マンション売却で儲かった人は何をした？利益が見込めるエリアや売却時のコツ

近年は不動産価格の高騰が継続しており、マンション売却で大きな利益を出している人も増えています。

例えばタワーマンションの上層階に転々と移り住み、利益を出し続けている「空中族」と呼ばれる人たちも存在します。

マンション売却で儲けるには、立地が極めて重要なポイントです。

また、経済の不透明感が高まるなかで、上昇トレンドを逃さず早めに売り、利益を確定することもコツとなります。

この記事では「マンション売却で儲かる立地・エリア」を中心に解説します。

マンションを売却すると儲かる？

日本のマンション価格は2013年頃から上昇し続けています。

マンション売却で儲かった人のなかには、購入時よりも高い価格で売れたという人も含まれています。

出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和7年8月分・季節調整値)」

マンション売却には大きく分けて仲介と買取の2種類があります。

仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、売買契約を締結する方法です。

買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法です。

マンション売却で儲かった人は、高く売れる仲介を選択していることが多いです。

近年は、仲介によって売却された中古マンションの相場が上昇し続けています。

マンション売却で利益を出すには、この上昇トレンドを逃さないことが必須です。

バブル崩壊後のように不動産価格が下落し続けたときは、マンション売却で儲けることはほぼ不可能でした。

近年のようにマンション売却で儲かる人が出てきたのは上昇トレンドが存在するおかげであり、マンション売却で利益を出したいのであれば今のタイミングを逃すべきではありません。

マンション売却で儲かった人に共通するポイント

この章では、マンション売却で儲かった人に共通するポイントについて解説します。

好立地エリアのマンションだった

マンション売却で儲かった人は、好立地の物件を所有していたことが最大の共通点となります。

マンションは建物だけでなく土地にも所有権が存在し、好立地の物件は土地価格が大きく上昇するからです。

一方で、建物価格は築年数が経過するにつれて下落していくことが通常です。

好立地の物件は土地に希少性があるため、地方や郊外の物件よりも土地価格が上昇しやすく、儲かりやすいといえます。

築10年ほどで売却した

マンションは築年数が古いほど売却しにくくなります。

せっかく土地価格が上昇しても、建物価格が下落したら売却益は出しにくいです。

マンション売却で儲けるには、建物価格の下落が小さいうちに売ることが鉄則となります。

出典：新築マンション：「株式会社不動産経済研究所」、中古マンション：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」

上のグラフのように建物価格が下落するため、待てば待つほど利益が出るというわけではありません。

マンション売却で儲かった人には、築10年以内に早めに売り、利益を堅実に出した人が多いです。

なお、個人が売主の場合、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年超の方が売却時の税率が下がるため、税率が下がった時点で売却した方が得な場合も多いです。

需要の高いタイミングで売却していた

マンションを高く売るには、需要の高いタイミングで売却することが重要です。

まず、近年のように上昇トレンドが生じている間は、売却に適したタイミングといえます。

また、マンションの購入需要は1年の間でも変動するため、需要が伸びる引越しシーズンに売却することも適切です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch2024(令和6)年12月度」

