住み替えるならマンション・戸建てどっち？住み替えの流れや資産価値を解説

マイホームを買い替え予定の方は、次に買うべき家をマンションにすべきか、戸建てにすべきか迷っている方もいらっしゃると思います。

買い替えは、住み替え後に求める立地や広さ、資産価値等によって選ぶべき物件の種類が異なってきます。

国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では住み替え前後の住宅についてアンケートを取っており、住み替えの参考となる資料です。

この記事では、住宅市場動向調査を参考に「住み替え」について解説します。

マンションと戸建て、住み替えるならどっち？

最初にマンションと戸建ての特徴について解説します。

マンションに住み替えるメリット・デメリット

マンションのメリットとデメリットは、下表の通りです。

メリット	デメリット
共用部の管理や修繕を管理組合に任せられる 高層階は防犯性が高い 駅に近い等の立地条件が良い物件が多い 室内に階段がなく、フルフラットな物件が多い 中間部屋は断熱性が高い部屋が多い	管理費および修繕積立金、駐車場代が発生する 上下左右の住戸の騒音トラブルに遭う可能性がある リフォームに一定の制約がある 収納量が比較的少ない 建て替えが難しい

マンションは、立地や利便性を重視したい人、管理の手間を減らしたい人、防犯性を重視したい人等におすすめです。

戸建てに住み替えるメリット・デメリット

戸建てのメリットとデメリットは、下表の通りです。

メリット	デメリット
リフォームの自由度が高い 将来の建て替えがしやすい 収納量を確保しやすい 下階への騒音を気にせずに生活できる 管理費や修繕積立金、駐車場代がなく、維持費が安い	駅から遠い物件が多い 窓や勝手口から侵入されやすく、防犯性が低い 中古物件では断熱性が低い物件も多い 庭や建物を自分で管理する必要がある 大規模修繕時の費用負担が大きい

戸建ては、維持費を抑えたい人や、リフォームや建て替えを自由に行いたい人、騒音を気にせず生活したい人等におすすめです。

住み替えパターンごとの特徴やメリット

この章では、住み替えのパターン別に見る特徴とメリットについて解説します。

マンション→マンション

住宅市場動向調査によると、マンションから中古マンションへの住み替えは、住み替え前の面積が平均で67.9平米、住み替え後が70.8平米となっています。

基本的には同程度の面積に住み替えているケースが多いです。

マンションから中古マンションへの住み替えでは、約6割の人が従前の住宅を売却しています。

2025年度は中古マンションへ住み替えた人が売却したマンションは約296万円の売却益を出しており、売却益は少なからず確保できている状況です。

中古マンションへの住み替えは利便性向上を目的とする人が多数です。住み替え後は最寄り駅等までの距離が、平均約0.3km短くなっています。

通勤時間に関しても平均で1.3分減少しており、住み替えによって利便性を向上させている人が多いです。

マンションは総じて立地の良い場所に建っていることが多いため、住み替えによって利便性を向上させやすい点がメリットといえます。

マンション→戸建て

住宅市場動向調査によると、マンションから建売戸建ての住み替えは住み替え前の面積が73.9平米であるのに対し、住み替え後の面積が104.5平米です。

戸建てに住み替えることで、面積が大幅に広くなる点がメリットといえます。

一方で、最寄りの公共交通機関までの距離にも変化があります。従前のマンションから公共交通機関までの距離は1.2kmに対し、建売戸建てへの住み替え後は1.6kmです。

建売戸建てへの住み替えによって、駅までの距離が遠くなってしまう傾向があります。

戸建て→マンション

住宅市場動向調査によると、戸建てからマンションへの住み替えでは住宅の面積が小さくなる傾向がある点が特徴です。

戸建て(統計上、注文住宅を建てた人が有していた戸建て)の面積は146.1平米ですが、新築マンションに住み替えると69.5平米になります。

ダウンサイジングすることで、無駄な部屋を省き、その分、立地条件を向上させることができる点がメリットです。

最寄りの公共交通機関までの距離に関しては、戸建て(統計上、注文住宅を建てた人が有していた戸建て)は1.7kmであるのに対し、新築マンションは0.7kmとなります。

