古いマンションの売却方法は？築30年以上で高く売りたいなら買取がおすすめ

マンションを売却するには、不動産会社の仲介で買い手を探す方法が一般的です。

しかし、もし自分の所有するマンションの買い手がなかなか見つからない状況になったとしたら、どうすればよいのでしょうか。

特に、バブル期に建てられたような築年数の古いマンションの売却には困ってしまうものです。

不動産会社に直接売却する「マンション買取」が、築年数が古い売りにくい物件にとっては最適な方法と言えます。

今回は、古いマンションを売りたい方に向けて、マンション買取についてご説明します。

マンションを早く売却したい方は、マンション買取実績が17,000件以上あるスター・マイカのマンション買取サービスにぜひ、ご相談ください。

スター・マイカが選ばれる理由

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

古いマンションの築年数の目安は30～40年

最初に古いマンションの築年数の目安についてお伝えします。

築年数とは、建築物の建築後の経過年数のことです。築年数があまり経っていない物件を「築浅（ちくあさ）」、築年数が相当数経過した物件を「築古（ちくふる）」と呼ぶことが多いです。

築古の物件の目安はいくつかありますが、築年数が古いマンションは建設年から30年以上経過したマンションを指すことが多いです。

大手ポータルサイトや不動産会社でも築30年以上を「築古物件」とカテゴライズしています。現在は2024年ですので、1992年以前に建設されたマンションは「築古」とカテゴライズされるケースが多いです。

耐震基準も目安の1つ

マンションの築年数が古いのかを示す他の目安として、「新耐震基準」か「旧耐震基準」かを目安にすることもあります。

耐震基準

耐震基準とは、「建築基準法」及び「建築基準法施行令」によって定められた耐震性能の基準のことです。建築の許可をするための条件として国が定めています。

昭和56年（1981年）6月1日以降に適用されている「新耐震基準」で建築を許可されたマンションを「新耐震物件」や「新耐震マンション」と呼び、昭和56年（1981年）6月1日以前に適用されてた基準は「旧耐震基準」で、「旧耐震物件」や「旧耐震マンション」と呼びます。

現在は2024年ですので、旧耐震基準のマンションは築40年以上です。

参考：建築：住宅・建築物の耐震化について - 国土交通省

築年数が古くなるほど売却単価は下がる

古いマンションは、築年数が古くなるほど売却単価は下がることが特徴です。

単価が下がる例として、東京都港区の築年数別のマンション単価と価格を以下に示します。単価は折れ線グラフ、価格は棒グラフです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より2023年第2四半期～2024年第1四半期までの1年間の不動産取引価格情報を抽出して編纂