具体的には引っ越しシーズンのピークである2～3月を狙って売却すると、値引きも少なく、早く売れる可能性が高まります。

相場価格を把握していた

マンション売却で儲かった人には、相場価格を十分に把握している人が多いです。

売却益を出すには、まず購入時に割高な金額ではなく、適正価格で購入していることが必須の条件となります。

例えば、新築マンションであれば適正価格で販売されていることが一般的です。

近年はマンション価格が年々上昇していることから、逆説的に思えるかもしれませんが新築マンションはそのマンションにおいて一番安い価格となっています。

よって、新築マンションを購入した人は、高過ぎる価格で購入することは少なく、その後の売却時に利益を確保しやすいケースが多いです。

価格戦略を明確にしていた

マンションは、上層階ほど価格が高いことが一般的です。

眺望が良い上層階は、単に価格が高いだけでなく、売却もしやすくなっています。

マンション売却で儲かった人は、高く売却しやすい上層階を購入しているケースが多いです。

部屋から見える眺望も重要であり、都内であれば東京タワーが見える、富士山が見える、海が見える等の条件を兼ね備えた物件が戦略的に高く売りやすいといえます。

エリアに強みのある不動産会社に依頼した

マンション売却で儲かった人は、依頼する不動産会社の情報収集にも力を入れています。

エリアに強い不動産会社は適正価格を把握しており、利益を減らすような事態を避けやすいためおすすめです。

また、地域に精通している不動産会社は、市場価格の上限を見極めた値付けをする経験も豊富です。

さらに、見込み客を抱えている可能性もあり、売りに出したらすぐに売却できることもあります。

マンション売却で儲かりやすいエリア

マンション売却で利益を出すには、立地の良いマンションであることが必須です。

この章では、マンション売却で儲かりやすいエリアを紹介します。

東京23区の北・東エリア

板橋区や江戸川区、北区等の東京23区の北部・東部エリアは、今までの価格に割安感があったため、利益が出やすい地域となっています。

各区とも利益が出やすいエリアは、東京メトロや都営地下鉄の駅から徒歩5分圏内の物件です。

都心への交通アクセスが良好な場所は、需要が強く、マンションを高く売却しやすくなっています。

東京23区の西エリア

世田谷区や杉並区といった東京23区の西部エリアも、利益が出やすい地域となっています。

西部エリアは、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)よりも割安感がある一方で、底堅い需要が存在する地域です。

高級住宅街の中にある管理が良好な物件も多く、売りに出せばすぐに買主が見つかる地域となっています。

再開発エリアの周辺

東京23区の中で再開発が盛んなエリアは、利益が出やすい地域です。

近年は品川区や中野区等で大規模再開発が行われており、土地価格が大きく上昇しています。

都内では地下鉄の延伸により新駅ができる予定の地域（例えば東京メトロ有楽町線の豊洲～住吉間）もあり、新駅ができるエリアは大きな売却益が得られる見込みです。

マンション売却で儲かった際の税金と対策

マンション売却では、利益が生じると税金が発生します。

この章では、マンション売却の税金対策について解説します。

マンション売却時に必要な税金や費用

マンション売却時に必要な税金や費用は、下表の通りです。

費用項目	費用の相場
仲介手数料	売却額に応じて上限額が以下のように決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。 売買代金が400万円超：「売買代金×3％＋6万円」 売買代金が200万円超400万円以下：「売買代金×4％＋2万円」 売買代金が200万円以下：「売買代金×5％」 仲介手数料には別途消費税が発生します。
印紙税	売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書であるため、印紙税が生じます。 印紙税は売買契約書に記載する売買代金に応じて決まり、主な印紙税は以下の通りです。(2027年3月31日までの軽減税率) 売買代金が1,000万円超5,000万円以下：1万円 売買代金が5,000万円超1億円以下：3万円
抵当権抹消費用	ローンが残っている物件を売るには、抵当権抹消費用が発生します。 抵当権とは、銀行等の債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることのできる権利のことです。 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。 司法書士手数料は、1.0～2.5万円程度となります。
一括返済手数料	税込みで3.3～5.5万円程度
所得税 住民税 復興特別所得税	税金は譲渡所得(売却益のこと)が発生したときに生じます。 所得税および住民税、復興特別所得税を合算した原則的な税率は以下の通りです。 保有期間5年以下：譲渡所得の39.63% 保有期間5年超：譲渡所得の20.315% (保有期間は売却した年の1月1日における所有期間のこと)

マンション売却時の税金対策

マンション売却では、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると税金が発生します。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

• 復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます

譲渡益が生じた場合に利用できる可能性のある節税特例は、以下の3つがあります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下のようになります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が発生する場合に利用する特例です。

