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不動産買取の流れ|事前準備で必要な書類や契約後にやるべきこと

不動産買取の流れ|事前準備で必要な書類や契約後にやるべきこと

急いで(例えば1ヶ月以内に)不動産を売却したい場合は、不動産買取が適していますが、不動産買取は決済までのスピードが早いため、不動産買取業者に依頼する前に流れを知っておくと安心です。

そこで今回の記事では「不動産買取の流れ」について知っておくべき基礎知識についてお伝えします。

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不動産買取とは

最初に不動産買取について解説します。

不動産仲介との違い

不動産買取
不動産買取とは、転売を目的とした不動産会社に対して下取り価格で安く売る売却方法のことです。

それに対して、不動産仲介とは不動産会社が買主をあっせんし、市場価格で高く売る売却方法のことです。

不動産買取は、価格が安くなりますが、早く売れるというのが特徴になります。

一方で、不動産仲介は、価格は高くなりますが、売却まで時間がかかるという点が特徴です。

不動産買取と不動産仲介の違いをまとめると下表のようになります。

不動産買取と不動産仲介の特徴
比較項目不動産買取不動産仲介
価格安い(市場価格の6~9割)高い(市場価格)
売却期間短い(翌日~1ヵ月)長い(4~6ヵ月)
売却の確実性高い低い
売却の手間ほとんどない必要
仲介手数料不要必要
秘匿性高い低い
売主責任低い高い

最短1週間で買取完了するケースもある

不動産買取は、査定を申し込んでから引渡まで、最短で1週間程度で完了します。

一部の会社では「翌日」に買い取ることを標榜している企業もあります。

早い部類の会社で1週間ほどですが、遅い部類の会社でも1ヵ月後には売却可能です。

仲介はトータルで6ヶ月程度の時間がかかるときもありますので、仲介に比べるとかなりスピーディーであるといえます。

次に不動産買取のメリットについて見ていきましょう。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットは以下の通りです。

  • 短期間で現金化できる
  • 売却スケジュールや資金計画が立てやすい
  • 契約不適合責任※の免除がある
  • 仲介手数料がかからない
  • 内覧の準備がいらない
  • 周囲に知られずに売却できる
  • 仲介では売れにくい不動産も売却できる

※契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売ったときに売主に課される責任のことです。

不動産買取の最大のメリットは、「早く売れる」という点です。

急いで売らなければいけない事情を抱えている人には、おすすめの売却方法です。

次に不動産買取のデメリットについて見ていきましょう。

不動産買取のデメリット

不動産買取のデメリットは以下の通りです。

  • 仲介相場よりも価格が1-2割安くなる
  • 買取条件が悪いときもある
  • 不動産買取ができる会社が限られている

不動産買取の最大のデメリットは、「価格が安くなる」という点です。

売却しなければならない期限に余裕のある人は、高く売れる仲介がおすすめとなります。

不動産買取のメリットやデメリットの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産買取の流れについて見ていきましょう。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れは以下の通りです。

不動産買取の流れ

  1. 必要書類の準備
  2. 不動産売買相場の調査
  3. 不動産買取の査定依頼
  4. 不動産買取額の提示
  5. 不動産買取会社の決定
  6. 不動産買取時の条件確認
  7. 不動産売買契約の締結
  8. 入金・引渡し
  9. 確定申告

1.必要書類の準備

不動産買取は、すぐに引渡が行われるため、最初から引渡のために必要な書類を用意しておくことがスムーズに進めるコツです。

引渡しで必要な書類は主に以下の通りです。

不動産の引き渡しで必要な書類
共通・登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
・印鑑証明書(引渡時の3ヶ月以内に発行の物)
・固定資産税評価証明書
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・住民票
・本人確認書類(免許証等)
・抵当権の抹消に必要な書類(銀行が保有している)※
土地のみ・測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類
戸建て・測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類
・建築確認済証、検査済証、設計図書等の建物関係の書類
・近隣との覚書・建築協定等の地域関係の書類
マンション・分譲時のパンフレット
・管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し等
・管理費・修繕積立金の額の確認書等
  • 抵当権とは住宅ローンを借りた際、銀行が設定した担保権のことです。住宅ローン残債が残っている物件を売る場合に必要となります。