折れ線グラフの単価は、築年数が古くなるほど安くなる傾向があります。

一方で、価格に関しては必ずしも築年数が古くなるほど安くなってはいない点が特徴です。

また、単価に関しても「築40～49年」が「築50～」の方が若干高くなっています。

マンションは、築45年を超えると建物価格がほぼゼロ円となり、土地価格のみが残ります。

港区では、築50年以上の物件は、築40～49年の物件と比べると立地の良い物件が多いです。

建物価格がほぼゼロ円の状態では土地単価の差がマンション単価の差に表れるため、港区の場合、結果的に築50年以上の物件の方が単価は高くなっています。

古いマンションの売却は難しい？

一般的に古いマンションの売却は難しいと言われることも多いです。

この章では、古いマンションの売却が難しいと言われる理由や、売却しやすい古いマンションを解説します。

旧耐震のマンションも多い

耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日を境に法律で要求される基準が大きく変わっています。

旧耐震基準とは、一般的に1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことです。

それに対して、新耐震基準とは、一般的に1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

2025年時点では、築44年以上の物件が旧耐震基準のマンションに該当する可能性があります。

旧耐震基準の物件が多い1982年(昭和57年)1月1日より前に建築されたマンションは、原則として買主が住宅ローン控除を利用できません。

住宅ローン控除が利用できないと、買主は所得税を節税できないことから、経済的に不利であり、需要が大きく減少します。

そのため、旧耐震のマンションは、売却しにくくなっているのです。

老朽化で修繕積立金が割高なこともある

マンションの修繕積立金は、一般的に築年数が古くなると高くなっていきます。

購入後のランニングコストは、築浅物件よりも割高となることが多いです。

近年は建築費が高騰しているため、管理組合が貯蓄してきた修繕積立金だけでは大規模修繕を実施できず、さらに修繕積立金を値上げせざるを得ない物件も増えています。

既に修繕積立金が高い築古マンションでも、購入後、さらに修繕積立金が高くなるリスクがあります。

そのため、築古マンションは売却しにくくなっているのです。

人気の立地で需要が見込めるなら売却しやすい

中古でも人気の立地であれば、需要が見込めるため売却しやすいです。

例えば、JR山手線の「原宿駅」徒歩1分の場所には、コープオリンピアという有名な築古マンションがあります。

コープオリンピアは、1965年築で築60年となるマンションですが、未だに2億円前後の価格で売買が行われている超高級物件です。

コープオリンピアはレアケースとしても、立地が良ければ築年数が古くても問題なく売れるといえます。

ターミナル駅や快速停車駅、人気の路線の駅等から徒歩5分圏内の物件であれば、売却しやすいです。

築年数が古く売りづらいマンションを売るなら買取がおすすめ

まずは買取の仕組みと、古いマンションにはおすすめの売却方法である理由についてご説明します。

マンションの買取とは？

マンションは、ご自身が住むことを目的とした個人の方が買主となるケースが多いのですが、買取では不動産会社に直接売却します。

買い取られたマンションは、不動産会社によってリフォームやリノベーションを施された後に再販されるケースが一般的です。

なお、買取以外の売却方法として不動産仲介会社が購入者を探し、売主と買主の間を取り持って売買契約をする「仲介」があります。

仲介会社には仲介手数料を支払います。

仲介と買取の違いを示すと以下の通りです。

買取と仲介の違いについては、こちらの記事で詳しく説明しています。

築年数が古いマンションの売却に買取が向いている理由

多くの買い手が築年数の浅いマンションに比べ、築年数の古いマンションの方が資産価値が低いと考えるということは想像に難しくないと思います。

さらに、築年数が古くなると部屋も老朽化が進んでいますから、室内を内覧した際の印象もよくありません。

こういったケースだと、内覧する購入検討者が多くても成約に至らず、仲介を利用した売却活動は長期化しやすいのです。

問題は、老朽化による修繕や設備の入れ替えなど、購入後にかかるコストだけではなく、個人の方ではリフォーム後のお部屋のイメージやその費用が想像できないことにあります。

売却価格を思い切り下げることで、ようやく買い手を見つけられるケースが多いです。

これに対して買取の場合は、不動産会社がリフォームやリノベーションを行ったあとに販売することを前提として買い取ってくれます。
その場合は、リノベーションをした状態のお部屋を見れる上に購入後のリフォーム費用などが不要のため、購入者は古いマンションでも安心して購入できます。

自分でリフォームして内装をきれいにするなどの工夫をして、仲介で売ることもできますが、それには費用も手間もかかるため、二の足を踏まれてしまうのです。

築年数が古いマンションを買取に出すメリット・デメリット

築年数の古いマンションは買取に出すのがおすすめではあるのですが、その前にメリットだけでなくデメリットについても頭に入れておく必要があります。

後で「こんなはずではなかった」と嘆くことがないよう、慎重に検討してください。

築年数が古いマンションを買取に出すメリットは以下の3点です。

短期間で現金化できる

買取の最大のメリットは、短期間で現金化できることです。

仲介のように買い手を見つける苦労が軽減されますので、時間的にも精神的・体力的にも余裕を持てます。
仲介手数料もかからず、売却時にリフォームや修繕も不要であるため、マンションを売り出す際の金銭的な負担も軽減されます。

住宅ローンの返済やマンションの買い替えをはじめ、近いうちにまとまったお金を必要とした場合にも買取が便利です。

契約不適合責任が免責される

契約不適合責任が免除されることで、売却後にトラブルが発生しにくいのもメリットです。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、外部から発見できない瑕疵（損傷、汚れなどの欠陥）があったときの責任のことです。
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更になりました。