特例を適用すると、税率が以下のように下がります。

課税譲渡所得金額	所得税	住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％

• 出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、新たに居住用財産を購入したときに、課税の繰延をする特例です。

譲渡所得の買換え特例は、売った家よりも買った家の金額が高いときは課税されず、売った家よりも買った家の金額が低いときは課税されるという特例になります。

買換え資産の関係	課税の有無
譲渡価額＞取得価額	課税される
譲渡価額≦取得価額	課税されない（繰延される）

• 出典：国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マンションは売るよりも貸すほうが儲かる？

マンションは貸しても利益を出すことはできます。

しばらくの間は賃貸に出し、そのまま収益物件として売却すれば家賃収入と売却益の両方を得ることができます。

賃貸に出した状態のまま売る物件のことを、オーナーチェンジ物件と呼びます。

近年はオーナーチェンジ物件の価格も高騰しており、オーナーチェンジ物件として売却しても売却益を得られる可能性が高いです。

なお、賃貸に出す場合、原則として住宅ローンを完済していることが必要です。

既に住宅ローンを完済している物件であれば、家賃収入と売却益の二重の利益を追求してみても良いかもしれません。

オーナーチェンジで利益を出すならスター・マイカ

賃貸中のマンションをお持ちの方には、「そろそろ利益を確定させたいが、入居者がいて売却できない」という悩みがある人もいるでしょう。

入居者がいる物件は無理に追い出そうとせず、オーナーチェンジによる買取を選択するほうが儲かるケースもあります。

オーナーチェンジ物件買取のパイオニアであるスター･マイカは、内見不要でマンション査定が可能です。

内見のためのリフォームや入居者の追い出しで余計な費用が発生する心配もないため、マンションを売却して利益を出したいオーナー様はぜひご検討ください。

スター・マイカのオーナーチェンジを利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

儲かるマンション売却についてよくある質問

この章では、マンション売却でよくある質問について解説します。

Q1. マンション売却で人気の築年数は？

基本的には築浅の物件の方が人気です。

特に築5年以内の物件は、売却時の税金が高いことから市場に出回る物件が少なく、人気の高い物件となっています。

また、中古マンション市場で実際に成約している物件の平均築年数は築20年程度であることから、築20年以内の物件であれば比較的新しい部類に属するため売却しやすいといえます。

Q2. 人気エリアであれば貸し出したほうが儲かりますか？

貸し出せば家賃収入と売却益の2つの利益を得ることができるため、単純に売却するよりは儲かります。

ただし、住宅ローンを返済中は原則として貸し出すことができないため、住宅ローンが残っている物件は賃貸に出さずに売ることが現実的な選択肢となります。

Q3. マンション売却で損をする原因は？

マンション売却で損をする原因は、買ったときよりも値段が下がったときに売ることです。

マンション価格は建物価格が下落する以上に土地価格が上昇しないと、買ったときよりも高く売ることはできません。

一般的に地方や郊外の物件は建物価格が下落する以上に土地価格が上昇しないことが多いため、売却時に損をしやすいです。

Q4. 避けたほうがいいエリアはありますか？

地方や郊外の物件は土地価格の上昇の程度が少ないため、建物価格が下落する以上に土地価格が上昇せず、売却益を得にくいです。

また、都心の物件であっても、駅から遠い等の悪条件が重なるエリアでは土地価格の上昇の程度が少なく、やはり売却益は得にくいといえます。

そのため、立地条件の劣るエリアは、避けた方が無難です。

まとめ

以上、儲かったマンション売却について解説してきました。

儲かるマンション売却とは、一般的には購入時よりも高い価格で売ることができた売却のことを指します。

マンション売却で儲かったケースに共通する最大のポイントは、好立地のマンションであるということです。

特に東京23区は中古マンション価格が高騰しており、大きな利益を出しやすいといえます。

マンション売却で利益が出ると、税金が発生する点が注意点です。

儲かるマンション売却を目指している方は、参考にして頂ければと思います。