マンションへの住み替えは、利便性を向上できる点がメリットです。

戸建て→戸建て

住宅市場動向調査によると、注文住宅の戸建ての売却では▲1,153万円の売却損が出ています。

注文住宅の戸建ての売却は、売却損が出やすい点が特徴です。

建売戸建てへの住み替えでは、従前の面積が68.3平米、住み替え後の面積が104.5平米であり、面積は大きくしている人が多いです。

戸建ての住み替えは、手狭になった家を広くできるメリットを享受しやすいといえます。

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」（p.96・250）

マンションと戸建ての資産価値が逆転？

近年、マンションと戸建てはいずれも価格が上昇傾向にありますが、上昇の程度は異なります。

マンションと戸建ての価格指数を示すと、下図の通りです。

出典：国土交通省「不動産価格指数(令和7年12月・令和7年第4四半期分)」

マンションの方が上昇傾向は強く、価格は値崩れしにくい傾向にあります。

住宅市場動向調査によると、戸建て(統計上、注文住宅を建てた人が有していた戸建て)の売却時の損益は▲1,153万円のマイナスです。

それに対して、マンション(統計上、注文住宅を建てた人が有していたマンション)の売却時の損益は＋923万円のプラスとなっています。

マンションよりも戸建ての方が価格は下がりやすく、長期間保有することで損益の差はより広がりやすいといえます。

マンションに住み替える手順やポイント

この章では、マンションに住み替える手順やポイントについて解説します。

マンションに住み替える流れ

住み替えの流れは、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

売り先行は売却物件を売った後に購入物件を買うことから、資金的な負担が軽くなる点がメリットです。

ただし、売り先行は、売却と購入のタイミング調整が難しい点がデメリットとなります。

一方で、買い先行は、一般的に購入と売却の手順が重複しにくく、それぞれの手順を集中して行いやすい点がメリットです。

ただし、買い先行は売却が完了するまで物件を2つ保有する期間が発生します。

維持費の負担が重くなり、資金的な余裕が必要になる点がデメリットです。

一般的に売却物件が住宅ローンを返済中の場合は、資金負担を軽くするために売り先行が選択されることが多いです。

売却の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

物件選びのポイント

物件選びは、主に以下の点がポイントです。

まず、職場への通勤等を踏まえて購入を希望するエリアを決めます。

価格面から、必ずしも第1希望のエリアを買えるとは限りません。通勤を想定する沿線上で、複数の駅を候補としておくことが望ましいです。

次に、家族構成等から広さや間取りを選定します。

面積は広いほど収納等も増えて住みやすくなりますが、価格も上がってしまうため、許容できる最低面積を決めておくことがコツです。

価格に関しては、用意できる頭金や住宅ローンの返済負担率等を加味して決定します。

返済負担率は、ローンの借入期間を長くすることで下げることができます。

近年は50年ローンのような超長期ローンも登場しているため、住宅ローンについても情報を集めておきましょう。

中古マンションか新築マンションかについては、エリアや広さ、価格等を加味して決定します。

エリアや広さにこだわりがある場合には、新築だと価格が届かなくなることも多いです。

新築で希望の物件が見つからない場合には、中古物件も含めて検討することをおすすめします。

中古マンションの購入に関しては、スター・マイカ・レジデンスへご相談ください。

マンションからの住み替え相談ならスター・マイカ

現在マンションを所有していて、「ライフサイクルに合わせて住み替え予定」といった理由で売却を検討されている方は、ぜひスター・マイカの買取サービスをご検討ください。

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位（※1）をキープしています。

さらに、マンション専門買取再販の上場企業として、買取戸数全国1位（※2）の実績もあります。

※1. 中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べより
※2. 2026年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2026」にランクインした上場企業より

築古マンションやファミリータイプも高く評価

ファミリータイプや築30年を超える物件の買取に力を入れており、さまざまなお客様のご要望に柔軟に対応できることが強みです。

当社は築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すノウハウがあります。

そのため、築古マンションや管理状況が悪いマンションといった、不利になりがちな物件でも適切な評価での買取が可能です。

「住み替え時の売却で損はしたくない」という方は、無料相談からお気軽にお声掛けください。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

マンションと戸建ての住み替えでよくある質問

この章では、マンションと戸建ての住み替えでよくある質問について解説します。

Q1. 住宅ローンが残っているのですが住み替えできますか？

住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。

売却物件に住宅ローンがある場合、残債は売却価格で一括返済することが原則となります。

売却前に査定を依頼し、売却価格がローン残債を上回っているかを確認することが適切です。

Q2. 都市部のマンションなら資産価値は落ちにくいですか？

大きな流れとして都市部に人口が集中する傾向があるため、都市部のマンションは資産価値が落ちにくいです。

人口が集中する都市部では、土地価格が上昇傾向にあります。

マンションの築年数が経過して建物価値が下がったとしても、それ以上に土地価格が上昇している可能性があることから、資産価値を保てることが期待されます。

Q3. マンションが高騰していますが、戸建ても選択肢ですか？

戸建ても価格は上昇していますが、上昇率はマンションほど高くはありません。

そのため、価格面では戸建ても狙い目です。

なお、近年は戸建ても高騰しており、戸建ては価格を抑えるために狭小住宅地化しています。

戸建てを選ぶ際は、価格面だけでなく、住みやすさも十分に検討することが望ましいです。

まとめ

以上、住み替えについて解説してきました。

マンションは交通利便性や将来の売却を意識した住まい選びと相性がよく、戸建ては広さや独立性を重視する人に適した物件です。

住宅市場動向調査によると、住み替えでは、従前の住宅がマンションである場合は、売却するケースが多い傾向がありました。

将来的に再び住み替える可能性がある30代等の若い世代にとっては、資産価値を比較的維持しやすい傾向があるマンションは、一つの選択肢といえます。

マンションと戸建てには、それぞれ異なるメリットがあるため、住み替えの際に参考にして頂けると幸いです。