不動産買取の場合、土地や戸建てにおける「測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類」は持っていなくても買い取ってくれるケースはあります。

土地の測量を行うには時間がかかるため、測量図がない場合は、一度その状態で不動産買取会社に査定を依頼してみることをおすすめします。

2.不動産売買相場の調査

不動産買取の相場は仲介価格の8割程度であるため、事前に仲介の相場を調べておくことも望ましいです。

仲介の相場を知っておくと、買取の査定額が安過ぎないかどうかを判断をすることができます。

ただし、不動産売買で適切な相場の把握は一般の方には難しいため、時間がない場合には、相場調査は省略しても構いません。

3.不動産買取の査定依頼

不動産買取では、不動産買取の査定依頼をすることが本格的なスタートラインです。

まず、査定には「仲介の査定」と「買取の査定」の2種類があります。

世の中に存在する多くの一括無料査定サイトは「仲介の査定」であるため、不動産買取では利用できません。

不動産買取の査定を行う場合には、まずは「買取専門」の一括査定サイトを探すことが必要です。

仲介の査定と買取の査定の違いは、仲介の査定は「売却予想価格」を算出しているだけであるのに対し、買取の査定は「売却価格そのもの」を算出しているという点になります。

仲介査定と買取査定では意味合いが全く異なり、買取では複数社に査定依頼をすること自体が、高く買ってくれる不動産会社を探す行為になっているということです。

不動産買取では複数社に査定依頼をすることがとても重要ですので、時間がない人でも少なくとも3~4社は見積もりをしっかりとることをおすすめします。

マンション買取の一括査定については以下の記事で詳しく解説しています。

机上査定

机上査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定のことです。

実際に買い取る価格ではないため、買取で机上査定を利用する意味は低いといえます。

また、仲介では各社が机上査定のサービスを行っていますが、買取では机上査定のサービス自体が少ないです。

よって、机上査定に関しては、省略しても構いません。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見て行う査定のことです。

訪問査定の結果は、実際に買い取る価格そのものになります。

買取の査定は無料ですし、価格に納得いかなければ断っても大丈夫ですので、最初から訪問査定を依頼しても大丈夫です。

机上査定と訪問査定については以下の記事で詳しく解説しています。

4.不動産買取額の提示

査定を依頼したら、不動産買取額の提示を受けます。

買取額の提示を受ける際、各社に仲介で売ったらいくらになるか聞いておくことをおすすめします。

各社から仲介の価格を聞いておけば、自ずと仲介の相場を知ることが可能です。

買取価格が仲介価格よりも3割以上安ければ、提示価格が安過ぎると判断することができます。

不動産買取額の目安

不動産買取額の目安は仲介価格の80%程度です。

首都圏における仲介価格から買取価格を推定すると、下表のようになります。

戸建ての仲介価格と買取価格
地域仲介価格買取価格
東京都4,845万円3,876万円
埼玉県2,343万円1,874万円
千葉県2,191万円1,753万円
神奈川県3,568万円2,854万円
首都圏3,451万円2,761万円
マンションの仲介価格と買取価格
地域仲介価格買取価格
東京都4,879万円3,903万円
埼玉県2,444万円1,955万円
千葉県2,369万円1,895万円
神奈川県3,209万円2,567万円
首都圏3,869万円3,095万円

5.不動産買取会社の決定

不動産買取会社から買取価格の提示を受けたら、買主、つまりは不動産会社を決定します。

不動産買取の場合、基本的に提示額が高い会社を素直に選ぶので問題ありません。

ただし現金化を急いでいる人は、引渡日がいつかを確認することも重要です。

間に合わせなければならない期日がある場合には、価格よりも引渡日を優先して決めることもあります。

不動産買取会社を選ぶコツ

不動産買取会社を選ぶコツとしては以下の通りです。

  • 不動産買取価格が最も高い業者を選ぶ
  • 物件のある地域で実績のある業者を選ぶ
  • 価格交渉に応じてくれそうな業者を選ぶ
  • 査定価格とその根拠を確認する
  • 不動産買取の実績があるかどうか確認する
  • 便利な付帯サービスがあるかどうか確認する
  • 実際に利用した人の口コミがあれば確認する
  • 複数の業者で買取価格の見積もりをとる

