後に、以下のような点の説明が不足していたとして、買主からクレームを受けることがあります。

説明が不足していた内容例

フローリングをリフォームしようとしたら禁止されていた
ペットを飼えると思っていたら飼えなかった
バルコニーに布団が干せると思っていたら禁止されていた

中には、売主が管理規約を勘違いしていることもあります。

例えばリフォームについては、近隣住戸の同意を必要とするという規約を定めているマンションもありますが、買主が購入後にリフォームをしようと思ったら、近隣住戸の同意を得られずリフォームできなかったということも考えられるでしょう。

リフォームなどに関しては、売主が行ったことがないと、管理規約の内容を知らないケースが多いと言えます。

管理規約に関するトラブルの対処法は、最新の管理規約を買主と不動産会社に渡すことです。

ご自身でも一度、管理規約を読み直し、内容を確認するようにしてください。

もし特殊な規約があれば、買主と不動産会社にしっかりと伝えておきます。

9.契約解除に関するトラブル

契約解除に関するトラブルとして多いのは、ローンが通らないことです。

家を買う時には、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

しかし、住宅ローンの事前審査を受けずに、勢いで売買契約をしてしまう方もいます。

このような場合、無事にローンが通れば問題ありませんが、ローン審査に落ちてしまうと支払いができないため、不動産会社とトラブルになることがあるでしょう。

このような問題が起こらないよう、住宅ローン審査が通っていない段階で家の売買契約をする時には通常、「ローンが通らなかった場合は売買契約がなかったことになる特約」を付けます。

きちんとした不動産会社に仲介を依頼すれば、多くの場合このローン特約を付けてくれます。

しかし、不動産仲介会社を介さず取引をする場合や、良くない不動産仲介会社に依頼してしまった場合には、ローン特約が付いていなかったり、内容が不十分であったりするおそれがあります。

ローンが通っていない段階で不動産売買契約をする時は、契約書をしっかり確認しなければなりません。

まずはローン特約が付いていること、また特約の内容として、借入予定の銀行や金利などのローンの条件が明確になっていることをチェックしましょう。

ローンの内容が不明確だと、いざ契約を解除しようとした時にトラブルになるおそれがあります。

トラブルを避けるには買取の利用がおすすめ

不動産売買のトラブル避ける方法として、買取の利用をおすすめします。

買取とは、一般的な仲介を利用した売却方法とは異なり、不動産会社が直接買主となる売却方法です。

買取の場合、不動産会社はリフォームやリノベーションをすることを前提に買い取るため、契約不適合責任が免責になります。
売主は売却後の瑕疵を気にする必要がない上に、瑕疵担保保険を付保していなくてもスムーズに売却することができます。

また、買取の場合は仲介手数料が発生しないため、不動産会社とのトラブルも避けることができる点も大きなメリットと言えるでしょう。

買取のメリットについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。

ここでは、マンションを専門に扱うスター・マイカの買取サービスを紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績があります。
実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

スター・マイカは、東証プライム上場企業スター・マイカ・ホールディングスの
グループ会社です。

スター・マイカでは、築年数が古い、地方にある、設備が故障しているなど、一般的な仲介による売却では買い手がつきづらい物件であっても積極的に買取を行っています。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

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まとめ

不動産売買でありがちなトラブルとしては、主に「仲介手数料」「境界」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「管理規約の説明不足」「契約解除」などに関する9つが考えられます。

それぞれに適切な対処方法がありますので、覚えておくと良いでしょう。

不動産売買は金額が大きいため、ちょっとしたことがトラブルにつながりかねません。

不動産会社の力も借り、安全な取引を心掛けるようにしてください。

また、ご自身でも売却全体の流れや注意点を把握しておくと良いでしょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

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