瑕疵が発見された場合、仮に売買契約が締結された後でも、買主は売主に対して契約解除や損害賠償などの請求を行うことができます。上下水道の不備、構造上の欠陥などは、築年数の経過により発生する可能性が高まります。

マンション買取の場合は、不動産会社が買主となるため、この契約不適合責任を免除するケースが多いです。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

周囲に知られずに売却できる

周囲に知られることなく売却できるのもメリットです。

自宅の売却希望の情報や広告をインターネットや雑誌に掲載するのは気が進まない、ご近所には知られたくない、と感じる人もいるでしょう。

買取であれば、情報をオープンにすることなく不動産会社とのやり取りだけで売却手続きを進められます。

デメリットは売却価格が低くなること

最大のデメリットとして、売却価格の低さが挙げられることが多いです。

早期に現金化できる代わりに、売却価格は仲介による売却と比較して低くなる可能性が高いです。

不動産を買い取った後のリフォーム費用や販売するときの費用、売れるまでの管理費などを踏まえて、買取価格を設定しているためです。

買取の仕組みを考えると仕方がないとも言えますが、よく注意する必要があります。

築年数の古いマンションですと、管理の過程で自ら設備の交換、損傷部分の補修などに費用を投じていることも多いかと思います。

しかし、こうした費用は買取価格に反映されないケースも多いです。

不動産会社がリノベーションする想定で買取を行いますので、修繕や交換した箇所も交換してしまうため価格に反映されません。

以上のように、仲介より低い価格でマンションを売却しなければならないのが買取のネックとして挙げられます。

しかし、販売にかかる期間や手間を考えると買取の方が有効なケースもあります。

マンション買取の注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

築年数が古いマンションの買取を成功させるためのポイント

買取を依頼するときは、冷静に情報を吟味することがポイントです。以下で3つのポイントを紹介します。

古くてもリフォームはしない

古いマンションを売却するのに、リフォームは不要です。

リフォームすれば、確かに売却しやすくなりますし、売却価格も高くすることができます。

しかしながら、一般の人がコストを抑えながら付加価値を付けるリフォームを行うことは難しいです。

不動産会社では買い取ったマンションを自社でリフォームして売却していますが、実は不動産会社が行っているリフォームには様々なノウハウが凝縮されています。

業界関係者の人や知識のある人なら別ですが、経験のない人がリフォームして売ると失敗しやすいです。

リフォーム費用を売却価格に転嫁できなかったり、ニーズと合わずに売却できなかったりします。

そのため、一般の人が売るのであれば、リフォームせずにそのまま売った方が安全です。

複数の不動産会社に査定依頼し買取相場を調べる

まず、自分の保有するマンションに立地や構造、築年数などが近い条件の物件の売却価格をチェックしましょう。

この売却価格が、買取価格を評価するときの基準となります。

売却価格は、築年数によって変動します。

特に、旧耐震基準（1950年制定）と新耐震基準（1981年改正）のどちらの基準に沿って建てられたマンションなのかによって大きく変わりますので、調べておきましょう。