特に最も重要なのが、「不動産買取価格が最も高い業者を選ぶ」ということです。

不動産買取の最大のデメリットは価格が低いことですが、最も価格の高い会社を選ぶことで買取のデメリットを最小化することができます。

不動産買取業者の選び方のコツについては以下の記事で詳しく解説しています。

6.不動産買取時の条件確認

売買契約の前に、不動産買取時の条件確認もしておきます。

不動産買取時の条件とは、例えば以下のようなものです。

確認しておきたい条件

  • 引渡し(入金日)はいつか
  • 家具はそのまま残せるか
  • 引渡(入金日)の後に引っ越しをすることは可能か
  • 契約不適合責任は全部免責できるか

いつまでに引渡を完了させたい等の希望条件がある場合には、基本的に査定の依頼時に相談しておくことをおすすめします。

7.不動産売買契約の締結

買主である不動産会社とは、売買契約書を締結します。

売買契約書でチェックしたい部分は、不具合事項に関して契約不適合責任が免責されているか否かです。

契約不適合責任
契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売ったときに売主に課される責任のことです。

例えば、雨漏りがしているにも関わらず、雨漏りがないものとして売ってしまうと、売主は売却後、買主から修補請求または契約解除もしくは損害賠償といった責任追及が行われる可能性があります。

契約不適合責任を免責するには、売買契約書に雨漏り等の不具合事項を明記し、その不具合に関して買主(不動産会社)は契約不適合責任を一切問わないと約定することが必要です。

売買契約書では、契約不適合責任の免責事項が書かれているかを必ずチェックするようにしてください。

8.入金・引渡し

売買契約を締結したら、すぐに引渡しです。

入金日は引渡日と同じです。

引渡は、査定を依頼してから、早くて翌日~1週間、遅くとも1ヶ月後くらいには行われます。

9.確定申告

不動産買取で売却益が出た場合は、確定申告が必要です。

また、売却損が出た場合でも、条件によっては税金還付を受けることのできる特例が利用できるケースがあります。

特例を利用する場合には、売却損が出た場合でも確定申告は必要です。

一方で、売却損が発生し、かつ、特例も利用しない場合には確定申告は不要となります。

確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間です。

次に不動産買取会社を選ぶときのポイントについて見ていきましょう。

不動産買取会社を選ぶときのポイント

不動産買取会社を選ぶときのポイントは以下の通りです。

不動産買取会社を選ぶときのポイント

  • 不動産買取価格が最も高い業者を選ぶ
  • 物件のある地域で実績のある業者を選ぶ
  • 価格交渉に応じてくれそうな業者を選ぶ
  • 査定価格とその根拠を確認する
  • 不動産買取の実績があるかどうか確認する
  • 便利な付帯サービスがあるかどうか確認する
  • 実際に利用した人の口コミがあれば確認する
  • 複数の業者で買取価格の見積もりをとる

査定を依頼する際は、その地域で実績のある会社を選ぶことがポイントです。

また、買取会社にはマンションならマンション、戸建てなら戸建て等の得意分野があります。

地域の実績だけでなく、得意分野も加味した上で査定を依頼する会社を選ぶこともコツです。

ここまで不動産買取の流れについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

不動産買取ならスター・マイカ

不動産買取を手掛ける不動産買取業者は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ(35㎡~)の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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スター・マイカは東証プライム上場企業(2975)の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国に店舗あり

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、マンション買取を強化しております。

早期現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

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まとめ

不動産買取の流れについて解説してきました。

不動産買取の流れで最も重要な部分は、最初に複数の不動産会社に訪問査定を依頼するという点です。

できる限り高く買ってくれる不動産会社を探し、買取のデメリットを最小化するようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

お電話はこちら
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営業時間/9:30~18:30

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