1995年に発生した阪神大震災の際に、旧耐震基準で建築された建物の多くが倒壊・崩壊した一方、新耐震基準の建物では一定の耐震性を見せました。

仮に30年以上前に建設されたマンションであっても、後に新耐震基準に合わせて耐震補強工事が施されている可能性もあります。

所有マンションの耐震基準の確認とよく似た建設時期の建物の売却価格を調べることは非常に重要です。

その後、買取価格を調べます。ほかの建物の過去の買取価格を調べるのは大変なので、自分のマンションだけで問題ありません。

いくつかの不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較するとよいでしょう。

この過程で、価格設定の根拠や担当者の人当たりなど、信頼できそうな不動産会社も絞られてくるはずです。

マンションの買取相場について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

中古マンションの買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

自分の所有するような、古めの中古マンションの買取再販実績を豊富に持つ不動産会社を選ぶようにしてください。

不動産会社というのは、それぞれ強みが異なっています。

一口に「買取実績が豊富」と言っても、マンション売買に特化した会社もあれば、戸建住宅の扱いが得意な会社もあります。

当然ですが、築年数の古いマンションの売却を検討しているのであれば、中古マンションの取り扱いが豊富な不動産会社へ依頼するべきです。

中古マンションの取り扱いが多いと言うことは、実績やノウハウが多いだけに築年数の古いマンションを売りやすくリフォームする方法も心得ている可能性が高いからです。

買取を依頼する際は、相場を調べた上で、実績豊富な不動産会社選びをしましょう。

ここでおすすめしたいのが、中古マンションを専門に取り扱う、スター・マイカの買取サービスです。

築年数が古いマンションの買取なら実績豊富なスター・マイカがおすすめ

ここでは、マンションを専門に扱うスター・マイカの買取サービスを紹介します。

スター・マイカは、築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、築年数が古い、地方にある、設備が故障しているなど、一般的な仲介による売却では買い手がつきづらい物件であっても積極的な買取が可能です。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

スター・マイカにマンションを売却した理由を教えてください。

スター・マイカ

40代 男性

当初は一般媒介での売却で動いていましたが、仕事も忙しく、特に内見対応などが面倒かつ室内状況も悪かったので、このままでは売却できないと考え、買取業者への売却に切り替えました。
担当の方がスピード感をもって対応してくれたこともあり、査定依頼から2週間ほどで売却することができました。

30代 女性

仕事の都合で、売却前に引っ越しをしておりましたが、契約時には転勤先まで出向いてもらえたので助かりました。また、不要な家財道具が残っていましたが、無償で処分が可能という点も決め手のひとつでした。
仕事が第一でしたので、無駄な時間も手間も掛けずに売却できたことに感謝しております。

50代 男性

近くの戸建てに引っ越すため売却活動を始めましたが、契約不適合責任を追わなくてよい点※と、他の買取業者より高い金額提示の条件を受けてくれた点が売却の決め手となりました。

※売主様が知らなかった事実に限ります

ありがとうございます。 今後もスター・マイカではお客様の声を真摯に受け止め、サービス品質の向上やお客様が求める様々なニーズにお応えできるよう、努めてまいります。
マンション売却でお困りでしたら、ぜひスター・マイカにご相談ください！

スター・マイカ

古いマンションの売却でよくある質問

古いマンションの売却でよくある質問も紹介します。

ハウスクリーニングもしないほうがいいですか？

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、仲介で売却するなら内覧の前に実施した方が良いといえます。

内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる販売活動のことです。

内覧前は、少なくともキッチンやトイレ、洗面所、バス等の水回りを実施することをおすすめします。

ただし、査定の前や買取で売却する場合は、ハウスクリーニングは不要です。

不動産会社はハウスクリーニングの有無によって査定結果を上下させることはありませんので、複数の会社に査定を依頼する前にハウスクリーニングをする必要はありません。

また、買取で売却する場合は内覧もないため、ハウスクリーニングは不要です。

古いマンションはいつまで住めますか？

マンションは、適切な管理が行われていれば、築60年を過ぎても住むことはできます。

近年の100年建築と呼ばれる新築マンションは、物理的に建物がもつ耐用年数が100年とされているため、100年建築であれば100年住むことは理論上可能です。

しかしながら、一部のマンションでは空き家が増えたことが原因で、築40年程度でも管理不全に陥っている物件も存在します。

管理不全に陥っているマンションは、住めないというよりも住みにくいです。

一般的に立地の劣るマンションは、築年数が古くなると管理不全に陥りやすいため、住みやすさがどの程度維持できるかは、築年数だけでなく立地も影響して決まります。

築年数が古くても諦めずに不動産会社による買取の検討を

築年数が古く老朽化が進んでいるようなマンションですと、つい安くてもいいから手放したいと考えてしまうかもしれません。

しかし、今回ご紹介した買取というシステムであれば想定以上の金額でマンションを売却できるかもしれません。

一般的な仲介による売却が進まない場合のために、買取という方法があることだけでも覚えていただければ幸いです。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です